二手房“帶押過戶”探析

文／龔霞萍 江蘇省江陰市不動產(chǎn)登記中心 江蘇江陰 214400

引言：

隨著我市城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，稀缺土地資源不斷減少，優(yōu)質(zhì)地段新建房產(chǎn)日益減少，特別是靠近學(xué)校、醫(yī)院、商圈附近的新房很罕見，且價格高企。二手房因其地段優(yōu)、房子附加值高以及購買后即可入住等優(yōu)點已成為部分購房人首選，目前我市二手房交易日趨火熱，但部分二手房已被抵押，是否能合法過戶引起當(dāng)事人擔(dān)心。既往抵押房產(chǎn)不準(zhǔn)買賣，阻礙了抵押人充分獲取資源的變現(xiàn)，抑制了市場配置資源的效率，《民法典》的實施促進(jìn)了已被抵押的房產(chǎn)流通，激活了抵押房產(chǎn)的交易，活躍了房地產(chǎn)市場[1,2]。二手房“帶押過戶”體現(xiàn)了抵押房產(chǎn)的流通價值，但實際登記過程中如何保障交易秩序、維護(hù)抵押權(quán)人債權(quán)以及二手房買受人權(quán)益仍面臨挑戰(zhàn)[3]。我市不動產(chǎn)登記中心以《民法典》政策為指引，聯(lián)合住建局、稅務(wù)局、住房置業(yè)擔(dān)保公司、銀行等部門，實施“存量房帶抵押三合一登記”業(yè)務(wù)，推動二手房“帶押過戶”，釋放了二手房市場活力。

1.二手房及其抵押特點

房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二手房逐步增多，二手房交易已是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分。二手房是指在不動產(chǎn)交易中心備過案，已經(jīng)完成登記信息，重新進(jìn)入市場再次交易的房產(chǎn)，包括商品房、自建房、限價房、拆遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等。抵押登記是指為維護(hù)債權(quán)，債務(wù)人和債權(quán)人到不動產(chǎn)登記中心按照法律要求進(jìn)行的不動產(chǎn)登記行為，目的是設(shè)立不動產(chǎn)的抵押權(quán)。

二手房抵押后抵押人擁有房屋所有權(quán)，有權(quán)自由出租或者出售房屋，而抵押權(quán)人不實際擁有抵押的二手房，只需要和抵押人至不動產(chǎn)登記中心依法做好抵押登記。二手房抵押款數(shù)額、抵押周期以及抵押權(quán)人期望的抵押權(quán)方式、時間等，抵押人和抵押權(quán)人均可以協(xié)商。二手房可以反復(fù)抵押，抵押人若出售、贈與二手房，則有義務(wù)及時通知抵押權(quán)人，無需征得抵押權(quán)人批準(zhǔn)，抵押權(quán)人若計劃轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)，亦只需要通知二手房抵押人即可，無需征得其同意[4]。可見，二手房抵押期間，抵押人可不經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可即可出售，其出售合同的法律效力受到保護(hù)，但二手房“帶押過戶”存在一定風(fēng)險，有可能損害抵押權(quán)人或買受人的利益。因此，加強(qiáng)二手房“帶押過戶”的登記至關(guān)重要。

2.二手房“帶押過戶”的法律依據(jù)

二手房“帶押過戶”一般是指二手房既往存在抵押，還沒有還清貸款，此時仍可以進(jìn)行房屋買賣、過戶，而且還能進(jìn)行新的抵押，并取得抵押款。《民法典》第406 條規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響[5,6]。抵押人若轉(zhuǎn)讓二手房所有權(quán)，有通知抵押權(quán)人的義務(wù)，若后者認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為損害了抵押權(quán)，則有權(quán)讓抵押人提前清償債權(quán)或者轉(zhuǎn)讓提存，轉(zhuǎn)讓金額多出部分可留歸抵押人，若低于抵押款，抵押人另行清償。可見，二手房抵押期間，抵押權(quán)沒有滅失，債務(wù)人能否轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)以與抵押權(quán)人的約定為先，若約定抵押期間不可轉(zhuǎn)讓，則無法“帶押過戶”，若無相關(guān)約定，則債務(wù)人可自由轉(zhuǎn)讓，并有義務(wù)通知抵押權(quán)人。

