二季度房地產行業將持續修復

李奇霖

隨著房地產市場的回暖，市場對房地產市場的分歧在增大。

樂觀者認為房地產市場已經見底，過去幾年房企拿地規模收縮導致供給端顯著收縮，只要房地產稍有復蘇，景氣度就能顯著上升。悲觀者認為房地產市場見底是短期的，購房者因疫情的“疤痕效應”，購買力釋放只是一次性的，一季度的銷售好轉沒有持續性。那么，房地產市場復蘇的態勢究竟如何？后續的走勢如何？

從數據來看，商品房銷售確實有了改善。國稅總局披露房地產業3月銷售收入同比增長17.9%。但房地產的復蘇呈現出明顯的結構不均的特點。

一是高能級城市的復蘇程度好于低能級城市。與2022年比較來看，3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%。如果僅看同比數據，確實可以說是有明顯復蘇，但這里面主要是基數效應在支撐，因為2022年一季度開始房地產銷售數據已經開始明顯下行。另外，越是高能級的城市，銷售回暖的情況越好，低能級城市則回落趨勢明顯。

二是新房和二手房銷售分化較大。這一方面是因為部分城市“帶押過戶”等政策推動二手房市場回暖，另一方面，且更重要的一點是因為購房者對期房交付不確定性的擔憂仍然存在。

自2022年部分房企信用風險釋放后，居民對期房交付的信任度降低，購置現房意愿增加，現房銷售好于期房。另外，央國企的房屋銷售情況顯著好于民企，考慮到央國企房地產企業在期房交付環節的確定性更高，也能從側面說明居民對期房交付的信任度降低。

那么，二手房市場復蘇情況到底如何呢？熱點城市如上海單月銷售面積已達到2021年8月以來的新高，深圳達到2021年5月以來的新高，北京更是位于近6年高點。

不過，隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。一方面，這體現了部分居民的置換需求，但另一方面，也有可能是居民想借此機會套現離場，這就反映出居民對房地產市場中長期復蘇的預期仍存在分歧。

全國掛牌價指數從1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四線城市就出現了下行趨勢，僅剩一線城市還維持上漲趨勢。價格是反映供需的綜合指標，在積壓需求以及置換需求快速釋放后，由于二手房市場供大于求，更多賣家選擇降價出售。

全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態勢，房企新增投資的意愿依舊較低，拿地區域仍以高能級城市為主。在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規模下行是必然的，不過拉長時間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長。同時，城市能級越低，庫存壓力越大。

一季度房屋成交規模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動作用會大大減弱。同時，這三年來居民資產負債表受損、交房信任度下降，房價下跌等因素也對地產修復斜率產生了長期影響。

房價代表了市場對未來的預期和信心，基本面薄弱城市的房價仍在下跌，同時這些城市也是庫存壓力集中的地方，若后續房價持續低迷，其需求端全面回暖的難度較高。

往后來看，考慮到去年的低基數，若政策端持續發力，宏觀經濟向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩步修復，預計二季度房地產行業將持續修復，但城市分化、新舊房分化、現房期房分化的特征還會延續一段時間。