如何走出物業企業財務管理困境

劉巖

隨著國民生活水平的提高，居民對社區物業公司的服務質量也有了更高的要求。作為服務性行業，物業公司也應根據客戶需求做出調整，給社區居民提供良好的生活環境和專業服務。為此，物業公司要加強運營管理能力，優化資源配置，不斷擴充服務內容。

財務管理貫穿公司運營的各個環節，企業經營管理的效果和問題都會通過不同財務指標反映出來，因此企業應注重提升財務管理水平，注重專業會計核算，才能更好地為客戶提供高質量的服務，進而提升企業競爭力。

物業服務行業發展現狀

城鎮化水平和人均可支配收入的提高，帶動了城市中各類非住宅用地需求的增長，同時對于生活、工作和休閑等環境有著更高品質和服務的需求，給物業服務公司帶來機遇的同時也帶來了更多挑戰。

據統計，截至2022年底，物業行業管理總規模達到353億平方米，呈快速發展態勢，非住宅業態物業管理規模高達142.6億平方米，其中商辦物業管理規模為53.8億平方米，園區物業管理規模為24億平方米，學校物業管理規模為21.5億平方米，醫院物業管理規模為6.9億平方米，公眾及其他物業管理規模為36.4億平方米。

隨著物業行業管理規模的不斷擴大，經營業態的不斷豐富，2022年物業行業營收入達12437.2億元，同比增長4.5%。截至2022年11月底，物業管理行業上市企業61家。面對市場規模擴大，行業格局不斷優化的形勢，物業公司需要提升財務管理水平以應對調整升級的需求。

物業服務公司財務管理存在的問題

財務管理體系不完善。相當一部分物業公司對財務管理重視程度不高，內部制度體系構建不完善，雖然有些物業公司作為房地產企業的業務板塊，可以依托房地產企業相關制度，但這樣的制度難免會不適合物業公司的實際情況，財務核算科目設置對于物業公司來說過于籠統，預算編制考慮不全面，僅僅是把當期收支列項，信息數據和真實發生的產生較大偏差，會給后續工作造成麻煩，不利于成本控制和全面預算管理。物業公司內部業財管融合的財務管理體系不健全，業務、財務會計和管理工作未能有效結合，缺乏良性溝通。財務部門在分析數據、制作報表時不能整合各個業務部門的真實數據，容易導致財務管理和會計核算信息失真，不了解各業務部門的工作重點及業務開展情況，難以根據實際情況為管理者提供有效信息，不利于提升經營決策水平。

資產管理能力較弱。物業公司流動資金和閑置資產利用效率較低。由于物業公司在資產上缺乏統一管理，導致閑置資金利用不足，部分閑置資產也沒能得到有效利用，無法實現資產價值最大化。物業公司資金來源單一，主要是物業服務費和廣告費，一旦資金收繳率下降，剛性支出又無法減少，企業資金鏈將面臨極大考驗，極易出現資金緊缺的情況。物業公司的資金籌集能力相對較弱，融資渠道較少，大部分物業公司是中小企業，資本實力有限，在資金不足時申請銀行貸款的難度也較大。

財務管理方式落后。財務管理在公司運營中的作用重大，然而當前大部分物業公司的財務管理方式仍較為落后。首先，部分物業公司仍采用傳統管理方式，消耗大量的人力和物力進行財務數據收集分析，難以保障數據的準確性。隨著物業管理規模的擴大，傳統財務管理方式已經不能滿足財務精細化管理的需求。其次，多數物業公司會計核算方式單一，缺乏標準和規范，公司內部賬目分類不明確，管理混亂，增加了不必要的工作量，不利于物業公司財務管理的精細化。最后，物業公司缺少信息技術系統的支撐，雖然部分企業財務管理實現了信息化，但沒有建立業財管融合的財務管理信息系統，財務部門與業務部門聯系不夠密切，難以了解不同業務的特點，難以滿足企業業務擴展的需求。

財務管理人員素質參差不齊。首先是物業公司對人才培養不夠重視，財務管理部門缺乏復合型專業人才。物業公司在招聘財務人員時，只要求具備相關專業知識和一定工作經驗，并未全方位綜合考量，使得物業公司缺乏復合型人才，不利于推進業財管一體化，也不利于財務管理水平的提升。其次是物業公司缺少人才培訓機制。財務人員缺少合適的自我提升機會，企業先進理念的傳播和制度的制定實施均會受到阻礙，員工整體素質提升困難。最后是人員配置不合理。財務管理不僅涉及會計核算、報表制作等工作，更應注重財務管理水平的提升；財務人員將更多精力放在核算統計上，缺少制定科學合理財務管理機制的精力；崗位職責劃分不到位，有些職位形同虛設，難以發揮作用。

物業服務公司財務管理可這樣優化

完善財務管理體系。物業公司應重視財務管理工作，推進業財管一體化，使業務流程、財務會計流程、管理流程有機結合，加強業財部門之間的溝通協作。財務部門要整合業務部門的數據資料，并綜合分析后制定各部門的預算方案，有效進行財務管理，促進企業價值的實現和價值共享。物業公司應結合自身經營狀況，建立完善的財務管理體系，細化財務管理內容，明確和物業工作相關的科目分類，加強對主營業務收入的監管，嚴格審核各項成本費用支出憑證，完善會計核算制度，提升物業公司財務監管力度。最后，物業公司要合理安排企業的流動資金和閑置資產，提高資產利用效率，增加企業經營收入。

加強財務管理人才隊伍建設。首先，物業公司可以在招聘時嚴格要求，針對財務管理人員，不再一味注重工作經驗，要科學合理招聘，在源頭上解決人員素質差距過大的問題。其次，物業公司應適當給財務人員提供定期培訓和交流的機會，重視人員的后期教育培訓，使之能夠更好地吸收先進管理理念，掌握新技術，不斷推進財務管理體制的優化，適應精細化財務管理的要求。最后，物業公司要制定合適的獎懲措施，優化考核和晉升機制，激勵員工不斷提升專業素養和工作積極性。

提升財務管理信息化水平。物業公司財務管理水平的提升離不開信息化技術的支持，企業需要選擇合適的、專業的財務管理軟件和技術配合財務工作的開展。物業公司可以建立信息化共享平臺，將財務數據收錄進信息系統中并做到及時更新、定期維護。財務管理人員可以直接利用信息技術進行數據分析、整理，不僅方便查詢和存儲，還可以提高數據收集的準確性，減少企業人力和物力的投入。財務管理信息化能夠節省時間，提高工作效率，減少信息失真，有效的財務報表還可以提升管理者的決策水平。

物業服務公司隨著城鎮化水平的提升不得不擴大管理規模，對此，物業公司在財務管理方面要不斷優化，加強對財務管理人才的培養，制定完善的財務管理體系，促進財務管理信息化發展，增強企業競爭力。