房地產開發項目全過程成本研究管理

申晉俊

（山西德源房地產開發有限公司，山西 晉城 048000）

目前我國針對房地產行業發展也出臺了一系列宏觀調控政策，對行業發展有一定的規范和收緊作用，這些政策、規章制度的出臺，也會使得房地產項目投資和工程開發、建設等環節成本管理出現了一些變化。過去項目開發對成本管理多有懈怠，一般都是在項目竣工后才能得到項目建設花費成本，并沒有進行提前預估，這樣的方式已然無法滿足現在市場的變化趨勢，會出現預算和實際相差甚遠，預算無法起到任何規范性、約束性、指導性等作用。所以企業為了獲得更多的經濟效益，就要加強項目全過程成本管理。

近幾年，我國房地產市場前景良好，越來越多的投資者加入了該行業，一時間興起了大量中小型規模企業，導致市場競爭日益加劇。房地產各企業間的競爭也由原來的土地競爭逐漸轉變為品牌、項目品質等的競爭，房地產企業獲得利潤的方式也由原來的土地開發升值轉變為成本管控、項目開發產品品質、企業品牌效應等各方面競爭。項目開發全過程管理是要企業在成本預期內進行建設，并保障其質量驗收不受影響。項目建設各個階段都要合理地進行成本規劃、成本預估、編制成本預算，并一一落實，最終目的是希望項目承包方嚴格把控項目建設成本費用，避免超出預算，從而幫助企業實現降本增效。

一、房地產開發項目全過程成本管理中存在的問題

（一）全過程成本管理體系不健全

由于房地產行業高額利潤的傳統觀念嚴重，很多經營者并不重視企業成本方面的管控，以至于各下屬項目負責人、領導層也會忽略成本管理，從而使得項目開發各階段成本浪費嚴重。企業多數員工對成本管理都沒有正確的認識，很多人都會片面地認為成本管理僅僅是項目負責人和成本相關人員的職責，與其他人無關，所以在實際項目開發過程中，并沒有積極參與、配合成本管理工作。出現這些現象的原因是企業并沒有制定完善的項目全過程成本管理體系，所以很多企業對全過程成本管理也缺乏準確的認知，成本管理意識也相對較薄弱。

（二）可研及前期策劃定位階段缺乏精準成本估算

其一，土地成本一般占據項目開發中總成本的30%左右，但是很多項目負責人在項目可研階段并沒有進行戰略性規劃，可能是因為時間籌備工作時間較短，任務量大，也可能是因為缺乏專業人才，總之對土地成本費用的分析更多的是流于形式，最終在項目開發建設期間，需要不斷地進行資金投入。例某企業項目開發商在前期因為缺乏嚴謹的土地成本規劃，導致后期一共增加了500萬左右的拆遷補償、土地整理等各種費用。

其二，對項目可行性研究信息調查及決策，并沒有安排企業內部工作人員全程追蹤管理，而是由咨詢公司全權負責，企業失去了主動權，也沒有認真履行監察職責，從而造成了較大的成本缺項。

其三，投資決策階段并沒有專業的決策組織及流程，更多的是領導層主觀意識決定，也缺乏嚴謹的成本籌劃，導致所投資項目準確性有待考究，也潛藏著較大的經營風險[1]。

（三）設計階段成本管理形同虛設

一般項目開發過程中，設計費用占據總成本的1%-3%比例，但是最終對項目成本效果的影響程度高達75%以上，足以證明項目方案設計階段對項目成本管理的重要性。但是實際上很多企業并沒有做好設計階段的成本管理，具體體現在以下幾方面：對設計單位的選擇過于隨意，直接采用委托制，并沒有綜合考慮所選單位的實際設計能力、行業口碑、履約情況等。在設計過程中并沒有體現任何成本方面的管控，缺乏限額設計制度，設計人員在進行項目建設方案設計時也更加隨意[2]。

