房地產企業投融資要點探討

申塍鈮

摘 要：房產企業作為我國經濟中的重要組成部分，對經濟發展有重要影響。但是近年來房地產企業經營中存在的風險日益凸顯，主要體現在企業的資金管理不完善，投融資管理環節存在一定問題，導致企業資金鏈無法有序運轉，甚至產生資金鏈斷裂問題，使企業走向破產。因此房地產企業要認識到投融資工作的重要價值，運用優化投融資體系，規避重大財務風險，促使企業實現有序經營的目標。

關鍵詞：房地產企業；投資；融資

近年來，房地產企業在經營中遇到一系列問題，其中最為明顯的問題是部分企業資金緊缺，在發展中難以實現進一步突破。資金管理作為房地產企業發展中最重要的管理內容，要確保企業資金得到規范化運作，就要形成科學的投融資機制，確保企業有穩定的現金流。但是部分地產企業在投融資的過程中未形成科學的內部控制措施。房地產企業投融資工作較為復雜，企業要認識到投融資工作的重要性，形成完善的控制措施，幫助企業規避風險，提高經營管理效益。

一、相關概念

房地產企業的投融資是投資和融資組成的。融資是獲取資金的方法，是企業開展各項經營活動的基礎。我國房地產企業普遍存在著高杠桿運營的特點，企業在項目運行的過程中所需要資金量較大，只有獲取足夠的資金，才能確保企業有序運作。投資是房地產項目的開發環節，要求企業將資金用于地產開發。在投資環節要確保資金得到科學管理，避免資金使用超支或開發管理不當導致的問題。

二、房地產企業投融資的問題

第一，融資環節存在問題。首先，資金需求分析不當。房地產企業在融資過程中，要確保企業能夠獲得足夠資金，確保項目有序推進。但是當前部分房地產企業在融資流程中，存在著融資需求分析不合理的問題，導致企業獲取的資金無法滿足企業要求，產生資金緊缺或資金閑置的風險。其次，融資渠道單一。房地產企業在激烈的市場競爭中要獲得發展，就要通過多元化融資的方式取得足夠資金。但是部分房地產企業在融資的過程中，過于依賴銀行借款融資。同時部分房地產企業在銀行融資的過程中，沒有合理分析銀行借款的要求。

第二，投資環節管理不當。首先，預算管理不細致。在預算管理中，部分房地產企業未結合自身資金的規劃合理控制支出工作，資金未得到預算的嚴格約束，導致資金超支的問題。其次，開發節奏管理不當。房地產企業在開發環節，要避免盲目開發。但是部分企業在開發環節中，未建立規范的開發節奏控制方案，可能存在開發過程中開發節奏過快使企業資金鏈斷裂的風險。再次，開發風險管理不當。房地產企業在風險管理時，要對開發流程進行改進，對資金使用情況進行分析的基礎上判斷可能存在的風險。但是部分房地產企業的開發風險管理不當，風險控制措施不合理，存在開發環節風險過高、項目爛尾的情況。最后，資金配置不合理。房地產企業資金的投資環節，要確保資金得到合理配置，將資金使用到最需要之處。但是部分房地產企業在資金配置流程中，配置方式過于單一，未合理分散風險。

三、房地產企業投融資要點

（一）房地產企業融資要點

1.合理確定資金需求

第一，結合國家宏觀調控政策確定資金需求方案。房地產企業要分析資金使用要求，結合企業實際需求確定所需要融入的資金，以此制定科學的融資計劃。房地產企業在融資的過程中，要重視宏觀調控，關注國家各項政策，分析企業的機遇和挑戰。當各項政策頒布影響房產企業的這一段時期內，企業要分析相關政策可能給企業帶來的影響，并制定科學的開發計劃。通過制定規范的融資方案，幫助企業形成完善的資金使用計劃，確保企業所籌集的資金能夠滿足企業發展需求。

