論我國房地產金融創新面臨的問題及其對策

文／尹麗 首都經濟貿易大學 北京 100070

引言：

房地產行業的高速發展催生了房地產金融，通過運用金融工具和金融手段來融通房地產領域的貨幣，從而在最大限度上利用房地產資金貨幣化。房地產金融的出現受到廣大市民的普遍認同，已經是我國重要的經濟支柱。房地產金融的創新既可以使房地產金融市場得到有效的穩定，又可以促進房地產金融市場健康發展。因而，只有找到針對性的解決辦法，才能真正的促進房地產金融的創新發展。

1.中國房地產金融創新發展的意義

中國的房地產行業和歐美等發達國家相比體系制度還不健全，但是中國目前正在加速城市化進程建設，其發展的巨大潛能和勢頭在短時間之內不會發生變化，迫切需要房地產金融業的大力扶持。但是，由于房地產市場的規模擴大和單純的經營模式創新，目前還處在由“金融壓制”到“金融深化”轉變的過程。所以，加強中國的房地產金融創新將成為我國經濟長期發展的一個重要戰略方向。但從理論和經驗上看，房地產金融創新是一柄“雙刃劍”，在創新的正面影響下，不注重創新的適度，就算是美國這種對金融管制很嚴的經濟體，也會因為房地產市場的發展引發金融風暴。所以，我國當前的房地產金融發展還處在起步的初期，必須客觀地認識和評估自己，并結合自己的實際情況，為我國的房地產金融制度創新探索出一條符合我國實際的發展道路。在金融體系不健全、人才缺乏、從業人員較少、操作經驗較弱時，房地產金融應該采取適度的金融創新來控制風險。要堅持房地產金融創新，必須遵循房地產金融創新的基本原則，從金融產品、金融機構、金融市場、政策體系四個方面進行創新，使房地產金融的金融功能得到有效的配置，從而最大程度地發揮房地產金融的杠桿效應，要防止由于技術創新引起的金融風險甚至系統風險。在我國的房地產市場中，房地產金融產品的創新具有十分重大的意義。只有通過產品的創新，更多的人會去購買具有創新性的不動產理財產品，從而促進整個房地產市場的健康發展。要實現房地產理財創新，首先就是降低銀行貸款的負擔，讓券商介入抵押貸款。其次還要多開發一些可以使當前的投資人可以利用房地產理財產品來規避風險。最后將銀行和信托企業相融合，既可以減少銀行的貸款風險，也可以擴大地產企業的融資規模。

2.房地產金融創新概況

2.1 科學內涵

要理解“房地產金融”這一學科的科學含義，必須把它分為兩個層面：一是房地產金融，二是金融創新。首先從房地產金融的角度出發，在世界范圍內對房地產金融的研究結果有以下幾個方面：是一種貨幣信用運作機制，內容包括地產金融和房產金融，可以明確指出住宅的建設、購買、租賃、改善和維護。其主要類型是公共住房租賃，個人住房租賃和個人住房。如果把范圍局限在國內，那么前期的金融研究主要有兩個層面：住宅金融是住宅信貸資產的買賣和再買賣，包括住宅市場和住宅金融體系，主要包括政府、建筑企業、金融機構和一般的住戶。住房金融一般包括住房建設、消費管理等方面的資金融通活動，而住房金融雖然也是融資的統稱，但它的業務范圍只局限在住房建設、消費和管理等方面。接下來我們進入金融創新這一維度。對于“金融工具”的含義，目前學界有三個觀點：“金融工具”，即將各種屬性的金融產品進行重組，從而構成一種全新的融資手段。從這個角度看，“新”指的是從多個角度出發，即借助新技術、新方式、新組織、新市場和新行為，從而達到提高銀行的風險控制水平和顧客的服務水平。從財務制度和金融市場的角度看，金融創新是一種新型的產品功能，其實質是對各種財務系統構成的各種因素進行重新組合。

