新型樓宇經濟初探
——以天津MSD屋頂城市會客廳設計為例

曾威

天津泰達綠化科技集團股份有限公司 天津 300450

基于對國內外樓宇經濟的發展現狀分析，本文主要探討了在樓宇經濟快速發展的宏觀環境下，通過打造綠色、開放、共享的屋頂花園，整合優質資源，打造服務平臺，優化服務生態，創造優質營商環境，進一步優化濱城產業園區產業結構，形成特色產業的集聚效應和規模效應，推動樓宇經濟質效雙提升，從而帶來社會效益、生態效益與經濟效益，為實現區域經濟高質量發展點燃新引擎。

1 樓宇經濟概述

1.1 樓宇經濟的概念

樓宇經濟是近年來城市經濟發展中出現的新型經濟形態，逐漸成為新產業、新經濟的重要載體，對城市經濟發展具有積極的促進作用。樓宇經濟被賦予新的內涵，是以寫字樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，通過高標準高水平的規劃設計、開發建設、招商運營、產業服務，以商業開發、物業租賃等方式引進特定產業，具有土地集約化、產業聚集化、媒體數字化等特點。樓宇經濟引進業態以第三產業為主，如金融業、咨詢業、廣告業、影視業、互聯網、律所、咨詢業、高科技等企業和公司。樓宇經濟具有增加區域稅源、帶動區域經濟發展等重要作用，賦予了現代城市發展更大的生命力和更豐富的發展內涵[1]。

1.2 發展樓宇經濟的發展及價值

《中國樓宇經濟（總部經濟）藍皮書》中指出，樓宇經濟發展的三大階段：

“空間”的1.0、“空間+配套+服務”的2.0、以及“空間+產業+運營”的3.0三個階段。同時提出了樓宇經濟平臺化、要素配置專業化、治理機制多元化、低碳數智人本化的樓宇經濟“四化趨勢”，剖析了中心城市空心化、樓宇政策表面化、產業定位模糊化、樓宇競爭同質化、產業資源隱性化的樓宇經濟“五大問題”，針對性地提出了共筑樓宇經濟生態新格局、創新產業社區新模式、引進業界共治新理念、升級樓宇經濟新政策、建立產業治理新機制、換新區域發展新優勢，這“六大抓手”[2]。

基于對樓宇經濟的現狀分析及多角度探究，發展樓宇經濟的價值主要體現在以下幾個方面：1、促進城市經濟發展；2、增加稅源；3、提高空間利用率；4、發揮有限資源價值；5、解決就業問題；6、優化營商環境；7、城市宣傳名片；8、實現企業共贏；9、市民公共服務價值[3]。

2 泰達MSD屋頂花園提升改造發展新路徑分析

2.1 濱城產業園概述

圖1 中國天津人力資源服務產業園（濱城產業園）

中國天津人力資源服務產業園（濱城產業園）是經人社部正式批準建設的國家級人力資源服務產業園。濱城產業園乘濱海經濟騰飛之天時，擁“1+3+4”產業發展之地利，借京津冀一體化戰略之東風，遵循“四港六中心九大業態”規劃布局，按照“一五五九”工作路線圖，實現“以一域服務全局”之戰略定位，成為北方地區引進全球人才的物理地標和情感地標，成為全球人才到濱城就業、創業、投資的生活門戶和優選地。

濱城產業園坐落于天津市經開區泰達MSD寫字樓，總體規劃設計為四港六中心九業態。其中，四港包括人才自由港、人才服務港、人才運營港、人才數據港；六中心包括招聘中心、培訓中心、交通中心、傳媒中心、服務中心、數字中心；九業態包括獵頭、軟件、咨詢、財務、測試、法律、招聘、培訓、外包，形成了“四港、六中心、九業態”的空間新布局，具有很強的產業空間優勢。