第二，結合企業的實際特點獲取足夠融資。房地產企業要對不同項目的情況進行分析，結合企業資本結構、工作流程制定分析機制，對企業融資方案進行全面分析的基礎上，制定合理的融資方案，結合企業項目建設周期、現金流量、銷售周期等方面因素，分析不同階段的資金需求，以確保企業能夠制定最佳的資金使用規劃。

第三，重視房地產企業融資規模。房地產企業在融資時，要合理確定融資規模及融資時機。在項目開發的過程中要投入大量資金，且這一部分資金長期以生產資金的形式占用，如果企業資金短缺將嚴重影響企業的項目建設。因此企業要建立科學的資金配置規劃，結合資金配置要求確定融資規模，以確保企業所需要的各類資金都能夠得到籌措，避免由于資金不足給企業造成融資成本增加或企業資金需求無法得到滿足的問題。同時企業在確定資金需求時，要結合市場動向以及各項項目的實際，合理分析項目需要的資金，并結合資金缺口確定融資規劃。

2.開展多元化融資

隨著我國經濟下行壓力不斷加大，消費者對房地產項目的投資需求進一步回落，越來越多消費者在購房之前存在持幣觀望的問題，企業的融資工作難度進一步提高，再加上房地產企業在融資過程中面臨的條件較多，融資難度較大。企業在當前融資時，要結合企業的實際特點充分考慮資金流動性、財務杠桿等因素，選擇恰當的規劃以確保企業能夠獲得足夠的資金。首先，合理使用銀行借款。房地產企業銀行借款作為企業籌集資金的主要渠道，企業要獲得足夠銀行借款，就要在與銀行合作過程中與銀行進行積極溝通，解決傳統管理模式下逃避銀行債務等問題。通過重視銀行借款要求，及時償還本金與利息，確保銀行對企業形成足夠的信任。企業與銀行之間不能僅是簡單的借貸關系，還要形成更為深層次的利益合作關系，從而讓企業獲得高速發展。其次，積極采用合作開發。合作開發的方式對房地產企業開展大型項目的建設，或對于資金缺口的企業獲得資金有重要價值。房地產企業在開展合作開發時，可以借助自身信譽、開發資質等，與具有資金的相關主體之間實現共同經營，共擔風險、共享利益。通過這一方式實現聯合經營，從一定程度上緩解企業資金緊缺問題，緩解企業資金的不足。再次，積極采用房地產信托融資。房地產信托融資是基于信托公司對房地產企業的信任，將自有資金融入企業的方式。房地產信托融資在金融十六條出臺的大背景下逐漸放開，在當前企業要積極采用房地產信托融資的方式，幫助企業在激烈的市場競爭中能夠具有足夠的資金。最后，開展房地產項目融資。房地產項目融資作為房地產企業重要的融資方式，通過將固有不可流動的土地，轉變為可流動的資金，讓企業大幅緩解資金壓力，以促使企業有足夠的資金。

（二）房地產企業投資要點

1.重視預算要求

第一，合理確定預算目標。房地產企業的預算是對各類資源進行規范控制的方法，企業要確保預算目標合理，才能保障企業的管理工作有序推進。因此房地產企業在開展預算管理的流程中，要結合企業實際合理確定預算目標，分析企業長期的發展戰略，確保企業的預算體系能夠符合發展方向。

第二，合理開展預算編制。房地產企業要形成細致的預算編制程序，在預算編制的過程中要形成上下結合的預算編制體系，讓各層級人員充分參與到預算編制流程中，提高人員參與預算編制的積極性。通過上下結合的預算編制，能夠讓人員充分關注預算工作要求，提高工作規范性水平。一是房地產企業要由董事會分析戰略規劃，并結合戰略分解下達預算目標，由財務部門將預算目標細分到具體的部門，明確各項目的具體支出。二是房地產企業的各項目要明確預算工作指標及工作方案。編制完成預算之后，將預算提交至企業的財務部門進行匯總，財務部門對預算草案進行審核，結合預算草案分析各職能部門的工作要求，并對預算項目進行合理管理，確保相關工作更具有權威性、嚴肅性。

