未來房地產政策趨勢“猜想”：分城市漸進式放松政策可期

陳建德

由于經濟復蘇的程度可能弱于市場的預期，以及房地產交易量在今年4月份以后重新走弱，每隔一段時間，市場經常流傳一些關于可能出臺刺激房地產行業、托底經濟的“小作文”。二級市場上，房地產板塊也經常因此有一些異動。但始終并沒有大的刺激政策出臺。由于預期始終存在，后續或還有類似的小作文出現。但從整個宏觀經濟、房地產調控的角度思考，整體行業調控政策是“因城施策”，政策是希望在穩定房價、不希望房價暴漲的前提下，逐漸激活房地產市場，讓房地產市場平穩健康運行，也實現房地產市場的軟著陸及可持續發展。

房地產銷售額等數據仍承壓

根據國家統計局公布的數據，2023 年1 月～5 月份，全國商品房銷售面積46440 萬平方米，同比下降0.9%。商品房銷售額49787 億元，增長8.4%。全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%。由于2022 年受疫情影響較大，單純看2023 年相對于2022 年的同比數據不夠準確，應該和2021年相比。2021 年1 月～5 月，全國商品房銷售面積66383 萬平方米，商品房銷售額70534億元，房地產投資額54318億。

從以上數據可以看出，今年1-5月，全國房地產銷售額雖然相對于2022 年有所增長，但是相對于2021 年還有接近30% 的下降。今年1-5 月，全國房地產投資額相對于2021年也有近16%的下跌。

一般地說，房地產銷售額是房地產投資額的先行指標，而真正對宏觀經濟起直接作用的是房地產投資額，因為房地產投資額的減少，將對房地產產業鏈上的眾多行業產生鏈式的負面影響。而房地產產業鏈上的投資的持續減少，將對GDP 增長產生負面的影響，因為截至目前，房地產行業仍然是國民經濟中的第一大行業。

如果房地產的銷售額不能夠企穩，房企的相關房地產投資額可能還會繼續下滑，而這將拖累經濟的復蘇。

放松政策起效仍需要時間

這些年以來，各地對房地產行業的政策主要有：限購、限售、限貸（包含提高貸款利率和首付比例）、限價等。此外，對房地產行業的另一個隱形的尚未出臺的政策影響非常大，那就是房地產稅政策。之前國務院已通過關于房地產稅試點的發文，但到目前為止，尚沒有一個城市出臺具體的房地產稅試點。由于房地產稅的試點還沒有出臺，所以，房地產稅的可能出臺，猶如一把隱形的劍懸在投資者的頭上，一定程度上抑制了一些民眾購買第二套甚至第三套房的熱情，因為擬購房者無法對于未來的稅負、房價上漲等進行準確評價與定價。

自2022年以來，全國各地的限購、限售、限貸、限價等政策開始有較多地放松。

據不完全統計，自2023年以來，已有廈門、長沙、濟南、杭州等近20 個城市優化、放松限購政策。截至2023 年6月中旬，包括青島、鄭州、南京、西安等超20城放松限售政策。另外，還有至少包括哈爾濱、江蘇常州、河北廊坊、浙江衢州、福建福清等一些城市取消限售，上述取消限售的城市主要是三四線城市。此外，目前大部分城市的貸款政策，不論是商業貸款還是公積金貸款政策都已經比較寬松。并且在LPR 下降后，貸款利率也在下降，包括二套房的貸款利率的LPR加點很多也都有下降。

到目前為止，大部分城市對于限價政策放松的較少。而限價政策，不論是一手房土拍時的限價還是二手房的指導價，特別是一手房土拍時的限價政策，對于房價的影響是比較大的。因為，一來很多城市一手房的價格低于二手房，這樣的限價，會拉低城市的整體價格水平。二來購買者大部分是買漲不買跌的，從全球來看，房地產都具有一定的金融屬性，當房地產的價格上限被限制后，民眾對于房價上漲的預期大大下降，這將導致投資性需求下降。而投資性需求的下降，使得房價的上漲預期無法形成，而這對于即使是純剛性需求投資者，也可能增加他們的觀望氣氛，降低了階段性剛性買房的熱情，從而也使得一二手房的銷售數量下降。