2.2 我國房地產金融創新所具有的突出特征

第一，從短期來看它存在著一定的波動性，從長期來看它的發展是平穩的。短期波動是指盡管在當前的房地產市場化創新中取得了長足發展，但其所遭遇的發展挑戰和阻力同樣不容忽視。一方面是高度開放的國內市場極易受到國外宏觀經濟形勢的影響；另一方面目前金融體制還不夠完善。但從長期來看，中國城市化進程建設將持續拉動房地產的需求，從而推動房地產行業持續發展。并且房地產的生產、流通和消費等各方面聯系也會越來越緊密。

第二，在創新過程中存在著金融風險。在房地產金融方面，采用市場化的競爭方式確實可以起到積極的效果，即為房地產行業發展帶來必要的資金支持。但其負面效應也很明顯，造成了房地產行業的發展出現房地產泡沫，并在某種傳導機理上造成了持續的風險積累，這會給整個經濟系統帶來一場危機?？傮w上，我國的房地產行業正處于蓬勃發展的階段，但在這種現象下隱藏著的金融風險也是不可忽略的，美國次貸風暴的沖擊，使得房地產金融創新的風起云涌。之后，隨著我國對房地產行業金融適度寬松和住房調控的不斷調整，房地產的金融風險已經呈現出了結構性特征，進而，這個結構性的風險就會演變成一個整體的萎縮狀態。

第三，對房貸業務的創新和融資方式的依賴性較強。從目前的房地產發展狀況來看，融資渠道是以商業銀行為主導的。所以，房地產的融資模式幾乎等同于對商業銀行的信用創新，而這種單一的供應模式必然導致房地產金融風險集中。而在我國，隱含的民間貸款也是一部分來自房地產金融。但這種做法很可能導致個人資金過于投向房地產投資，進而加大了個人負債的風險性。

第四，正處于由抑制狀態向深化狀態過渡的階段。金融深化的程度可以分為三個層面：金融規模的擴張、資產規模的擴張、加強金融體制和金融手段的創新。到目前為止，雖然房地產金融已取得了數量級的發展，但其發展的空間還很大，而房地產金融的真正意義在于其規模的擴大和單純經營模式的創新。由此可以看出，目前我國的房地產金融創新正在經歷從“抑制”到“深化”的轉變。

3.我國房地產金融創新面臨的問題分析

3.1 房地產企業的融資渠道狹窄

當前，國內很多房地產企業由于受自身條件因素的制約，不能以債券和股票等形式進行融資，只能靠著銀行，而這也是大多數地產企業的主要融資方式。在我國，創新房地產金融發展與信貸業務密切相關。創新房地產金融發展企業的資金來源有限，對其發展產生了不同的作用。房地產企業對資金的需求量大，而目前的房地產企業融資渠道相對單一，很難適應企業的發展需要。而且一旦出現了融資困難，就會給房地產企業帶來巨大的經濟損失。

3.2 房地產金融產品單一

房地產行業對資金的依賴程度很高，因此它與金融業之間存在著緊密的相互作用。首先，房地產企業要進行大規模的投資，從融資渠道獲取的信貸資金，大部分用于投資于消費和生產性。但總體來說，由于開發商對消費者信用投資較少，大部分的投資都集中在了產品上，導致市場供求失衡。其次，我國的房地產行業金融產品等級不高，缺乏規范的金融系統，嚴重制約著我國房地產行業的健康發展。由于目前房地產企業很難通過債券和股票等方式進行融資，盡管信托產品可以成為房地產企業的一種融資方式，但其投資少、償還時間短，無法讓房地產企業有效地解決融資困難。

3.3 房地產金融制度體系不健全

房地產金融在國內的發展相對滯后，而在最近幾年，隨著房地產市場的迅猛發展，房地產金融的發展速度也越來越快。隨著房地產市場進入了一個快速的發展階段，房地產金融的方式也越來越多，雖然已經取得了一些成功的經驗，但目前的金融體制還不完善。在構建一個較為穩定的住房信貸環境的過程中，存在著許多的問題。所以，在進行房地產金融創新時，需要健全房地產金融機制，加強機制的建設，以避免金融風險，促進房地產市場健康發展。

