我國(guó)房地產(chǎn)證券化相關(guān)問題思考

林明茗

（福建農(nóng)林大學(xué)計(jì)劃財(cái)務(wù)處 福建福州 350002）

一、引言

為了使金融發(fā)展更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大企業(yè)的直接融資規(guī)模，解決我國(guó)中小企業(yè)融資困難的難題，以及促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的發(fā)展，黨的十九大報(bào)告中明確提出，要加快促進(jìn)多層次資本市場(chǎng)的發(fā)展。為了加快落實(shí)多層次資本市場(chǎng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，2018 年11 月，上海證券交易所設(shè)立科創(chuàng)版并試點(diǎn)注冊(cè)制，進(jìn)一步完善了我國(guó)資本市場(chǎng)體系，推動(dòng)了資本市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革。2021年9月，北京證券交易所成立，以此為我國(guó)創(chuàng)新型中小企業(yè)融資服務(wù)，再次深化了資本市場(chǎng)服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定位。隨著我國(guó)多層次資本市場(chǎng)體系的不斷完善，彌補(bǔ)了我國(guó)資本市場(chǎng)原有的空白和缺陷，促進(jìn)了我國(guó)資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的逐步成熟，這也為房地產(chǎn)證券化交易提供了完善的發(fā)展平臺(tái)。

房地產(chǎn)證券化是對(duì)房地產(chǎn)融資形式的一種創(chuàng)新，是指將房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押債權(quán)等非證券形式的長(zhǎng)期資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)換為證券形式的股權(quán)、債權(quán)并將其在金融市場(chǎng)上出售和流通的過程，其主要目的是拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，豐富房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，分散商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)內(nèi)地目前REITs 實(shí)踐極少,其模式也不成熟（張崴，2017），因此，本文基于我國(guó)房地產(chǎn)證券化發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題，提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議和措施。

二、我國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要類型和結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)證券化主要有5 種類型，分別為類REITs、房地產(chǎn)抵押貸款證券化、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)資產(chǎn)證券化、物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化和購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化。類REITs屬于我國(guó)REITs 產(chǎn)品發(fā)展演變歷程中的階段性產(chǎn)物，我國(guó)尚未有法律文件對(duì)其作出明確定義，類REITs 本質(zhì)上屬于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，通常采取“專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”的交易結(jié)構(gòu)（余延建，2023）。類REITs 是指券商資管或基金子公司通過向投資者募集資金設(shè)立并管理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等REITs私募基金，該私募基金通過持有寫字樓、購(gòu)物中心等獲得的物業(yè)現(xiàn)金流向投資者分配收益。房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化是指以單個(gè)或多個(gè)流動(dòng)性較差的抵押貸款組合為基礎(chǔ)，在經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用增級(jí)后在一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)行抵押貸款證券的過程。運(yùn)營(yíng)收益權(quán)資產(chǎn)證券化是指以運(yùn)營(yíng)物業(yè)未來的收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化主要有兩種，一種是以物業(yè)服務(wù)合同債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，另一種是以物業(yè)服務(wù)債權(quán)為底層資產(chǎn)、嵌套收益權(quán)或委托貸款債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化是指通過轉(zhuǎn)讓應(yīng)收購(gòu)房尾款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它有兩種交易結(jié)構(gòu)，分別是單SPV結(jié)構(gòu)和雙SPV結(jié)構(gòu)，本文不再贅述。

三、房地產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities，簡(jiǎn)寫為CMBS）是指以單個(gè)或多個(gè)包括寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)以相關(guān)地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。CMBS在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中發(fā)行規(guī)模最大，占比將近30%。2016—2021年，我國(guó)CMBS的產(chǎn)品數(shù)量和發(fā)行量都保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，CMBS 的發(fā)行量從2016年的206.51 億元增至2021 年的1 483.48 億元。這充分說明，近年來我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模擴(kuò)張速度較快，發(fā)展形式較好。從2020 年開始，CMBS 發(fā)行量增長(zhǎng)速度開始放緩，一方面是因?yàn)樾鹿谝咔閷?dǎo)致停工停產(chǎn)，資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)受到很大影響，另一方面我國(guó)對(duì)資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)管理趨嚴(yán)，監(jiān)管力度的加強(qiáng)就會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)模擴(kuò)張，但長(zhǎng)期來看有助于保障房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

