慶陽市銀行業支持房地產發展現狀分析

卯桄帛 王海芳 李潤春

近年來，甘肅省慶陽市銀行業認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“住房不炒”定位，強化信貸支持，有效滿足了轄區內居民住房信貸需求。2022年末出臺的“金融十六條”對支持房地產市場平穩健康發展提出新的工作要求。為進一步掌握轄區內銀行業支持房地產發展和落實“金融十六條”的情況，慶陽銀保監分局進行了專題調研。

支持房地產發展的現狀

支持力度持續增強。至2023年2月末，全市房地產貸款余額為188.7億元，同比增長8.73%，高于同期各項貸款增速7.35個百分點。其中個人住房貸款余額為150.04億元，同比增長13.35%，占同期房地產貸款余額的79.51%。“金融十六條”發布后，3個月內（2022年12月至2023年2月），慶陽市房地產貸款增加4.58億元，比發布前3個月多增3.2億元。

優惠政策不斷出臺。一是降低首付比例。2022年9月，慶陽市政府印發《關于培育健康房地產市場擴大住房消費的實施意見》，對貸款購買首套房的居民家庭，首付比例從25%下降到20%。二是下調住房按揭貸款利率。各機構在監管部門指導下，將5年期以上首套房貸款利率統一下調至4.1%，下降了1個百分點左右；二套房及以上貸款利率均大幅下調，最低下調至4.5%；部分機構對購買改善性住房者也執行首套房貸款政策。三是健全配套支持措施。各機構通過降低合作門檻、放寬審批條件等方式對市場主體予以支持，例如，農業銀行慶陽分行對開展住房按揭合作的優質房企保證金繳納比例從3%降至1%，經省分行審批后，可免收保證金。

開發貸等逐步恢復。2020年至2022年8月，在房地產市場融資監管整體趨緊、各機構自身風險管控加強的情況下，慶陽轄區內未新增房地產開發貸款。從2022年9月開始，農發行慶陽分行陸續發放保交樓專項借款共7230萬元，發放保障性租賃住房建設項目貸款5000萬元。“金融十六條”發布以來，多家機構主動對接轄區內房地產開發企業，商談融資事宜。同時，各機構主動了解資質較好、工程任務飽滿的建筑企業融資需求，截至2023年2月末，建筑業貸款較年初增加5.3億元，增長5.14%，而2022年全年建筑業貸款減少了5.31億元。

服務質效不斷提升。各機構通過優化服務、創新產品等方式對不同類型的客戶提供個性化金融支持。一是辦理延期還本付息業務。截至2023年2月末，針對受疫情影響存在還款困難的住房按揭貸款客戶，累計辦理延期還本付息業務212筆，涉及金額6066.73萬元。二是提高辦貸效率。各機構開通了房地產授信審批“綠色通道”，加快審貸流程。例如，甘肅銀行慶陽分行對新市民群體的住房貸款需求，在三個工作日內即可給予審批答復，并優先保障放款。三是創新服務方式。建設銀行慶陽分行與慶陽市住建局合作，上線保障性租賃住房系統App，提升了新市民租房服務的便利性。

房地產市場面臨的形勢

投資端表現乏力，房地產開發融資需求轉弱。一是土地出讓面積和價款雙降。2022年，慶陽市國有土地使用權出讓類項目累計交易75宗，較上年減少5宗，出讓土地面積同比下降超40%，交易金額為17.75億元，同比下降39.97%。二是施工面積和竣工面積雙降。2022年底，全市住宅施工面積累計457.4萬平方米，同比下降5.3%，竣工面積為25.77萬平方米，同比下降64.1%。房企拿地及施工需求全面下降，新增投資不足，房地產企業融資需求進一步轉弱。

銷售端表現疲軟，個人住房信貸需求下降。一是市場熱度明顯下降。2022年商品房銷售面積為96.68萬平方米，同比下降32.5%；新建商品住宅庫存160.62萬平方米，同比增長14.51%；全市個人住房按揭貸款余額增加20.14億元，增量同比下降1.59億元。二是市場負面信息較多。2022年，慶陽市多個樓盤交房出現質量問題，最多時有八個房地產開發項目同時出現爛尾或延期交付情況，在社會層面造成負面影響，進一步挫傷了消費者的購買積極性。三是虹吸效應進一步顯現。銀西高鐵開通使得慶陽融入了“西安-慶陽-銀川”一小時經濟圈，帶動大量人口去條件更好的西安、銀川求學、就業，并在當地購房，加速了慶陽市房地產市場需求的回落。

銀行端表現焦慮，房地產貸款暗藏風險。從房企角度看，近年來受疫情影響，實體經濟萎靡，導致房企商業部分銷售出現困難，無法按期償還銀行貸款本息。部分銀行為盤活企業貸款，對個別房企的貸款多次進行轉貸，致使貸款五級分類不能真實反映實際風險。從居民角度看，慶陽轄區內個人住房按揭貸款首套房占比超過97%，而轄區內就業人員以自主擇業者居多，大多數個人貸款客戶為個體工商戶和進城務工人員，該群體收入受經濟大環境影響較大，按期還款存在不確定性，加大了銀行信貸風險。

