新形勢下房地產企業財務風險問題思路探究

陳鵬

摘 要：從當前的發展趨勢來看，大部分房地產企業并沒有對財務風險管理引起必要的重視，也缺少科學合理的規章制度，這樣就很容易發生違規等一系列情況，從而對企業發展產生較大的阻礙。基于這種背景之下，文章立足于實際，首先探討了房地產企業財務風險概述及其重要性，然后對房地產企業財務風險的成因進行重點分析，并在此基礎上提出行之有效的控制措施，供相關人士參考與借鑒。

關鍵詞：財務風險；房地產；存在問題；控制措施

房地產行業的發展是十分迅速的，基于這種背景促使很多人紛紛參與其中，使得房地產市場發生空前的繁榮，然而要想在這個行業中占有一席之地是非常困難的。從房地產行業的角度來看，其最終目標是謀取到可觀的經濟效益，該行業存在較為理想的回報率以及發展空間，但同時也伴隨著較高的風險。所以，房地產企業對財務風險進行科學控制是大勢所趨，這對促進其發展是有益而無害的。

一、房地產企業財務風險概述及其重要性

（一）房地產企業財務風險概述

所謂財務風險，實際上指的是財務風險結構因為缺乏規范性以及無法正常地進行融資，因此在償債能力方面并不是很突出，致使企業投資效益無法實現理想目標，導致企業在財務方面碰到了一定的困難，嚴重的情況下還會讓企業倒閉。在出現財務風險期間，財務管理決策的不準確性則屬于根本原因。

（二）重要性

1．保證財務活動的正常進行

針對偶然性而言，其屬于財務風險主要特點之一。所以針對財務風險，我國各大企業一定要做到未雨綢繆，提前制定好相應的防范措施，這樣才可以確保財務活動得以順利實施，及其確保資金周轉的有效性，降低資金周轉耗時長。

2．營造穩定的經營環境

房地產企業在實際經營期間如果存在比較明顯的財務風險，那么此時就會對經營活動產生較大的阻礙，從而導致企業經營水平以及收益水平差強人意。但對財務風險實施管控工作之后，房地產企業在具體經營的時候就不會受到因資金緊缺所產生的影響，在這種良好的經營環境之下可以切實確保企業經營的可靠性，從而加快房地產企業發展的腳步。

3．維護經濟效益

對財務風險加大控制力度，除了能夠讓企業綜合效益得到穩步提升之外，還可以科學規避其不受到損失。從客觀的角度來講，控制風險的水平能夠衡量一個領導者是否具備較高的經營管理水平，而經營管理的結果通常與其效益是存在密切聯系的。鑒于此，要想實現企業經濟效益的最大化，就要對財務風險做好嚴格的把關。

二、房地產企業財務風險的成因

（一）財務風險管理方式過于單一化

從當前的發展趨勢來看，很多企業針對財務風險管理的手段過于單一化，基本上還處在人工管理層面，不能在第一時間為企業提供相應的風險評估報告，在面對風險期間也不能結合實際情況提出科學合理的處理方式。雖然一些企業在財務風險管理期間對信息化管理進行了充分運用，然而因為信息化水平不高，沒有安全可靠的管理平臺，所以不能實現對風險的科學規避。

（二）內部信息溝通不對稱

房地產企業存在著諸多特點，如耗時長、分布范圍廣泛等，因此這也在一定程度上致使部門與部門之間處于互相獨立的狀態，溝通頻率并不是很高，對財務風險管理的處理方式也有所區別，不能實現信息共享的目的，工作水平差強人意，從而阻礙項目實施的進度。除此之外，管理層和員工之間也沒有進行充分的溝通，致使雙方的信息獲取不對稱，相關工作者無法以最快的速度上報相關工作狀況，無法在第一時間發現潛在的安全隱患，當企業在面對緊急風險的過程中不能馬上提出有效措施。

（三）資本結構不規范

一般情況下，房地產企業項目開發資金來源通常劃分為以下幾點：一是自有資金；二是外部融資，房地產企業在建設房屋之前都會支付相應的土地款，直到滿足預售條件后方可進行售賣，這個時候才會回籠資金。然而因為項目沒有封頂，所以即便是申請了按揭貸款也不會馬上拿到全部的資金，只能拿到一小部分的資金，即首付款金額，支出金額遠遠要大于收益。在這種背景之下，使得房地產企業面臨著較為突出的資金壓力，而融資渠道也過于單一化，通常都是以銀行貸款為主，導致資產負債率持續增加，倘若項目開發收益無法實現資金平衡，那么必然會增加財務風險發生的概率。并且，因為資產負債率較高，金融機構在審批期間很難通過，從而導致無法繼續融資。