（二）類REITs 發(fā)展現(xiàn)狀。在2014—2019 年，我國(guó)類REITs 發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模都保持在穩(wěn)定增長(zhǎng)走勢(shì)，每年發(fā)行類REITs 產(chǎn)品數(shù)量從2014 年的2 支增至2019 年的24支，發(fā)行規(guī)模在2014 年為96.05 億元，在2019 年達(dá)到了487.5億元。但從2020年開始，我國(guó)類REITs的發(fā)行情勢(shì)開始放緩，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和發(fā)行規(guī)模同時(shí)出現(xiàn)下降，這同樣也是受到了疫情的沖擊及監(jiān)管趨嚴(yán)的影響。

四、我國(guó)房地產(chǎn)證券化實(shí)施的必要性和可行性

（一）必要性。

1.分散商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要渠道為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推進(jìn)了城市化進(jìn)程及擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，在此基礎(chǔ)上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的主要依賴于商業(yè)銀行貸款的單一融資渠道已經(jīng)無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金需求。

2.推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革。2015年，為了解決我國(guó)產(chǎn)能過剩問題和實(shí)現(xiàn)需求拉動(dòng)增長(zhǎng)，我國(guó)提出了消化房地產(chǎn)高庫(kù)存、推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)改革等促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的措施。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是通過銀行貸款，而通過房地產(chǎn)證券化可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規(guī)模，調(diào)整房地產(chǎn)融資資金結(jié)構(gòu)，為我國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)改革奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)證券化是一種創(chuàng)新性的房地產(chǎn)融資手段，其將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)巧妙結(jié)合起來，有助于促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展與成熟。其一，房地產(chǎn)證券化將低流動(dòng)性的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)和抵押債權(quán)進(jìn)行細(xì)分化、大眾化，有利于吸引社會(huì)閑散資金，使我國(guó)居民積極地將閑余資金由傳統(tǒng)的個(gè)人儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，提高我國(guó)整體的資金利用效率，擴(kuò)大資本市場(chǎng)規(guī)模，促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。其二，房地產(chǎn)證券化降低了廣大投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的門檻，可以吸引廣大民間資本積極參與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的共享。其三，房地產(chǎn)證券化可以加快推進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建立和發(fā)展，在房地產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具的創(chuàng)新，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）可行性。

