數(shù)讀城市更新

中國600多個城市，無形中已經(jīng)撐起了一個規(guī)模超萬億元的大城市更新市場。

2021年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告中，提到前所未有的戰(zhàn)略高度，成為全國關注熱點，也成為中國城市發(fā)展的關鍵詞。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進，城市更新將被置于更重要的位置，為各地城市提質(zhì)擴容開拓新的前景與空間。

改革開放以來，中國城鎮(zhèn)化進程快速增長，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到64.72%，標志著從增量時代轉向存量時代的城鎮(zhèn)化新時期的來臨。一二線城市剛性限價、城市核心區(qū)域土地開發(fā)趨近飽和、土地供應日益緊張，城市更新有助于盤活存量用地，推動空間轉型升級，滿足城市經(jīng)濟社會發(fā)展需要，逐漸成為城市發(fā)展的新常態(tài)和新動力。

政策持續(xù)發(fā)力

區(qū)別于西歐國家的高度市場化與自發(fā)生長，中國城市更新的發(fā)展演化和國家及地方的政策導向密切相關，在具體更新內(nèi)容和運作方式上也有自身的特色。

黨的二十大報告提出要實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。2022年，中央層面的城市更新相關表態(tài)和政策數(shù)量為近三年最高，充分體現(xiàn)了城市更新對擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重大戰(zhàn)略意義。

全國各地也在積極出臺相關政策。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年年底，我國已有411個城市實施2.3萬個城市更新項目。在實踐中，各地不斷創(chuàng)新實施模式，出臺地方條例、管理辦法和指導意見等超過200個，不斷完善支持存量更新的政策舉措，逐步探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式。2022年，超30個省市出臺了七十余條城市更新相關政策。

截至目前，包括北京、深圳、上海、廣州在內(nèi)的一線城市均實現(xiàn)城市更新立法。此外，南京也將城市更新立法提上日程。

整體來看，相較前兩年，2022年我國城市更新進入穩(wěn)步推進期，更加強調(diào)有序、落地。無論是中央層面的政策，還是地方層面的政策，均更加強調(diào)調(diào)動市場主體的積極性。各地在政策構建的過程中更加兼顧原物業(yè)權利人的利益補償問題、投資企業(yè)的收益平衡問題、社會效益和經(jīng)濟效益的平衡問題，政策持續(xù)探索多元主體間利益分配的平衡之道。中指研究院預測，未來將有更多城市出臺城市更新相關政策、條例，努力探索適合的城市更新之路，加速城市更新行動高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

城市更新下的高質(zhì)量發(fā)展

“城市更新的目的就是要推動城市高質(zhì)量發(fā)展。”今年3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在“部長通道”接受采訪時，提到城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然過程。近五年，全國改造16.7萬個老舊小區(qū)，惠及2900多萬戶8000多萬居民。2023年，希望再開工改造5萬個以上老舊小區(qū)，力爭能夠讓2000萬居民獲益。

近幾年來，我國老小區(qū)改造工作已經(jīng)取得了突破性的進展。根據(jù)住建部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量達5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)高速推進，前11月新開工改造小區(qū)5.25萬個，與2021年基本持平。目前全國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共有近17萬個，涉及居民超過4200萬戶，涉及居民上億人。

在高質(zhì)量發(fā)展上一直走在前列的江蘇，正如火如荼地推進城市更新。

2022年，江蘇人口總量保持正增長，年末全省常住人口8515萬人，比上年末增加10萬人，增長0.1%，年末常住人口城鎮(zhèn)化率達74.4%，比上年末提高0.5個百分點，新型城鎮(zhèn)化建設步伐加快，城市化率達歷史高點。

江蘇城市更新起步較早，在歷史文化保護片區(qū)、城市街區(qū)和社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市重點片區(qū)等不同類型的城市更新實踐中進行了有益探索，并在政府部門常學常新、重視歷史文化保護、搭建多元共治平臺、傾聽公眾參與意見、激勵獎勵政策并舉、賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展和著眼長遠規(guī)劃等方面表現(xiàn)出江蘇城市更新的特色和優(yōu)勢。

2022年9月，江蘇省實施城市更新行動領導小組從全省232個申報項目中遴選公布了48個城市更新第一批試點項目。截至2022年年底，超過50%的項目實施落地，整體工作穩(wěn)步推進，成效初顯。

城市高質(zhì)量發(fā)展下的新風口

城市更新的逐步推進為相關產(chǎn)業(yè)帶來新的機遇。中國600多個城市，無形中已經(jīng)撐起了一個規(guī)模超萬億元的大城市更新市場。根據(jù)中證鵬元的測算，截至2022年年底，A股房地產(chǎn)業(yè)納入統(tǒng)計公司總市值為13383.8億元，房地產(chǎn)總市值約為497.4萬億元，按照2%的城市更新轉化率，城市更新或?qū)砑s10萬億元的巨大市場。

從各地公開的城市更新投資計劃來看，整個“十四五”期間遼寧、廣東、四川、浙江等地城市更新相關項目總投資均超過萬億元。各地“十四五”規(guī)劃已為城市更新設定數(shù)量指標，其間全國平均每年拉動的投資規(guī)模在萬億元級以上。其中老舊小區(qū)改造是各地發(fā)力的重點，未來幾年將繼續(xù)成為城市更新領域的重要內(nèi)容。

結合全國2022年老舊小區(qū)改造計劃量的數(shù)據(jù)來看，老舊小區(qū)改造市場未來幾年發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆Ｆ渲校貞c計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2177個，建筑面積3089萬平方米；河北計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3698個；湖北計劃改造老舊小區(qū)3053個；河南計劃全年開工改造37萬戶；黑龍江計劃城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造開工35萬戶以上；四川計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5300個。企業(yè)可把握市場機會，優(yōu)選老舊小區(qū)改造計劃量大、政策市場化程度高的地區(qū)。

城市更新項目通常建設周期漫長、資金壓力巨大。高投入、低回報的特點決定很多項目很難實現(xiàn)投入產(chǎn)出的平衡。立足于擴大有效投資，不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項目，并紛紛成立城市更新專項資金、產(chǎn)業(yè)基金等。

2021年，上海、無錫、天津等地已率先成立了超百億元規(guī)模的城市更新基金。隨后，北京、石家莊宣布成立城市更新基金，部分房企也參與其中，包括中海地產(chǎn)、招商蛇口、中交集團、萬科集團、保利集團等。

2022年，各地紛紛大力推進城市更新基金設立相關工作，更多的企業(yè)也參與到城市更新基金當中。2022年2月，上海完成800億元城市更新基金中的引導基金備案。2022年3月，重慶宣布力爭2022年完成城市更新基金籌建工作。2022年4月，保利發(fā)展宣布將參與上海城市更新引導私募基金，洛陽則聯(lián)合10家央企及6家銀行設立城市更新基金。2022年5月，沈陽發(fā)布公告計劃設立1只100億元的城市更新基金。2022年6月，成都、溫州要求當?shù)叵嚓P部門加快城市更新基金設立工作。2022年8月，紹興、揚州在相關部門的牽頭下，完成了城市更新基金的組建落地工作。2022年11月，南寧出臺相關文件對城市更新基金設立模式進行了明確，同月，北京通過了《城市更新條例》，其中明確鼓勵設立城市更新基金。今年4月，規(guī)模達100億元的西安市城市更新基金正式啟動簽約。通過創(chuàng)新財政資金投入機制，城市更新基金將社會資本與城市跟新有效、精準結合，助推區(qū)域發(fā)展的轉型升級。