轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略研究

李婷婷

摘要：在增量見(jiàn)頂、增存并舉的時(shí)代中，房企被動(dòng)或主動(dòng)均涉及商業(yè)、產(chǎn)城、園區(qū)、物業(yè)存量領(lǐng)域，并試圖布局成為存量時(shí)代的第二增長(zhǎng)曲線；“促消費(fèi)”導(dǎo)向、供需結(jié)構(gòu)改善以及管理溢價(jià)提升等因素?cái)U(kuò)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益空間，房企紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，從甲方思維轉(zhuǎn)換到管理人和服務(wù)者思維正在洗禮行業(yè)。文章選取標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)房企作為研究對(duì)象，借鑒其商管領(lǐng)域的發(fā)展路徑，為企業(yè)科學(xué)把握運(yùn)營(yíng)規(guī)律，創(chuàng)新服務(wù)模式提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；商管公司；商業(yè)運(yùn)營(yíng)；運(yùn)營(yíng)模式

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）行業(yè)宏觀環(huán)境分析

宏觀方面，在“十四五”雙循環(huán)新格局指引下，商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)升級(jí)的重要載體，在提振消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中發(fā)揮重要作用；政策方面，國(guó)務(wù)院表示將深化“放管服”改革，打造市場(chǎng)化、法治化、國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境；商務(wù)部會(huì)同相關(guān)部門出臺(tái)《城市商圈建設(shè)指南》以滿足不同層次消費(fèi)需求為導(dǎo)向，因地制宜制定城市商圈規(guī)劃，構(gòu)建分層分類的城市商業(yè)布局，為商業(yè)地產(chǎn)的整體恢復(fù)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇和促進(jìn)商業(yè)發(fā)展有積極作用。行業(yè)方面，面對(duì)國(guó)內(nèi)“三條紅線”、房貸“兩條紅線”、土地“兩集中”等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深水區(qū)；面向“存量時(shí)代”，擁抱“管理紅利”，行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，房企普遍進(jìn)入持有型業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵階段。

目前在土拍市場(chǎng)上越來(lái)越強(qiáng)調(diào)非住宅類物業(yè)的配比，純住宅地塊極難獲取，知名開(kāi)發(fā)商越來(lái)越關(guān)注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，轉(zhuǎn)換新航道、拓展新業(yè)務(wù)、健全新機(jī)制已成為行業(yè)發(fā)展共識(shí)。利率步入下行通道，降低資本化率進(jìn)而帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)重估；資金配置需求以及金融發(fā)展逐步解決商業(yè)地產(chǎn)最為困頓的資金沉淀命題，打開(kāi)運(yùn)營(yíng)商管理邊界。

（二）房企在商業(yè)地產(chǎn)方面的基本情況

發(fā)展模式上，房企多處在集中資源實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)的定位及開(kāi)發(fā)僅作為整體開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的配套及增值部分存在，均采用銷售型商業(yè)定位；部分項(xiàng)目采取產(chǎn)權(quán)分散的返租模式，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隱患。現(xiàn)存的非住宅類物業(yè)體量較大，制約了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，嚴(yán)重影響資金回流和項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)建設(shè)，甚至對(duì)房企現(xiàn)金流都造成嚴(yán)重影響。

頂層設(shè)計(jì)方面，尚未建立商業(yè)項(xiàng)目全周期操作指引及相關(guān)管理制度，各平臺(tái)公司間缺乏詳細(xì)明確的權(quán)責(zé)劃分、統(tǒng)一有效的聯(lián)動(dòng)協(xié)同機(jī)制及建立在公允價(jià)值基礎(chǔ)上的內(nèi)部市場(chǎng)交易規(guī)則，一定程度上形成內(nèi)部損耗；項(xiàng)目公司只能各自研究，獨(dú)立作戰(zhàn)，最終形成商業(yè)執(zhí)行方案沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)參考，未能上升到集團(tuán)層面整體統(tǒng)籌，業(yè)務(wù)拓展缺乏適應(yīng)性組織的支持。

專業(yè)能力方面，在商管領(lǐng)域缺乏專業(yè)成熟的管理人才和流程機(jī)制，各項(xiàng)目公司商管團(tuán)隊(duì)大多是由從住宅開(kāi)發(fā)及其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，缺少商業(yè)項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)，運(yùn)作項(xiàng)目往往依靠國(guó)內(nèi)外典型案例的間接經(jīng)驗(yàn)或從事住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的經(jīng)驗(yàn)得來(lái)，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈中每個(gè)環(huán)節(jié)都具有較高的專業(yè)要求，定位策劃、招商租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)應(yīng)由專業(yè)第三方協(xié)同運(yùn)作，房企長(zhǎng)期注重構(gòu)建住宅地產(chǎn)價(jià)值鏈的完善，忽略了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的缺失。