1.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)為房地產(chǎn)證券化提供了前提條件。改革開放以來，在城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民對(duì)住房需求持續(xù)擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，我國(guó)房地產(chǎn)得到了迅速擴(kuò)張和發(fā)展，這為我國(guó)房地產(chǎn)證券化發(fā)展提供了重要的前提條件。一是在市場(chǎng)和制度的不斷發(fā)展和完善之后，我國(guó)的土地市場(chǎng)已經(jīng)開始朝著公開、透明的方向發(fā)展，相關(guān)政策的落實(shí)使得土地市場(chǎng)管理規(guī)范化，規(guī)范化的市場(chǎng)和管理有助于促進(jìn)房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。二是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，在巨大的市場(chǎng)空缺之下，我國(guó)房地產(chǎn)開啟了井噴式增長(zhǎng)，迅速實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)繁榮，這為我國(guó)房地產(chǎn)證券化提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。三是為了實(shí)現(xiàn)資源的合理有效配置和促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，發(fā)布了“雙向調(diào)控”“去庫(kù)存”、限購(gòu)政策、鼓勵(lì)個(gè)人出租房和允許商業(yè)房改租賃租方等多項(xiàng)調(diào)控政策。從短期來看，調(diào)控政策的實(shí)施會(huì)在一定程度上使商品房成交量大幅下降，對(duì)房地產(chǎn)的快速發(fā)展具有抑制作用，但從長(zhǎng)期來看，這有利于遏制房地產(chǎn)的過度開發(fā)，打擊和抑制投機(jī)性和投資性購(gòu)房，把房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體系和運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)的發(fā)展，進(jìn)而為推進(jìn)房地產(chǎn)證券化構(gòu)建一個(gè)健康穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2.我國(guó)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)發(fā)展基本成熟。抵押貸款證券化是房地產(chǎn)證券化中發(fā)展最快的證券化業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行可以通過將住房抵押貸款的債權(quán)進(jìn)行信用增級(jí)后形成資產(chǎn)組合，進(jìn)而在證券市場(chǎng)發(fā)行該資產(chǎn)組合，吸引中小機(jī)構(gòu)投資者積極參與投資資產(chǎn)證券化。商業(yè)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款證券化，一方面可以調(diào)整銀行機(jī)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)、降低債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，以優(yōu)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管控及提高銀行機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另一方面可以通過盤活商業(yè)銀行的存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)利用效率以及擴(kuò)寬盈利渠道，從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)證券化還存在很大的市場(chǎng)潛力，發(fā)展空間較大，可以通過降低發(fā)行門檻、優(yōu)化發(fā)行流程、創(chuàng)新住房抵押貸款證券產(chǎn)品類型等方式，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)銀行積極發(fā)展住房抵押貸款證券化，擴(kuò)大住房抵押貸款證券化對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率，放開投資者準(zhǔn)入門檻，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)證券市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的發(fā)展。

五、我國(guó)房地產(chǎn)證券化存在的問題

（一）我國(guó)房地產(chǎn)證券化相關(guān)法律法規(guī)體系不健全。2021 年1 月1 日開始，《民法典》在我國(guó)正式實(shí)施，原《物權(quán)法》《合同法》《擔(dān)保法》等失效，其對(duì)抵押的物業(yè)資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保合同的認(rèn)定、保證方式和保證期間的確定等方面都增加了新的內(nèi)容，這對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展提供了更加完善和全面的法規(guī)體系。但有關(guān)物權(quán)、合同和擔(dān)保方面的法規(guī)還難以滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展要求。比如，現(xiàn)行法律規(guī)定土地不得進(jìn)行出售、抵押和繼承等，這些法規(guī)在一定程度上影響了部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從而在資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)上流通交易，從而影響了住房抵押貸款證券化所要求的全國(guó)性市場(chǎng)統(tǒng)一。另外，我國(guó)信托法中仍存在著法律缺失，影響了資產(chǎn)證券化的法律關(guān)系確定。同時(shí)，在我國(guó)相關(guān)法律制度不夠完善的前提下，當(dāng)前我國(guó)的SPV還未發(fā)揮出風(fēng)險(xiǎn)隔離的作用。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)證券化專業(yè)人才較為稀缺。資產(chǎn)證券化的發(fā)行和管理較為復(fù)雜，對(duì)專業(yè)性的要求較高，且在過程中會(huì)涉及法律、信用評(píng)級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、稅收等多方面的問題，還需要了解和掌握房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)的知識(shí)，因此，對(duì)復(fù)合型人才的需求較大。但資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，因此相關(guān)高素質(zhì)專業(yè)人才仍然處于比較缺乏的狀態(tài)。且隨著我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的規(guī)模擴(kuò)大，人才匱乏的問題日益突出。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)證券化相關(guān)信用體系尚不完善。信用評(píng)級(jí)可以起到識(shí)別、揭示和規(guī)避資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的信用風(fēng)險(xiǎn)的作用，可以為資產(chǎn)證券化發(fā)行和管理提供良好的信用基礎(chǔ)。但是，目前我國(guó)的信用體系尚不健全、市場(chǎng)信用機(jī)制發(fā)展也不平衡。一方面，信用體系建設(shè)的不完善，容易導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂、企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升和虛假交易泛濫等，進(jìn)而影響到資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，阻礙房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)的深層次發(fā)展。另一方面，我國(guó)個(gè)人信用體系尚未推廣覆蓋完全，導(dǎo)致征信體系不能完全發(fā)揮其作用，因此，考慮到流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)管理，商業(yè)銀行會(huì)限制其發(fā)放貸款的群體和數(shù)量，這在一定程度上阻礙了商業(yè)銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)而也就縮減了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模。