后續更多再融資政策可期

除了限購、限售、限價、限貸在逐步放松外，資本市場對房企的再融資的政策也在逐漸放松。如6 月16 日晚間，招商蛇口發布公告稱：公司收到中國證券監督管理委員會關于同意招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產并募集配套資金注冊的批復。根據批復內容，招商蛇口將募集配套資金不超過85 億元用于收購資產，這是首單房企的重大資產重組。6月27 日晚間，保利發展、中交地產、大名城、福星股份等公司分別公告稱，公司分別收到證監會對于公司再融資的批復，四家公司將分別擬募資125 億元、35億元、25.5億元、13.41億元，募投資金主要投向包括棚戶區改造項目，“保交樓、保民生”的項目，以及補充公司流動資金。

再融資政策的放開，是2022 年11月份，證監會在股權融資方面調整優化5 條措施落地的具體實施落地。后市，仍然可以期待有更多的房企在再融資方面獲監管層審批。

未來房地產控制政策“猜想”

在投資中，如果要對此有比較準確的預期，得從高層的政策定調上解讀。

今年4 月28 日，政治局會議指出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和‘平急兩用公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。要加強地方政府債務管理，嚴控新增隱性債務。”每個季度一次的政治局會議上對于房地產調控的總體精神，應該可以視為從全國宏觀上動態分析評估房地產政策的最重要的指導性文件。從上面會議精神看，結合近幾年來我國的房地產政策調整的定調與變化，或許有幾個方面是比較確定的：

房住不炒：房住不炒應該是總基調。即使在這一兩年，經濟復蘇上遇到一定的困難，但中央仍然堅持房住不炒的總方針。或許，在未來相當長的一段時間里，這個總基調不大會改變。

因城施策：因城施策這一政策也已執行多年，所謂的因城施策，準確的理解就是從國家層面上看，應該已經不大會再像以前那樣，全國一刀切地制定房地產調控的總政策，不論是收緊政策還是放松政策。也就是說，像今年4 月28 日、6 月6 日盛傳的全國性的調控政策出臺就是很小概率的事情。因此，對于以后的政策預期，但凡是傳的全國性統一刺激的政策，都得帶一定的懷疑的態度去分析。并且，既然因城施策也是主基調之一，那么，對于房地產行業的全國性的快速復蘇的可能性也會下降，同時，房地產行業的全行業上市公司的同時普漲大漲的可能性也會下降。

促進房地產行業的平衡健康發展：所謂的平衡健康發展，或許最主要的是指房價不暴漲暴跌，全國的房地產銷售金額也不暴漲暴跌。因為暴漲暴跌的房價會對全國金融體系形成較大的負面影響。而銷售額的暴漲暴跌又會對宏觀經濟的運行產生較大的負面影響。

展望未來，筆者認為，全國性的、統一的、力度較大的刺激房地產政策的出臺的可能性很低。但是，后面可能還會有更多的城市根據“因城施策”的總體指導方針，陸續放松限購、限售、限貸、限價等政策。而在房地產市場還沒有平穩下來之前、經濟未完全復蘇之前，房地產稅的試點估計也不會那么快地推出。

預期政策下的投資建議

在以上的預期之下，整個房地產板塊的V形反轉的可能性較低，更多的可能是逐漸筑底再逐漸上漲。對于持有相關房地產個股的投資者而言，若還有一些關于大力刺激房地產政策上的作文出現，或許是短時間的逢高賣出的好機會，投資者可以在逢高賣出后，再逢低接回。

既然全面放松、刺激房地產的政策的可能性較小，那么行業內的企業還是可能會繼續地優勝劣汰，行業里的杠桿率較高的企業、銷售以及盈利能力較弱的企業可能還有逐漸出清、退出市場的可能。因此，對于這類上市公司，還是得謹慎。特別是對于部分處于退市邊緣的民營房企，得特別謹慎，謹防退市。

因為行業還會優勝劣汰，那么投資者可以重點關注一些抗風險能力強的房企，比如一些杠桿率相對較低、財務狀況良好的地方國央和央企，特別是在2022 年和2023 年，行業相對較困難下，仍然能夠較大金額參與土拍、拿地、并購的房企。或許，在后面行業整體企穩后，這些抗風險能力強、杠桿率較低、財務狀況良好、逆勢拿地并購的房企，在未來的行業復蘇中，股價有較大的上漲機會。

從板塊的個股走勢分析看，目前板塊總體仍然處于下降通道之中，在行業整體未確認觸底之前，投資者也不必急于抄底，或許可以待技術走勢上，右側趨勢形成后再介入，可能風險更小、確定性更強、等待上漲的時間更短。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）