存在問題

政策紅利充分釋放，資金供需矛盾仍然存在。“金融十六條”出臺以來，慶陽市房地產企業融資環境明顯改善，但仍存銀企條件不匹配、供需兩端倒掛的情況。從資金需求端看，在慶陽的房地產開發企業中，資質較好的全國性房地產企業或具有國資背景的房地產企業項目資金由總公司統一籌措，本地資金需求較少；而資金需求較大的本地中小房地產企業往往因公司治理不完善、抵押擔保額不足等存在融資難問題。從資金供應端看，國有大型銀行因信貸審批較為嚴格，放貸對象更加傾向大型優質房企，中小房地產企業很難獲得貸款；中小銀行因受存量房地產開發貸款不良率高、市場前景不明朗等因素影響，慎貸、惜貸情緒較濃，放貸的積極性不高。

產品創新仍顯不足，服務管理跟進不及時。各機構在供需兩端采取了大量措施，有效滿足了市場資金需求，但是在做細做實、產品創新、服務質量方面還存在不足。例如在保障改善性住房信貸需求方面，大部分機構簡單地將住房按揭貸款利率分為“首套房”和“二套及以上住房”兩個檔次，未有效區分并支持改善性住房的按揭貸款；在支持新市民、青年購房方面，未制定針對此類群體的識別標準，產品創新滯后，客戶營銷、后端管理等渠道搭建不及時。

利好信貸政策下，新的風險需加以關注。在普惠金融等經濟政策下，各機構經營貸或消費貸等利率明顯下降，出現部分經營貸、消費貸等置換個人住房按揭貸款情況。此類情況下，一方面，如果借款人偽造資料向商業銀行申請貸款則涉嫌騙貸，屬于違法行為；另一方面，因信貸資金實際未進入經濟建設活動，與政策制定的初衷不符，且造成統計數據失真，影響國家宏觀政策調控。同時，由于經營貸、消費貸等期限較短，借款人在短期內面臨較大的還款壓力，一旦出現個人資金鏈斷裂，將造成銀行機構信用風險上升。

對策建議

強化政策落地，營造住房供給發展新生態。從落實房地產長效機制著手，加快構建商品房和保障性住房供應體系，滿足居民多層次住房需求。要以房地產開發企業為主，提供商品住房、安居型商品房；以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓；以市、縣（區）政府為主，提供人才住房、公共租賃住房。要引導多主體投資，多渠道供應，發展小戶型、低租金的保障性租賃住房，支持商品房改建保障性租賃住房，緩解住房租賃市場結構性供給不足，營造房地產市場發展的新生態。

規范市場秩序，推動市場主體優勝劣汰。面對房地產開發企業良莠不齊、交房質量問題多發的情況，一方面，要對房地產開發、房屋買賣等領域存在的亂象進行整治，加大懲處力度；另一方面，要推動房地產市場主體優勝劣汰，實行“重組一批、重整一批、出清一批”，打造優質房地產企業，支持“好企業”做大做強，在資產重組、兼并收購方面予以信貸支持，滿足資質良好、誠信經營的房地產企業融資需求，保障商品房的交房時間和質量。

強化服務創新，提升服務質效和“溫度”。要充分運用好國家在支持房地產市場穩健發展方面的有利政策，為市場主體精準輸血。一是做好對房地產及上下游企業的融資服務，從客戶、區域、產品等維度發力，主動開展業務對接，優化貸款準入、審批和發放流程，積極搭建信息共享平臺，提供融資對接服務。二是完善對新市民、青年以及有改善性住房需求等群體的金融服務機制，明確認定標準，細化服務措施，加強服務渠道信息化建設，在租房、購房、裝修等方面提供全生態金融服務。三是做好房地產周邊配套融資，大到城市更新、舊城改造，小到停車場、公交站臺建設，在各方面進行資金支持，為居民提供溫馨舒適、便捷的居住環境。

強化風險管理，穩妥有序化解信貸風險。一是加強風險監測。建立監管信息平臺，及時掌握動態信息，加大對房地產開發企業資金鏈風險的排查力度，高度關注重點企業，防范金融風險。二是嚴格貸款管理。貸前做好客戶資質調查，貸款按照項目進度發放，避免一次性到位引發的資金挪用風險；強化預售資金監管，防止房企高杠桿拿地；對于提前還款的資金來源進行調查，禁止消費貸、經營貸流入房地產市場，防止風險轉嫁。三是妥善處置存量信貸風險。對已經形成的不良貸款，銀行機構應積極采取重組、續貸、以物抵債、轉讓等方式有效處置，逐步壓降。

深耕實體經濟，提升城鄉居民“硬”購買力。房地產市場雖然短期見頂跡象明顯，但從長遠來看，隨著城鎮化發展及居民收入提高對生活質量改善需求的增強，房地產市場仍有很大的增長空間。金融機構要抓住機遇，加大對實體經濟的支持力度，支持慶陽市綜合能源、精細化工、現代農業、文旅康養、數據信息“五大產業”以及現代畜牧、特色林果、精細化工、數據信息百億級產業集群發展，支持打造“一帶一路”甘肅重要節點城市和甘肅重要經濟增長極，提高城市競爭力，做到留人、增收，促進農民進城，提升城鄉居民“硬”購買力。

（作者單位：中國銀行保險監督管理委員會慶陽監管分局）

責任編輯：楊生恒