房地產故事的三段論

文 / 卓勇良

浙江省發展和改革研究所原所長、浙江清華長三角研究院新經濟發展研究中心主任

房地產回歸正常，建構投資低增長下的新增長，是未來的一道“考題”

“建材現在真便宜啊。”這位的哥正在阜陽老家建一棟三樓三底的新房，他說鋼筋、水泥等便宜了1/3至一半左右。統計局數據表明這是確實的。

房地產下跌沖擊波迎面而來，這是我當下的感受。只有需求大幅下降，建材價格才會如此下跌。價格下跌的時候，很多人會破產。本輪房地產大跌，且不說大佬企業的困境正在制造巨大金融風險，不少業主深受其害。

朋友給我講了一個業主遭遇的故事。一對在杭州做小本生意的夫婦，2021年在杭州邊上的一個城區買房，首付兩成，今年這套房跌三成多且有價無市，他們欠銀行的錢已高于房價，屬典型“負資產”。

朋友問我，就這種狀況還指望消費？這也就不難理解，為什么今年“雙十一”如此冷清。而長期被視為金剛不壞之身的房地產大廈終于大幅動搖。

房地產的歷史故事是促進經濟持續快速增長，不過具一定虛假性。房地產投資對全國固定資產投資增長的貢獻，1998-2020年為27.3%；占全國固定資產投資的比重，2020年達到26.8%后開始下降，而這其中難免相當的虛假和泡沫。

2018年，去山東一個縣級市，目睹一個建成兩三年的高層住宅小區，雜草半人多高，空無一人，當地卻還在奢談產業發展宏偉構想。過去，曾有一大批試圖以房地產帶動當地經濟的規劃紛紛出籠，其中部分并不完全切合實際。長三角有一個類似眼睛的環湖新城，當年去時規劃正在落地。我直言不諱說，這種規劃布局不符合緊湊性要求，或有難度。十多年過去了，這個聽起來很美好的新城，多半尚未開發。

房地產的現實故事正在制造經濟困窘，具有相當破壞性。地方政府、房地產巨頭，以及這些巨頭的手下“干員”，三方聯手，逐漸釀成了駭人聽聞的巨額債務。一些地方政府曾把引進房地產巨頭作為政績，成功地包裝落地一個又一個項目。而今在一些宏觀因素推動下，房地產爆雷成為當下中國經濟的達摩克利斯劍。其中，財政困窘是一個主要的波及效應。疫情三年，全國一般公共預算收入2019-2022年年均增長僅2.3%；受房地產下跌影響，全國土地出讓收入2022年比上年減少23.1%，系2015以來首次大幅下降，2023年前三季度全國土地出讓收入同比減少19.8%。全國廣義政府收入（即一般公共預算收入加政府性基金收入合計）2023年前三個季度累計同比增長3.2%，2023年1-10月為2.5%，日子不好過呀！

房地產的未來故事是經濟增長模式的轉變。如何讓未來的增長模式成為一種好的模式，還需要正確的政策引導。政府行為因財政收入大幅放慢將有較大改變，比較重要的是必須嚴格控制乃至減少政府工作人員。2020“七普”數據，全國的政府及相關工作人員（系人口普查的公共管理和社會組織從業人員口徑）比2010“六普”增加44.8%。全國政府及相關工作人員占人口比重2020“七普”為19.2‰，這一比重上升高于40‰的有13個省份，老少邊窮省份均大幅上升。2020“七普”，浙江的政府及相關工作人員占人口比重17.1‰，高于全國最低的廣東的15.0‰，列全國第23位。

其實，市場經濟下房地產較難避免起伏波動，所不同的是程度及影響不同而已。當前應對房地產下跌，一個基本面是以持續的經濟高質量發展予以消解，讓房地產不利影響融于消逝的時間中，所以當前促進經濟高質量發展比以往更為緊迫。對于房地產業，除了妥善處置那些大佬企業外，還需要回歸市場，同時注意發揮政府對住房的托底作用，當然這并非重啟公家分房時代。