探究房地產市場的新變化與政策取向

文／劉宇 三河市住房和城鄉(xiāng)建設局 河北三河 065200

引言：

房地產市場的變化影響著社會經濟的發(fā)展，并且作為國民經濟的重要支柱產業(yè)，房地產的動向也影響著社會整體的發(fā)展。隨著國家調控房地產的力度不斷加大，政策制定和實施也成為推動房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的關鍵。目前，有更多可靠政策得以實施，但未來房地產行業(yè)如何發(fā)展、社會經濟如何推動，將成為政策制定和改進的新方向，也屬于房地產行業(yè)發(fā)展的新機遇。

1.房地產市場概述

1.1 房地產行業(yè)發(fā)展現狀

自改革開放以來，我國的房地產行業(yè)迅速發(fā)展，逐步成為我國國民經濟以及人民生活保障的關鍵行業(yè)。在當前市場環(huán)境下，房地產行業(yè)發(fā)展逐步穩(wěn)定，但是仍然存在許多發(fā)展問題，導致企業(yè)經營以及人民住房需求無法滿足，對我國社會經濟發(fā)展產生消極影響。首先，存在供需關系不匹配的問題，社會經濟發(fā)展以及人口等因素導致部分房地產市場供需關系不平衡，從而產生房屋滯銷以及供給不足等問題，對房地產行業(yè)的發(fā)展造成了阻礙。其次，存在房地產行業(yè)政策扶持模式難以契合當前市場需求狀況，這影響了房地產行業(yè)市場優(yōu)化和企業(yè)進步。最后，房地產經營服務能力以及模式的優(yōu)化問題，是當前房地產行業(yè)發(fā)展的關鍵。部分房地產企業(yè)自身的經營服務能力與發(fā)展模式過于落后，在市場發(fā)展過程中難以占據有利地位，不利于自身進步以及整個行業(yè)的發(fā)展。

1.2 房地產市場新變化背景下的房地產市場研究的意義

在房地產市場新變化背景下，房地產市場研究能夠有效提升經營發(fā)展效益、避免經營發(fā)展風險問題、促進我國房地產行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展以及推動我國房地產行業(yè)現代化發(fā)展的落實，對于房地產企業(yè)以及我國社會經濟建設都有積極的推動作用[1]。

1.2.1 房地產市場研究能夠有效提升經營發(fā)展效益

通過科學的房地產市場研究規(guī)劃落實，能夠有效地提升企業(yè)經營效益，從而促進房地產企業(yè)的發(fā)展。在當前房地產行業(yè)發(fā)展過程中，政策、經濟、金融以及區(qū)域發(fā)展等因素都有可能對房地產發(fā)展造成影響，導致房地產企業(yè)的利益受損。依靠科學的房地產市場研究工作，能夠在風險分析的基礎上完善發(fā)展策略，積極落實投資模式，保障房地產發(fā)展的規(guī)范性以及科學性，降低房地產發(fā)展風險，穩(wěn)定地提升房地產經營效益。

1.2.2 房地產市場研究能夠充分避免經營發(fā)展風險問題

房地產市場研究對于提升房地產企業(yè)的風險防范能力、避免利益損失也有積極作用。在房地產市場研究過程中，針對當前房地產企業(yè)的發(fā)展狀況，對發(fā)展風險以及問題展開分析，并根據國家政策以及金融市場發(fā)展數據調整發(fā)展規(guī)劃，在盡可能保障房地產企業(yè)利益的情況下開展經營。同時，房地產市場研究能夠進一步優(yōu)化發(fā)展模式，提升房地產企業(yè)的發(fā)展水平，從而推動房地產企業(yè)以及房地產行業(yè)的順利發(fā)展。尤其作為影響國民經濟發(fā)展的關鍵產業(yè)，房地產市場的發(fā)展情況如何應該做好具體的分析與調查，以根據實際情況和發(fā)展現狀做好相應的引導與調整，進而為國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展提供相應的支持。

1.2.3 房地產市場研究能夠促進我國房地產行業(yè)、產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展

房地產市場研究除了能夠提升房地產企業(yè)的經營效益，對我國房地產行業(yè)、產業(yè)的進一步發(fā)展也有積極意義。科學的房地產市場研究能夠為有潛力的房地產企業(yè)提供充足的資金支持，促進房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略落實，保障我國城市化建設的進一步展開，推動房地產行業(yè)以及產業(yè)的迅速發(fā)展。科學的房地產市場研究是市場資金規(guī)范應用的方式，對于社會經濟進步以及房地產企業(yè)發(fā)展都有推動作用。