2.2 泰達MSD屋頂花園發展新路徑

基于對樓宇經濟的分析，同時依托濱城產業園的優勢背景及規劃，為泰達MSD屋頂花園發展新路徑提供了良好的基礎環境。

發展現狀。目前，泰達MSD屋頂花園面積為2400平方米，空間開闊、地形平坦，但場地尤為突出的問題是缺少圍合，景觀效果不佳。同時，場地內沒有木質平臺或石材鋪裝可以供人休憩、活動、交流，整體上缺少活力空間。

圖2 泰達MSD屋頂花園現狀圖

圖4 泰達MSD屋頂花園現狀圖

提升改造設計理念。基于泰達MSD屋頂花園現狀，經過多方的深入溝通及研究規劃，對MSD屋頂花園提出七大規劃設計理念：

① 京津冀協同：采用京津采用市花月季、河北引用安國藥博園的概念；

② 藥食同源元素：采用石斛、百合、連翹等藥食同源植物品種；

③ 商務與交流：充分利用屋頂空間進行商務接待、員工交流、室外會議；

④ 體育與健康：慢跑道、星光跑道、藥膳、天然氧吧等；

⑤ 綠色與低碳：屋頂花園降低建筑頂板溫度，減少空調等能源消耗；

⑥ 品牌與傳媒：利用植物的二維碼標簽、場地草坪LOGO等宣傳企業；

⑦ 親子與研學：周末可以為樓宇企業員工子女提供親子和研學空間。

提升改造計劃方案。如何實現泰達MSD屋頂花園高顏值的提升改造？實現自然與空間的完美融合？實現高顏值帶來的附加值與競爭力？根據上述七大規劃設計理念及樓宇經濟與產業園發展情況，泰達MSD屋頂花園一期改造主要以基礎建設、營造節點環境為主，以觀花、觀草宿根植物組團，形成花鏡效果，中心區域現狀以加強草坪養管為主，并根據實際情況進行補植。觀賞草作為園林新寵，在綠化植被里面是一種在高度、形狀、造型和觀賞性方面都獨具特色的植物，株型姿態優美，花序五彩繽紛。觀賞草的品種選擇主要有紫葉狼尾草、東方狼尾草、細葉芒、巨針茅、細葉針茅、狹葉薰衣草等，可根據需求進行科學配置，增強景觀帶來的視覺享受。

此外，值得一提的是，泰達MSD屋頂花園提升改造后，可將各類藥用植物進行科學合理搭配種植，一方面極具觀賞性，通過斑斕的色彩使人達到情緒舒緩、放松身心的效果，提高了屋頂花園的顏值，另一方面，還能夠充分發揮保健功效，完善了屋頂花園植物景觀的服務功能。例如，石斛的種植兼具觀賞與藥理價值，石斛在盛花期呈現出極為馥郁飄香的景觀特點，還具有較高的藥用價值和經濟價值。石斛含有多種營養成分，具有提高免疫力的作用，可以調養人體的狀況，提高代謝水平，防治疾病，延緩身體衰老。石斛飲品具有益胃生津、清熱降火功效。藥用植物在屋頂花園的種植，可謂是一舉兩得。

泰達MSD屋頂花園二期改造主要以運營為主。根據實際情況，通過實地調研等途徑，堅持科學謀劃，統籌載體布局；多方主體聯動，深化協作機制；拓展推廣渠道，強化招商引資；完善服務管理，優化營商環境。同時，與運營商戰略定位相結合，經營各類項目，深化中心區域環境，疊加城市文化，營造有溫度的活動空間，強化城市內部的鏈接與活力。二期建成后賦予場地更加完善的設施，提升場地的功能性與互動性，真正實現將場地改造為一個積極、包容、多元化的城市會客廳，賦予屋頂花園新的詮釋。

