房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制淺析

劉桂林

(北京市鑫諾律師事務(wù)所，北京 100052)

自19世紀末，根據(jù)國民經(jīng)濟的需要，房改工作逐漸加入到了社會發(fā)展工作中去，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸地駛?cè)肟焖侔l(fā)展的道路。但房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏歷史經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，因此在當(dāng)時的發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸多問題，比如房地產(chǎn)行業(yè)體系未完善、行業(yè)規(guī)則和管理不明確導(dǎo)致房地產(chǎn)項目價格控制過高等問題，而由于房地產(chǎn)行業(yè)剛處于萌芽狀態(tài)，經(jīng)驗不足和行業(yè)整體相對脆弱等原因?qū)е滦袠I(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題沒有得到有效處理，因此在我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史過程中，很大程度地壓縮了行業(yè)本身的發(fā)展空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制構(gòu)成

近些年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)涌入了大量人才進行探索，試圖梳理房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的發(fā)展規(guī)律和市場發(fā)展體系。 2016年我國出臺的房地產(chǎn)管控政策對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部進行了深入的調(diào)整， 新政策的實施幫助了房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的發(fā)展臺階， 與此同時，在經(jīng)濟管控方面也更加的嚴格。在經(jīng)濟管控政策條件下，為了使房地產(chǎn)行業(yè)更好地服務(wù)于居民的日常生活和社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，那么房地產(chǎn)開發(fā)必須要進行相關(guān)成本控制，并建立起成熟的、適合我國房地產(chǎn)政策和經(jīng)濟發(fā)展需求的成本控制模式，建立起科學(xué)、完善的控制機制促進我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的發(fā)展，順應(yīng)時代要求的同時幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出不錯的盈利空間。

成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中是貫穿整個過程的，包括設(shè)計、準備、施工、售賣四個步驟，因此在對房地產(chǎn)開發(fā)性項目全過程進行成本控制時，要對其結(jié)構(gòu)進行梳理，不同步驟具有的特點和要求都需要考慮到成本控制之內(nèi)，幫助整個開發(fā)項目的工作創(chuàng)建穩(wěn)定的條件。

1.1 決策階段

在目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工作中，決策階段相關(guān)的成本控制較少，而重點關(guān)注的工作更多是盈利的決策。對盈利和設(shè)計的合理性進行客觀分析，在今后的房地產(chǎn)融資方面具有重要的評估作用。

在前期房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策工作過程中，成本控制需要參與到評估整個指標系統(tǒng)的構(gòu)建中去，并且為了保證整個開發(fā)項目成本控制的合理性，需要在房地產(chǎn)項目的用地面積、建筑物分布、植物覆蓋率、停車位、公共設(shè)施等多個方面進行考量，在前期決策階段最大程度地使用更加科學(xué)的成本控制決策手段來控制項目指標，在確定成本控制指標的同時，還要將市場要求也考慮到最終的成本控制指標里。市場經(jīng)濟的成本控制指標要通過房地產(chǎn)項目在市場上的定位來進行評價，在評價過程中可通過使用調(diào)查數(shù)據(jù)和預(yù)測數(shù)據(jù)進行綜合考量，使成本控制能夠最大限度地保持與市場動態(tài)一致，完善決策階段的成本控制指標，并提高其科學(xué)性和完整性，為今后的房地產(chǎn)開發(fā)項目打下堅固的基礎(chǔ)。

1.2 準備階段

對于房地產(chǎn)工作項目來說，資金控制是其準備階段中最主要的成本控制內(nèi)容，其資金控制主要涉及各類開發(fā)所使用的項目資金，比如土地出讓金、稅費、拆遷補償款、相關(guān)水電費等，其所包含的費用多樣且雜亂，因此準備階段的資金控制工作相對較復(fù)雜。除此之外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)過程中，需要勘察人員對其使用的土地、環(huán)境等可行與否進行勘察，過程中產(chǎn)生相關(guān)勘察費則也需要記入成本控制中。除以上所述，在施工過程中水、電等能源對于整個過程所產(chǎn)生的費用也需要進行估算和梳理，進入到準備階段的成本控制指標中去，確保房地產(chǎn)工作項目在實施過程中不會因為能源問題而耽誤項目進度，確保整個房地產(chǎn)項目在準備階段能夠?qū)⑸婕暗母黜椯M用都進行有效的控制，幫助后續(xù)項目施工準確有效地進行。準備階段的成本控制需要將各項大大小小產(chǎn)生的費用支出進行全面梳理，全部納入到指標中去，才能確保在準備階段的成本控制工作是有參考價值的。