1.2.4 房地產市場研究能夠推動我國房地產行業(yè)現代化發(fā)展的落實

房地產市場研究是推動我國房地產行業(yè)現代化發(fā)展模式形成的關鍵。在當前房地產金融發(fā)展過程中，由于發(fā)展模式還不成熟，房地產發(fā)展問題以及發(fā)展風險層出不窮。依靠科學的房地產市場研究，能夠完善房地產規(guī)范，促進現代化發(fā)展的落實，從而有效保障社會經濟建設穩(wěn)步開展，促進相關行業(yè)、企業(yè)的順利發(fā)展。現階段，房地產行業(yè)的發(fā)展不僅在理念方面出現調整，有關房地產市場的技術、材料，以及各方面也都發(fā)生了較大的變化，在此情況下，實際需要重視加強對房地產行業(yè)現代化發(fā)展方面的引導，使房地產市場的發(fā)展獲得相應的支持。

2.房地產市場的新變化

房地產市場的變化對于行業(yè)、企業(yè)發(fā)展有重要影響，通過對房地產市場宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業(yè)需要落實科學的房地產市場發(fā)展戰(zhàn)略，促進自身綜合競爭水平的穩(wěn)步提升[2]。

2.1 房地產市場的宏觀轉變

房地產市場的宏觀轉變表現為消費者購房需求從快餐式消費轉向改善性消費。消費需求的轉變導致了房地產市場供需關系的變化。消費者轉為改善性消費，可以促進房地產企業(yè)的房地產項目建設以及房地產銷售經營的長線發(fā)展。市場宏觀轉變會對房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃產生相應影響，企業(yè)管理者需要重視市場轉變，調整發(fā)展政策，促進企業(yè)經營建設的進一步展開。宏觀方面的轉變代表房地產市場越來越成熟，不僅體現在經營與開發(fā)理念方面，房地產方面的消費者需求也在發(fā)生較大的變化，因此宏觀方面的轉變屬于行業(yè)整體的發(fā)展轉變，不僅需要行業(yè)自身做好調整，也需要消費者群體做好調整。尤其房地產開發(fā)企業(yè)與消費者之間存在的消費關系，需要房地產開發(fā)企業(yè)進一步重視做好服務與創(chuàng)新，以吸引和穩(wěn)定消費者，進而促進房地產行業(yè)整體的發(fā)展，也促進社會的發(fā)展。

2.2 房地產市場的微觀轉變

房地產市場的微觀轉變主要表現在區(qū)域發(fā)展對市場的影響上。在我國社會經濟發(fā)展過程中，區(qū)域經濟變化導致的市場波動也會對房地產行業(yè)和房地產企業(yè)造成影響。因此，房地產企業(yè)需要重視大環(huán)境狀況，根據市場方向完善發(fā)展決策，促進企業(yè)經營發(fā)展的穩(wěn)步落實。微觀轉變方面，主要集中在大環(huán)境下一些細小的內容轉變，包含消費者的潛在需求發(fā)生轉變，以及房地產開發(fā)企業(yè)的經營理念發(fā)生轉變等，盡管屬于微觀方面的轉變，但都會對房地產市場的發(fā)展與行業(yè)的發(fā)展產生較大的影響，同時也會對消費者的購房產生影響。

2.3 房地產市場的新發(fā)展戰(zhàn)略

隨著房地產市場的越發(fā)成熟，不僅房地產開發(fā)企業(yè)需要意識到市場發(fā)展的新方向，房地產行業(yè)各參與主體也都需要意識到這樣的轉變與發(fā)展方向，以根據實際發(fā)展情況做好相應的調整，同時也根據現階段的發(fā)展需求做好相應的改進，使房地產市場未來發(fā)展更加穩(wěn)定健康，并且解決現階段發(fā)展方面存在的一些問題，使房地產能夠繼續(xù)跟進政策引導和宏觀調控，并在此基礎上實現自我管理，進而保障整體健康的發(fā)展。

2.3.1 樹立科學的房地產市場研究理念

通過樹立科學的房地產市場研究理念，能夠有效提升房地產市場研究水平，保障房地產企業(yè)經營效益的進一步發(fā)展。首先，房地產企業(yè)需要明確國家政策、市場發(fā)展、金融環(huán)境以及其他因素對房地產發(fā)展產生的影響，根據新形勢對房地產市場研究的需求完善市場研究模式，提升自身的市場研究水平。其次，房地產企業(yè)需要構建科學的發(fā)展文化氛圍，通過文化氛圍建設促進發(fā)展理念的升級，保障市場研究活動的順利展開。最后，房地產企業(yè)需要根據新形勢下房地產行業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化市場研究理念，保障市場研究水平的提升，促進發(fā)展活動的穩(wěn)步落實。

