對住宅“三合一”成因及火災隱患防控的思考

梁琮

摘要：住宅“三合一”伴隨著經濟的迅速發展而產生、發展、壯大。作為大多數住宅火災發生的源頭、市民舉報投訴的焦點，“三合一”現象已成為不得不重視的公共火災隱患，對住宅“三合一”產生的原因及存在的火災隱患問題進行分析，并針對性提出火災隱患防控對策，以期為消防部門解決相關問題提供參考。

關鍵詞：消防；“三合一”；網商；防控建議

1 住宅“三合一”現象的成因

住宅“三合一”是指業主將住宅與生產、儲存、經營混合設置在同一空間使用的現象。住宅“三合一”現象的形成與中國市場經濟的發展息息相關。改革開放以來，個體私營經濟快速崛起，部分經濟發達地區出現了相當數量的類似家庭作坊和成片、成線設置的門面房類“三合一”場所，根據當時國情，初衷是緩解住房緊缺問題。但隨著中國經濟的騰飛，類似的門面房和住宅式家庭作坊呈井噴之勢。尤其是進入21世紀，各種經濟模式迅速發展，而架構經濟發展的基礎設施及配套管理制度難以及時完善，住宅“三合一”作為一種現象，伴隨著這樣的發展模式產生了。

1.1? 以大型市場或沿街特色門面房為平臺的個體工商戶的發展

因土地資源緊缺，一大批農貿市場、小商品批發市場、特色街被陸續開發出來，但是存在無法提供相應配套的庫房給經營戶使用，又或者將經營性商鋪作為兼顧住宅功能的使用體進行設計銷售，一些門面房有兩至三層或單層層高較高等情況，在客觀上導致了個體工商戶自行尋找方法，如下店上宅（前店后宅）、搭建閣樓住人、多用途混用等[1]。許多個體戶為了節約成本且便于管理，更傾向于利用自有房屋或租用別人房屋作為倉儲兼顧經營之用。

1.2? 網絡貿易的日益繁榮，住宅樓網商“三合一”新業態出現

互聯網經濟已成為一個全新的經濟形勢，以驚人的增長速度影響了整個社會經濟體系和人民群眾的日常生活，這樣的經濟模式擺脫了傳統經濟的諸多束縛，以極低的門檻吸引了大多數個體經營者，促使個體網商逐年成倍增長。為節省人力、物力、房租等各項成本，絕大多數網商辦公、貨物存儲、居住均設在住宅樓中。

2 住宅“三合一”存在的問題

工業生產、倉儲、加工經營場所和住宿地點均設置于同一個建筑內，故俗稱為“三合一”場所，一般的“三合一”場所主要指家庭式的小作坊、小企業以及集從業人員住宿、經營、儲存與生產于一體的小規模的銷售、服務、加工等經營性場所。新業態住宅網商是“三合一”場所近年來新出現的特殊現象，它大多設置在多層、高層民用住宅樓中，很難對其進行防火分隔改造，它不僅與普通“三合一”場所相比存在著疏散逃生難、火災荷載大、消防器材設備短缺等火災隱患，而且更具隱蔽性，更容易引起糾紛，更難監管。住宅網商的火災隱患十分突出，主要表現在以下幾個方面：

2.1? 多數用途設置為“三合一”功能場所，發生火災極易造成人員傷亡

住宅網商大多改變了住宅使用性質，將居民住宅既作辦公、生產經營（線上銷售）、倉庫，又作居住使用。這種場地設置在多層、高層住宅樓中，未辦理相應行政許可，卻構成了事實上的“三合一”建筑，在狹小的住宅里，有時甚至出現幾十個人同時上班的情況，如果出現了火災事故，就非常容易造成場所內人員大量傷亡。

2.2? 未配備消防器材設施，且設置不符合防火技術標準要求

由于住宅網商大多設置在多層、高層住宅樓中，房間內缺乏相應的消防配套設施。GA703—2007《住宿與生產儲存經營合用場所消防安全技術要求》明確規定了“三合一”場所的消防安全技術要求：住宿與非住宿部分應設置火災自動報警系統或獨立式感煙火災探測報警器；應進行防火分隔；當無法分隔時，合用場所應設置自動噴水滅火系統或自動噴水局部應用系統；應設置獨立的疏散設施；當確有困難時，應設置獨立的輔助疏散設施。多層、高層住宅樓內的房間很難經過整改達到以上安全標準，因此無法有效達到防止火災事故發生和撲救初起火災事故的作用。

2.3? 逃生出口數量、疏散距離、寬度均不符合要求，逃生困難

職業網商普遍將經營場所設置在改建的私人住宅內，有的利用首層進行生產經營，住宿區域設置在二層以上，樓上居住人員和經營場所共用一部疏散樓梯，住宿和經營、倉儲部分未設置有效防火分隔，若一層突發火災，樓上人員只能坐等救援或只能從唯一疏散樓梯逃生，嚴重威脅人身安全。部分改建場所一層面積普遍超過200m2，且存在過道寬度不足、疏散距離過長的問題，同時，經營者為了便于管理有時會將其余出口上鎖，僅預留一處進出通道。