上述情況使房企商業(yè)資產(chǎn)主要存在以下問(wèn)題，一是商業(yè)存貨較大，周轉(zhuǎn)率低。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，越來(lái)越多的商業(yè)資產(chǎn)沉淀下來(lái)，導(dǎo)致公司整體資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)率都比較低。二是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)專業(yè)能力不足。前期開(kāi)發(fā)單純只從住宅經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，簡(jiǎn)單考慮商鋪銷售的要求，沒(méi)有充分考慮行業(yè)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)格局、消費(fèi)者需求等后期招商、運(yùn)營(yíng)等，造成商業(yè)策劃定位不精準(zhǔn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理、商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)不科學(xué)，造成后期招商難、運(yùn)營(yíng)難，造成資產(chǎn)缺乏商業(yè)價(jià)值，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)銷售去化。三是商業(yè)專業(yè)資源短缺，缺乏商業(yè)資源統(tǒng)籌和整合能力。各平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司單打獨(dú)斗，各自為戰(zhàn)；受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)整體市場(chǎng)逐年下滑，租金水平不高。四是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式不清晰，商業(yè)地產(chǎn)去化仍以銷售為主，沒(méi)有與金融機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，尚未建立與資本市場(chǎng)對(duì)接的資產(chǎn)證券化退出機(jī)制。

（三）標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)分析

華潤(rùn)生活背景雄厚，深耕商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)及管理，長(zhǎng)期集中布局于一、二線城市，定位中高端市場(chǎng)。上市后，提出“城市品質(zhì)生活服務(wù)商”輕資產(chǎn)管理品牌定位，著力構(gòu)建物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)與大會(huì)員生態(tài)體系一體化發(fā)展的“2+1”業(yè)務(wù)模式。2020年公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理營(yíng)收近30億元，占比達(dá)43%，購(gòu)物中心及寫字樓商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分別自2020年及2020年下半年開(kāi)始首次單獨(dú)核算收入，同期毛利潤(rùn)增長(zhǎng)93.9%；2021年華潤(rùn)生活加快輕資產(chǎn)拓展步伐，全面落實(shí)“規(guī)模拓展、效率提升、創(chuàng)新增收、會(huì)員經(jīng)營(yíng)”四大核心策略，力爭(zhēng)“十四五”商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理板塊同比增長(zhǎng)11.7%。

寶龍商業(yè)作為第一家主打商管業(yè)務(wù)上市的企業(yè)，服務(wù)形式主要包含委托經(jīng)營(yíng)管理、咨詢顧問(wèn)、整租服務(wù)三種；2020年商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng) 17.1%，商業(yè)新增簽約面積248萬(wàn)平方米，是前一年新增簽約面積的1.3倍；2021年夯實(shí)1+1+N深耕長(zhǎng)三角、拓展大灣區(qū)投資戰(zhàn)略，持續(xù)強(qiáng)化科技賦能，上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.7億元，同比增長(zhǎng)34.9%，在管面積為同期2.2倍，整體出租率提升至92.3%。

星盛商業(yè)、中駿商管兩個(gè)公司的主營(yíng)業(yè)態(tài)均為商管業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)坪效分別高達(dá)151元/平方米與271元/平方米，顯著高于行業(yè)均值，以高毛利率分列2021年上半場(chǎng)冠亞；合景悠活積極進(jìn)行收并購(gòu)及全業(yè)態(tài)拓展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模大幅增長(zhǎng)619.1%，步入在管規(guī)模1億平方米的俱樂(lè)部，位居行業(yè)首位。

以上數(shù)據(jù)從主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)呈現(xiàn)了五大房企的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，2021年度各企業(yè)毛利率均有所上升，主要原因可能是新開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)占收入比增加的影響。各企業(yè)在過(guò)去幾年中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流增加、資產(chǎn)負(fù)債率下降，整體財(cái)務(wù)水平較為穩(wěn)健。從運(yùn)營(yíng)策略上分析，五家企業(yè)均強(qiáng)調(diào)了“輕資產(chǎn)模式、深耕+差異化競(jìng)爭(zhēng)、戰(zhàn)略布局、經(jīng)營(yíng)水平提升、科技賦能”的理念。以寶龍商業(yè)為例，企業(yè)高度聚焦長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，積極推動(dòng)戰(zhàn)略區(qū)域布局，并以全新理念強(qiáng)調(diào)科技在商管中的核心地位，以數(shù)據(jù)內(nèi)核催動(dòng)業(yè)務(wù)升級(jí)，創(chuàng)造新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。在輕資產(chǎn)的模式下，華潤(rùn)生活一方面強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持高品質(zhì)服務(wù)，依托專業(yè)沉淀，另一方面強(qiáng)調(diào)順應(yīng)科技迭代與數(shù)字化轉(zhuǎn)型，用科技提升管理與服務(wù)水平。如前所述，在輕資產(chǎn)模式下，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加看重用科技提升經(jīng)營(yíng)水平，同時(shí)積極拓展布局，深耕企業(yè)特色，促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)水平的良性發(fā)展。

