物業公司財務管理的現狀及優化轉型策略

李夢珂

摘要：隨著社會經濟的不斷發展與進步，我國的建筑行業、房地產行業在近年來也得到了顯著的發展和提升，相應地也為房地產行業的上下游帶來了前所未有的發展機遇。物業服務作為房地產的附屬行業，對于維護廣大業主的居住品質具有十分重要的意義，其本身管理和發展的穩定性，自然也是社會各界所高度關注的存在。而作為物業公司內部管理的關鍵一環，財務管理對其發展有著極為重要的影響，文章中筆者及“物業公司財務管理的現狀及優化轉型”為研究對象，在總結物業公司目前財務管理過程中存在問題的基礎上，提出了具體的優化和轉型策略，以期相關研究內容能夠為廣大工作人員帶來啟示、提供參考。

關鍵詞：物業公司；財務管理；轉型

中圖分類號：F275???文獻標識碼：A??文章編號：1005-6432（2023）17-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.17.000

近年來，隨著社區基層治理體系的不斷完善和發展，國家以及地方政府制定了一定的政策，鼓勵物業公司積極發展多元化的服務，在這樣一種趨勢和氛圍之下，很多物業公司實現了快速的發展與擴張。而伴隨著物業公司在管理規模、業態拓展、服務規模擴大的趨勢，其所面臨的各類安全隱患和風險因素也在提升，此時采取先進的財務管理手段，是能夠及時識別和應對風險的有力舉措。所以物業公司對內需要提高和加大對于財務管理的重視程度，不斷提高內部財務管理水平，促使公司能夠在激烈的市場競爭中，取得長遠發展、穩健經營[1]。

1???物業公司財務管理的重要性

作為物業公司管理體系的重要組成部分，物業公司的財務管理具有內容相對簡單和集中，專業化要求高的特征。對于物業公司本身而言，著力提升財務管理的有效性，提高其效率和質量具有十分重要的意義。

1.1???優化物業公司的財務管理，是促使其應對激烈市場競爭的選擇

現如今物業公司身處市場競爭當中，面臨的行業競爭也越來越突出，廣大業主自主意識的覺醒、對生活品質的要求不斷提升，對于物業管理工作也提出了更為嚴格的要求。物業公司必須拿出更高質量的服務，才能滿足業主的要求，才能實現成本投入和社會收益之間的平衡，而想要達成這樣一種目的，自然需要在“財務管理”上下功夫、做文章。

1.2???優化物業公司的財務管理，是推動其滿足現代化管理需求的必然之選

對于物業公司而言，由于其日常財務管理的內容較為集中、形式較為統一，所以其財務管理過程中的基礎部分、核算部分相對普遍，而這部分內容恰恰是伴隨信息技術更新可以逐漸為現代化技術所取代的部分。其需要結合自身發展的實際情況，結合戰略目標的具體訴求，堅持將新技術、新理念應用到財務管理過程中，不斷提高財務管理的效率和質量，提高物業公司現階段的管理效率，既節約時間成本，也減少過程中財務風險等出現的可能性。

更重要的是，其能夠推動公司傳統的以會計核算為基礎的管理模式，逐漸轉型為以管理為主題的管理型財務。

1.3???優化物業公司的財務管理，有助于進一步整合公司內部的各項資源

對于物業公司而言，其在資金儲備、管理資源方面較之其它領域、其它行業確實少有優勢，因此如何利用有限資源發揮最大的管理優勢、凸顯資源的價值和存在的意義，就變得十分關鍵。

一方面，優化物業公司的財務管理，可以幫助公司結合各個部門的實際訴求（如工程部、園林綠化等為提升業主居住品質而采取的對居住區環境優化和設備升級，必然需要一定的資金支持），對現有的資源進行統籌與合理分配，進而提高對其的使用效率，促使其產生更大的價值和效益，也提高廣大業主對物業服務的滿意程度；另一方面，物業公司在不斷強化財務管理的過程中，能夠打破傳統財務思維對內部財務管理工作的制約，包括對財務管理手段、范圍以及實現方式的影響。如此能夠更為充分地發揮財務管理的作用和價值，強化其對物業公司內部資源配置和整合的引導作用，間接實現控制成本、增加效益和價值[2]。

