打通農(nóng)村閑置資源流轉(zhuǎn)交易梗阻建議

張愉 曹流星

[摘要] 盤活農(nóng)村閑置資源在助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、壯大集體經(jīng)濟(jì)組織、助力鄉(xiāng)村振興、助農(nóng)創(chuàng)業(yè)增收中發(fā)揮了不可替代的作用。沉睡的農(nóng)村閑置資源固有價(jià)值被喚醒，交易價(jià)值充分彰顯，其社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益逐步顯現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]? 農(nóng)村閑置資源；產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)；農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

[作者單位]? 崇州市金控投資服務(wù)集團(tuán)有限公司

近年來(lái)，各級(jí)高度重視農(nóng)村閑置資源盤活利用，探索出諸多盤活方式，一大批閑置的宅基地、農(nóng)房、村委會(huì)、小學(xué)、集體廠房、衛(wèi)生室、日間照料中心等“沉睡資產(chǎn)”得到有效利用。盤活農(nóng)村閑置資源走過(guò)了由自發(fā)到自覺(jué)、由無(wú)序到規(guī)范、由熱情高漲到激情減退的復(fù)雜歷程。在實(shí)際運(yùn)作中，一些堵點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題不同程度存在，制約農(nóng)村閑置資源的盤活質(zhì)效。

進(jìn)一步明確農(nóng)村閑置資源權(quán)屬

為深入貫徹落實(shí)中央紀(jì)委、四川省紀(jì)委關(guān)于“推進(jìn)黨風(fēng)政風(fēng)監(jiān)督信息綜合平臺(tái)建設(shè)”部署要求，從2022年6月開(kāi)始，成都市紀(jì)委監(jiān)委探索依托農(nóng)交所平臺(tái)加強(qiáng)農(nóng)村“三資”監(jiān)管，開(kāi)展“應(yīng)進(jìn)必進(jìn) 陽(yáng)光交易”專項(xiàng)行動(dòng)，成都市農(nóng)村農(nóng)業(yè)局等10個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理暫行辦法》，要求農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的所有項(xiàng)目必須進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)交易，做到“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)”。其中第五條“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備的條件”中，明確了入場(chǎng)交易的3個(gè)基本條件，第一個(gè)條件就是“權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議、無(wú)抵押、無(wú)查封”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）集體閑置資源中有部分權(quán)屬邊界不清，達(dá)不到入場(chǎng)交易硬性條件。究其原因，大都是歷史原因造成的。在2008年農(nóng)村土地確權(quán)時(shí)，四類情形導(dǎo)致無(wú)法確權(quán)：一是部分資產(chǎn)由政府相關(guān)部門與村集體共同投資，相互交織無(wú)法確權(quán)。二是部分資產(chǎn)由村集體將資產(chǎn)出讓給公司和個(gè)人，未變更權(quán)屬無(wú)法確權(quán)。三是部分資產(chǎn)諸如學(xué)校等，由政府投資建成后交給村社管理，缺乏交接手續(xù)無(wú)法確權(quán)。四是部分集體出讓土地、國(guó)有平臺(tái)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，形不成國(guó)有資產(chǎn)而無(wú)法確權(quán)。凡無(wú)權(quán)屬或有權(quán)屬爭(zhēng)議的，均無(wú)法入場(chǎng)交易，屬入場(chǎng)交易“直接硬傷”。例如，四川省崇州市三江街道蒙渡村一個(gè)80余畝的魚塘，分布于3個(gè)居民小組交叉地界，以前對(duì)外流轉(zhuǎn)交易獲得的收益由3個(gè)居民小組的村民分享，而村委會(huì)無(wú)權(quán)共享收益。實(shí)行“應(yīng)進(jìn)必進(jìn) 陽(yáng)光交易”之后，該魚塘面臨無(wú)法確權(quán)、達(dá)不到入場(chǎng)交易條件的問(wèn)題，如果村社私下流轉(zhuǎn)租賃，既違規(guī)違紀(jì)又對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織沒(méi)有實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)，因而村委會(huì)牽頭流轉(zhuǎn)必然承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于是否盤活該魚塘一定程度上缺乏緊迫性。建議：加快農(nóng)村閑置資源確權(quán)速度，按照“尊重歷史、劃定節(jié)點(diǎn)、依據(jù)事實(shí)、分類辦理”的思路，由省級(jí)層面專門出臺(tái)文件，由市（縣）政府成立農(nóng)村閑置資源遺留問(wèn)題確權(quán)工作專班，統(tǒng)一劃定起止時(shí)間段，對(duì)諸如既成違規(guī)違建事實(shí)且已追究過(guò)當(dāng)事人責(zé)任的情形，只要是沒(méi)觸碰耕地紅線等嚴(yán)重違法的，予以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，使之能夠達(dá)到入場(chǎng)交易條件。

