房地產開發企業建設工程成本管控關鍵環節分析及建議

蔣煉燁

上海鞏賢建設咨詢有限公司 上海 200436

引言

房地產經濟作為我國國民經濟的重要支柱，在穩定我國經濟發展中有著極為重要的作用，目前其經過了一段時間的高速發展后逐步進入了調整期。2022年下半年開始，對于我國房地產企業而言，無疑又是進入一個寒冬，收縮、降價，回款自救成為主題，也經歷前所未有的大洗牌。此時，房地產企業對建設成本控制要求也隨之進一步提高，由原先的粗獷式管理向精細化調整，企業花出去的每一分錢都必須體現出其價值，把握好建設工程成本關鍵節點的控制，將在保證企業獲得經濟效益、得以生存、持續發展中發揮出重要的作用。

1 房地產開發企業建設工程成本管控的核心環節

1.1 工程招標環節

工程招標是建設單位（房企）就擬建的工程項目發布通告，用法定方式吸引工程項目的承包單位參加競爭，進而通過法定程序從中擇優選擇施工方，同時也是能否使確定的工程價款實現企業經營效益最大化的關鍵。通過公平、公正、公開的工程招投標工作，充分引入競爭機制，使工程項目成本處于控制目標內，且符合其實際價值，處于合理的價格水平[1]。

1.2 合同簽訂環節

固定總價合同為目前房企主要的合同簽約模式，在達成了招投標工作的目標，把工程總價鎖定在承發包雙方都能接受且符合各方需求及市場行情的合理價格內，合同的簽訂把在招投標過程中的承諾用合同形式固化下來。在工程施工合同中，明確施工過程中合同簽訂雙方的權利及義務，維護雙方的合法權益，也是施工過程中雙方產生的經濟糾紛的判斷依據[2]。

1.3 施工過程中變更控制環節

由于建設工程施工涉及的工序、內容及范圍較廣，即使簡單的工程施工過程中，總不可避免出現一些不可控的因素，再嚴瑾、再完善的合同條款約定，合同附件中施工清單里體現的內容再完滿，總會出現突破合同約定的內容發生。本文中敘述的工程變更僅指發包方提出的設計、工程經雙方確認突破合同約定的變更內容。工程變更一般情況下會導致工程費用的增加，故對房企而言，有效的控制工程變更的費用，也就意味著使企業的經濟效益得到了保證。

1.4 工程結算環節

結算工作是項目成本控制的最后一個環節，除了反映出工程實際發生的成本，也是對以往成本管理工作最好的檢驗。結算資料積累是否到位，對于合同條款的熟悉及靈活運用的程度，對結算工作的開展，工程費用的確定起到了決定性的關鍵作用。工程結算對于房企而言，除了確定工程成本，獲得企業利潤外，也是成本后評估中重要的內容之一。

2 房地產開發企業建設工程成本管控實例分析

2.1 項目概況

案例一為以出租為主的商辦園區，該產業園項目分ABC三個地塊，分別于2013年、2014年陸續竣工交付，3個區域共有253棟2～4層的獨棟建筑，建筑面積200～1140m2不等，其中C區有14棟自帶電梯的4層樓房。商業街面積6700m2左右。案例二為集團收購的項目（收購公司性質），該工程由1號商辦樓地上24層地下4層，剪力墻機構；2號商場、地下非機動車庫地上1層地下2層，框架結構和3號垃圾房地上1層，框架結構組成。占地面積26387m2，總建筑面積161984.5m2。

2.2 核心環節的成本管控措施

2.2.1 以合理低價中標作為工程招標管控中重要定標原則。案例一產業園項目于2013年竣工交付使用，經過近10年的運營，園區監控視頻系統設施設備老舊，出現故障的頻率有所增加，且有關技術不斷更新迭代，已無法滿足園區安防要求。有鑒于此，為保障園區視頻監控系統正常運行，邀請了具有施工資質的公司參與系統升級改造工程的投標。視頻監控系統是小區弱電智能化工程的一部分，屬于專業性比較強的工程，故在開展該工程成本管理之招標工作的過程中，首先讓意向參加工程投標的幾家施工單位，根據物業現場管理要求以及小區現狀提供施工方案，然后將其提交專業人士審核，待外聘專家提出相關意見后，完善招標文件技術標之內容，最終使招標清單更符合現場需求。因為是升級改造工程，對原有室外布線工程的梳理，原有設備的利舊升級，極大的利用原有可利用的部分影響了投標價格，因此，首輪投標報價最低報價僅為最高報價的40%。經過分析論證，最低報價漏項嚴重，不能滿足工程要求，具有很大的索賠風險。二輪報價中對主要工程內容、設備型號及數量做了明確，二輪開標后，次低報價雖比最低報價高了7%，但是從對現場的熟悉程度、施工能力、售后服務付款方式等方面綜合評判后，遵照合理低價中標原則，最終選擇次低價的投標單位承攬本工程。

2.2.2 合同條款編制應遵從嚴密性原則。仍以上述產業園視頻監控系統升級改造工程為例，闡述合同條款的嚴密性對成本控制的重要性。對于此類以帶方案報價的合同，在約定工程量時，設置如下合同條款約定，“如果乙方投標計算出的工程量大于招標文件所包含的實際工程計算總量，多出部分將按投標（詢標回復報價）綜合單價明細表在合同總價中相應扣除，按投標（詢標回復報價）綜合單價為依據調減工程價款。如果乙方在投標時計算出的總量小于招標文件所包含的實際工程計算總量，缺少部分費用由乙方承擔”。以此提醒施工單位在工程量上把握精準，防止其高估冒算，同時也降低了房企人員專業性不強，施工經驗有限所帶來的成本失控的風險。