（四）標(biāo)桿房企商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

標(biāo)桿房企在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期采取模式雖有不同，但均在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)啟動(dòng)發(fā)展階段注重孵化商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等后端業(yè)務(wù)，并以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展與能力提升。從初期的試水轉(zhuǎn)向設(shè)立專業(yè)的商業(yè)管理平臺(tái)公司加大對(duì)商業(yè)管理板塊的投入，同時(shí)發(fā)揮資本對(duì)產(chǎn)業(yè)的賦能優(yōu)勢(shì)，助推商業(yè)板塊的發(fā)展壯大。研究總結(jié)標(biāo)桿企業(yè)所采用的商管運(yùn)作模式特點(diǎn)，呈現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)：

1. 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

經(jīng)營(yíng)初期具有極大的戰(zhàn)略定力和戰(zhàn)略耐心，前3～5年內(nèi)以先行探索、打造標(biāo)桿為主，重點(diǎn)布局商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店三大業(yè)態(tài)，依托成熟產(chǎn)品線和標(biāo)桿影響項(xiàng)目，以區(qū)域深耕、聯(lián)動(dòng)方式進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展；通過(guò)輕重并舉的方式，采取租賃、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)買等方式獲取較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，嘗試從單一依賴資本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技能、智力資本和品牌的輸出，已經(jīng)成為頭部企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。然而，商業(yè)地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型并不是一蹴而就，至少需要8年的業(yè)務(wù)培育和專業(yè)積淀，才具有初步獨(dú)立化專業(yè)運(yùn)作能力。

2. 成長(zhǎng)路徑

高度依賴于母公司源源不斷輸送資源，受益于集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源和政策扶持，經(jīng)過(guò)數(shù)年的摸索打磨，形成自有特色運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)后，逐步從“內(nèi)部運(yùn)營(yíng)”走向“外部生意”拓展。成功上市后對(duì)第三方拓展愈發(fā)重視，高度關(guān)注戰(zhàn)略合作、收并購(gòu)、市場(chǎng)或缺等方面，以期提升第三方在管面積的規(guī)模。

3. 內(nèi)部機(jī)制

均通過(guò)母公司明確各業(yè)務(wù)間的發(fā)展定位與管理模式，搭建內(nèi)部協(xié)調(diào)機(jī)制及建立在公允價(jià)值基礎(chǔ)上的內(nèi)部市場(chǎng)化交易規(guī)則，對(duì)各業(yè)務(wù)單位介入環(huán)節(jié)的服務(wù)內(nèi)容、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、考核評(píng)價(jià)等關(guān)鍵事項(xiàng)均以制度文件或合同等形式予以明確，做到輕重分離、建管分離，促使輕資產(chǎn)板塊專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力提升。

4. 取費(fèi)分利標(biāo)準(zhǔn)

各公司在母公司項(xiàng)目的服務(wù)方案和服務(wù)定價(jià)各自有比較明顯的差異，對(duì)第三方項(xiàng)目的拓展還在少數(shù)。華潤(rùn)萬(wàn)象收費(fèi)模式以租金收入或營(yíng)業(yè)收入的特定百分比（3%～5%）及（或）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的特定百分比（8%～10%）傭金制服務(wù)費(fèi)計(jì)算，另有管理外包費(fèi)或品牌授權(quán)費(fèi)等固定費(fèi)用；寶龍商業(yè)向獨(dú)立第三方提供的租戶管理及收租服務(wù)收取每月租金的5%～30%、向集團(tuán)內(nèi)部提供的租戶管理及收租服務(wù)收取每月租金的3%～5%；奧園健康則按年內(nèi)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的15%～20%收取服務(wù)費(fèi)。

5. 資本獲取路徑

通過(guò)收購(gòu)集團(tuán)內(nèi)其他輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)完成板塊整合，以混業(yè)形式上市，從而擴(kuò)大規(guī)模和通過(guò)各業(yè)務(wù)間協(xié)同效益，獲得更好的資本市場(chǎng)表現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