3.4 風險過于集中于商業銀行體系

在我國的金融市場發展尚處在初期，間接融資仍占據著主導作用，而在直接融資方面，如資金融資等方面的發展較為滯后，而國有商業銀行自身的改造也不完善，這就使得我國的住房貸款在很大程度上依賴于商業銀行。房地產企業的融資方式主要是由房地產消費貸款、創新房地產金融發展貸款、建筑企業流動性貸款、房地產儲備貸款等多種方式來實現的，很難為房地產企業提供其他渠道，也不能使房地產信用風險的市場化，從而降低其對房地產貸款的影響。

3.5 個人住房信貸的發展可能存在違約風險

隨著房地產市場創新的深入，個人住房信貸在國內的發展迅速。當前，個人住房貸款的不良資產率不足0.5%，而住房公積金的不良資產率只有0.24%，這對于提高銀行的整體資產素質具有很大的幫助，但由于商業銀行普遍認為，個人住房貸款是一種優質的資產，因此銀行應當注意到個人住宅還沒有暴露出的風險。由于目前我國還沒有形成一個完善的信用體系，所以在沒有全面的信用分析的情況下，如果發展個人住房按揭，必然會對銀行產生不利的影響。

4.推進我國房地產金融創新的對策

4.1 豐富房地產金融的融資方式

目前，我國的房地產金融體系還存在著相對單一、狹隘的融資渠道，這是創新房地產金融發展的一個重要問題，也是制約著房地產企業長期健康發展的重要因素。因此，必須進一步拓展房地產金融的融資途徑，擴大房地產金融的融資渠道，從而實現房地產金融的多樣化。一是適度降低上市企業證券和證券上市的門檻，使更多的地產企業可以以證券和證券等形式進行籌資，降低對銀行信貸的依賴性。二是建立不動產投資。由于其具有高的流動性和覆蓋面，所以可以有效地避免投資的風險。要根據實際的創新房地產金融發展狀況，構建房地產投資組合，以豐富房地產企業的資金來源，拓展其資金來源。三是積極推動不動產的資產證券化、投資股權證券化將成為我國房地產市場創新的一個主要發展趨勢，它可以促進我國住房抵押市場的建設，促進住房抵押市場的發展，有利于分散防范和化解風險。另外，還可以設立投資信托，使房地產投資的需求能夠得到有效的分散，從而為房地產企業提供更好的資金環境，房地產金融市場的平穩發展，進而減少了銀行的信用危機。

4.2 加大對房地產金融的創新力度

房地產金融創新的內容主要有金融產品創新和金融工具創新。一是對不動產理財進行創新。由于其產品可以將一個產業、一個市場的基礎狀況具象化，因此可以從房地產衍生品的發展和推廣入手。在此期間，政府要積極發揮其主導地位，積極探索和推廣高質量的房地產衍生產品，促進我國房地產金融的持續健康發展。以房地產股指期貨為代表的房地產衍生產品，可以幫助房地產企業、銀行業乃至消費者在防范房地產市場中融資行為。應指出，在發展不動產衍生產品時，應保證其合理性。并可以設定相應的到期日，避免出現“集體還貸”的情況，給開發商造成一定的財務負擔。二是對不動產融資進行創新。通過對房地產金融的全面控制，可以通過“銀行+信托”的方式來促進房地產金融的健康發展，通過“銀行+信托”的方式進行前面的融資，通過銀行來支持后端資金，將信托基金與銀行加以組合，能夠很好地分散銀行的房地產貸款風險，從而可以為房地產金融提供更多的渠道。三是對金融工具的創新。目前的基礎市場資金是房地產金融運行的主要支柱，因此，建立一個較為完整、系統化的次級按揭交易體系是非常有意義的。次級按揭市場可以使按揭資金二次流動，一方面可以使按揭資金重新循環，從而達到對房地產資產證券化的要求，其次，次級按揭也能確保居民的投資收入穩定。四是對金融中介服務進行創新。房地產中介服務以信貸機構、購房者和創新房地產金融發展為核心，對房地產中介機構進行了創新，既能減少住戶的購買風險，又能充分把握房地產市場的整體發展動向，對房地產企業開拓新的顧客、達到共贏的目的是有益的。