二手房“帶押過戶”登記是權(quán)利公示的一種公開方式，可發(fā)揮事前保護(hù)當(dāng)事人的物權(quán)，避免所有權(quán)轉(zhuǎn)讓受到侵害[7]。《民法典》沒有說明“另有約定”必須登記，但結(jié)合相應(yīng)擔(dān)保的法條來看，抵押人可以將相關(guān)約定寫入登記系統(tǒng)，其效力并不絕對，僅能管束所有權(quán)人，對買受人無效。若抵押二手房已轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人很難找回全部抵押權(quán)，事先將約定一并寫入登記系統(tǒng)，可避免二手房被私自轉(zhuǎn)讓，保護(hù)抵押權(quán)人利益。《民法典》雖然規(guī)定將轉(zhuǎn)讓約定予以登記以最大程度保護(hù)各方利益，但具體如何登記并未給出細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，登記部門并不能完全實質(zhì)審查約定條件，買受人亦不能夠掌握抵押約定的存在，實際執(zhí)行存在差異化。因此，全面、系統(tǒng)掌握《民法典》相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格、細(xì)致登記二手房“帶押過戶”相關(guān)信息。

自然資發(fā)（2021）54 號文件指出，完善不動產(chǎn)抵押權(quán)登記信息，如在“預(yù)告登記”、“抵押權(quán)登記”的信息頁面補(bǔ)充關(guān)于抵押不動產(chǎn)是否禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的約定的登記信息，“抵押權(quán)登記”頁面單獨列出“最高債權(quán)額”[8]；明確《民法典》出臺前后的二手房抵押登記信息，核實抵押權(quán)人出具的相關(guān)材料，根據(jù)法條，登記相關(guān)抵押登記信息，并判斷是否能登記所有權(quán)過戶等；抵押人初次辦理二手房抵押權(quán)登記信息，登記中心應(yīng)如實填寫登記簿中有關(guān)是否有約定或限制轉(zhuǎn)讓抵押物信息，查驗抵押人是否盡到通知抵押權(quán)人的義務(wù)，依法要求抵押人、抵押權(quán)人以及買受人出具相應(yīng)登記申請，確保二手房“帶押過戶”登記信息的準(zhǔn)確。

3.二手房“帶押過戶”的風(fēng)險防范

買受人購買帶抵押的二手房存在一定的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，居民積累了大量財富，囿于居民投資渠道有限，商品房投資以成為居民首選，二手房交易日漸活躍。由于二手房交易大都依賴經(jīng)紀(jì)人，而經(jīng)紀(jì)人為了盡快賺取中介費，往往故意忽視“帶押過戶”的二手房交易的法律風(fēng)險，誘導(dǎo)居民簽署存在法律風(fēng)險的合同，如房產(chǎn)權(quán)屬登記的法律風(fēng)險、中介費用支付的風(fēng)險、學(xué)區(qū)房交易風(fēng)險以及房屋擔(dān)保權(quán)風(fēng)險等[9]。通常情況買受人支付房款后抵押人再償還抵押款，但亦有意外情況發(fā)生，如抵押人未歸還抵押款，二手房被法院查封，或者抵押合同有明確約定所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓等[10]。因此，登記中心在辦理二手房“帶押過戶”時應(yīng)盡到核驗抵押權(quán)相關(guān)信息，提醒買受人知曉抵押合同約定，必要時先行修改抵押合同，再辦理“帶押過戶”的登記。

在二手房“帶押過戶”辦理為完成前，房屋可能會被雙層抵押，買受人僅支付首付款，余款用即將買到的二手房再次抵押貸款。這樣，若出現(xiàn)房價下跌或者二手房滅失，就會加速賣房人償還抵押款，加劇其償還壓力和風(fēng)險，同時抵押權(quán)人存在二手房價值減損風(fēng)險，即使被拍賣房款仍不足償還抵押款；《民法典》規(guī)定抵押權(quán)人有優(yōu)先追償?shù)盅簷?quán)的權(quán)利，若抵押人無法及時償還抵押款，抵押權(quán)人有權(quán)變賣二手房或訴至法院請求拍賣房產(chǎn)以優(yōu)先追及受償權(quán)，此時買受人無法阻止“帶押過戶”的二手房轉(zhuǎn)讓，除非抵押人完全解除抵押[11]。另外，登記中心應(yīng)嚴(yán)格審查二手房抵押的相關(guān)信息是否合法、合規(guī)，二手房權(quán)屬登記信息是否一致，二手房買賣合同關(guān)于房款支付約定等，力爭將二手房“帶押過戶”的風(fēng)險降到最低，甚至消滅。