2.4? 普遍設置防盜門窗，嚴重影響人員逃生和滅火救援

此類場所經營者為了防盜，房間內外窗都設置了鐵柵欄，且房間內空間狹小，貨物堆放嚴重擠占空間，緊急狀況下對人員疏散逃生非常不利。這類防盜門窗往往采用304不銹鋼管，這種材質韌性好、硬度高，沒有專業的破拆工具，在火災發生后的濃煙環境下，逃生人員很難破窗而出，只能被迫等待消防隊救援從而錯失第一時間自救逃生機會。

2.5? 房屋結構功能復雜，人為破壞承重結構且未做有效防火分隔

當前社會上的設計公司和設計人員良莠不齊，少數人員不具備相關專業知識，設計出來的圖紙根本不符合承重和消防要求，個別經營者、職業網商為了達到經營方便和功能使用要求，強行要求設計人員按照業主設想出圖紙，設計公司在利益驅使下懷抱僥幸心理迎合業主要求，大多都將住宅進行了不合理的反復改造，擅自拆改承重墻或承重柱、拆除或移位橫梁，增設輕質隔斷，違規劃分狹小空間，且未設置有效防火分隔，住宅整體結構和防火完整性遭到嚴重破壞，這是極其危險的操作。

2.6? 場所內易燃可燃物超荷載

部分經營者、職業網商會在房間內、過道、疏散樓梯上堆放大量可燃貨物、易燃香水、化學物品，再加上樓內有人員長期居住生活，用火用電頻繁，人員室內隨意抽煙亂丟煙頭、點蚊香，管理秩序混亂或無專人管理，一旦發生火災，大量可燃物堆垛燃燒，火勢蔓延迅速，極易造成整棟房屋人員傷亡。

2.7? 電氣線路未按標準敷設，用電行為不規范

此類生產經營性場所大多是租賃的，經營者對房屋進行功能性裝修改造時，一般不會聘請專業電氣施工人員或具有施工資質的公司進行施工，很多時候在原有家庭用電的基礎上增加線路布置，存在大量的亂接、亂拉電線問題，普遍使用不符合標準的電氣線路材料和不合格的用電設備，不按技術標準敷設電氣線路，如：用銅線、鉛線作為保險絲，銅線和鋁線搭接，盲目使用大功率的吹風機、洗衣機、熱得快、電磁爐等電器，在房屋內私拉電線給電動車充電等行為，導致火災發生的概率急劇上升[2]。電氣線路老化，年久失修，日常維護檢查不到位，也嚴重威脅了住宅安全性，并埋下火災隱患。

2.8? 失控漏管，場所隱蔽性強

這類場所大多設置在城鄉接合部地區，主要以租賃人口稀少的小區房屋或私人自建房內經營為主，都是私下簽訂合同，有些房東本人就是網商經營者，隱蔽性強。場所僅辦理網絡銷售許可，有的甚至無任何手續，缺乏有效的監管主體，平日社區、市場監管、消防部門難以發現。

2.9? 場所人員防火意識淡薄

場所大部分為家庭式作坊經營，經營者及雇員自身消防安全意識淡薄，且未經系統的消防安全培訓，從業者主要是場所周邊的一些地方群眾，或者偏遠落后地區勞務人員、剛從學校畢業的年輕人，對場所內部存在的大量安全隱患熟視無睹、缺乏必要的安全常識和自救逃生技能。

2.10? 舉報投訴、民事糾紛不斷

住宅網商往往存在條件簡陋、消防隱患問題嚴重、人員復雜、環境噪聲污染等特點，不僅在火災危險性上影響鄰里居民，人雜物多且頻繁地運送貨物出入造成的雜音、環境污染等都極易導致產生民事糾紛，并且容易矛盾激化，涉及面廣，舉報投訴多發。

3 住宅“三合一”網商的執法困境

近些年來關于住宅網商的投訴日益增長，在小區住宅內開淘寶等網絡銷售平臺現象較為突出，而且有逐年增長之勢，各類問題層出不窮，如：快遞車輛隨意停放，占用消防車通道、登高場地；快遞運輸車與業主發生剮碰；搬運貨物長時間占用電梯、占用公共走道，影響業主通行等，讓小區物業和所在社區極其頭痛，但是無從處理，只能從占用公共資源的道德層面上進行譴責。針對此類場所存在的容易失火、治安隱患、環境影響等問題，做到真正的關停取締、隱患整改消除，僅靠消防執法機關一家，仍然面臨著諸多的困難，處理起來相當棘手。

3.1? 無相關界定標準

及時發現此類住宅網商存在“三合一”現象，具體認定的依據是什么？如果經營者僅將住宅作居住及儲存貨物使用，由于貨物堆放在房間內，到底堆放多少的貨物能將此場所判定為儲存倉庫？如果經營者不在租用住宅內居住，僅存放網絡銷售貨物及直播辦公使用，是否對同層隔壁鄰居或相鄰樓層產生威脅而構成“三合一”現象？目前為止無相關界定標準。