4.3 對房地產金融制度體系加以完善

當前，房地產金融的制度體系還不夠嚴格，同時也沒有建立起一個完整的房地產金融體制，導致了房地產金融市場出現了一些違規的現象。所以，構建和完善的住房金融體系，是推動房地產金融發展的一個必要的條件和基礎。首先要深入剖析我國房地產市場創新中出現的各種問題和風險，尤其要加強對其資金來源的監督，確保其正確性。因此，可以有效地減少房地產企業的資金來源，并在一定程度上改善房地產企業的財務狀況。其次，要加強對房地產行業的監管，健全相關的法律規章，加大對違規亂紀的處罰，必須要加強對房地產行業的監管，推動房地產行業的發展。最后構建和完善我國房地產信貸市場的信貸制度，以市場化的方式發揮其對房地產信貸的吸引力，鼓勵更多的信貸企業參與到不動產融資中來，明確企業和個人的信貸，構建一個完整而完整的、有條理的信貸評級體系，把投資與信貸緊密聯系起來。由此，可以提高我國房地產金融的可信度和安全性。

4.4 大力推動房地產證券化

相關證券管理機構應抓緊出臺相關法規，推動不動產資產證券化、不動產按揭證券化、吸收社會投資者。當前，國內創業板尚未完全成型，大部分的地產企業都認為要發行股票是一件遙不可及的事情。企業債券的發行期限較長，利率較銀行放款利率較高，這將是一種較好的籌資方式。這些債券可以是地產企業、直接在資金市場上進行的，也可以是通過與地產投資信托企業相似的方式在資金市場上進行的，從而將分散的資金用于創新房地產金融發展。不動產信托，是指開發商利用具有權威的信托企業的專業財務能力和大量的資金使用，將多個委托經營的開發工程的信托基金集中在一起。在此基礎上，通過對信托基金進行委托，使其在創新房地產金融發展中得到預期的回報。

4.5 建立長期投資基金組織

成立一個長期的投資機構，以吸引長期的資金進行創新房地產金融發展。物業管理是一項股權性的投資，設立物業基金，可以使其多元化、減少風險、增加融資種類。它還能吸納社會上的各種零散的資金，為快速成長的個體理財基金開辟新的投資途徑，并能為創新房地產金融發展帶來巨大的資金需求。國外的實際操作和資金籌措機制也反復說明，在加快發展的過程中，投資資金是一種非常有效的方法。尤其是在當前的宏觀經濟發展狀況下，可以通過與信托結合，為具有一定規模的房地產企業提供更多的資金支持。為此，我們應該在比較成熟的發達國家尤其是美國的基礎上，盡早解決制約我國發展的瓶頸問題，制定適合我國實際情況的投資基金法。

4.6 完善個人消費融資體系

因此，要促進我國房地產的發展，提高我國房地產的購買力，激活我國的房地產消費，必須建立健全和發展住房消費的個人金融制度。目前，個人住房貸款是目前最好的一項信貸業務。但是，目前全國所有的商業銀行在住房信貸部門的貸款中僅有6%的比例，占貸款總額的不到1%，這比世界上20%-40%的比例要低得多。雖然個人消費信貸屬于“零售”行業，數額較小，但其人員眾多，因此應當進一步拓展其經營范圍，增加新計劃，精簡手續，以改善和發展住宅貸款。公積金是一種較為成熟的、深受廣大客戶青睞的項目，應大力推動住房公積金體系的建設。

結語：

總之，房地產金融是我國的一個嶄新行業，必須堅持市場經濟的指導思想，并根據實際的市場狀況進行創新。在發展的進程中，必須要有效地克服融資渠道狹窄，金融產品單一，金融制度不健全等問題，必須通過創新融資渠道、融資產品、融資制度，從而規范房地產金融市場，防范金融風險，為我國房地產金融的健康發展提供有利的環境。