關于高校房屋資產優(yōu)化配置的思考

張軍倉

摘要：高校房屋資產是高校財產中極具價值的一部分，如何合理分配房屋資產，提高其利用效率，使其得到保護和增值，是當前高校資產運營中的重要課題。本文將公共物品理論引入高校房屋資產優(yōu)化配置，對房屋資產管理和分配問題進行了詳細分析，結合當前房屋資產管理模式及問題，就如何優(yōu)化房屋資產分配問題提出了一些看法，僅供參考。

關鍵詞：高校；資產；房屋；配置

DOI：10.12433/zgkjtz.20232930

房屋資產是學校的一項基礎資源，也是國有資產的重要組成部分，參照《普通高等學校建筑規(guī)劃面積指標》，每所學校都必須配備教室、圖書館、實驗室、教工宿舍等13項房屋。高校房屋資產管理成效關系著學校的辦學質量與效益。隨著我國高等教育內涵式發(fā)展，高校擁有新房屋的可能性日漸減少。這種形勢下，如何有效地開發(fā)和利用已有房屋資源，優(yōu)化房屋資源配置，以提高其利用效率和質量，促進高等教育可持續(xù)發(fā)展，已成為眾多高校關注的焦點。為此，高校在發(fā)展過程中要重視針對房屋資源優(yōu)化配置現(xiàn)狀進行研究，找到暴露的問題，并致力于從根源處提高房屋資產優(yōu)化配置效果。

一、高校房屋資產優(yōu)化配置的作用

首先，優(yōu)化房屋資產配置對教學的作用。教育功能是學校工作的核心內容，高等教育應充分發(fā)揮其教育功能，為經濟和社會發(fā)展提供高素質的人才。房屋資產的合理分配，保證了教育教學工作資產供給，是實現(xiàn)教育教學工作的科學性、有效性的必然要求，也是實現(xiàn)科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。房屋資產最優(yōu)分配要充分體現(xiàn)線性、緊迫性和重要性作用。教學工作是高校工作的第一要務，根據教學、實驗和實訓的要求，資源配置應能保證教學效果最優(yōu)化。

其次，優(yōu)化房屋資產配置對科學研究的作用。科研是高校在經濟和社會發(fā)展中的重要使命。在高校房屋資產管理中，資產分配也需要考慮科研方面的需求。科學研究、學術研究、科技創(chuàng)新，均是促進經濟發(fā)展、社會進步的重要手段，科研工作是高校科技創(chuàng)新與學術創(chuàng)新的重要載體，其對房屋資源的需求必不可少。

最后，優(yōu)化房屋資產配置對高校品牌文化的作用。推動文化大發(fā)展、大繁榮，是以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導的發(fā)展目標。高校作為社會主義文化的前沿陣地，承擔著傳統(tǒng)文化的繼承與發(fā)展、新時代文化的繁榮與創(chuàng)新的歷史重任。在高校房屋資產配置管理工作中，要充分認識到實現(xiàn)這一任務目標的緊迫性與必要性，保證文化發(fā)展與繁榮所需的房屋資產供給充足。在規(guī)范、科學及精細化房屋資產優(yōu)化配置的前提下，保證高校教育、科研、文化三大功能得以充分發(fā)揮，從而達到科學管理和資源配置的目標，產生較好的社會效益。

二、高校房屋資產優(yōu)化配置中存在的問題

（一）難以協(xié)調各部門，資產分配成效較低

高校房屋資產管理涉及多部門，存在眾多復雜的工作環(huán)節(jié)，沒有統(tǒng)一組織協(xié)調，很容易造成部門之間的矛盾和推諉現(xiàn)象。各職能部門間協(xié)調工作存在較大難度，導致房屋資產配置效率下降。例如：在第一類公共物品類中，二級學院為了便于利用，將會議室等設在內部，而不與其他學院共用，占用了大量空間，造成資源浪費。此外，第二類教學科研用地，由于長期無償占用，二級學院將其作為“私有財產”，希望能得到更多房屋資源，院系學科發(fā)展用房不從內部現(xiàn)有資源優(yōu)化調整預留，而向學校申請“新房”，造成高校房屋資產分配困難，難以實現(xiàn)合理的流轉。

（二）房屋利用效率低下，資源分配不當

高校在針對房屋資產優(yōu)化配置時，受客觀條件影響，經常出現(xiàn)現(xiàn)有房屋資產配置與資產分布情況間存在矛盾的情況。在二類教學科研用房屋資產配置時，房屋用量和房屋應用量極不平衡，個別團隊教學任務、科研方面的工作較少，但占有房屋資源較多；有些團隊教學任務繁重，存在眾多科研項目，但卻欠缺可支配的房屋資產，影響了日常科研項目的運轉。教師在退休離校后，仍占有高校的實驗室、辦公室房屋資源，而新入職的年輕教師從事研究工作，卻沒有實驗場地。如：大型儀器設備閑置很久，已經超過報廢期限，卻一直沒有得到處理，占用著實驗室空間；實驗室的空間被占、變成倉庫，使用者肆意對校舍空間進行改造。此外，教師公寓和人才公寓在地理位置、租金、管理服務等方面都優(yōu)于市場型住宅，但在合同期滿后，由于缺少有效的約束與退出機制，導致有限房屋無法流轉，影響了使用率。

