廣州土拍，頻現(xiàn)封頂搖號

邱永芬

5月29日下午，廣州白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊公開搖號，最終花落廈門國貿(mào)。在此前的競拍中，該地塊在競拍18輪后觸頂，需以搖號定買主。這是今年以來，廣州土拍中出現(xiàn)的第5宗搖號地。

和杭州等城市相比，廣州今年的涉宅土地競拍啟動不快。南都灣財社記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至5月下旬，廣州今年總共成交10宗涉宅土地，但如今10宗涉宅地已有一半地塊在競拍中都拍至封頂搖號。

那邊涉宅地土拍高潮迭起，這邊一二手樓市的成交量卻在肉眼可見地回調(diào)。

從克而瑞廣州數(shù)據(jù)可見，廣州一手住宅成交套數(shù)在3月突破1萬套，從4月銳減至7000多套，5月前24日成交5000多套。與此同時，二手樓市成交也在膠著狀態(tài)，持續(xù)回調(diào)。

看似割裂的廣州房地產(chǎn)市場，究竟發(fā)生了什么？

從去年流拍，到今年封頂搖號

在5月下旬之前，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊并非香餑餑。此地塊位于白云區(qū)嘉禾望崗，西鄰空港大道、北側(cè)為松園路，隔壁是地鐵2號線、3號線、14號線的三地鐵交會嘉禾望崗站，地塊南側(cè)為云門NEWPARK商業(yè)體、嘉禾金鉑天地等。占地面積66385平方米，可建設用地面積33566平方米，計算容積率建筑面積少于100698平方米，掛牌起始價為21.58億元。這宗地最早于2022年9月9日，和彼時廣州第三批集中供地一起在廣州公共資源交易中心掛牌。一個月之后，2022年10月10日第三批供地開拍之時，20宗地有2宗提前中止出讓，3宗不成交，13宗底價成交，唯有海珠區(qū)的2宗地產(chǎn)生多輪競價。而白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊，是彼時“不成交”的3宗地塊之一。

時過境遷。今年首批宅地供地中，廣州在短短17天內(nèi)拍出4宗觸項搖號地塊。在4月20日首輪供地競拍結(jié)束5天后，4月25日，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊卷土重來，重上廣州公共資源交易中心掛牌。

和去年相比，該地塊的出讓面積、價格都未變，但付款方式從去年的66日內(nèi)付清改為簽訂出讓合同6個月內(nèi)付清。如此，顯然會讓房企更從容籌集土地款。

據(jù)了解，截至5月23日下午5點競買申請止，白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊一共吸引廈門國貿(mào)以及建發(fā)3家房企報名競拍。5月24日上午8點半，該地塊發(fā)生第一個報價。在26日上午10點開拍前20分鐘內(nèi)，又產(chǎn)生了兩個競價。隨后土拍競價開始白熱化，短短半個鐘發(fā)生15輪競價，直至地塊觸及封頂價，需要搖號定主，成為廣州今年以來的第5宗搖號地塊。

“同一個孩子，有人搶就是寶，沒人愛就是草”。土拍結(jié)束后，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如是感嘆。

兩個月5宗搖號地，今年迄今一半宅地需搖號

自今年4月3日廣州產(chǎn)生首宗搖號地（荔灣區(qū)花地街羊城食品廠地塊）以來，截至5月26日，廣州在不到兩個月里已拍出5宗需搖號的地塊。

廣州的房地產(chǎn)市場開始滿血復蘇了嗎？

以白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊看，雖然捅破封頂價，送入搖號池，但實際拍合成交樓面地價僅為24650元/平方米。而在地塊對面的新世界云耀，毗鄰地鐵樞紐、商業(yè)、教育配套成熟齊全，目前在售均價6.5萬元/平方米，相對之下，該地塊仍顯性價比。

2021年4月，該地塊周邊大約直線距離2公里的永泰客運站地塊，成交樓面地價為27191元/平方米。相對之下，永泰地塊樓面地價每平方米比嘉禾望崗地塊貴了2541元。

