從新城控股看房地產企業償債能力

程竹

房地產業是我國備受關注的行業之一，是中國國民經濟支柱產業，住房問題直接關系到千家萬戶的居住品質、切身利益。近年來，隨著優化調控政策的出臺，各地為推動房地產市場平穩健康發展，支持個人住房貸款合理需求，房企融資渠道持續收緊。除商業銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業務以及房企發債融資也受到監管層嚴控。業內人士表示，房企融資通道縮緊導致企業資金鏈壓力增大。

新城控股集團股份有限公司1993年創立于江蘇常州，現總部設于上海。2015年，新城控股集團在上海證券交易所A股上市，成為國內首家實現B轉A的民營房企。經過30年的快速發展，新城控股成為涉足住宅地產和商業地產的綜合性房地產集團。截至2023年3月25日，新城控股集團已進入中國145個大中城市，開發中或已完成項目超700個。

新城控股集團償債能力

短期償債能力分析。短期償債能力反映具有流動性的資產與負債之間的關系，能夠較好地評價企業流動資產清償流動負債的能力，企業應當給予高度重視。本文使用流動比率、速動比率、現金比率三個常用的財務指標對新城控股集團進行短期償債能力分析。

流動比率是分析企業短期償債能力的首要指標，反映可在短期內轉變為現金的流動資產償還到期流動負債的能力。新城控股集團2020—2022年的流動比率如表1所示。

數據來源：新城控股集團年度財務報表，下同。

由表1可知，2020年至2022年四個季度的流動比率平均值從1.06上升到1.09后下降到1.02。其中，2020年第一季度至2021年第二季度企業流動比率整體呈現上升趨勢，從1.05上升至1.11。但從2021年第二季度開始，流動比率不斷下降，到2022年年末跌破1降至0.96。

查看企業財務報表可以發現，流動資產中占比最大的為存貨（存貨金額重大是房地產業的典型特點），2021年第二季度到2022年末呈現先增后減的趨勢，從2021年第二季度的64.62%到2022年第三季度的70.17%，2022年末回落到67.43%；而流動負債中占比最大的合同負債（合同負債金額重大，同樣是房地產業的典型特點），與存貨變動呈現相同的先增后減趨勢，在2022年第三季度達到頂峰（59.25%）。這是由于在這段期間內，新城控股集團在手訂單飽和同時提前備貨。企業業務不斷擴張，流動負債規模持續增長，但沒有充足的流動資產予以支撐，因此企業的流動比率在2022年不斷降低。

除此之外，應收賬款占比呈現上漲趨勢，從2021年第一季度的0.10%上漲到2022年末的0.17%。這是由于受到房地產行業市場大環境和疫情影響，房地產開發商不得不降低周轉速度，導致新城控股集團銷售資金回流受阻，應收賬款上升。

速動比率是流動比率的補充指標，考慮到存貨在流動資產中變現速度較慢，可能出現滯銷而無法變現的情況，將其在流動資產中扣除，能更為準確地反映企業短期償債能力水平。新城控股集團2020—2022年速動比率如表2所示。

由表2可以看出，2020年至2022年速動比率整體呈下降趨勢，下降了13.79%。其中，2020年至2022年第二季度，速動比率在0.26至0.30之間浮動，相對較穩定；但2022年第二季度到2022年第三季度從0.27下降到0.23后，第四季度仍保持較低水平。

但此現象能夠被合理解釋。在2022年第三季度去除金額占比重大且處于峰值（70.17%）的存貨后，速動資產相對于流動負債進一步縮減，進而出現了速動比率從0.27進一步下降的情況。而到了第四季度，存貨占比仍處于高位，故速動比率回升不大。

現金比率主要用于企業債務流動性最強的資產項目，在速動資產的基礎上再扣除應收款項，反映的是企業的現金類資產償還短期債務的能力。新城控股集團2020—2022年現金比率如表3所示。

一般我們認為，房地產業的現金比率應當在0.20左右較為適宜。如果企業現金過多會導致資產閑置，收益降低；如果現金較少，無法償還到期債務的風險較高。由表3可以發現，新城控股集團2020年至2022年每個季度的現金比率都低于0.20的行業平均水平。這說明新城控股集團面臨一定的償債風險，可能出現不能按期支付借款利息、償還到期債務的情況。但經統計分析發現，僅從財報數據上看，超大型和大型房地產企業現金比率相對于中小型房地產企業來說較低，這是精益管理的結果，是處于安全水平的。

長期償債能力分析。長期償債能力是指企業償還一年以上債務的能力。相對于短期償債能力，長期償債能力更能反映一個公司的長久發展情況。筆者選取資產負債率對新城控股集團的長期償債能力進行分析。

資產負債率是衡量企業負債水平的綜合性指標，反映的是企業通過舉債形成的資產占資產總額的比例。資產負債率越高，表明使用負債取得資產越多，資產對負債的保護程度越低，長期償債能力越弱。新城控股集團2020—2022年資產負債率如表4所示。

一般我們認為，資產負債率的適宜值為0.40至0.60，但由于房地產行業的特殊性，資產負債率總體偏高。由表4可知，新城控股集團的資產負債率都處于0.80之上，遠遠高于適宜值范圍，長期償債能力較弱。但好在2020年至2022年，資產負債率總體呈下降趨勢，長期償債能力有所好轉。通過查看財務報表發現，由于近幾年房地產市場發生變化，企業計提的資產減值準備同比增加，賬面資產減少，而與此同時，總負債以更大幅度縮減，故最終資產負債率總體呈現下降趨勢。

新城控股集團如何“自救”

存在的問題：短期償債壓力突出，存貨占據較多資金，流動性強的資產不足。長期償債能力同樣面臨較大的壓力，企業資產極大部分（超過80%）來源于舉債，財務杠桿高，財務風險高。

對此，筆者提出以下建議：

關注國內外宏觀經濟形勢，把握國家房地產宏觀調控政策，順應房地產發展趨勢。

拓寬銷售渠道。通過市場調研，把握消費者偏好，制定適宜的營銷策略，增強企業盈利能力，減少存貨積壓，增強企業資金的流動性。

融資渠道多元化。資金是企業的“血液”，企業應該通過多樣的融資渠道獲取資金用于其生存與發展。

改善資本結構。減少債務性資本，降低財務杠桿，有利于減緩償債壓力、降低財務風險。

建立財務預警分析指標體系，健全內控程序。