房產消費：“保交付”成焦點

雷玄

2022年是房產行業經歷困境的一年，也是行業進行深度反思和調整的一年，房產消費面臨的挑戰前所未有：從開發商端來說，由于2022年的資金受到很大挑戰，所以在交樓問題上的壓力比較大，如果開發商不能把樓盤準時交付，對購房者需求側、對整個市場的信心會形成極大打擊。“保交樓”作為政策調整里一個重要抓手，一定程度上促進了2022年居住消費的健康發展。

房產投訴集中幾個方面

2022年度《中國質量萬里行》房產家居消費投訴數據顯示，2022年，中國質量萬里行收到的房產方面的消費投訴重點關注：延期交付、無證/強制交付、精裝交付標準縮水、地鐵盤學區房等虛假廣告、銷售糾紛等。其中，遭集中投訴的典型消費案例為：2022年3月，多名購房者投訴遼寧沈陽一樓盤受高速公路噪音影響，承諾的隔音棚未能兌現；2022年5月，山東濟南一商品房多位業主與開發商出現了合同糾紛，主要投訴“約定2021年底交付的房屋一拖再拖”“公寓房變為辦公屬性”“精裝修變毛坯，并要求業主委托裝修”等方面問題，截至購房者投訴時，開發商的樣板間已拆除，消費者維權遭遇困境；2022年6月，河北秦皇島一樓盤的幾十名業主稱，原定2021年底交付的商品房延期至2022年6月中下旬，臨交付，有業主擔心交付的進度情況，有業主反饋房屋質量以及綠化、車位、公交等配套設施存在隱患。

“保交付”成焦點

“保交付”，成為2022年各個城市、各級政府部門的重要任務之一。“保交付”政策是指通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，目的是維護購房者的合法權益，維護社會穩定大局。2022年7月28日，這一政策首次被寫入中央政治局會議文件。隨后，石家莊、鄭州等全國近40個城市也根據自身情況陸續出臺相關舉措，采取了多種方式推進交付工作，如加強監管、協調銀行、支持并購重組等。

在推進保交付工作中，許多房企集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢。國家統計局的數據顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。從2022年房企年報中不難發現，企業出現利潤下滑是較為普遍的現象，眾多房企呈虧損狀態。許多房企通過各項舉措積極“保交付”甚至高品質交付，在一定程度上為購房者、也為低迷的市場注入了信心。

媒體報道顯示，保交付政策已經取得了初步成效，部分已售逾期難交付住宅項目已經恢復施工或加快進度。

改善型需求持續釋放

在下行的壓力之下，在消費需求端，房地產市場也呈現出一些新的消費特點。比如，2022年剛需購房者觀望情緒較重，而改善型購房者預期整體好于剛需消費，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，改善型需求持續釋放。

一方面，隨著住房需求的轉變，購房者從買房只看地段和配套的剛需時代，變為逐步開始關心物業、小區環境等多種住房品質的因素。上海易居房地產研究院發布的《2022房地產企業品牌價值測評研究報告》顯示，2022年影響消費者購房決策因素最重要的是交房保障，占比為89.59%，其次是物業服務、小區環境和工程質量，占比分別為84.37%、73.54%、51.23%。

另一方面，需求的轉變帶動了房屋的高端化，面積段出現一定增大趨勢，以舊換新、以小換大的住房需求進一步釋放。2022年12月，中指研究院大數據中心發布的《2023中國房地產百強企業研究報告》顯示，從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看，90平米以下首置類產品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平米首改類產品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但占比仍然過半，達50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升，合計增加6.4個百分點。

2022年底開始，高層多次強調房地產的支柱產業地位，穩定房地產市場及防范化解行業風險對于宏觀經濟的穩定恢復至關重要。各地“因城施策”的支持力度也在不斷增加，多圍繞降低購房門檻、降低購房成本展開，如多孩家庭、人才的購房需求、優化限購條件、降低首付比例、發放購房補貼、優化預售資金監管和公積金政策、放松二手房限購、完善保障住房體系等，“穩支柱”“促需求”“防風險”成為房產行業的政策主題。

有分析認為，2023年，隨著房地產政策不斷優化，政策效果初步顯現，房產市場開始企穩并逐步恢復，但總體市場仍處于深度調整階段。但宏觀經濟的修復、復雜多變的外部環境等因素，仍然是影響房地產市場修復節奏的關鍵因素，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預期和信心修復不明顯，商品房銷售面積繼續回落。

綜上所述，“保交樓”已成為2022年房產消費的核心關注點，企業交付力變得愈發重要，交付力也將成為企業未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心競爭力。在“保交付”的基礎上，伴隨房產行業進入深度調整期，購房者消費需求的轉變，行業面臨大洗牌，企業不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，結合房產消費需求的新特點深耕品質與服務，以構建房產行業高質量發展的新格局。