（四）宏觀經濟政策的調整

基于房屋價格日益上升的趨勢下，人們在面對過高的房價時通常都會望而卻步，我國為了增強廣大人民群眾的幸福感，對房地產行業進行了相應的調控，并在此基礎上強調房屋是用來住人的而非以盈利為目的，因此無論是針對哪個部門來說均對資金非法流入房地產市場這一行為進行了科學把控。無論是針對貸款審批還是按揭款放款來說，金融機構在審核期間都很嚴格，同時住房和城鄉建設部門也會對資金流出情況進行科學把關，即只有達到工程進度節點時房地產企業才可以申請資金使用。如果發生以下幾種情況：一是金融機構對企業項目貸款叫停；二是金融機構提升項目貸款利率以及按揭貸款利率，那么必然會讓財務成本持續上升，長此以往下去就會讓企業面臨著較大的財務風險，從而變得舉步維艱。

（五）財務風險預警體系不完善

從當前的發展趨勢來看，很多企業并未構建相應的財務風險預警體系，這是因為所有企業的情況均有所區別，以下指標要達到多少才算大于預警值離不開諸多數據的深入探究：一是資產負債率；二是凈負債率等，同時還要馬上更新，無論是針對時間差還是地域差等均會或多或少地影響到預警值的確定。

三、針對房地產企業財務風險問題提出的控制措施

（一）加強內部信息溝通

進一步強化內部信息交流，降低由于交流延遲等相關因素致使企業做出不正確的決策，繼而實現對各類風險的科學規避。確保部門與部門之間增加溝通次數，定期或不定期開展各種各樣的交流座談會，從多個角度總結企業的具體經營狀況，對衍生出來的問題加以妥善處理。并且，還應當增加管理層和員工之間的溝通次數，在第一時間傳達企業發展戰略要求，提供可靠性強的信息，確保管理流程的公開透明，以此來減少企業的非系統性風險。

（二）對財務風險管理方法加以豐富

構建并完善財務風險管理信息系統，以此來促進房地產企業信息化質量的全面提升。借助云計算等相關信息技術來對財務風險加以全方位管控，在第一時間得到詳盡的數據信息，在財務活動實施期間要對其做好監控工作，從而為房地產企業提供安全可靠的風險評估。并且，還要構建與之相匹配的信息安全防護系統，確保內部財務信息的完整性以及可靠性，確保數據安全。

（三）科學調整資本結構

從客觀的角度來講，房地產企業通過銀行貸款這一渠道能夠得到相應的資金扶持，但這也會導致其存在著過高的資產負債率，長此以往下去就會面臨較大的財務風險。這種做法并不具備較強的可行性，應當結合資金需求加以融資，在了解自有資金的基礎上再去外部融資，這樣做能夠起到節約資金的作用。并且，還可以對權衡權益資本以及債務資本比例予以充分考慮，借助財務杠桿將融資渠道加以拓寬，借助各種各樣的合作形式來實現對財務風險的科學規避。順應時代的腳步，實施轉型升級，從原來的開發模式過渡到現在的合作型、代開發型等模式上來，做好完善資本結構。不但要對債務結構予以全面考慮，而且還要充分考量存貨情況，倘若存在著過高的存貨，那么必然會對企業發展產生較大的阻礙，長此以往下去就會誘發財務風險。要想解決這一現狀，就要最大限度地去除庫存，要讓它為企業謀取到相應的利益，而非讓其演變成資產。

（四）高度重視市場調研

因為房地產企業受以下幾種因素的影響較為明顯：一是市場環境；二是國家政策，所以在這種背景之下房地產企業可派專業人士開展市場調研工作來收集有關政策，在必要的情況下還可聘請業內著名團隊加以指導，收集相關數據信息，制作成月報讓相關管理者學習。在實施項目投資的過程中，應當構建相應的專項小組，組員需要涵蓋每一個部門，部門與部門之間互相合作，共同進行可行性分析研究。在開展市場調研以及全面預算的基礎上實施可行性分析研究，衍生出與之相匹配的報告，能夠從源頭上實現對財務風險的有效規避。在全面預算以及分析項目情況時，需要對每一種狀況予以充分考慮，在充分結合具體狀況的基礎上制定出切實可行的應對措施，而并非單一情況研究分析，房地產企業應做到靈活的可行性研究分析。