（三）缺乏日常監(jiān)管和業(yè)績評估機制

高校房屋管理本身是一項系統(tǒng)性、長期性的工作，當前，高校第二類教學科研用房管理中存在日常監(jiān)管不力、缺少過程監(jiān)控等問題，無法及時掌握房產資產的動態(tài)變化，未形成動態(tài)管理機制。同時，缺乏績效評估機制，導致二級房屋使用單位對房產資產的管理不夠重視，學校制度執(zhí)行不力，資產無法實現(xiàn)良性循環(huán)。此外，由于缺少監(jiān)管和績效評估機制，無法及時發(fā)現(xiàn)運營風險，使國有資產無法有效增值。

三、高校房屋資產優(yōu)化配置的具體方式

（一）明確高校房屋資產優(yōu)化配置的目的

高校房屋資產是高校重要資產的組成內容，各二級單位應用房屋資產，可結合教學、學科、科研服務、管理實際需求、人員結構等資源，針對定額標準面積加以測算，為行政辦公設備提供專業(yè)保障。高校在開展房屋資產優(yōu)化配置工作時，需要意識到合理配置房屋資產對高校未來發(fā)展的重要性，進一步強調做好房屋資產優(yōu)化配置工作對高校教學事業(yè)發(fā)展、科研事業(yè)發(fā)展及文化事業(yè)發(fā)展的重大意義，從而保證高校科研教學設備及場地充足、教學工作及文化發(fā)展工作的順利進行。

（二）建立科學的高校房屋資產優(yōu)化配置體系

首先，注重頂層配置設計及整體規(guī)劃。高校房屋資產的分配是一個系統(tǒng)性工程，要建立專業(yè)的組織機構，從整體上進行整體規(guī)劃和頂層設計，強化前瞻性及系統(tǒng)性設計。資產管理部門要綜合考慮學校發(fā)展戰(zhàn)略、校園分布格局、房屋資源狀況等，處理好短期發(fā)展和長遠發(fā)展之間關系，優(yōu)化短期和長期利益間的關系。同時，二級單位要充分考慮房產分配方案、部門實際情況以及學科發(fā)展的方向，為人才隊伍的引進預留空間，以達到合理配置房屋資產目標，盤活現(xiàn)有房屋資源。

其次，重視整合各種共享資源，并注重科學調配。在針對高校房屋資產要做到合理分配，不僅要保障數(shù)量及房屋結構匹配，還要針對改造方案進行全面研究，考慮各項硬性指標，并將相關院校的教學計劃、科研計劃、人員調整、搬遷周期等指標考慮在內，制定詳細計劃，確保工作順利進行。眾所周知，在高校房屋資產優(yōu)化配置的過程中，需要堅持綜合共享原則，分析空間布局及學校特色，把相似學院安排在相鄰位置，有利于學科發(fā)展、學術交流、儀器共享。同時，從房屋功能的角度出發(fā)，減少不必要的重復建設，加強會議室、活動室等功能房屋資源共享。

最后，重視強化常規(guī)化監(jiān)督及績效評價工作。在監(jiān)督及檢查高校房屋資產優(yōu)化配置情況時，要全面了解各項房屋資產的具體應用情況，并進行常規(guī)化使用效率測評管理，為后期優(yōu)化配置各種房屋資產做好鋪墊。建立房屋資產評估機制，極有利于使用人員建立行之有效的自律制度，從而更好地調節(jié)高校房屋資產，增強房屋資產的應用效益。針對不同特征的房屋資產，需要采用差異化評估方式。比如：針對黨政機關辦公房屋資產，遵守業(yè)績表現(xiàn)、房屋共享等指標考核原則；對于教學科研房屋資產，則要考慮師生人均面積、科研用房成本效益、科研績效等。關于人才公寓和教師公寓，則不可忽略租金收入成本比、使用者滿意程度等因素。而面對經營性商業(yè)房屋資產的優(yōu)化配置，則著重考慮收益增長率、資產收益率等各項指標。在健全高校房屋資產優(yōu)化配置體系時，做好評估工作非常關鍵，評估結果可為日后房屋資產的分配提供重要參考。

（三）創(chuàng)新高校房屋資產優(yōu)化配置模式

根據高校房屋資產用途和特征進行分析，其經營方式也不盡相同。本文對高校現(xiàn)有各類房屋資產提出了基于統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理的分配模式，具體做法如下：