延長(zhǎng)涉農(nóng)資源流轉(zhuǎn)合同期限

依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的政策規(guī)定，四川省崇州市出臺(tái)了《崇州市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織“三資”規(guī)范化管理相關(guān)辦法和制度》，文件中明確規(guī)定，“資產(chǎn)資源的簽訂合同的期限原則上每年一簽，最長(zhǎng)不超五年，逐步對(duì)原有的不規(guī)范的合同進(jìn)行規(guī)范”，合同期短給流入方帶來(lái)投資顧慮，影響后續(xù)深度投資。投資者首先權(quán)衡投資回報(bào)率，如果投資金額過(guò)大，流轉(zhuǎn)期內(nèi)無(wú)法收回成本，又要面臨下一輪流轉(zhuǎn)招標(biāo)，是否能夠再次中標(biāo)不可控因素多，而且極有可能大大增加再次流轉(zhuǎn)成本。如果投資金額過(guò)少，達(dá)不到預(yù)期效果，失去投資意義。例如：2023年2月，成都農(nóng)交所崇州所利用創(chuàng)新繪制的閑置資源云圖成功引來(lái)一個(gè)外省商會(huì)考察，該商會(huì)擬利用一個(gè)村集體閑置資產(chǎn)和收儲(chǔ)農(nóng)戶閑置宅基地打造一個(gè)康養(yǎng)大健康示范中心，培育一個(gè)鄉(xiāng)村振興示范點(diǎn)，初步投資規(guī)模8000萬(wàn)元。商會(huì)與農(nóng)交所就項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目融資、法律服務(wù)等流程事項(xiàng)初步達(dá)成合作意向，但商會(huì)了解到集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)合同簽訂年限最長(zhǎng)不能超過(guò)五年，而且必須一年一簽。加之通過(guò)拆院并院、林盤整治、土地整理等方式取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)證流程需1—3年時(shí)間，就果斷放棄了投資，讓這起閑置資源流轉(zhuǎn)擱淺。建議：省級(jí)層面出臺(tái)文件規(guī)定，將涉及農(nóng)村資產(chǎn)資源的簽訂合同的期限改為“原則上每五年一簽，最長(zhǎng)不超過(guò)20年，年租金隨行就市”，以此優(yōu)化投資方案、增強(qiáng)投資信心、擴(kuò)大投資額度、提高投資收益。

探索靈活多樣流轉(zhuǎn)方式

當(dāng)前，農(nóng)村閑置宅基地、閑置農(nóng)房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易方式分為三類：一是農(nóng)戶通過(guò)農(nóng)交所平臺(tái)個(gè)人流轉(zhuǎn)。二是村集體整體收儲(chǔ)后通過(guò)農(nóng)交所平臺(tái)打包流轉(zhuǎn)。三是村集體收儲(chǔ)后直接交由政府國(guó)有平臺(tái)公司（比如農(nóng)投集團(tuán)）代管運(yùn)營(yíng)。第三種流轉(zhuǎn)交易方式屬一次性交付流轉(zhuǎn)金，俗稱“買斷”，農(nóng)村閑置資源流轉(zhuǎn)后處于不可控狀態(tài)，村集體和農(nóng)戶個(gè)人將無(wú)法享受到閑置資產(chǎn)增值帶來(lái)的后續(xù)紅利。例如：調(diào)研走訪中一個(gè)村支部書記談道，“前兩年，村委會(huì)和農(nóng)戶在盤活農(nóng)村閑置資源中積極性比較高，現(xiàn)在越往后走越艱難，村委會(huì)和農(nóng)戶參與的積極性在減退，主要原因有兩點(diǎn)：一是對(duì)于村委會(huì)來(lái)講，農(nóng)村閑置資源數(shù)量有限且不可再生，流轉(zhuǎn)一塊少一塊，如果采取一次‘買斷方式流轉(zhuǎn)，日后壯大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織只能是無(wú)源之水。二是對(duì)于農(nóng)戶來(lái)講，宅基地拆遷后集中安置的房屋無(wú)法分戶辦證，拆遷后農(nóng)戶心里不托底，認(rèn)為不拆遷手中還有老屋房產(chǎn)證，拆遷又拿不到新證，被后人責(zé)罵事小，宅基地丟了事大等顧慮。”建議：探索靈活多樣的盤活方式，采取“集體經(jīng)濟(jì)組織+國(guó)有公司”“集體經(jīng)濟(jì)組織+市場(chǎng)主體”“集體經(jīng)濟(jì)組織+合伙人”“集體經(jīng)濟(jì)組織自營(yíng)”“農(nóng)戶入股合作聯(lián)運(yùn)”等模式，解決閑置資源流轉(zhuǎn)交易收益最大化的問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)村集體和農(nóng)戶參與積極性，從源頭上保障村集體和農(nóng)戶可持續(xù)享受農(nóng)村閑置資源帶來(lái)的紅利。