（四）招投標階段成本管理缺乏有效控制

房地產企業缺乏目標成本的制定，所以在招標環節也沒有設置招標控制價，僅依靠內部成本方面的人員進行各階段費用評估，造成了招標風險加大。例如KQ企業在進行涂料供應商招標時，因為對市場價位不了解，最終以90元單價中標，而市場合理單價為80元，實際中標價高于市場價將近10%，由此給企業帶來了較大的成本風險。由于項目施工時間的條件限制，一般在總招標時，僅僅需要提供粗略的設計圖，對所有工程量也多是模擬匯總清單，導致企業在中標后需要花費更多時間來進行工作量統計、匯總工作。例KQ企業粗略設計圖是在2021年4月完成，而出具詳細的施工圖紙最快要兩個月，但是開工日期也定在6月初，所以進行招標時只能用粗略圖紙。最終中標時單價為1750元/平方米，但是在詳細圖紙出具后，根據工程量有所調整，定為1850元/平方米，前后相差7%。

（五）施工階段成本管理漏洞多，無預警

其一，并未制定完善的合約規劃，導致合約管理不夠嚴謹、規范，后續雙方履約過程中，也容易出現各種糾紛、扯皮現象。其二，簽證變更隨意，管控不嚴謹。在項目開發過程中，加強設計變更對成本管理有著重要作用，包括變更意見提出、變更原因概述、變更目的及最終變更結果。但是實際上經常會存在著先實施內容變更，再補充申請審批流程的情況，不利于對變更細節進行嚴格審核管控。其三，不重視過程成本管理，也缺乏動態成本監管預警。

（六）竣工結算階段審核周期長，無效成本高

其一，企業工程項目竣工結算制度不完善。雖然有項目結算流程，但是并沒有有效的管控手段來約束相關責任人。因為項目開發地域分布較廣，企業領導人員并沒有及時對其進行監管，導致實際施工很多環節處于無監管狀態，最終竣工結算時，一些隱蔽工程，更多的是直接采用成本管理工程師的說法，主觀性判斷強，無法確保其所述信息真實性。其二，因為項目建設周期長，其間很多結算資料保存不完整，對各環節相關負責人的懲罰也如同虛設，而且經常出現先執行后補申請單的情況，所以也會造成審核周期長，雙方互相拉扯的不良現象。其三，設計方案變更消息傳遞慢，導致項目建設一般需要全部拆除，既浪費耗材，又延誤了建設工期[3]。

（七）銷售階段成本管理缺乏合理籌劃

可能因為銷售策略、政策等的變化以及產品定價的疏忽，使得產成品無法按照預期售出，從而導致庫存閑置量大、項目資金回籠慢，企業也會存在著一定的資金鏈斷裂風險。另外對于銷售中涉及的土地增值稅，缺乏合理籌劃。主要根據影響產品使用性質不同，要分別進行籌劃，如商業用項目和普通住宅項目，二者計算土地增值率有著不同的口徑，建筑成本核算沒有精準、公平的定性和定量依據等。

二、房地產開發項目全過程成本管理策略

（一）健全全過程成本管理體系

首先，要讓企業各部門、各層級人員明白自身要履行的成本管理職責。如董事會負責審批成本預估、目標成本，并提出調整建議；項目設計部秉承著限額原則進行方案設計；成本部編制各階段目標成本、實施動態成本管控、保存竣工結算資料、評估成本管理效果、管理成本信息數據庫等。其次，制定完善的目標成本管理流程和項目全過程成本管理流程。最后，依據成本歸屬確認項目成本職責部門及負責人，具體分配如表格1所示。

表1 項目成本歸屬及職責部門

（二）項目前期策劃階段成本管理

首先要制定完善的動態目標成本管理制度，使各環節在目標成本的導向作用下順利開展。項目施工前，就要收集一系列項目相關制度體系、綱領性文件等，對項目進度、建設成本、工程款支付、設計變更、合同內容等特殊情況都要詳細考量，并制定相應的制度、流程。其次重視企業投資期間對各環節成本花費的準確編制，最重要的考慮因素有項目地址選擇、項目建設規模、產品價格定位、當前市場局勢，這些因素全部考慮好，做到心中有數，進一步開展成本預算編制工作。最后健全項目決策成本管理措施，可以選用多元化組合方式投資；在項目進行前充分論證投資與收入的產出比；優化當前項目建設方案[4]。

（三）項目設計階段成本管理

1．項目開發設計單位的選擇要合理，并遵循限額設計制度體系。對設計單位的選擇要公平公正，確保被選設計單位有能力、有資質、有實力完成該項目方案設計；依據成本限額原則進行相應設計方案的優化；增強施工方案設計者的成本控制意識。