第三，嚴格落實預算執行控制要求。首先，落實人員工作要點。房地產企業在執行預算的過程中，要確保預算任務得到嚴格控制，協調各部門之間的工作要求，形成全員配合、緊密協調的工作規劃。其次，重視預算控制。在預算執行的過程中，要確保所有資金支出都得到嚴格控制。在資金支出環節，要嚴格按照預算對資金支出進行把關，建立嚴格的預算控制流程，確保資金支出符合要求才能夠支出。同時若資金支出與預算存在差距，就要建立嚴謹的控制機制，確保所有項目都符合預算要求，防范資金隨意支出的問題。再次，強化對資金的分析。在預算執行的過程中，要對預算工作進行更新，并針對預算管理流程中的不足及時予以整改，為預算工作優化奠定基礎。預算作為房地產企業重要的管理工具，通過對預算工作流程進行分析，能夠有序完善預算工作流程，對預算管理過程進行規范控制。

2.優化開發節奏

房地產企業對投資項目進行全面分析之后，要結合企業的資金實力和項目規劃，合理控制開發節奏，避免盲目開發造成資金鏈斷裂的問題。首先，房地產企業在投資時，要規避資金鏈斷裂的風險，充分關注可能發生的風險情況，確保企業在資金風險來臨之前做好準備。房地產企業要結合當前的經營狀況，結合開發情況、融資情況等方面因素判斷企業現金流及利潤情況，并細分項目投資的可行性。如果在投資的過程中發現存在風險時，要第一時間予以整改。房地產項目的開發周期一般在3到5年，在這一段時期企業各類內外部因素的影響都能給企業帶來巨大風險，因此房地產企業在這一階段要做好對各類信息的收集，結合房地產企業發展方向，合理規劃各環節資金使用要求情況，確保企業所有資金花費都能夠落實到具體的環節。通過優化資金管理，掌握資金使用方向，確保資金的管理流程更加規范。其次，房地產企業的規模相對較大，企業會存在多項同時開發的問題。同時開發多個項目，舊項目出售完畢能夠將資金用于新項目的建設。房地產企業在此過程中要合理確定企業的項目建設進度，以確保每個項目之間有序銜接，避免老項目的資金未收回就盲目投入新項目產生的重大風險。

3.防范開發風險

第一，謹慎開展投資。房地產企業出現資金鏈斷裂的問題，主要原因是部分企業在投資的過程中存在盲目投資的問題，希望在各領域都有所突破。為了避免風險，房地產企業不能盲目投資，要充分關注各領域投資過程的風險，將有限資金投入到需要之處，確保企業資金能夠實現有序流轉，避免資金配置不合理影響企業管理活動的問題。房地產企業在投資的過程中，要建立科學風險防范措施，有序應對各環節風險。當風險超出預期就要及時停止擴張。通過優化項目管理流程，對風險進行嚴格控制。房地產企業在開發的過程中，要全面分析資產負債表等財務報表的情況，判斷企業的收支情況及財務杠桿大小，并結合房地產企業的盈利情況及發展空間，合理確定企業的投資規模，確保企業的投資能夠得到規范控制。