2.3.2 建立完善的房地產市場研究制度

在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，通過科學的房地產市場研究制度建設，能夠有效地提升研究水平，保障房地產市場研究科學性的提升。因此，房地產企業(yè)需要重視房地產市場研究制度建設，依靠管理制度，優(yōu)化市場研究流程以及模式，促進房地產企業(yè)發(fā)展活動的穩(wěn)步開展[3]。

首先，在房地產市場研究制度建設應用過程中，需要注重經濟效益預測，而且經濟效益預測要有可行性。經濟效益預測的落實，能夠明確發(fā)展活動的風險和效益，從而推動發(fā)展方案設計以及規(guī)劃進一步落實。其次，在單位投委會論證時，要事前分析發(fā)展對象的發(fā)展?jié)摿Α７康禺a企業(yè)需要構建專門的發(fā)展分析人才隊伍，對發(fā)展事項進行分析明確，從而促進發(fā)展規(guī)劃的科學落實。再次，在發(fā)展后，要加強監(jiān)管，控制風險，并由對口部門對發(fā)展項目執(zhí)行情況進行跟蹤、監(jiān)測、管理，做到及時糾偏、落實整改。最后，房地產企業(yè)需要優(yōu)化部門結構以及崗位設計，落實市場研究責任，避免出現市場研究形式化問題，促進房地產發(fā)展效益增長。

2.3.3 加強房地產市場研究信息技術應用

科學的房地產市場研究信息技術能夠有效加深房地產企業(yè)對市場、政策、金融等因素的了解，為房地產市場研究提供充分的信息數據支持，從而保障房地產市場研究水平的提升。

首先，房地產企業(yè)管理者需要明確房地產市場研究信息化建設的重要意義，通過科學的信息平臺應用以及數據技術應用，為房地產市場研究的落實做出積極貢獻。房地產企業(yè)需要利用信息管理平臺優(yōu)化市場研究模式，通過數據信息分析為發(fā)展風險防范以及方案設計提供支持，保障市場研究的科學性與先進性。其次，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，房地產市場研究存在的相關問題對于房地產企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的落實存在阻礙。房地產企業(yè)需要通過信息化建設積極解決內部管理問題，保障市場研究效率以及質量的提升，從而促進房地產企業(yè)經營建設的穩(wěn)步展開。再次，利用房地產市場研究信息技術，能夠構建科學的交流渠道，促進發(fā)展活動信息獲取渠道的增加，保障市場研究工作的進一步發(fā)展。最后，房地產企業(yè)需要通過信息技術建立科學的發(fā)展活動模型，明確發(fā)展風險以及發(fā)展效益，展開方案調整[4]。

3.房地產市場新變化的政策取向

通過對房地產市場、市場競爭、經濟合作以及開發(fā)利益等內容的分析，更好地明確當前市場新變化下的政策取向，從而為房地產企業(yè)經營發(fā)展做出積極貢獻，保障企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的落實。

3.1 房地產市場

我國房地產發(fā)展政策的變化對于房地產市場研究的落實有重要影響。在房地產發(fā)展過程中，我國始終堅持宏觀調控與市場經濟相結合的政策，相關政策是導致房地產發(fā)展風險的最主要因素之一。我國房地產行業(yè)發(fā)展過程中，涉及的國家政策過多，主要包括房地產土地資源、城市建設與規(guī)劃以及稅收等。過于復雜多樣的國家政策為房地產發(fā)展活動帶來了更多的不確定性，從而導致房地產企業(yè)發(fā)展管理壓力大，難以有效實現發(fā)展管理效果。同時，因為近年來國家政策對房地產行業(yè)的宏觀調控力度提升，導致房地產價格變動較大，為房地產市場研究工作帶來了全新的考驗和挑戰(zhàn)。房地產市場新變化背景下，房地產市場發(fā)展以及區(qū)域經濟變化也對房地產市場研究存在一定影響。房地產行業(yè)以及企業(yè)的發(fā)展狀況與其項目收益有密切聯系。但是，房地產企業(yè)發(fā)展過程中，房地產項目周期長，從策劃、設計、施工到銷售進入市場有很長一段時間周期，而在該周期內的市場需求變化以及經濟波動都有可能導致項目收益變化，從而產生發(fā)展損失，對房地產發(fā)展活動也會產生消極影響。