1.3 施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作最主要的部分是施工階段的成本控制，因為施工階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程占比最大，其中包含了施工過程中所產(chǎn)生的施工費、材料費、水電費、設(shè)施費等一系列費用。并且施工階段不同系統(tǒng)的實施所產(chǎn)生的費用也不同，比如排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、天然氣供應(yīng)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，在這些項目建設(shè)過程中會產(chǎn)生巨大的人工費和材料費，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本支出中占重要比例。由于施工階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目整個過程具有重要作用，因此在進行成本控制指標估計時應(yīng)當(dāng)確定施工工作的組成部分，在確定整體施工階段后對成本進行估算和控制。在施工階段進行科學(xué)完善的成本控制工作能夠幫助整個施工階段更加有效、穩(wěn)步的進行，并且通過不同階段成本控制來分別進行針對性的費用分配，幫助整個施工階段的成本控制完成更加多元的要求。

1.4 銷售階段

對于以上三個階段來說，銷售階段所產(chǎn)生的成本費用相對較少，主要是針對銷售階段所產(chǎn)生的員工費用。比如在銷售過程中所產(chǎn)生的營銷費用、管理費用、稅務(wù)費用等。對于銷售階段的成本控制的難點來說，主要是由于房地產(chǎn)銷售周期較長，對未來銷售和盈利較難預(yù)測，因此成本控制的變化趨勢幅度較大，控制難度也會相對較大。由于以上客觀因素的存在，在銷售階段的成本控制較差的情況下，會制約房地產(chǎn)項目整體工作的開發(fā)和盈利，對整個項目帶來消極的影響。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制所存在的問題

目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制方面還存在許多問題，比如在施工階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制不夠嚴謹，影響整個環(huán)節(jié)工作的有效進行，決策階段由于管理意識不足導(dǎo)致后期開發(fā)項目工作安排混亂，準備階段使用材料質(zhì)量無法得到保證等。明確以上不同階段房地產(chǎn)開發(fā)項目所存在的問題后，可以幫助今后開發(fā)項目全過程的成本控制工作創(chuàng)建完善的框架，對后續(xù)的成本控制也提供了更為方便的條件。通過分析目前房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中的成本控制存在的問題，有望進一步分析總結(jié)出成本控制工作如何提高準確性，并且能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中發(fā)揮積極作用。

2.1 決策階段

決策階段作為整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵，該階段的成本控制能夠直接影響到全過程各個環(huán)節(jié)工作的開展和施工，并且對項目今后的盈利和成本有直接的關(guān)系。對于目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)工作來說，傳統(tǒng)的思維方式是影響決策階段進行正確成本估計的重要因素，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行決策時忽略了項目中各項管理的重要性，加上管理經(jīng)驗不足，導(dǎo)致后續(xù)的施工工作出現(xiàn)管理混亂、策劃隨意安排等情況，致使房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程周期變長、成本增加，這無疑限制了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作的作用，使項目后續(xù)工作無法有效、高效性地進行。

2.2 準備階段

在項目施工的準備階段，目前主要是采用招標的方式來確定項目實施日期，最終選定施工方。近些年來，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著工作進行不規(guī)范等問題，國家給予重視，出臺了一系列針對招標相關(guān)的政策規(guī)范，很大程度上規(guī)范了招標工作。但目前仍然存在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標過程中非公開招標、串標等不規(guī)范現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)施工方內(nèi)定，這些現(xiàn)象無疑限制了招標本身存在的作用。除此之外，在招商過程中，部分承包商為了自身利益采用劣質(zhì)的施工材料，減少施工成本，后續(xù)影響整個開發(fā)項目的質(zhì)量和后續(xù)銷售，影響房地產(chǎn)項目的盈利。在建筑質(zhì)量無法得到保障的情況下，消費者的購買欲望和住房體驗大打折扣，產(chǎn)生更多的后期維護工作，導(dǎo)致成本增加，給整個項目帶來消極的影響。

2.3 施工階段

施工階段對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是關(guān)鍵階段，因此施工階段的成本控制是整個項目的重中之重，同時由于施工階段所需要考慮的支出費用和種類過多，施工階段的成本控制也是全過程成本控制中的難點。對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，其中施工費用包含的成分較多，構(gòu)成極其復(fù)雜，傳統(tǒng)思想下對施工階段進行成本控制是無法完整地滿足施工階段成本控制的需求，因此就需要一種系統(tǒng)、完善的成本控制思想運用于施工階段。但從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制水平來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備先進的思想來進行施工階段的成本控制，在這種情況下，由于開展的成本控制工作結(jié)果不夠準確，影響了整個施工階段的高效進行。除此之外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷具有較長的周期，房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)對運營認知的缺乏導(dǎo)致在施工階段產(chǎn)生了不可控制的成本損失和資源浪費，對施工階段的成本控制起到了消極的作用，影響房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的盈利。

