不動產登記歷史檔案數據整合技術探究

許欣欣 王松偉

摘要：不動產歷史檔案數據整合是將各種離散的、多種樣式格式的、存儲介質不同、標準不同的檔案信息進行重新梳理、整合，形成統一格式標準的不動產登記數據庫。該文結合北京市西城區不動產數據整合項目為樣例，提出了數據整合的整體技術路線，探討了數據整合過程中的方法和難點，并在西城區進行了實踐，希望為其他地區檔案數據整合提供一定的參考。

關鍵詞：不動產登記?歷史檔案?數據整合?落宗

中圖分類號：G275.9;F299.23??文獻標識碼：AExploration?of?the?Integrative?Technology?of?Historical?Archive?Data?in?Real?Estate?Registration

XU?Xinxin??WANG?Songwei

（The?Second?Surveying?and?Mapping?Institute?of?Hebei?Province，?Shijiazhuang，?Hebei?Province，?050031?China?）

Abstract：?The?integration?of?real?estate?historical?archive?data?is?to?reorganize?and?reintegrate?various?discrete?archives?information?with?a?variety?of?styles?and?formats，?different?storage?medias?and?different?standards?to?form?the?real?estate?registration?database?with?a?unified?format?and?standard.?Taking?the?real?estate?data?integration?project?in?Xicheng?District?of?Beijing?as?an?example，?this?paper?proposes?the?overall?technical?route?of?data?integration，?discusses?the?methods?and?difficulties?in?the?process?of?data?integration，?and?practices?it?in?Xicheng?District，?hoping?to?provide?a?certain?reference?for?the?integration?of?archival?data?in?other?regions.

Key?Words：?Real?estate?registration;?Historical?archives;?Data?integration;?Land?data?fusion

不動產登記歷史檔案數據整合的工作目標是按照《不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》文件精神，依據《不動產登記數據庫標準》《不動產登記數據整合技術規范》等技術標準，堅持“規范、一致、完整”的原則，落實好“質量為先、成果一流”的要求，結合北京市西城區不動產登記工作實際，按照國家規定的技術標準和規范，根據工作實際開發相應的數據整合軟件，將歷史檔案數據進行規范化的統一處理，將各種離散的、多種樣式格式的、存儲介質不同、標準不同的檔案信息進行重新梳理、整合，形成統一格式標準的不動產登記數據庫，并將暫時無法解決的各類問題進行標注，在保證質量合格的要求下，穩步推進數據整合工作，建設成一致的空間參考系、準確的數據關聯、完整的歷史檔案數據的北京市西城區不動產登記數據庫，來更好地服務于不動產登記的日常工作。本文根據北京市西城區不動產歷史檔案數據整合的實踐經驗[1]，對不動產歷史檔案數據整合技術進行探討。

1?技術流程

基于西城區不動產登記歷史檔案、數據、系統建設現狀，該次整合工作的技術路線為：“先地后房，先空間、后關聯”方式[2]，結合西城區數據特點，遵循“夯實基礎，多線并行”的原則來進行歷史檔案數據整合。

數據預處理、組幢落宗、整合關聯、質量檢查是具體工作內容，以原房地數據的預處理為基礎，房產與土地數據處理同時開展、互為補充，對所有原始數據進行檢查，確保數據符合現行標準，組幢落宗、整合關聯在數據預處理后按照相關標準原則進行，質量檢查工作貫穿始終。如圖1所示

2?基礎數據整理與完善

2.1?房產檔案數據整理

檔案整理的內容主要包括：西城區房屋檔案管理系統中的登記業務數據、電子檔案數據和YTT系統登記業務數據、電子檔案數據按照不動產數據庫標準建立映射關系進行數據抽取；對照檔案對數據進行查核與完善；進行業務數據串案、建幢等工作。數據整理完善后導入YTT系統。房屋檔案整理將西城區房屋檔案管理系統和YTT系統數據抽取映射至原始數據庫，經過數據清理，按照檔案進行數據的查核完善，完善基礎數據，基礎數據完善后，進行業務數據串案、組幢，然后將數據導入YTT系統工作庫。房屋檔案整理流程如圖2所示。

2.2土地檔案數據整理

以宗地為單位，梳理地籍系統中的宗地基礎信息[3]，如宗地坐落、四至、面積等。梳理宗地使用者的基礎信息和變更歷史，包括梳理宗地每一個使用者的基礎信息，如分攤面積、使用權性質、變更歷史等信息。梳理系統中每塊宗地及其使用者的業務歷史，以及相關業務辦理過程中收繳的證件信息和對應登記檔案和登記簿冊、登記權證、登記權利人等數據。對整理的數據進行質檢，對存在問題的數據進行標記返回，重新整理。形成符合《不動產登記數據庫標準》要求的、可以與土地空間數據關聯的業務數據。