4.二手房“帶押過戶”的登記措施

不動產(chǎn)登記是我國物權(quán)登記的一項基本制度，有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序，發(fā)揮不動產(chǎn)效用，確定不動產(chǎn)歸屬，制度是維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度、社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確不動產(chǎn)的歸屬，不動產(chǎn)登記制度是指國家成立的專職部門在記載簿上將不動產(chǎn)權(quán)利人或者相應(yīng)利害關(guān)系人提出的申請記載下來，內(nèi)容包括不動產(chǎn)物權(quán)和其變動事項等[12]。登記制度的實施是為了保障不動產(chǎn)人的權(quán)益，有利于二手房交易信息的查詢，促進(jìn)二手房市場交易，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法予以登記，以載入不動產(chǎn)登記簿即刻產(chǎn)生法律效力，產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有人物權(quán)證明，具有權(quán)威性、公信力，其記載內(nèi)容和登記簿一致，若有不一致之處，除非能證明登記簿有誤，否則以登記簿信息為準(zhǔn)。不動產(chǎn)登記簿具有法律權(quán)效力，抵押房產(chǎn)時若雙方僅是約定，可不必載入登記簿，但此種約定沒有對外公示效力。《民法典》規(guī)定，抵押房產(chǎn)辦理登記時，當(dāng)事雙方若另有約定，登記中心應(yīng)按照合同約定予以登記約定內(nèi)容，以保障約定的公示效力。以此為政策依據(jù)，本中心統(tǒng)籌謀劃、大膽探索，全力推進(jìn)二手房“帶押過戶”項目落地，以促進(jìn)二手房流通，增加社會資源流動。

4.1 貫通共享渠道

信息共享是二手房“帶押過戶”過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可為買賣雙方提供全面、真實的資源信息，有利于做出準(zhǔn)確判斷，保護(hù)交易雙方的權(quán)益。2020年，江陰市不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺首次實現(xiàn)存量房轉(zhuǎn)移登記“網(wǎng)辦”，交易、稅務(wù)、登記、水電氣一鍵辦理。2021年，根據(jù)省廳文件，江陰市開始著手線上蘇小登平臺建設(shè)工作，聚焦民生關(guān)切，回應(yīng)群眾期盼，中心爭取資金、打破壁壘，建立了“線上蘇小登”與“集成服務(wù)平臺”共享渠道，打通政銀合作高速通道，實現(xiàn)銀行抵押信息、住建備案合同、稅務(wù)納稅信息、不動產(chǎn)登記信息雙向?qū)崟r互通、實時反饋，實現(xiàn)“存量房帶抵押三合一登記”。不動產(chǎn)登記信息的整合為二手房“帶押過戶”交易提供客觀、真實的數(shù)據(jù)，保證不動產(chǎn)信息的及時更新，避免信息孤島的缺陷，實現(xiàn)資源共享和信息互通。共享渠道的貫通過程中應(yīng)堅持公開化、公正性、透明化和公平性，不僅要呈現(xiàn)“帶押過戶”二手房的自然屬性，還要提高其信息的準(zhǔn)確性，不斷完善登記服務(wù)質(zhì)量。

4.2 重塑辦事流程

二手房交易的登記制度存在流程障礙，若尚未完稅，影響登記流程，另外，二手房登記涉及的面積（室內(nèi)面積、公攤面積等）不準(zhǔn)確或基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有疑問等。不動產(chǎn)登記部門內(nèi)部間登記文件信息的查閱、核對、審查均需花費一定時間，稅務(wù)部門、銀行貸款信息以及擔(dān)保公司的協(xié)作障礙等，這些均影響二手房“帶押過戶”的辦理效率和不動產(chǎn)登記中心的提質(zhì)增效。多層次開展登記中心工作人員二手房“帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，強(qiáng)化流程優(yōu)化意識，向二手房“帶押過戶”交易雙方普及法律知識，提醒交易潛在風(fēng)險，宣告并執(zhí)行二手房買賣預(yù)告登記，并依據(jù)不動產(chǎn)登記信息證明、交易總額等預(yù)告登記信息提交銀行或公積金中心作為貸款憑證，經(jīng)閉環(huán)資金管理，從根本上抑制陰陽合同作弊，保障交易行為安全。“江陰市存量房帶抵押三合一登記”業(yè)務(wù)要求買賣雙方真實成交，賣方房產(chǎn)抵押清晰、還款正常，且成交金額能夠覆蓋賣方貸款余額，若不能覆蓋，需提供其他擔(dān)保或者款項。具體流程為：買賣雙方憑網(wǎng)簽備案合同、“三合一”業(yè)務(wù)協(xié)議等材料在合作銀行網(wǎng)點辦理資金監(jiān)管手續(xù)，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買方向監(jiān)管賬戶支付監(jiān)管資金（買方首付款項），擔(dān)保公司出具擔(dān)保證明。同時買賣雙方與銀行簽訂抵押變更協(xié)議、抵押設(shè)立協(xié)議，最后登記中心辦理轉(zhuǎn)移合并抵押登記。