2???物業公司財務管理的現狀總結

物業公司的財務管理工作為公司本身的規模、體量、資源以及人才方面條件制約，呈現出一定的缺點和不足，這也是其在未來需要轉型和優化的動因所在。

2.1???物業公司本身的資金籌集能力不足

對于物業公司而言，由于其運營管理內容具有穩定性，所以其日常運營過程中所能獲取資金的渠道也是比較穩定和有限的，如管理費、維修基金、經營性收入以及物業費繳納等。相對于其他類型的企業，物業公司借助信貸和社會性籌資等方式獲取資金的可能性較低，而且因為物業公司的規模有限、日常資金流動性不高，憑借自身資質獲取較大規模的信貸融資可行性不高。

2.2???物業公司的財務管理人員本身對財務管理工作缺乏充分的認知

由于物業公司的財務管理人員本身對財務管理工作缺乏充分的認知，對其重要性的理解比較淺顯，習慣性認為所謂的財務管理不過是對業務結果的記錄、對相關賬務的計算核實，所以絕大多數物業公司內部并沒有搭建完善的財務管理制度體系，也缺少對相關軟硬件設備的投入，更無所謂對先進的管理工具的使用。因為很多物業公司都是采取自給自足的管理模式，所以其更關注物業費的回收、經營效益的提升，往往忽視過程中各類風險的存在和隱患的呈現，后續給企業造成一定的影響和損失，歸根到底也是可以預見的。

2.3???實際從事財務管理的人員，其個人素質參差不齊

因為很多物業公司內部實際負責財務管理的工作人員，對財務管理的重要性缺乏系統性的認知，在對其不夠重視的情況下，很有可能影響到公司內部整體的工作氛圍，也無法保證財務工作的順利推進、有效進行。

首先，部分財務管理人員存在思想道德層面的問題，因為其和其他崗位的工作人員存在利益方面的沖突，間接引發了做假賬甚至損壞公司資產的不良行為。

其次，部分財務管理人員和企業領導者，本身的基礎素質也不夠扎實，對于財務預算、分析以及管理控制的實施程序缺乏觀點和意見，已有的記錄不夠完整、不夠準確，呈現的財務報表其實根本無法滿足企業管理層的真實訴求。

最后，一些物業公司當中還存在著明顯的任人唯親、領導人親屬或者朋友占據關鍵崗位的情況，沒有考慮到個人的實際能力和綜合素養進行選拔和聘任，最終導致一些實際素質比較低的財務人員占據關鍵崗位，影響到物業公司的快速發展和建設。

3???物業公司財務管理轉型的實現策略

物業公司要想實現財務管理的優化和轉型，需要對現階段存在的問題進行突破，從資金籌集、思想意識提升以及人才培養與隊伍組建——三個角度做出改進。轉型的關鍵在于提高財務管理的現代化水平，提升各種軟件技術參與財務管理、促使財務管理人員能夠從基礎的、大量原始的財務核算工作中徹底解放出來，走向管理和決策輔助。

3.1???拓展融資渠道，加大資金籌集力度

資金是確保物業公司能夠順利開展活動的重要基礎，其需要積極推動內部財務管理工作轉型，拓展和豐富外部融資渠道，進而滿足企業后續投資以及運營管理的各項要求。其更需要結合自身的實際情況，選擇契合的融資方法和渠道，為后續其他項目及經濟活動的推進提供資金保障與支持。具體而言，物業公司的融資方式主要集中在這樣幾點，而且在獲取外部融資之后，還必須做好對其的管理，合理控制融資成本和過程中產生的稅費，保障企業的既得利益以及稅費成本的最優化[3]。

3.1.1??融資租賃

其主要是指物業公司通過租賃資產來作為擔保物資，包括直接租賃、售后租賃以及轉租租賃等幾種方式。物業公司可以在獲得開發商授權的情況下，將暫時由物業公司所代管的、沒有完成銷售的公建或商品住房進行商業租賃，進而實現對短期資金的籌集。

3.1.2?加強相關費用以及款項的回收，推動內部融資的實現

其主要是指物業公司需要加大對內部資金的調動力度，促使其不僅成為對支出的資本，也成為公司可以獲益的工具。

一方面，物業公司需要利用公司本身的自有資金，加強日常周轉管理，促使其保值增值，在提高自身盈利水平的同時，更實現內部資金管理和流動的良性循環；

另一方面，在具體進行財務管理的過程中，物業公司需要結合自身的實際需要，堅持將資金配置到合理的項目、區域以及范疇當中，通過構建動態的資金使用監督管理體系，確保最大化地提升資金收益效率，規避資金損失的出現。