2.2.3 規范控制工程變更。案例二為集團目前運營管理的徐匯附近的商辦項目，為收購續建的大型項目，收購時辦公樓主體結構已完成，進入裝修階段，樣板房已出，商場部分土建結構也完成過半。接盤后根據新的設計要求對原有的結構布局、裝飾風格，通風管道進行改造，上述費用的增加均通過工程變更的形式確認。設計、工程、成本各個部門各司其職，工程部門對變更前后的事實進行確認，可以計量的工程量做具體的定量描述，不可籠統的以“情況屬實”等批復，成本部門現場復核工程量，并根據合同約定的計價模式計費后，與施工單位確認固化以此作為結算的依據。

2.2.4 結算審核控制要點。仍以上述商辦續建項目工程為例，在結算對賬過程中發現一些接盤前的施工未及時批復的簽證資料，當時可能這部分資料反映的事實存在些許問題或由于項目建設時間較長，經辦人員調離崗位，所以造成該部分簽證手續缺失。對于這部分事實的論證，尊重現場實際，尋找計價依據，與施工單位協商解決。此外，裝飾工程結算時，因裝飾設計方案、選材等方面的調整，致使平面布局及功能與原設計有很大的變化，造成了一定的工期延誤，經協商給予施工單位一定的人工費用補貼。雖然本裝飾工程發生了一部分的拆改費用，但是在重新選擇裝飾材料時，提出更具性價比的材料品牌供項目公司領導參考決策，最終該工程的裝飾工程部分結算工程費用控制在1000元/m2，審核率達到了15.8%。

2.3 成本管控成果

成本管控工作中招標定標金額均控制在目標成本之內，或低于目標成本10%；合同履行過程中與施工單位扯皮的事件鮮少反生；一般結算審核率為15%左右；多年的房企的成本管控工作成果中總結整理出如下改善建議。

3 房地產開發企業建設工程成本管控改善建議

3.1 公正有效地開展招標工作，避免不符合工程實際成本的低價中標

投標單位為了中標，不排除其以低價中標而后索賠的可能性，投標時從人員、材料、施工工序等各方面壓縮成本，這必然會給工程的施工安全、工程質量帶來隱患，可能導致的工期延誤也會使房企交房處于非常被動的局面。故在定標前，對外應嚴格審查投標單位資質、經營狀況、項目經理情況，并結合招標工程具體情況，考察近期同類型施工案例。對內提高招標信息的質量，如圖紙、工程標底的質量等，招標圖紙的完善程度，直接影響標底的完整性及準確性，從而確保中標工程費用符合市場實際，降低低價中標給房企帶來的經營性風險[3]。

3.2 加強工程結算的復審工作

工程結算的完成在某種程度上意味建設工程成本管控工作的結束，但是就房企而言，建立、健全開發建設項目管理的審核監督、檢查、評價機制，對于后期開發項目的成本管控有著極其重要的作用與意義。通過對各類工程過程資料、竣工結算資料的真實性、合法性、合規性、完整性的檢查和指正，及時有效對存在的問題提出審核意見和建議，對于復審過程中反映出的問題分類進行匯總，定期宣貫交流，從而完善及強化內部管控機制，以達到促進及提升管理水平的目的。

3.3 重視優化成本案例的積累

面臨日益嚴峻的資金壓力，房企從設計、工程施工等各個方面控制成本，成本管理部門成為各類成本優化的排頭兵，無論何種形式的優化、壓縮，最終將體現在每一個具體的金額數字上。成本優化的案例可以從以下3個方面積累，優化的階段（方案階段、施工圖設計階段、招標階段、施工階段及竣工結算階段）、優化過程（優化思路及方案）、落實的措施（方案圖紙調整、工程變更、招標主體/合同界面調整等）。通過成本優化案例積累及推廣，由點及面，全方位的提升成本管控能力。

3.4 提升造價成本管理團隊的專業能力及職業素養

身處信息化時代，新材料、新施工工藝層出不窮，作為一個合格的房企成本管控人員，具有專業的理論知識是遠遠無法滿足當今日新月異的時代變革及發展和不斷提高的成本管控要求的。深入工程施工的第一線，對工程的實際實施有了直觀的了解后，編制或審核清單時更有底氣。對于先進的信息化技術充分利用，提高管理效率的同時，明確信息管理分工，加強崗前培訓，在團隊中充分溝通，使成本管控工作更加順暢。成本管控工作其本質上也是與資金打交道的一項工作，在工作中不可避免的會有一些來自外部企業利益上的誘惑，此時成本人員的職業素養的提升將會發揮一定的作用。自律、自省、堅守道德底線，以維護公司利益為先，時刻保持清醒，抵制住來自各方的誘惑。

3.5 優化項目公司成本職能平臺建設

經過多年的項目成本管控的實踐，平臺建設的優化可通過以下成本管控平臺架構實現，即成本招采部分招標采購、成本管控、合約審算3大模塊進行項目成本管控。每個模塊又分別細分為4個部分，招標采購模塊細分為招標采購、供方管理、戰略管理及前期配置；成本管控模塊細分為投資測算、目標成本、動態成本及資金管理；合約審算模塊細分為合同管理、造價審算、成本后評估及數據庫建設。通過優化，明確職責劃分，使之各司其職，從而進一步提升平臺管理能力，在工程項目的各個實施階段實現高效、高質量的成本管控。

4 結束語

綜上所述，基于目前的房地產行情，高周轉成為房地產企業經營目標之一，房地產企業為了生存、發展，勢必對成本管控的要求日益提高。希望本文所總結出的房企建設成本控制改善建議，能為成本管控從業人員帶來一些啟示，并使之在未來的成本管控工作中持續向好的發展。