2.3空間數據整理

空間數據整理包括土地數據整理和房屋數據整理。對土地數據和房屋數據進行空間數據標準化整理。

2.4外業調查測繪

在基礎數據整理與完善環節的外業調查與測繪目的是完善房屋與土地空間數據，為后續落宗提供數據基礎。房屋調查與測繪主要任務是補充缺失的房屋自然幢數據、記錄房屋地址藍牌（拍照）和樓盤信息（包括地址、樓層、結構等）。以已有房屋空間數據為基礎，制作工作底圖，外業核查結合最新遙感影像圖，對房屋空間數據進行測繪，獲取自然幢空間坐標、屬性信息，建立完整的樓盤表。具體按照“落宗五張表”要求，通過歷史檔案整理空間補測數據采集處理入庫工具導入。外業調查測繪以地籍區劃分，逐步推開，調查測繪完成后更新房屋全生命周期數據。通過外業的調查輔助內業的處理，從而確保內業數據最大化的準確關聯。對于土地數據整理中宗地空間數據與（土地登記檔案）不符合、（或缺乏空間數據）的情況，對土地登記發證業務進行數據分類，其中包含數字、文字等屬性信息，以及空間圖形信息，若根據登記檔案中相關資料不能解決問題，則需要組織外業調查或外業測繪進行確認。

2.5實體檔案整理

不動產登記檔案的數量龐大，并且還在不斷快速增加，因此檔案的借閱、歸檔、清冊完善等管理工作日趨繁重，鑒于這種情況，為西城區不動產登記數據整合提供完備服務，對實體檔案實行條形碼管理。用條碼技術進行實物檔案的管理，優勢在于結合條形碼技術，賦予每個實物檔案一張唯一的條碼標簽，從檔案建立開始的整個生命周期，都能進行全程跟蹤管理。

3?組幢落宗

不動產組幢和落宗是將不動產業務系統中的自然幢的空間圖元坐標信息和土地登記系統中宗地空間坐標信息進行相互配對，使自然幢與土地登記的空間信息和屬性信息相互一致[4]。

3.1房屋組幢

組幢分為兩個步驟，一是樓幢匹配，二是戶匹配。樓幢匹配有自動匹配和手工匹配兩種方式。自動匹配可通過工具軟件提供的“幢自動匹配”功能實現樓幢自動匹配；手工匹配則通過地址查詢、人工核實來實現。戶匹配有自動匹配和手工匹配兩種方式。自動匹配可通過工具軟件提供的“戶自動匹配”功能實現邏輯幢中的戶到基礎樓盤表的自動匹配；手工匹配則通過面積、戶編號、權利人等信息查詢，人工核實來實現。

3.2房屋落宗

3.2.1?自然幢空間圖元100%落宗在宗地空間范圍內時

（1）空間落宗100%，坐落匹配、權利人匹配。

當房屋空間圖元的矢量坐標百分之百包含于一宗地空間范圍內時，并且房屋和宗地信息相匹配時，能夠確此房屋落此宗地上，可由業務人員確認后直接用于發證。

（2）空間落宗100%，坐落匹配、權利人不匹配。

當房屋空間圖元的矢量坐標百分之百包含于一宗地空間范圍內時，并且當房屋坐落和宗地坐落相同時，房屋權利人和宗地權利人不一致時，可由業務人員確認后直接用于發證。因為房屋的空間坐標和坐落地址即可確認房屋所在的位置，因此即使權利人不一致也可認為該房屋落在該宗地上。

3.2.2?自然幢空間圖元95%以上（含）落宗在宗地空間范圍內時

（1）坐落匹配。

當房屋數據的空間坐標范圍95%落在某一塊宗地空間范圍內，且房屋坐落和該宗地坐落一致時，可由人工利用相關軟件工具，結合影像圖、地形圖等信息，判斷房屋空間位置、邊界無誤時，可確認該房屋落在該宗地上，可由業務人員確認后直接用于發證。

（2）坐落不匹配。

落在已發證宗地上：業務人員內業核實確認后發證；落在未發證宗地上：外業調查或發布公告確認四至邊界，確認無異議后，業務人員確認后發證。

3.2.3自然幢空間圖元85%～94.99%（含）落宗在宗地空間范圍內時

（1）坐落匹配。

落在已發證宗地：樓房-業務人員內業核實或外業調查，確認后發證；平房-結合影像、地形圖先確認房屋空間是否正確，如平房組合可視情況可打散然后再逐一確認落宗；如空間有誤需外業調查。當坐落在還沒有發證的宗地時：外業調查人員需根據相關影像圖、地形圖來判斷房屋坐落的空間位置是否正確，如果正確則發起外業土地調查，如果房屋空間錯誤，則發起外業房屋調查。

（2）坐落不匹配。

如落在已經發證的宗地上：技術人員通過內業核實確認后發證；如落在未發證宗地上：外業調查或發布公告確認四至邊界，確認無異議后，業務人員確認后發證。

3.2.4自然幢空間圖元5.01%～84.99%（含）落宗在宗地空間范圍內時

當房屋數據的空間坐標范圍5.01%～94.99%落在某一塊宗地空間范圍內，無論坐落和權利人是否匹配時，都需要發起土地或房屋外業調查，具體分為兩種情況，如下：房屋空間圖元來源于房產測繪，則認為房屋空間圖元正確，不需要房屋外業調查，只需要土地外業調查；房屋空間坐落如果來自房屋普查或修補測，則結合最新的影像、1：1000地形圖來判斷房屋空間是否正確，如正確則發起土地外業調查，如房屋空間有誤，則發起房屋外業調查。