（五）對財務風險預警體系以及內控制度加以優化

從房地產的角度出發，需要交由專業人員對財務風險體系以及內控制度的優化進行全權負責，結合行業數據分析財務風險預警指標，在具體使用期間對指標進行實時追蹤，在預算與實際發生數據中詳細比較預警指標，在此基礎上加以調整，對差異數據進行深層次的研究，從而防止財務風險的發生。結合監測結果對企業運營狀況的優劣進行科學甄別，并制定出相應的措施，以此來實現對財務風險的科學規避。對內控制度加以優化，從以下要素著手：一是內部環境；二是控制活動；三是內部監督等，根據企業業務特征等相關內容構建與之相匹配的核心指標體系。借助內控制度來對員工的工作行為加以規范，旨在激發員工的工作熱情。

（六）加大財務管理的力度

房地產行業作為我國經濟發展浪潮中的重要組成部分，并且該行業稅收在我國的財政收入中也占據較大部分的比例，在這種背景之下促使房地產企業演變成現階段稅務機關的重點稅源企業。就拿金稅三期來說，通過財務報表、納稅申報等實時數據比對，異常數據的企業發現預警提示，繼而誘發稅務檢查，在無形當中給房地產企業帶來相應的稅收風險。在這種背景之下將財務管理落到實處，除了可以讓工作水平得到穩步提升之外，還可以實現對稅收風險的科學規避。對于稅收風險而言，其往往滲透于每一個環節當中，不同的房地產項目通常會衍生出各種各樣的稅收風險。從房地產的角度出發，需要結合實際狀況做好財務管理工作，在此基礎上設置相應的財務管理體系。第一，構建全面預算管理，結合戰略目標制定切實可行的計劃，然后將其轉變成數據，通過各部門提供的預測收入、費用數據等相關信息高效完成預測財務報表、預算各種稅收情況，詳細計算稅負率。對收入數據、成本數據等內容進行深層次的分析，對每一種預測稅金均要做好稅收籌劃工作，及其對稅收風險加以識別以及評估，最后應當對稅收風險加以管理，制定出行之有效的管理機制。房地產企業涵蓋的稅種并不是獨立存在的，而是處于互相關聯的狀態，在財務報表、發票系統等相關數據申報的時候，需要對其是否存在關聯性予以充分考慮，從而防止稅務稽查情況的發生。第二，對發票做好管理工作，這是因為其同樣是誘發稅收風險的關鍵因素之一，具體體現在以下幾個方面：一是對外開出的銷售房屋發票，在沒有滿足收入條件之前以及滿足條件時，需要怎樣開具發票，怎樣降低稅收風險；二是對外取得的發票，尤其是基于營改增有效落實的趨勢下，經營規模、合同內容是否涉及混合銷售等原因很容易導致發票變成無效發票，從而誘發稅務風險。鑒于此，相關財務管理者一定要加大發票管理的力度，不管是針對合同審核環節還是付款審核環節來說均要予以廣泛關注，并且還要對發票開具內容、稅率等是否滿足規定進行詳細檢查。

結束語

要想讓房地產企業得以健康、穩定地發展下去，就要對財務風險予以高度重視，可從加強內部信息溝通、對財務風險管理方法加以豐富、科學調整資本結構、高度重視市場調研、對財務風險預警體系以及內控制度加以優化、加大財務管理的力度等方面入手，這樣才能從源頭上減少財務風險，確保企業健康發展。

參考文獻：

[1]寧雅娟.房地產企業財務風險分析與控制研究思考[J].大眾投資指南，2019（03）：182.

[2]丁紅梅.我國房地產企業財務風險管理問題研究[J].哈爾濱師范大學社會科學學報，2017，8（02）：59-66.

[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（01）：64-67.

[4]賀玲玲.中小型房地產開發企業財務風險管理淺析[J].財經界，2020（25）：200-201.

（作者單位：巴德富集團有限公司）