中消協點評房屋領域“十大霸王條款”

李穎

在商品房買賣、房屋租賃、家庭裝修、物業服務等領域，很多消費者都遇到過這樣或那樣的“不平等條約”。比如，開發商把預付款視為定金或違約金，在物業管理費外要求業主分攤公用費用……

面對這些不公平的格式條款，中消協曾發布點評，提醒消費者注意防范“十大霸王條款”。

房屋交易不得隨意免責

不公平條款一：出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任。例如，在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

中消協：這一規定完全規避了開發商所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規定。

因此，依照法律規定，開發商不履行合同約定的義務時，除了應當向購房者返還定金外，還應賠償定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。

不公平條款二：購房合同與廣告宣傳內容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規避責任。例如，購房者在簽訂本合同時，經現場查看、查閱相關文件手續等方式已做全面細致了解，開發商不存在虛假、誤導性承諾、陳述，購房者自愿購買該物業。那么，購房者在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等，僅作為要約邀請，不作為開發商向購房者交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。

中消協：為吸引消費者簽約購買，開發商精心制作銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會，而宣傳過程中，開發商對商品房及其附屬設施作出的說明和允諾，對購房者的決策影響重大。根據法律規定，當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

不公平條款三：出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任。例如，在售房過程中，開發商向購房者提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供購房者購房參考，不得視為合同內容條款，開發商享有最終解釋權。

中消協：格式條款應當公平確定雙方的權利和義務，且在對格式條款有不同的理解時，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權利的，該條款無效。

不公平條款四：擴大不可抗力適用范圍，為延期交房免責。例如，因設計調整、氣候變化等原因，導致未按合同規定期限交房的，開發商不承擔違約責任。

中消協：該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

違約金賠償不得濫用

不公平條款五：房屋租賃期滿后，限制消費者與房屋所有人直接交易。例如，自租賃期滿合同終止后三個月內，租客不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向房屋中介機構交付月租金的200%作為賠償。

中消協：房屋租賃到期后，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第965條規定的利用中介機構提供的交易機會或媒介服務，繞開中介機構直接訂立合同的情形，中介機構無權予以限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

不公平條款六：裝修施工存在問題，將材料費轉嫁給消費者。例如，裝修施工期間，屬于消費者購買材料由裝修公司施工的項目，如有因裝修公司施工造成質量問題，裝修公司負責保修期間的人工費用，材料由消費者負責。

中消協：在裝修過程中，因施工造成質量問題后，往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬于其自身財產，因經營者施工質量不合格對消費者造成的損失應由經營者一并承擔。該條款減輕了經營者應承擔的責任，屬于不公平格式條款。

不公平條款七：違約金的設定標準過低，經營者的違約成本較小。例如，施工方違反合同約定出現工程逾期的，按照20元每日向消費者支付違約金。

中消協：違約金的設定應以彌補實際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經營者賠償責任。

不公平條款八：將預付款視為定金或違約金，解除合同時不退款，加重消費者責任。例如，消費者除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，經營者不予退還；若由此對經營者造成損失的，消費者將承擔所有損失。又如，消費者如違約，消費者所交貨款將作為違約金賠償給經營者。

中消協：預付款不是法律概念上的定金，合同條款中關于若消費者解除合同，已支付預付款不退的規定并不能適用“定金罰則”。經營者單方規定消費者解除合同時，不退已支付預付款或將所交貨款作為違約金賠償給經營者，屬于加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數額。

物業費收取范圍有規范

不公平條款九：物業公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任。例如，物業服務企業對本協議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛的保管義務，物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業服務企業不承擔責任。

中消協：物業服務企業收取業主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業服務企業對于物業管理區域內發生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業服務企業免除自身責任和法定義務。

不公平條款十：在物業管理費外要求業主分攤公用費用，加大業主的責任。例如，物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

中消協：物業管理區域，應當包括景觀等小區內的公用設施和場地，因此，物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業管理服務費中列支，不應向業主額外分攤。