（四）我國(guó)房地產(chǎn)證券化的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)尚未達(dá)到要求。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中會(huì)涉及到會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和投資銀行等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，但目前我國(guó)有關(guān)的房地產(chǎn)證券化中介機(jī)構(gòu)還有待完善。一方面，我國(guó)信用評(píng)級(jí)業(yè)起步較晚，評(píng)級(jí)方法的科學(xué)性和可靠性有待完善，且目前我國(guó)大型信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)較少，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)普遍缺乏獨(dú)立性和權(quán)威性，甚至還存在人為控制的現(xiàn)象，這必然會(huì)擾亂信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)的正常秩序，降低信用評(píng)級(jí)結(jié)果的公信力，從而使其不能很好地服務(wù)于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化；另一方面，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還存在多頭管理、行政干預(yù)和客戶干預(yù)等會(huì)影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的行為，漏評(píng)、錯(cuò)評(píng)和虛評(píng)現(xiàn)象的多次出現(xiàn)也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公信力產(chǎn)生一定的沖擊，且相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)還不完善，這就導(dǎo)致了資產(chǎn)評(píng)估制度和資產(chǎn)評(píng)估方法不能滿足房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的要求。

六、完善我國(guó)房地產(chǎn)證券化的相關(guān)建議

（一）健全房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)體系。相關(guān)法律法規(guī)的健全可以對(duì)房地產(chǎn)證券化進(jìn)行有效約束和管理，保障房地產(chǎn)證券化的健康有序發(fā)展。首先，應(yīng)加快填補(bǔ)法律空缺，改進(jìn)不適用的法律條款，并協(xié)調(diào)修訂不同法律之間的矛盾之處，推進(jìn)規(guī)范化發(fā)展房地產(chǎn)證券化。其次，重視對(duì)《證券法》《房地產(chǎn)法》《民法典》等基礎(chǔ)性法規(guī)的修訂和完善，充分發(fā)揮SPV的風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，降低房地產(chǎn)證券發(fā)起人、投資人等的風(fēng)險(xiǎn)。最后，應(yīng)加強(qiáng)證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行和管理過程中相關(guān)法律法規(guī)和政策的落實(shí)貫徹情況的監(jiān)管力度，各監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)合作，形成信息共享機(jī)制，提高監(jiān)管效率，優(yōu)化房地產(chǎn)證券化發(fā)行流程，降低發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化的持續(xù)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)培養(yǎng)和引進(jìn)房地產(chǎn)證券化人才。房地產(chǎn)證券化本身存在綜合性和專業(yè)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)證券化相關(guān)人才的素質(zhì)要求也普遍較高，但我國(guó)房地產(chǎn)證券化起步較晚，相關(guān)人才引進(jìn)和培育還存在很大的完善空間。一方面，我國(guó)國(guó)內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與國(guó)際機(jī)構(gòu)的合作，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的人才培養(yǎng)體系，開展人才定期培訓(xùn)和出國(guó)進(jìn)修，邀請(qǐng)國(guó)外的相關(guān)專家對(duì)有關(guān)人才進(jìn)行專門培訓(xùn)，以及積極引進(jìn)國(guó)外專業(yè)人才，提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)證券化隊(duì)伍的整體水平。另一方面，國(guó)內(nèi)高校應(yīng)開設(shè)相關(guān)課程，創(chuàng)新考核方式，適當(dāng)增設(shè)實(shí)操課程和案例分析，并組織學(xué)生進(jìn)行校外實(shí)習(xí)，與現(xiàn)實(shí)崗位進(jìn)行對(duì)接，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力，并且高校應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和政策走向更新和完善課程講授內(nèi)容，為發(fā)展房地產(chǎn)證券化提供源源不斷的專業(yè)人才。