第二，提高企業投資流程的規范性。很多房地產企業在經營過程中走向失敗，是由于投資決策失誤，開發了不符合要求的項目，導致企業的投資失敗。因此房地產企業在投資過程中，要確保企業的資金得到規范化使用，以最大限度降低企業的投資風險。房地產企業的資金要流入到所需要的方向，在制定投資決策時，制定科學的管理措施，確保投資決策規范。房地產企業在經營管理流程中，要優化資金管理全流程，在項目開發的過程中充分關注國家各項政策導向，以確保企業的資金能夠得到規范化使用。在此過程中，房地產企業要做好對資金的管理，并判斷項目開發的情況。例如在項目開發過程中，要聘請第三方機構來考察項目承包單位是否有資質、是否能夠解決施工環節的質量問題和安全問題，杜絕施工過程中的重大風險。同時房地產企業除了領導者要形成規范管理的機制，基層員工也要繼續配合到其中。房地產企業的基層員工在發現風險時，要主動應對風險，并對風險做出迅速反饋，以此實現提高風險管理水平的目標，避免風險管理不當給企業帶來的重大危機問題。通過讓全體成員形成完善的風險管理流程，提高管理效率，讓全體員工在工作流程中主動控制資金風險。

4.合理配置資金

第一，合理優化企業的投資組合。房地產企業的投資金額規模較大，資金的需求量較多，只有擁有足夠資金才能確保企業在開發的環節中能夠獲得有序開展項目。企業要制定科學投資組合，通過分散投資的方式控制企業的風險。在房地產企業開發的過程中，不僅要開發住宅和商業用地，還要積極開發旅游用地、醫療用地、工業用地等不同用地。不同用地的風險與投資回報有較大差異，企業要充分考慮不同項目特點，對各項目進行合理分析，判斷房地產企業風險。為了有效防范投資風險，除了住宅用地外，房地產企業要積極開發其他用地，合理配置不同項目的比例，尋求風險與收益之間的權衡，幫助企業分散風險。同時房地產企業在優化投資結構時，每個項目都會涉及大量的資金，某一個項目占用的資金過多就會導致其他項目無法順利推進。因此房地產企業在投資流程中，要分析各項目的情況，防范資金鏈斷裂的風險。通過關注企業管理全流程的風險控制要求，確保企業資金能夠滿足企業項目開發的要求，讓企業各環節資金都得到合理配置。

第二，合理確定不同階段所需要的資金。為確保房地產企業的資金是否得到規范化使用和控制，要建立科學的資金適用計劃及資金管理方案，明確企業在發展過程中不同階段所需要的資金。通過合理控制企業的預算執行流程和工作規劃，確保企業的資金得到科學使用。房地產企業在項目建設的前期，要開展土地購置成本支出；在項目建設的過程中，要發生期間費用及建設成本。企業各環節資金都要得到科學管理，避免資金鏈斷裂給房地產企業帶來的重大風險。

第三，對資金進行量化管理。房地產企業在近來快速擴張，若盲目投資企業在發展過程中可能發生重大風險。為解決這一問題，房地產企業要讓資金得到規范化與科學化管理，對各類資源建立完善的流程進行規范控制，以確保風險可控，減少企業經營中的不確定性因素。房地產企業在資金管理流程中，要將風險管理的要求落實到具體項目，明確風險管理的重要價值。通過控制企業的資產負債率等量化的指標，結合企業的現金流情況優化管理流程，避免企業短期內存在重大風險。在企業資金管理流程中，通過優化企業資金流入以及資金籌集的情況，分析是否能夠及時償還借款，避免企業對資金需求不斷提高，但企業資金流入不足以支持企業的問題。同時企業要對資金進行量化監督，分析企業各環節資金占用情況，并不斷優化企業不必要的資金占用，確保企業將有限的資金用到最需要之處。

四、結語

企業的發展離不開穩定的資金，房地產企業在經營過程中要做好投融資工作管理，確保企業融入足夠的資金，并且將相關資金進行合理投資。本文探討了房產企業投融資工作的要點，并論述了房地產企業投融資環節可能存在的風險，結合問題提出具體建議，認為投融資作為房地產企業管理的重點，是促使資金穩定流轉的關鍵，房地產企業要重視投融資工作相關要求。同時房地產企業在未來發展的過程中，要進一步認識到投融資工作的重要價值，通過優化投融資流程，確保企業的資金實現穩定運作的目標。

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