4.3 優(yōu)化登記模式

《民法典》出臺前，抵押的二手房完成不動產(chǎn)登記需要提前清償?shù)盅簜鶆?wù)方可辦理過戶登記，若買受人按揭交易，可由買受人支付部分房款供二手房抵押人清償?shù)盅嚎睿儆少I受人和金融部門簽署新抵押合同，重新辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)；《民法典》實施后，二手房“帶押過戶”去除了抵押權(quán)續(xù)存期間對抵押人的法律限制，在及時通知抵押權(quán)人的基礎(chǔ)上，抵押的二手房轉(zhuǎn)移不受抵押權(quán)的影響。《民法典》第406 條突破了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等關(guān)于抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的制度規(guī)定，但沒有明確配套相關(guān)實施細(xì)則，也缺乏相關(guān)部門制定的操作建議[13]，需要各地方不動產(chǎn)登記中心因地制宜完善登記模式。本研究中實施“三合一”同步辦。中心根據(jù)新的辦事流程，改造不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)，增設(shè)“三合一”登記受理入口。買賣雙方只需一次申請，即可同時辦理存量房買賣轉(zhuǎn)移、抵押變更、抵押設(shè)立“三合一”登記業(yè)務(wù)，一次收件、一份材料，3 項業(yè)務(wù)“同步辦”“合并辦”，生成一本產(chǎn)權(quán)證、兩本登記證明（變更后的證明、新抵押設(shè)立后的證明）。“集成化”提速辦。原登記模式，共需2 個工作日，在優(yōu)化系統(tǒng)后，中心大膽探索，重新整合辦公場所，下沉審核人員，后置掃描環(huán)節(jié)，實現(xiàn)該業(yè)務(wù)“當(dāng)場即辦”。

5.二手房“帶押過戶”取得成效

《民法典》為二手房“帶押過戶”抵押人提供了法律便利，抵押人不必提前還清抵押款即可上市交易二手房產(chǎn)，大大降低了交易流程時間成本，也為買受人減少了利息成本，降低了二手房交易門檻，加快了二手房所有權(quán)的周轉(zhuǎn)，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展。二手房“帶抵押過戶”是我市優(yōu)化營商環(huán)境的一項務(wù)實舉措，切實解決了企業(yè)、群眾在押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的難點、痛點、堵點。具體成效如下。

5.1 降低辦事成本

不動產(chǎn)登記信息共享渠道減少了二手房“帶押過戶”買賣雙方因信息孤島而產(chǎn)生的信息核實成本，避免了雙方在各部門來回奔波和材料提交。二手房“帶押過戶”所需登記信息均可實現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)約、辦理，無需反復(fù)提供二手房所有權(quán)信息、雙方身份證信息等，減少復(fù)印材料浪費。賣方不用為籌款發(fā)愁，買方不用擔(dān)心自己的首付款打水漂，全程由擔(dān)保公司擔(dān)保、政府部門監(jiān)管，不僅活躍了不動產(chǎn)交易市場，優(yōu)化不動產(chǎn)資源配置，更是降低了交易成本，規(guī)避了交易風(fēng)險，提高了服務(wù)質(zhì)量，真正為群眾增添便利。

5.2 節(jié)省辦事時間

原登記模式需要抵押人先償清抵押權(quán)人債務(wù)后，辦理抵押注銷登記、再辦理存量房合并抵押登記，需銀行、登記部門來回奔波，至少經(jīng)過2 次申請、2 次審核、2次登簿，現(xiàn)在省去“銀行還貸→抵押注銷”環(huán)節(jié)，直接“合并辦”解決群眾“來回跑”，降低服務(wù)資源浪費，提高群眾對政府的滿意度，實現(xiàn)雙贏。本研究重塑辦事流程，利用共享資源信息，全面向二手房“帶押過戶”買賣雙方提供所需的登記信息，并網(wǎng)上或電話與銀行、公積金中心等金融部門溝通，節(jié)省了買賣雙方的辦事時間，提高了不動產(chǎn)登記的服務(wù)質(zhì)量和滿意度。

5.3 提供創(chuàng)新范本

二手房“帶抵押過戶”是以市場主體需求為問題導(dǎo)向，以優(yōu)化政府服務(wù)為目標(biāo)導(dǎo)向，以激發(fā)市場活力為結(jié)果導(dǎo)向，融合多部門的業(yè)務(wù)需求，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同、技術(shù)融合，是集成改革理論的應(yīng)用，破解了部門林立、權(quán)利碎片化難題，為集成服務(wù)模式提供了可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗，為營商環(huán)境賦能增效。

結(jié)語：

《民法典》規(guī)定抵押物可自由轉(zhuǎn)讓，二手房“帶押過戶”已是我市不動產(chǎn)登記中心一項常規(guī)業(yè)務(wù)，滿足了債權(quán)人對自身債權(quán)的實際需求，符合現(xiàn)代信貸實踐和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。由于二手房“帶押過戶”登記有其自身特點和相應(yīng)風(fēng)險，不動產(chǎn)登記中心在辦理登記信息時應(yīng)創(chuàng)新登記流程，完善登記信息，確保二手房“帶押過戶”登記的公正性和公示效力，推動我市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。