圖5 一期提升改造景觀平面圖

圖6 一期平面布置及植物意向圖

圖7 一期建成效果圖

圖8 二期平面布置圖

圖9 二期建成意向圖

圖10 二期建成意向圖

3 泰達MSD屋頂花園未來展望分析

通常來講，協同被認為是一種功能組合和放大，簡單地說，就是“1+1＞2”的效應?；跇怯罱洕陌l展優勢，結合自身的區位、資源優勢，泰達MSD屋頂花園提升改造能夠極大地發揮樓宇經濟的協同效應，努力打造區域經濟發展新態勢。

從運營思維來看，通過對泰達MSD屋頂花園的盤活運營，作為城市會客廳，實現招商引資，項目突圍作用。泰達MSD屋頂花園圍繞優勢資源，牢牢把握多方主體、樓宇載體、招商推廣、配套服務、運營管理五大抓手，未來旨在將海河、周大福大廈整體打造成為互通互聯的經濟帶、景觀帶、文化帶，打造經開區樓宇經濟黃金發展軸。泰達MSD屋頂花園提升改造后，可充分發揮優質樓宇“依托一棟，繁榮一片”的輻射帶動作用，賦能樓宇經濟高質量發展，持續吸引更多企業涌入，加強樓宇氛圍營造，持續提升樓宇產業生態。例如，可以積極策劃各類招商推介活動,通過廣告等形式來增強樓宇產業招商活動的宣傳效果，實現招商、引流、宣傳作用。同時，可靈活運用短視頻、公眾號等新興推廣平臺，結合電視、廣播、網站、廣告牌等模式，多管齊下提升泰達MSD屋頂花園的影響力和產業吸引力，打造泰達MSD屋頂花園品牌[4]。

從用戶思維來看，泰達MSD屋頂花園提升改造后對增強城市綜合功能、提升城市品位、提高市民幸福感等具有重要作用。通過多方主體聯動，深化屋頂花園使用率，以尋求更好地連接用戶，承載用戶的情感、精神、文化、社交等多重需求。例如，通過定期舉辦專業培訓沙龍、專業論壇、人才交流、草坪婚禮、新品、新書發布會、藝術鑒賞等不同主題和類型的活動，既滿足了用戶多主體、多元化的需求，促進交流、合作和資源對接，又可實現樓宇經濟“雙高兩少”的發展新理念，即稅收產出高、租金產出高、環境污染少、資源消耗少特征的新型城市經濟發展方式，從而推動城市經濟的綠色化、可持續化發展。

從產業鏈來看，樓宇經濟對產業持續、高速發展具有重要意義。泰達MSD屋頂花園提升改造后在快速拓展區域樓宇經濟發展規模的同時，也將為天津樓宇經濟的發展持續導入豐富的產業元素和全新的業務增長點。樓宇經濟3.0的四大發展趨勢，即科技與數字、共享與靈活、綠色與健康、多元與融合。共享與靈活、多元與融合，對應的正是樓宇經濟發展的基石之一：產業價值鏈?？臻g資源的有效利用，很大程度上來源于降低閑置率，業態的多元化從時間上對空間資源進行了錯位配給，共享經濟的繁榮則優化了空間配置。建立健全關聯企業之間的信息、資源共享機制，能極大提升協同效率，引導企業聯動協調發展。同時，樓宇經濟在促進產業強鏈、延鏈、補鏈、發揮集聚效應方面具有重要作用，開辟了產業高效轉化新路徑，勢必持續優化產業生態，不斷形成新的競爭優勢[5]。

4 結束語

綜上所述，在新時代背景下，隨著城市現代化建設的快速推動，屋頂花園作為樓宇經濟的一種有益嘗試，其運用室外景觀設計的手法、融合產業發展的理念、貼合業主和入園企業的功能要求，提升了樓宇的顏值、拓展了物業的有效使用面積，更好的滿足了用戶的多元化、個性化的需求。未來，MSD屋頂花園如作為一種新的模式在天津市甚至全國得以推廣，將對樓宇經濟的發展具有一定的示范和指導意義，相信一定會促進本市物業的升值、優化城市營商環境、樓宇經濟的繁榮，并在帶動本地區經濟和社會發展中彰顯作為。