基于購(gòu)房者停貸事件的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管分析

文／鄒亦菲 中國(guó)人民銀行九江市中心支行 江西九江 332000

李建瓴 中南大學(xué)國(guó)際教育學(xué)院 湖南長(zhǎng)沙 410075

1.背景

2022年以來(lái)，全國(guó)多地停工樓盤(pán)出現(xiàn)了業(yè)主“強(qiáng)制停貸”的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)下圖1），截至2022年8月，全國(guó)已有超80 個(gè)樓盤(pán)業(yè)主宣布停貸，涉及資金近千億[1]。停貸業(yè)主集體發(fā)布聲明，稱(chēng)銀行在商品房預(yù)售過(guò)程中存在違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管義務(wù)，一致決定暫停還貸，直至項(xiàng)目完全復(fù)工。如圖2，2022年個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的73%，廣大業(yè)主群體斷供將嚴(yán)重影響銀行業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。

圖1 截至2022年8月，全國(guó)停貸樓盤(pán)不完全統(tǒng)計(jì)(分省)

圖2 2022年房地產(chǎn)貸款余額（單位：萬(wàn)億元）

眾所周知，我國(guó)一手商品房買(mǎi)賣(mài)采用的是商品房預(yù)售制度[2]，它是指購(gòu)房人在房屋交付前按照預(yù)售合同支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)房款，該制度在一定時(shí)期內(nèi)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)2001年住建部修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售資格需滿足：

（1）擁有土地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證等；

（2）開(kāi)發(fā)資金達(dá)到總投資金25%。房地產(chǎn)行業(yè)具有較高杠桿，因此需要相關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)督，根據(jù)各地自身情況制訂監(jiān)管細(xì)則。

2.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)分析

目前較多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)龐雜，項(xiàng)目過(guò)于分散，財(cái)務(wù)規(guī)范性、約束性較差，易出現(xiàn)資金挪用情況。基于房地產(chǎn)行業(yè)特性，本文從投融資風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范。

2.1 投融資風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起步慢，開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方向?qū)嵺`還不完善，加之相關(guān)政策性要求，因此公司面臨融資結(jié)構(gòu)單一的現(xiàn)實(shí)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融改革不斷完善，但在債券、信托和基金等方面仍發(fā)展遲緩，較難形成多元化金融體系。“房住不炒”是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主旋律。國(guó)家制定并實(shí)施了一系列政策，進(jìn)一步增大融資難度。近年來(lái)，央行、住建部等部門(mén)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃分了“三道紅線”，表面上看是在限制企業(yè)融資途徑，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上也是變相降低“土地?zé)帷薄ⅰ案吒軛U”，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。

面對(duì)這種情況，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資成本加大，尤其是2022年來(lái)，整個(gè)行業(yè)新房銷(xiāo)售慘淡，回款速度變慢，“展期”企業(yè)愈來(lái)愈多。從企業(yè)角度來(lái)講，需要風(fēng)控、財(cái)務(wù)、工程部門(mén)積極配合，降低自身負(fù)債，項(xiàng)目產(chǎn)品需精確把控消費(fèi)對(duì)象，拓展自身融資渠道，可考慮海外債或股權(quán)融資等，積極推進(jìn)項(xiàng)目完工交付，提升信譽(yù)樹(shù)立品牌[3]。

國(guó)家監(jiān)管部門(mén)，應(yīng)及時(shí)制定并完善行業(yè)融資制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。此外，需加強(qiáng)政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的外部監(jiān)督，形成監(jiān)管合力。在拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)，住建部門(mén)聯(lián)合金融監(jiān)管部門(mén)落實(shí)監(jiān)督職責(zé)，完善落實(shí)各項(xiàng)制度，打擊非法集資，避免產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；在企業(yè)宣傳方面，政府應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信檔案，對(duì)在售項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)。另外，金融監(jiān)管部門(mén)與地方政府應(yīng)以債券或貸款形式建立相當(dāng)規(guī)模紓困基金，以緩解停工項(xiàng)目的燃眉之急，“保交樓，穩(wěn)民生”。