3.與金融機構展開合作，滿足在資金方面的訴求

即物業公司為了滿足資金方面的需要，及時向銀行等為代表的金融機構提出資金申請，以較低的成本獲得金融機構的資金支持。因為現階段能夠完全滿足物業公司資信條件的大規模融資項目較為有限，所以物業公司有必要更新融資項目屬性，從單純的服務公司增加服務開發及大規模建設、綠化為主導的建設型、開發型企業。而在這一過程中，作為物業公司需要及時提升自身的信用以及資質條件，嚴格按照相關業務的流程以及要求展開申請，條件允許和在可接受的范圍內，也可以與多家金融機構建立合作關系。

3.2??提高思想認知，從思想上重視財務管理轉型

對于物業公司內部實際主導財務管理的工作人員而言，其要轉變對這一工作的認知，創新實現方式，為其優化轉型提供更多的思路。

3.2.1???強調業財融合，從職能角度實現轉型升級

物業公司需要深度貫徹有關業財融合的基本理念，并將這樣一種思維貫徹給財務管理人員，在實現財務和業務部門的有序銜接的同時，促使傳統的財務會計在如此進程中逐漸向管理型會計轉型，拓展其服務的領域、豐富其管理的內容以及范疇。

首先，財務人員需要主動打破部門之間溝通的屏障，堅持和業務人員（對于物業公司而言，業務人員包括客服人員、工程技術人員、綠化及環境保護人員等與業主生活品質息息相關的人員）進行多溝通、多交流，基于自身對財務的敏感度來對業務人員進行工作上的指導和服務，進而幫助業務人員順利實現業務目標，同時實現成本效益之間的雙向平衡。

其次，在推進業財融合的過程中，作為財務管理人員必須突破傳統財務管理思維，主動從提升服務品質、滿足業主需要的視角來思考問題。財務管理人員需要通過建立系統化的工具、精簡業務流程，完善業務執行的流程以及各項規定，在落地執行的過程中，對各項業務活動進行有效的監督和管理控制，通過對其提供專業性的服務指導，幫助公司的業務部門取得更好、更快的發展。

最后，物業公司的財務管理工作需要從以往的事后分析逐漸走向前端，轉變為集事前調研、事中把控、事后評價于一體的管控措施，便于在發現問題時能夠及時做出應對。為了推進業財融合，促進財務管理轉型，物業公司的財務管理人員必須擴大自身的財務以及業務知識儲備，其既需要了解財務、還要懂得業務，確保能夠全過程參與所有的業務環節，推動單一的財務指標向業財結合的臨界點轉變。對于一些比較重要的項目和新型業務，更要制定合理的、有效的財務預算，生成具有可行性的評估方案，也確保財務能夠參與到關鍵業務的合理性及可行性評審，降低后續發生風險的可能性[4]。

3.2.2?技術應用，從方法角度實現轉型升級

在全新的社會背景下，物業公司需要加強對現代化管理技術和信息軟件的使用，及時更新財務管理方式，借助信息和數據之便，及時共享資源、傳遞信息，提高內部財務管理的工作效率。如果物業公司本身是隸屬于某開發商或大型商業服務公司的分支機構，現代化的管理方式無疑會降低管理成本、提高管理效率，減少過程中的溝通成本和損失。

首先，因為物業公司的管理地域較為分散、廣泛，其通過搭建財務共享中心展開財務管理工作，能夠促使財務管理執行完全統一的標準，自主積極地去完成那些修復性較強的工作，進而為財務管理人員投身管理層、參與決策制定提供更多的契機和時間，推動其工作屬性以及職能的轉變。

其次，物業公司可以和信息技術服務咨詢公司開啟合作，結合財務信息管理系統的具體訴求，生成公司整體的發展建設計劃，然后結合公司的實際情況選擇財務系統，促使財務管理人員能夠直接利用軟件完成會計核算、數據分析、記錄等工作，進而提高會計核算的精準度，數據傳輸的及時性，并實現對公司內部財務數據的統一管理。

最后，物業公司需要開發出專門的物業管理平臺，不僅要將物業服務項目融入其中，還要結合財務工作的實際需求，實施分布式管理，通過整合線上流程在系統當中的預算、報表、核算等模塊進行全方位的管理控制。而且在這一過程當中，物業公司需要高度重視財務系統的安全管理工作，借助殺毒軟件、防火墻設置以及數字簽名等技術來自覺抵御外部攻擊，確保能夠及時降低數據信息所存在的安全隱患，確保能夠及時維護財務系統的穩定與安全。