3.2 房地產業(yè)的市場競爭

3.2.1 房地產企業(yè)的市場研究能力不足導致了房地產企業(yè)競爭的落后

房地產企業(yè)的市場研究能力是保障市場研究水平的關鍵。首先，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，完善的投資項目可行性研究制度以及經營發(fā)展監(jiān)督管理制度，是房地產企業(yè)項目市場研究穩(wěn)步展開的保障，對于提升房地產企業(yè)經營效益有著積極的推動作用；但在部分房地產企業(yè)落實房地產市場研究過程中，存在投資項目可行性研究制度以及經營發(fā)展監(jiān)督管理制度建設不完善的問題，導致研究工作的落實不科學、不規(guī)范，使得經營發(fā)展受阻，對房地產企業(yè)的經營發(fā)展造成了消極影響。其次，員工隊伍建設能夠促進發(fā)展流程優(yōu)化、規(guī)范發(fā)展方案設計內容，促進房地產企業(yè)發(fā)展水平的提升；但由于部分房地產企業(yè)對于研究員工隊伍建設不重視，研究員工招聘以及培訓制度建設不完善，導致研究員工隊伍職業(yè)素養(yǎng)難以充分滿足房地產市場研究需求，對房地產企業(yè)發(fā)展造成了消極影響。最后，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，科學的發(fā)展信息分析統(tǒng)籌是保障發(fā)展能力提升的關鍵；但是部分房地產企業(yè)對于信息分析以及利用的能力不足，導致發(fā)展方案設計以及落實存在問題，對發(fā)展水平的提升造成了阻礙[5]。

3.2.2 部分房地產企業(yè)沒有積極完善房地產市場研究信息化建設

房地產市場研究信息化建設是房地產市場新變化背景下提升房地產企業(yè)市場研究水平的科學手段。通過信息化建設的落實，能夠增加房地產企業(yè)對于房地產市場、國家政策以及發(fā)展對象的了解程度，從而為市場研究工作提供科學的信息數據支持。同時，利用信息管理平臺，能夠優(yōu)化發(fā)展模式，促進市場研究水平的提高，保障經營效益的提升。但是，在部分房地產企業(yè)發(fā)展過程中，存在信息化建設不完善、不規(guī)范的問題，導致房地產市場研究缺乏數據支持，不利于房地產企業(yè)經營發(fā)展的多樣化發(fā)展。部分房地產企業(yè)對于信息化建設不重視，仍采用傳統(tǒng)的房地產市場研究模式，導致自身管理方式與時代發(fā)展存在沖突，經營效益難以提升，對自身發(fā)展造成消極影響。

在房地產市場新變化背景下，我國房地產發(fā)展政策對房地產市場研究提出了新要求。首先，房地產市場發(fā)展以及經濟因素變化對房地產市場研究有重要影響；其次，房地產企業(yè)的發(fā)展管理能力不足阻礙了房地產市場研究的落實；最后，在時代技術以及金融行業(yè)迅速發(fā)展過程中，房地產企業(yè)沒有積極完善房地產市場研究信息化建設，也是阻礙房地產市場研究落實的重要因素。在房地產市場研究過程中，房地產企業(yè)的市場研究能力對于自身發(fā)展有重要意義。因此，房地產企業(yè)管理者需要明確發(fā)展項目可行性研究制度以及經營發(fā)展監(jiān)督管理制度建設的重要意義，通過科學的制度建設，促進研究工作的穩(wěn)步展開，保障房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，房地產企業(yè)還需要加強市場研究人才隊伍建設，提升自身的信息分析以及應用能力，促進房地產發(fā)展活動的穩(wěn)步落實，保障自身的長遠發(fā)展[6]。

3.3 房地產與經濟的合作

房地產與經濟的合作是當前房地產政策落實的關鍵之一。在房地產經營過程中，通過房地產行業(yè)帶動區(qū)域經濟發(fā)展是當前房地產政策落實的關鍵方向之一。房地產政策需要重視房地產行業(yè)對經濟發(fā)展的推動作用，通過科學的政策扶持，促進房地產市場的進一步發(fā)展。

3.4 房地產開發(fā)與土地的利益

房地產開發(fā)與土地的利益研究是房地產政策落實的關鍵問題。相關單位需要明確土地利益在房地產開發(fā)過程中的重要意義，明確不同項目建設與土地利益存在的必然聯系，通過對土地利益的最大化，促進項目建設效益增長和人民生活水平的提升，保障企業(yè)、行業(yè)的長遠發(fā)展。

結語：

房地產市場研究能夠有效提升經營發(fā)展效益、避免經營發(fā)展風險問題、促進我國房地產行業(yè)、產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展、推動我國房地產行業(yè)現代化發(fā)展的進程，房地產市場的變化對于行業(yè)、企業(yè)發(fā)展有重要影響，通過對房地產市場的宏微觀轉變的分析，能夠有效明確當前市場狀況。同時，相關企業(yè)需要通過促進自身綜合競爭水平的穩(wěn)步提升。通過對房地產市場、市場競爭、經濟合作以及開發(fā)利益等內容的分析，能夠更好地明確當前市場新變化下的政策取向。