在全球經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，未來(lái)中央及地方或?qū)⒊掷m(xù)推出提振消費(fèi)的政策與措施，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大的發(fā)展空間，而商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)以終為始的過(guò)程，必須要沿著開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，從工程、設(shè)計(jì)、定位、規(guī)劃、拿地，一直倒推到項(xiàng)目的起點(diǎn)，這所有的環(huán)節(jié)都必須以運(yùn)營(yíng)的需求為核心來(lái)展開(kāi)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及其細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展總體上趨于飽和，在步入存量和大資管時(shí)代之際，資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化與流動(dòng)性釋放更具想象空間，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)主旋律；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)板塊繼續(xù)分拆上市熱潮，均以服務(wù)母公司的商業(yè)資產(chǎn)為主要收入來(lái)源，增長(zhǎng)模式優(yōu)化成為未來(lái)發(fā)展的高階競(jìng)爭(zhēng)力。

三、商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展路徑與保障措施

（一）在頂層設(shè)計(jì)層面搭建板塊內(nèi)部交易機(jī)制

以公司的頂層設(shè)計(jì)為依托，統(tǒng)籌全局謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，厘清開(kāi)發(fā)與商管間取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以總體利益與項(xiàng)目利益最大化為導(dǎo)向，在“總對(duì)總”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)框架下，確定合理內(nèi)部交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，搭建內(nèi)部市場(chǎng)化交易機(jī)制。同時(shí)，在頂層設(shè)計(jì)操作層面建立商業(yè)項(xiàng)目全價(jià)值鏈管控體系，設(shè)計(jì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制界面、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)會(huì)議、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)流程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)模式操作流程標(biāo)準(zhǔn)化；給予處于培育期的平臺(tái)公司一定幫扶機(jī)制，滿足各獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)核算需求，避免資源共享和利益分配機(jī)制不完善引發(fā)的內(nèi)部糾紛，緊密黏合各平臺(tái)公司間合作關(guān)系，同時(shí)積極構(gòu)建實(shí)效導(dǎo)向的激勵(lì)機(jī)制，加以保障內(nèi)部市場(chǎng)化落地實(shí)施。

（二）明確平臺(tái)公司權(quán)責(zé)邊界，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)

在母公司的統(tǒng)一引導(dǎo)下，系統(tǒng)籌劃各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)公司橫向與縱向的搭接關(guān)系，打造“投資定位-運(yùn)營(yíng)”的全價(jià)值鏈專業(yè)能力。前端主要對(duì)接策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)做好咨詢服務(wù)類工作，重點(diǎn)關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，幫助開(kāi)發(fā)公司確定盈利模式及商業(yè)定位；價(jià)值鏈中端是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)公司做好項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制，在工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期整改過(guò)程中強(qiáng)化協(xié)調(diào)力度，價(jià)值鏈后端專注提供專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)效益和客戶滿意度。通過(guò)前后端的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)最終實(shí)現(xiàn)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈參與各方利益最大化，形成業(yè)務(wù)互濟(jì)、聯(lián)動(dòng)共振，提升總體的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力和可持續(xù)發(fā)展能力。

（三）充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，整合內(nèi)外部商業(yè)資源

一是引入戰(zhàn)略合作者借力發(fā)展，培育專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力和團(tuán)隊(duì)，通過(guò)資產(chǎn)換股或成立合資公司等靈活且適應(yīng)性更強(qiáng)的合作模式，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，助推管理服務(wù)的輸出與落地，把自身的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)快速?gòu)?fù)制到多個(gè)項(xiàng)目上，提升管理規(guī)模并豐富管理經(jīng)驗(yàn)；二是整合收購(gòu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。與被并購(gòu)公司通過(guò)聯(lián)合操盤和品牌合作等方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨區(qū)域的橫向拓展，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、專業(yè)升級(jí)，承接內(nèi)外部新增交付的項(xiàng)目，共同尋求未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的利益。

（四）基于業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定差異化考核標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合各平臺(tái)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)任務(wù)，有針對(duì)性地設(shè)置經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)及權(quán)重，分類實(shí)施差異化考核。在下達(dá)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)和進(jìn)行考核時(shí)，酌情考慮現(xiàn)有業(yè)務(wù)特點(diǎn)和處于起步爬坡特殊階段，適當(dāng)調(diào)整各公司考核指標(biāo)權(quán)重，并適度增加工資總額額度，以有效發(fā)揮薪酬激勵(lì)作用。

四、結(jié)語(yǔ)

“十四五”期間，商業(yè)地產(chǎn)在強(qiáng)化自身建設(shè)的同時(shí)引領(lǐng)中國(guó)新型城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，致力于提高城市發(fā)展質(zhì)量，為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求提供一攬子綜合解決方案。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)公司聚焦各專業(yè)平臺(tái)打造、各相關(guān)主體的協(xié)同發(fā)展，通過(guò)商業(yè)模式的創(chuàng)新，持續(xù)提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不負(fù)時(shí)代賦予的使命。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中交健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司）