3.2.3?策略保障，從管理角度實現轉型升級

物業公司需要基于內部管理控制視角建立相應的管理控制體系，并將其作為現代化財務管理手段的有力補充。

首先，物業公司需要嚴格遵守不相容崗位相互分離的基本原則，避免各個部門出現一人多崗或者崗位權責交叉的情況，以免出現因為權責不清晰而致的管理漏洞；其次，物業公司需要制定有關內部管理控制的相關規范，明確內部管理控制制度的基本內容，切實提高財務內部管理控制的針對性、適用性，保障內部控制制度能夠順利落地、有效實施。

其次，物業公司需要加大內部宣傳和推廣力度，由領導層以及各個部門的負責人帶頭落實內部管控政策及財務管理的新知識、新方法，確保每一位財務工作人員都能對內部管理控制實現深入的理解和掌握；也促使工作人員能夠意識到內部控制體系建構的重要性，進而采取行之有效的措施，全面強化內部每一位員工的內控意識。

最后，物業公司需要結合自身的財務特征對包括物業收費、資金管理以及成本控制等工作內容增加力度。第一，在收費管理方面，物業公司必須對收費流程實施進一步的規范和約束，通過對各個環節操作行為的嚴格管理控制，相關崗位負責人必須做好賬務登記，以便為后續監督管理提供更為詳細的參考；第二，在資金管理方面，物業公司需要把握應收款回收目標，對于賬齡較長的應收款需要確定相應的回收方案；對內部付款環節生成嚴格的計劃管理，通過完善風險防范機制，對階段內的閑置資金出臺恰當的理財計劃，提高資金利用率，保障現金流安全的同時，也確保其價值實現真正意義上的增值；在成本控制方面，物業公司有必要基于信息技術，借助數字化、信息化、智能化建設手段，實現管理增效、節能降耗，借助對成本控制標準化的貫徹落實，實現對各項費用支出的全面監督。

3.3???采取有力措施，提升物業公司財務管理人員的綜合素質

進入到知識經濟時代，即便是以服務為主題的物業公司，其彼此之間的競爭也會演變成人才之間的較量，所以其必須關注財務復合型人才的培養和開發，不斷提高其綜合素養與專業水平，如此才能推動物業公司財務管理水平的全面提升。而且為了保障物業公司運營管理的穩定性，在內部人才構成方面，必須減少親情、友情等于財務無關的情感因素作祟，減少其對管理效果所帶來的影響和干擾[5]。

首先，物業公司需要建立相應的獎懲激勵機制，借助其將培訓結果、獎懲功能實現銜接，在創新激勵手段的同時，也充分調動內部財務管理人員繼續學習的積極性和主動性，不斷提高其工作素養和綜合品質；

其次，物業公司需要積極引進財務專業的人才以及管理者，在前期進行招聘的過程中，需要對招聘人員的能力、創新意識以及信息素養等進行優化和設計，進而選拔出更為高質量的人才，不斷充實管理團隊，要充分發揮人才的引領作用，推動內部財務管理轉型升級；

最后，加大物業公司內部培訓的力度。物業公司需要結合自身的管理現狀和發展訴求，針對財務管理人員制定相應的發展培訓計劃、生成嚴格的培訓管理策略，并且將培訓按照內容細化為財務分析、核算、管理、系統、業務等培訓形式，通過培訓提升財務管理人員的知識儲備，在增加財務管理人員管理意識的同時，也確保其能夠充分掌握類似于稅收、會計以及管理模式等的內容[6]。

4??總結

總而言之，面對日漸復雜的市場經濟環境以及與日俱增的外部競爭壓力，財務管理作為物業公司內部非常重要的管理環節，對公司的戰略決策以及日常經營自然會起到非常關鍵的參考作用。物業公司需要高度重視財務管理工作的開展，全面提升財務管理水平，借助科學合理的方式加大內部財務的管理控制力度，推動業財融合，實現高效管理與監督，也為物業公司的可持續發展鋪墊和積蓄力量。

參考文獻

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[6]江潔華，羅嘉玲.管理會計在物業企業成本控制中運用分析[J].行政事業資產與財務，2022（14）：79-81.