2．合理選擇最佳設計方案，一般設計者在進行方案設計時，會進行多種設計，并依據實際情況，不斷優化、更新項目設計方案，確保最終所選方案最佳，成本較低、施工難度較小、效益最高。

3．關注設計項目開發各階段對最終成本費用的影響，設計方案要盡可能精細化，細化到每個建設階段、環節，確保后期階段性地進行成本管理，效果更佳。

（四）招標采購階段成本管理

1．制定嚴謹的招標文件，并采用相對公平公正的方式進行招標，避免采用受賄等違法亂紀方式，私下達成協議。

2．進行招標控制價編制時，要全方位、多角度進行相關調研，確保所編制招標價位合理、可行，切忌脫離工程項目實際情況，天馬行空地進行價位編制。

3．科學選擇發包方式，對施工單位的選擇要更加慎重，該環節直接影響著最終產品質量好壞，所以要嚴格管控發包及施工方選擇。

4．健全供應商管理制度，并把所有供應商相關信息匯總，登記在供應商管理數據庫中，便于后續查閱、對比，保障企業用最有利的價格獲得相應物資。

（五）施工階段成本管理

1．制定完善的項目施工階段成本管理制度，并規劃項目合約。在目標導向的成本管理體系下，進行合約的規劃是對總體成本進行分解的重要內容，并把分解后階段性目標編制在合同條款中。讓各階段、各環節人員都能夠通過合約準確定位自身工作內容、成本目標。還要嚴格審核施工技術方案是否可行，在實際施工環節中嚴格控制各環節成本費用，遵循合同約定。對于施工中遇到的設計方案變更，要詳細依據流程進行申請、審批等操作，才可執行。

2．實行動態監管施工階段成本管理，可設置成本超出自動報警機制，可提前在各個關鍵點環節設置成本標準值，如果實際超出標準值波動范圍，系統就自動發出警報，提示操作者[5]。

（六）竣工結算階段成本管理

1．規范項目結算管理制度，進行項目竣工結算時，要遵循時間性、規范性、完整性、強制性、統一性等原則，明確劃分不同環節人員職責。

2．制定項目成本管理考核評價制度，主要內容有：分析最終結算成本與預期之間的差異，并評估投資預估準確度及建設費用成本估算合理性。分析成本管理效果與預期差異，對相關負責人進行相應處罰。分析設計方案變更、現場簽證變更等對項目整體成本支出的影響程度。

3．加大無效成本管控力度，如設計失誤、招標工程量清單錯誤、工程款支付超標、產生不必要的維修費用、結算失誤等。

（七）銷售階段成本管理

在產成品銷售過程中要注意不同產品特點及客戶需求，抓住客戶需求點進行產品優勢宣傳，才能更好地吸引優質客戶人群，實現產品大賣，從而減少庫存壓力，也使得資金能夠快速回籠，減少企業經營資金方面的壓力。對于土地增值稅稅收方面的籌劃可以通過合理的轉移收入，可以把不動產部分營銷價格分解至附營業收入中，以此來減少營業收入，降低土地增值稅額繳納。通過調整售賣價來調整增值率，可靈活應用產品定價策略，實現降價促銷，獲得降低增值稅的優勢，也幫助企業獲得更多利潤。制定統一、規范的成本核算標準，對不同性質用地的項目要分別進行核算[6]。

三、結束語

總而言之，房地產項目開發階段如果忽略成本管理，就會面臨著各種項目建設環節的建設周期延長、返工、趕工、誤工等等突發狀況造成的成本費用增加，繼而影響企業最終利潤獲得。所以房地產企業經營者要重視全過程成本管理，從項目開發各個階段進行管控，幫助企業實現利潤最大化目標。上文中對房地產企業項目開發全過程成本管理存在的問題進行了詳細探究，也對應地提出了項目全過程成本管理策略。首先制定了健全的全過程成本管理體系，其次分別從項目前期籌劃階段、設計階段、招標采購階段、施工階段、竣工結算階段、銷售階段等提出了具體的有效措施。另外對于項目開發全過程成本管控的相關研究，未來仍需要更多學者、投資者、經營者、技術人員等的共同努力、研發、探索，全面規范項目全過程成本管理，也為我國房地產整個行業的成本管控奠定扎實基礎。