首先，教學、研究場所等準公共物品的房屋資產管理模式。建立定額分配指標，實行定額分配，并有償使用。根據具體情況，各地高校使用不同指標計算定額面積。例如：一些高校以實驗時間為計量基礎，而有些高校則以學生人數(shù)為計算基礎。參照高校二級教學科研機構公用房核算辦法的相關規(guī)定，對二級單位定額面積進行核定，對超出面積進行征收。其中，定額建筑面積的計算方法包括基礎設施用地定額和科研開發(fā)用地指標，基本教學用房的定額使用，包括三項指標，即教學科研基本用房、實踐教學用房和單位綜合用房。科研發(fā)展用房的定額使用，包括科研業(yè)務用房和重點科研基地補助用房。學校基礎設施由學校補助，科研發(fā)展用地由學校調整，在一定范圍內免費，超出部分繳納使用費。

其次，教師公寓、人才公寓等準公共物品類房屋資產配置模式。當前，高校普遍采用的一種辦法是宿舍用地用于解決教師短期居住問題、保證安全、有償使用等，這種物業(yè)經營模式通常按公開、公平的方式分配，設置階梯租金，保證房屋良性運轉。根據各高校周轉房管理辦法，從組織保障、配置方案、管理制度、租金制度、保障機制等多方面建立辦公用房管理體系極具必要性。一是建立一個專業(yè)機構，加強“短期周轉公寓”規(guī)劃和管理團隊，對物業(yè)管理和調撥工作發(fā)揮良好的作用。二是針對不同類型入住教師需求，營造更加和諧、優(yōu)美的工作與居住環(huán)境。三是明確教師公寓入住、退房等制度，嚴格管理騙租、轉租、逾期不退、強占房屋等行為，與人事手續(xù)辦理、聘期考核結果掛鉤。對自愿離開的教職工給予一定激勵，以促進教師公寓健康流轉。四是構建與市場同步的階梯租金制度。租賃期間，租賃價格為市價的80%，租賃期結束后，租金將按當?shù)厥袌鲎饨鹕蠞q10%，以激勵租戶在指定時間內自愿退出，一般以新入職兩年額定期限。五是強化管理信息化，建立定期審核和人員進入與退出審查相結合的長效機制。

最后，完善經營性商業(yè)房屋類財產配置模式。當前，高校在保證教學科研發(fā)展需求的基礎上，堅持以效益優(yōu)先原則，使國有資產得到保值和增值。在選擇經營服務用房時，根據學校的總體規(guī)劃，在保證運營服務用房的使用不會對校園秩序、環(huán)境和師生員工的生活產生不利影響的前提下，按照不同的使用功能，確定適當?shù)慕洜I項目。在價格機制方面，采取公開招標、評標、評審、資產評估等方法。將租金收入列入學校預算外收入，實行“收支兩條線”管理。同時，強化物業(yè)管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退及室內設備設施監(jiān)督。閑置辦公用房應及時交還給學校，并由資產部門負責管理。

（四）加強高校房屋資產優(yōu)化配置監(jiān)督管理力度

首先，實現(xiàn)高校房屋資產規(guī)范化管理，必須實現(xiàn)網上、信息化監(jiān)督管理方法。運用信息化管理系統(tǒng)，全面及多視角地對房屋資產管理各環(huán)節(jié)進行監(jiān)督管理，運用動態(tài)和靜態(tài)方式，掌握各環(huán)節(jié)的具體情況，分析相關基礎數(shù)據，為房屋資產的標準化體系建設構建網絡平臺和信息監(jiān)督平臺。

其次，有償使用房屋資產，是確保資產規(guī)范化管理和有效監(jiān)管的一種長效機制。制定適用于各高等學校房屋資產有償使用費的規(guī)則，對各種類型的固定資產予以有償使用。固定資產占有費是以量化標準、采用經濟手段推動資產規(guī)范化建設的一種方法，固定資產占用費按照不同資產的原價或單數(shù)計算，按照已使用年限的不同檔次，對不同檔次收取不同的費用，并對其進行綜合評價。例如：對評價的使用效率給予不同評分，對所收取的資金重新分配統(tǒng)籌，并將其列入資產預算，以最大限度地發(fā)揮潛能。

最后，加強對高校房屋資產的監(jiān)管，必須建立完善的內部監(jiān)管體系。完善資產申報、監(jiān)督、評估等相關制度，明確資產管理責任，確保各項資產的安全運行。切實加強對二級院系、實驗室及各級管理者全過程、全方位的監(jiān)督，進一步明確監(jiān)督、論證、決策等方面的內部控制方法，從而為改善高校房屋資產優(yōu)化配置現(xiàn)狀奠基。

四、結束語

綜上所述，房屋資產是高校重要的資產，對高校的教育、科研等事業(yè)發(fā)展提供有效保障。面對當前房屋資產流轉不暢、應用效率不高等問題，高校需要進一步協(xié)調各方需求，合理調配整體資源，通過系統(tǒng)性設計，針對不同類型的房屋資產進行相應的配置和管理，從而增強房屋資產配置的有效性。同時，在完成房屋資產配置工作后，要做好后續(xù)核查，配合相應的績效管理制度，確保房屋資產的有效配置。高校只有在具體實踐過程中不斷強化房屋資產優(yōu)化配置的研究與管理，才能保障國有資產保值增值，為高校發(fā)展積蓄更多的基礎資源。

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