（三）完善我國(guó)信用體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人信用體系全覆蓋。一方面，國(guó)家應(yīng)推進(jìn)建設(shè)覆蓋全社會(huì)的征信系統(tǒng)，完善社會(huì)守信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制。編制出臺(tái)社會(huì)信用信息基礎(chǔ)目錄，完善信用信息標(biāo)準(zhǔn)，建立公共信用信息與金融信息的整合共享機(jī)制，形成覆蓋全部信用主體、所有信用信息類別、全國(guó)所有區(qū)域的信用信息網(wǎng)絡(luò)，以此降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證交易的真實(shí)性和可靠性，保障金融體系健康有序發(fā)展，從而為房地產(chǎn)證券化的發(fā)展提供一個(gè)完善的發(fā)展環(huán)境。另一方面，應(yīng)建立信用信息查詢與披露制度。通過學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在信用管理體系上的經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的信用管理體系。同時(shí)，還應(yīng)通過大力發(fā)展我國(guó)的資信評(píng)估行業(yè)，建立健全信用評(píng)估體系，建立起企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的信用檔案以及規(guī)范的信息傳遞和披露機(jī)制，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)主體誠(chéng)信狀況的透明度，使企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人的信用狀況真正成為其參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要依據(jù)。

（四）完善我國(guó)房地產(chǎn)證券化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估和信用評(píng)級(jí)可以為投資者提供有關(guān)證券產(chǎn)品的信息，減少投資者獲取信息的成本及投資的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的透明度。因此，完善信用評(píng)級(jí)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估業(yè)有助于規(guī)范化發(fā)展資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)，增強(qiáng)投資者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的信心，從而擴(kuò)大房地產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模，提高房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品質(zhì)量。一方面，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)結(jié)果披露的真實(shí)性和可靠性建立在審核數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性上，因此，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視審核數(shù)據(jù)的真實(shí)性和合理性，包括企業(yè)交易的真實(shí)性、減值計(jì)提的合理性、財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，重點(diǎn)防范虛構(gòu)收入和粉飾報(bào)表現(xiàn)象的發(fā)生。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)還應(yīng)建立科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新評(píng)級(jí)方法，嚴(yán)格把控評(píng)級(jí)流程，使評(píng)級(jí)結(jié)果更加貼近企業(yè)的真實(shí)狀況，提高評(píng)級(jí)結(jié)果的可靠性，從而降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，多頭管理容易造成嚴(yán)重的業(yè)務(wù)分割，限制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展和擴(kuò)張，從而難以滿足證券市場(chǎng)迅速發(fā)展的需要。因此，我國(guó)應(yīng)積極采取有力措施打破當(dāng)前的多頭管理局面，增強(qiáng)行業(yè)間的交流和協(xié)調(diào)性，提高資產(chǎn)評(píng)估的效率和有效性。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該增強(qiáng)自身的獨(dú)立性和中立性，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)使用行政干預(yù)手段，促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化，減少錯(cuò)評(píng)、漏評(píng)和虛評(píng)等影響資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公信力的行為，通過引進(jìn)高素質(zhì)專業(yè)人才、先進(jìn)的管理制度和高效的評(píng)估方法對(duì)整體實(shí)力進(jìn)行提高，從而促進(jìn)證券市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的快速發(fā)展。

七、結(jié)論

近年來，隨著房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，融資需求量也不斷提高，因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)實(shí)現(xiàn)了初步的發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化一方面可以分散商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)，完善我國(guó)資本市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。另一方面也可以拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和融資方式，為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供更加豐富和完善的發(fā)展環(huán)境。但是，由于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，還存在許多尚待完善和加強(qiáng)的地方，為了房地產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)成熟發(fā)展，我國(guó)應(yīng)加快推進(jìn)相關(guān)立法建設(shè)，引進(jìn)優(yōu)秀的海外人才，完善信用體系建設(shè)，進(jìn)一步提升中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和專業(yè)性。