2.2 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)，都涉及相關(guān)稅費(fèi)繳納。我國(guó)土地增值稅、企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳，一定程度上會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流受到損失，造成無(wú)效資金占用。開(kāi)發(fā)商以合同為根基，施工合同、銷(xiāo)售合同等對(duì)稅務(wù)發(fā)票、付款方式、約束條款進(jìn)行明確規(guī)定，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商在管理過(guò)程中存在一定問(wèn)題，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，缺乏專(zhuān)業(yè)完備的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)。

另外，稅務(wù)籌劃工作與業(yè)務(wù)部門(mén)脫節(jié)，容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，將事前識(shí)別、事中評(píng)估、事后控制相結(jié)合。事前識(shí)別環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前需根據(jù)開(kāi)發(fā)流程擬定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)清單，對(duì)準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)及預(yù)售等環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐一排查。財(cái)務(wù)人員需對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)具有專(zhuān)業(yè)能力，以避免合同風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等。其次，事中評(píng)估環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商需建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，將主要負(fù)責(zé)人根據(jù)其能力水平及項(xiàng)目特點(diǎn)主觀評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)[4]。事后對(duì)全流程評(píng)價(jià)反饋，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度。

另外，近年來(lái)隨著國(guó)家供給側(cè)改革的不斷深化，房地產(chǎn)稅制訂和出臺(tái)也牽動(dòng)著每個(gè)人的神經(jīng)。“房住不炒”時(shí)代，多套房擁有者在未來(lái)可能面臨一定的繳稅風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)稅落地可能面臨缺乏執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)、征收成本較高，易引發(fā)社會(huì)矛盾，同時(shí)這也在一定程度上造成房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)[5]。

2.3 法律政策風(fēng)險(xiǎn)

自2020年來(lái)，較多住宅項(xiàng)目停工，影響購(gòu)房者正常入住，面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售合規(guī)審查不嚴(yán)，虛假宣傳鋪天蓋地。此外多家企業(yè)在未取得相關(guān)許可證情況下擅自施工，未按要求擅自預(yù)售，無(wú)法按期交房等。這些行為會(huì)嚴(yán)重傷害公司信譽(yù)，產(chǎn)生法律政策性風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)這些情況，國(guó)家機(jī)關(guān)和地方政府出臺(tái)了相關(guān)制度規(guī)定，例如，《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。再如，《長(zhǎng)沙市人民政府中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》規(guī)定：商品房預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，由市房產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付[6]。

2022年2月，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺(tái)。方案中明確，招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定撥付節(jié)點(diǎn)等。地方政府也紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)監(jiān)管細(xì)則，例如杭州印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》、《關(guān)于杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行項(xiàng)目招標(biāo)公告》等細(xì)則。該細(xì)則要求，購(gòu)房者所有相關(guān)購(gòu)房資金均必須存入監(jiān)管賬戶，同時(shí)對(duì)監(jiān)管銀行也提出了一定的要求。

3.結(jié)論對(duì)策

本文從財(cái)稅、法律政策角度分析了2022年停貸事件的房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為：第一，今后可以改變購(gòu)房付款方式，按工程進(jìn)度分期付款，即在達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房人繳納規(guī)定一定的資金，剩余款項(xiàng)需按合同約定進(jìn)度分期支付，住宅達(dá)到竣工條件后驗(yàn)收支付尾款，全過(guò)程納入政府監(jiān)管，為購(gòu)房者提供最大保障。第二，對(duì)拿地的開(kāi)發(fā)商需嚴(yán)格資質(zhì)審核，不再盲目建設(shè)“新區(qū)”，嚴(yán)格審批規(guī)劃，對(duì)財(cái)務(wù)信用優(yōu)質(zhì)的企業(yè)降低融資成本，力求“保交樓”、“穩(wěn)交房”。第三，金融監(jiān)管部門(mén)建立紓困基金，紓困財(cái)務(wù)困難的房地產(chǎn)企業(yè)，盤(pán)活流動(dòng)性資金。住建部、央行等明確表示要通過(guò)政策性專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。全國(guó)2000 億元專(zhuān)項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，包括“保交樓”在內(nèi)的“三保”被首次寫(xiě)入中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項(xiàng)工作有條不紊地落地開(kāi)展。