3.2.5動態落宗

為了保證不動產登記業務的順利進行，需要對房屋數據進行動態落宗。動態落宗流程包括落宗查詢、房屋落宗。

（1）落宗查詢：當申請人進行房屋登記業務辦理時，業務工作人員在落宗底板數據庫中對落宗查詢，看看相關房屋是否已在落宗在地板數據庫中。假如底板數據中落宗處理已經完成，則業務工作人員可以根據落宗底板庫中的落宗結果進行相關業務辦理；假如落宗底板數據庫找不到落宗數據，則需要申請動態落宗并進行房屋和土地落宗處理，落宗完成后接著進行下面的業務辦理。

（2）房屋落宗：在獲取到動態落宗查詢申請后，需要對房屋進行動態落宗。需要核實房屋有無有空間圖元，無空間圖元的，假如能歸幢則進行歸幢，不能歸幢的就要進行外業調繪，對于有空間圖元的，需查看該空間幢是否跨宗，不跨宗則可以落宗，跨宗的需要外業調查核實[3]。

動態房屋落宗最終成果更新到落宗底板庫中，供下次辦理業務時查詢使用。

3.3外業調查與測繪

此次采用平面坐標系統采用北京地方坐標系，采用北京市衛星定位綜合服務系統直接布設圖根控制點，圖根控制測量利用北京市衛星定位綜合服務系統，采用網絡RTK方法進行。圖根點密度以滿足碎步測量的需要為準。圖根點標識采用鋼釘在硬化路面上打設，圖根點相對于起算點的點位中誤差不大于±5?cm，使用全站儀于圖根控制點上設站、定向、檢查，施測界址點和碎部點坐標，內業編輯成圖[5]。

在基礎數據整理與完善環節，對有明顯錯誤及變化區域進行了測繪，完善了絕大部分空間數據。在組幢落宗環節，重點是開展房屋的外業調查以及有針對性的測繪，獲取自然幢的屬性信息和空間坐標。通過房屋基礎信息調查軟件導入，為下一步落宗提供相關基礎數據。通過內業相關數據處理發現要外業調查核實的問題，實地外業調繪核實。從而保證內業數據的準確性匹配。外業調繪的主要任務是外業的屬性調查與房產的測繪，如需采集房屋的屬性問題，則需要入幢詢問調查。

4?質量檢查與數據入庫

4.1質量檢查

不動產登記歷史檔案數據整合工作成果嚴格按照《北京市不動產登記歷史檔案數據整合工作質量檢查標準》等要求進行全面質量檢查，分別對空間數據和屬性數據進行質檢，確保入庫數據的準確性和完整性[6]。主要檢查內容包括內業數據成果檢查、外業調繪數據成果準確性檢查，空間數據質檢、屬性數據質檢、關聯關系質檢、元數據質檢，并填寫完整的檢查記錄表簽字蓋章留存。

4.2數據入庫

不動產登記數據庫內容包括不動產單元數據、權利人數據、權利數據、登記業務數據和空間數據，應以不動產單元為單位進行組織，保持數據關聯關系的正確。實現不動產存量數據的統一和規范。

5?結語

目前部分地區的不動產數據整合工作已經完成，還有部分地區的不動產數據整合工作正在開展，通過地方實踐證明，數據整合是推進不動產登記工作的難點，也是實現統一登記的前提和基礎。本文通過北京市西城區不動產歷史檔案數據整合流程為例，將歷史檔案數據經過統一的標準化處理、組幢落宗、串案入庫，形成統一的不動產存量數據庫，為不動產統一登記打下堅實的基礎，為未完成不動產數據整合的地區提供技術參考。

參考文獻

[1] 張彤蘊.不動產存量數據整合系統的設計與實現[J].地理空間信息，2021，148（12）：100-102，143，6-7.

[2] 黃杰云.不動產登記存量數據整合技術與實踐[J].地理空間信息，2021，142（6）：120-123，6.

[3]?謝莎，夏旭強.GIS技術在不動產存量數據整合建庫中的應用[J].測繪與空間地理信息，2022，279（7）：119-122.

[4]?范維鋒，孔昭龍，王靜.不動產登記數據整合技術方法的研究[J].測繪與空間地理信息，2018，41（12）：219-221，228.

[5] 孫勇，黃明.千尋知寸FindCM和SCCORS實時動態測量位置精度的差異性評價[J].現代測繪，2022，45（1）：29-32.

[6] 靳婷，馮學兵，任海英等.北京市不動產登記數據整合質檢工作淺談[J].城市勘測，2017，160（5）：142-144.