加大政策力度，爭取房地產實現“彈跳式軟著陸”

倪鵬飛

當前房地產市場形勢比較嚴峻，采取措施穩住市場已是共識，但需清醒準確把握房地產市場形勢的特征、性質，準確地分析房地產發展的趨勢與任務、條件與風險，才可以確定精準有效的房地產政策目標與措施。此前中央經濟工作會議有關房地產的政策措施我們做了學習，我有六點思考。

第一點思考是，近期市場呈現快速但不失速的下行。具體表現在：下降速度較快但沒有失速，各項指標降幅有不同程度的波動；房地產主要指標的變化不同等。

第二點思考是，房地產下行是外部沖擊觸發的市場調整。從性質上判斷，是由于市場在高飽和高位平穩狀態下，外部沖擊發出的一次深度調整。但沒有失速、沒有恐慌、沒有拋售，也沒有著陸。房地產下行的原因，總結起來就是：沖擊在環境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。

第三個思考是，中國房地產有條件實現軟著陸。一是因為中國房地產還有巨大的結構潛力；二是因為中國房地產市場是一個行政性管制很強的市場，政府有很強的力量阻滯過速的下行；三是過去一年不斷加碼的政策使得市場風險得到控制，下行但沒有失速。

第四個思考是，中國房地產軟著陸還要防范和化解的一些風險。首先要化解四個新房市場供給端的風險，具體包括債務風險、交付風險、薪資違約風險、資產貶值風險。其次要防范七個潛在風險，具體包括房地產整體風險、系統性金融風險、財政風險、系統性經濟風險、外部沖擊風險、預期敏感風險、政策落實不當風險。另外，外部沖擊風險、預期敏感風險等是原因性的風險，也需要防范。

第五個思考是，有條件又有風險怎么辦？爭取實現“彈跳式軟著陸”。目標是順應著陸、換擋和轉型的發展趨勢，抵消市場及預期快速下行的慣性，防范和化解風險。必須加大政策力度，力爭實現“彈跳式軟著陸”，讓市場及預期反轉。

第六個思考是，未來要實現“彈跳式軟著陸”，要實現三個趨勢決定的四個任務：防風險、軟著陸、換擋速、轉模式。這四個任務是相互促進的，但又有輕重緩急。對此建議：1.減緩沖擊是條件。通過加快復蘇經濟，增加收入，擴大就業，防范和減緩外部不確定性沖擊；2.保證交樓是重點。要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業及項目的股權投資；3.處置債務是要務。要探索建立政府引導、社會參與的房地產引導基金，加快戰略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業資產負債表，構建企業新開發模式；4.擴大需求是基礎。從需求端來說，要放寬購房條件，降低購房成本；5.穩定房價是關鍵。房價下降有助于降低生活和商務成本，但要逐步消化，如果出現下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施；6.扭轉預期是保障。

（本文為作者2022年12月18日在“《財經》年會2023：預測與戰略”上的發言，有刪減）

學術觀點

設立城市商業銀行的積極影響

廈門大學 陳勇兵 陳永安

東北財經大學 王貝貝

“金融如何支持創業：基于城市商業銀行設立的自然實驗”

《世界經濟》2022年第12期

促進金融支持實體經濟發展是當前“保市場主體，穩經濟基本盤”的關鍵之策。本文借助1994年-2011年中國城市商業銀行分批分次設立的自然實驗，利用工商注冊企業數據考察了地區金融發展對創業活動的影響。研究發現，城市商業銀行的設立顯著提高了地區新企業成立的數量，且地區創業質量沒有明顯下降。此外，城市商業銀行緩解地區創業融資約束的具體機制并不是傳統的銀行競爭加劇和信貸供給擴張，而是通過發揮本地信息優勢緩解地區銀企間信息不對稱現象，促進了地區具有比較優勢行業的創業。本文強調了地區性和全國性銀行機構之間的互補性關系，為中國如何發揮銀行間比較優勢、優化全國金融系統結構以支持實體經濟發展的政策調整提供了微觀證據。

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資料來源：《財經》APP