3.2? 無主管行業部門，但涉及面廣

設置在居民建筑中的住宅網商會影響建筑物的正常使用功能，卻無主管行業部門。住宅網商涉及房屋擅自改變規劃、使用功能，違章裝修搭建，非法儲存，違規住人，無證經營等問題，消防、規劃、住建、市場監管、公安部門均有相應的管轄范圍，但歸口不到位，相互之間存在執法空白點，容易出現推諉扯皮現象，組織聯合檢查處置難度較大，致使住宅樓網商大量涌現但又無法有效進行遏制。

4 住宅樓網商火災隱患防控對策

目前，住宅網商現象還將不斷涌現，在每年的火災統計中，這類性質的火災事故所造成的人員傷亡和經濟損失比重逐年增加，沉痛的火災事故教訓讓我們必須正視這一問題。在有關立法和管理法規尚未明確的情形下，解決住宅樓網商火災隱患問題可以從以下四方面著手：

4.1? 嚴肅查處群眾舉報投訴的個案

對于群眾舉報投訴住宅網商場所存在火災隱患的個案，消防部門檢查發現確實違反消防法明確規定的生產、儲存、經營其他物品的場所與居住場所設置在同一建筑物內，且不符合消防技術標準的，核實后應該依法嚴肅處理，對違法行為人處以罰款并責令該場所停業整頓。同時利用當地媒體，將查處的情況公告于廣大市民，進而震懾此類違法行為的實施者和效仿者。

4.2? 運用物業保安、業主委員會、居（村）民委員會等資源，建立完善管理體系

住宅樓網商的隱蔽性及相關權益關系決定了，若非群眾舉報投訴，消防部門無法通過主動的消防檢查發現并消除此類火災隱患。并且，基層消防監督檢查力量有限，對小區住宅的管理應根據當地實際，發揮轄區派出所、社區居委會尤其是小區物業的屬地監管力量，及早發現住宅樓內違規裝修改建、非法儲存、違規住人的情況，第一時間予以制止，同時向城市綜合管理、住建、公安等部門報告[3]。

4.3? 結合消防宣傳，鼓勵群眾積極參與消防監督

罰款只是手段，宣傳是關鍵。為防止住宅樓網商現象在社區中出現，要靠宣傳工作，單靠消防一家是遠遠不足的，要動員社會各界人士積極參與，利用社區宣傳欄、電子視頻，掛橫幅，開辟網上論壇，黑板報，有獎知識競答等多種形式的宣傳手段開辦有針對性的“三合一”特別是住宅樓網商火災危險專題，增強當地群眾消防意識，鼓勵大家參與此類問題監督，形成人人關注消防的良好局面。

4.4? 了解司法解決途徑，引導舉報人通過法律訴訟解決

在住宅樓網商舉報投訴的核查處理過程中，會經常遇見這樣的特殊情況：住宅樓網商經營者拒不承認其房屋作為倉庫使用或不承認實際居住情況，表示房屋僅作存放網絡銷售貨物和辦公使用。上文提及，對儲存貨物數量的界定無相應規定可依據。這種情況下，業主之間矛盾激烈，而消防部門卻無處著手處理。若處理不當，不僅不能消除隱患，緩解矛盾，而且可能被訴至法庭。遇見這樣的情形，應從司法角度考慮，引導舉報人通過司法的途徑妥善解決糾紛、消除隱患。

住宅改為商業經營性用房，嚴格意義上來說屬于住改商的行為。按照2009年10月1日起實施的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條：業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的限定經有利害關系的業主認可，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主認可其做法進行抗辯的，人民法院不予支持。2020年5月28日頒布的《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。針對此類場所，建議從場所涉及的建筑物區分所有權及相鄰權關系制度入手，也可以從改建變更房屋用途后從事營業行為產生的環境噪聲污染入手，總之可以引導舉報人通過司法途徑解決。

5 結語

隨著類似住宅樓網商等新“三合一”場所越來越多，城市新業態新領域的消防問題也將逐漸凸顯，消防部門也要與時俱進，時刻迎接風險挑戰，以靈活的方法應對。

參考文獻：

[1]高騫.淺談“三合一”場所消防安全現狀及火災防控對策[J].今日中國論壇，2013（10）：194.

[2]李巖，陳碩.“三合一”場所的火災防控對策[J].科技創新與應用，2012（15）：327.

[3]田豐.淺談“三合一”場所火災隱患成因及防治對策[J].企業研究，2021（4）：48-51.

Reflections on the causes of residential "three-in-one" and the prevention and control of fire hazards

Liang Cong

（Jiangshan Fire and Rescue Section of Quzhou， Zhejiang Quzhou 324000）

Abstract： The residential "three-in-one" has emerged， developed and grown with the rapid development of the economy. As the source of most residential fires and the focus of citizens' complaints， the phenomenon of "three-in-one" has become a public fire hazard that has to be paid attention to. The causes of residential "three-in-one" and the existing fire hazards are analyzed， and countermeasures for the prevention and control of fire hazards are put forward in a targeted manner， hoping to provide references for the fire department to solve related problems.

Keywords： fire protection; "three-in-one"; online business; prevention and control suggestion