事實上，回看今年以來產(chǎn)生的另外4宗搖號地塊，其樓面地價也并非地塊周邊近年的峰值價格。

今年第一宗搖號地的羊城食品廠地塊，折合樓面地價32199元/平方米。但在去年，荔灣區(qū)成交5宗涉及住宅的用地，就有3宗樓面地價比它貴。其中金橋二期地塊樓面地價33198元/平方米，珠江隧道口AF020112.AF020119地塊樓面地價32680元/平方米，都處于荔灣南地帶。

第二宗搖號地番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊，成交樓面地價24082元/平方米。但一路之隔的廣地花園·觀灝，當前在售產(chǎn)品最低售價為42000元/平方米起；再往萬博走，在售樓盤價格更貴。

若以廣州珠江新城為坐標，迎賓路BA0603009地塊在番禺區(qū)無疑是最近廣州中心的地塊之一。而早在2021年，番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊的樓面地價，就已拍至樓面地價24705元/平方米，貴過迎賓路地塊。

第三第四宗搖號地塊，漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊及漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊的樓面地價分別在32176元/平方米至33434元/平方米。早在2020年，越秀地產(chǎn)拿下的漢溪大道北側(cè)地塊，樓面地價就已達32405元/平方米，當前在售產(chǎn)品價格亦是片區(qū)風向標。

綜上，雖然今年以來已產(chǎn)生5宗觸頂搖號地，占已成交地塊的一半，但其實都未及最近幾年周邊地塊樓面地價的峰值。

不僅如此，廣州自去年6月以來修改土拍規(guī)則，將“限地價+競自持+搖號”改為“限地價+搖號”，取消了“競自持”環(huán)節(jié)。大大降低了開發(fā)商的成本，提高其盈利空間。如今地塊比往時更便宜，也意味著盈利空間進一步加大。

由此可見，今年看似“火爆”的土拍現(xiàn)象，情有可原。

開發(fā)商在第二輪拿地范圍或擴大

“經(jīng)過3月的小陽春之后，4月廣州樓市成交回調(diào)在預料之中。5月還有最后一周，預計一手成交量也和4月差不多，大概率會止跌回穩(wěn)”。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析，雖然過了小陽春之后，廣州樓市歸于平淡，但是從開年以來到現(xiàn)在的成交數(shù)據(jù)來看，一手住宅的成交面積盡管跟2021年還有差距，但是與2022年、2020年以及2019年同期相比都是增長的，證明市場也并沒有那么差。

“這也再次表明，目前樓市復蘇萬事俱備只欠東風，基本上該給的政策支持都會給到，現(xiàn)在只待疫后的經(jīng)濟大環(huán)境的整體復蘇，從而為樓市的復蘇提供支撐”。肖文曉表示，對于有資金有能力的開發(fā)商來說，正如去年流拍的嘉禾望崗地塊如今需要搖號一樣，在投資決策上要有前瞻性才能搶到好地，因此拿地也必須比市場整體回暖快一步才行。

肖文曉認為，今年各地不斷出現(xiàn)的土拍搖號現(xiàn)象，反映部分房企拿地信心開始增強。而為了緩解在第一輪土拍拿（搖）不到地的壓力，預計第二輪土拍這些開發(fā)商的目標范圍也會擴大，將不再局限于市場上那些最熱門的優(yōu)中選優(yōu)的地塊。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析認為，今年的土地拍賣市場和房地產(chǎn)銷售市場相似，“在商品房銷售端，網(wǎng)紅的、優(yōu)質(zhì)的，真正的好房子，價格還是比較貴；但一般的剛需和改善房，目前仍然需要減價促銷”；反映到土拍市場，好的地塊會有越來越多的開發(fā)商搶奪；一些普通的地塊可能就會流拍或者以底價成交。

黃韜認為，從今年形勢看，開發(fā)商在銷售上仍會繼續(xù)減價促銷。而土拍的分化現(xiàn)象仍會持續(xù)存在，但土拍價格將不會再出歷史新高。