2.4 銷售階段

在銷售階段的成本控制中，最主要的問題是管理者無法對人員流動和銷售管理進行合理管控，導(dǎo)致工作人才流失或積極性下降，間接性地影響了房地產(chǎn)銷售的盈利。從成本上看，由于管理無能導(dǎo)致的人才流失和工作積極性下降等一系列消極問題，致使整個房地產(chǎn)項目工作的周期拉長，隨著周期變長使得房地產(chǎn)項目的成本隨之增高，更加影響后續(xù)盈利問題。由于以上問題，在激烈的市場競爭中，企業(yè)本身所占有的市場生存空間降低，限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的手段

通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的存在的問題得出， 目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)在開發(fā)項目過程中應(yīng)當(dāng)重視成本控制，立足于工作人員對成本控制工作的重視，明確成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目工作的重要性， 并吸收優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗，采用和創(chuàng)新更加科學(xué)高效的成本控制模式，滿足企業(yè)自身和市場需求， 使房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)邁向更加現(xiàn)代化、先進化。

3.1 加強決策階段成本控制

在決策階段的成本控制中，最主要的是決策者梳理整個過程中需要進行成本控制的內(nèi)容，了解各個內(nèi)容具有的特點和在整個項目所起到的作用，梳理出成本控制相關(guān)框架，針對框架進行完整的成本控制工作，使成本控制形成更為長效的機制。在實際的成本控制過程中，務(wù)必要根據(jù)市場上的行情和規(guī)定，嚴格按照國內(nèi)的政策要求對其進行科學(xué)的分析和調(diào)查，在進行成本控制工作之前，收集多種數(shù)據(jù)進行參考。由于目前許多企業(yè)在決策階段的成本控制工作當(dāng)中，經(jīng)常受到傳統(tǒng)思維模式的影響而產(chǎn)生消極的效果，因此對房地產(chǎn)開發(fā)項目中各種成本的成本預(yù)估，要摒棄傳統(tǒng)思維，明確成本控制應(yīng)當(dāng)在保證房地產(chǎn)質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目訴求、市場要求和滿足國家政策的情況下，進行合理科學(xué)的成本壓縮，保證后續(xù)的項目開發(fā)能夠順利進行。在此之后，對于后期項目的盈利和利潤進行預(yù)估，并和成本投入進行對比分析，這樣更有利于后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策。

3.2 加強準備階段成本控制的管理和監(jiān)督

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的準備階段，由于相關(guān)內(nèi)容較多，產(chǎn)生的費用支出較多，因此在進行成本控制時難度較大。為了使準備階段成本控制工作的有效進行，對招標和投標工作的管理和監(jiān)督為后續(xù)工作打下基礎(chǔ)，在此思想下，房地產(chǎn)開發(fā)項目，企業(yè)可從房地產(chǎn)的規(guī)模、地理位置、環(huán)境、設(shè)計創(chuàng)意、居民消費水平等方面出發(fā)，設(shè)計出更加完善的設(shè)計方案，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目各項成果作為依據(jù)，考量當(dāng)?shù)厥袌鍪欠裥枰蚓用袷欠窬邆涑惺苣芰Γ档秃罄m(xù)房地產(chǎn)項目的銷售難度。在房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)進行招標時，一定要根據(jù)國家政策規(guī)定，公平、公開、公正的進行招標工作，同時在進行開發(fā)商選擇時，應(yīng)當(dāng)重視對開發(fā)商信譽和綜合實力的考察，避免因為開發(fā)商為了控制成本而刻意壓低資源質(zhì)量，進而影響整個開發(fā)項目的后續(xù)進度。

4 結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制對企業(yè)今后的利潤和盈利問題有著重要的影響。在對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中的成本控制分為四個步驟進行分析，發(fā)現(xiàn)四個步驟中分別存在不同階段的成本控制問題，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)受傳統(tǒng)思想帶來的消極影響較多，因此，需要分別從房地產(chǎn)開發(fā)項目施工準備和決策階段進行有效的管理和監(jiān)督，明確房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的意義，吸取經(jīng)驗，建立完善的成本模式。