存量房轉移登記與抵押業務聯辦的模型構建及效益分析

文/陸麗萍 何英昌

存量房轉移（也稱“二手房轉移”）一般是指產權人（非房地產開發企業）將已登記在自己名下的房屋再次轉讓的行為。存量房轉移的情形一般包括買賣、贈與、繼承、離婚析產、調撥等。根據《民法典》第二百零九條的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外”，房屋的轉讓只有辦理轉移登記后才發生物權變動效力。因此，存量房轉移需要轉移雙方到不動產登記機構申請辦理轉移登記手續。據統計，在存量房的買賣業務中，約有70%的購房者需向銀行申請貸款，即在70%的存量房買賣轉移登記業務中，在辦理轉移登記后需要申請辦理抵押登記業務。對于登記機構而言，轉移登記與抵押登記屬于兩個不同的業務，一般是分開辦理的，然而對于購房人而言，這其實是辦理房屋買賣“一件事”，所以購房人大多希望能“一次辦”。因此，研究存量房轉移登記與抵押業務聯辦就顯得尤為必要。

一、存量房轉移登記與抵押業務分開辦理存在的問題

（一）業務分開受理，申請材料重復提交，多頭跑腿現象嚴重

存量房轉移登記需要買賣雙方到轉移登記窗口提交申請書、申請人身份證明、不動產權證書等材料。買賣雙方辦理轉移登記后，購房人需約上貸款銀行的工作人員到抵押登記窗口辦理房屋的抵押登記業務，且需提交申請書、申請人身份證明、不動產權證書等材料。購房人為了辦理房屋買賣“一件事”，前后需要分別跑不動產轉移登記窗口、不動產抵押登記窗口，而這2個窗口分別單獨受理業務，且需分別提交申請書、身份證明、不動產權證書等幾乎重復的材料?，F行分別受理的模式造成群眾辦理存量房轉移登記與抵押業務時，至少需要跑2個窗口，排2次隊，提交多份重復的材料，群眾辦事體驗較差。

（二）業務單獨辦理，辦理時限疊加，增加群眾負擔

存量房轉移登記與抵押業務分開辦理，至少涉及轉移登記、抵押登記2項業務。而這2項業務按照先后順序單獨辦理，房屋買賣涉及的不動產登記事項的辦理時限等于這2項業務單獨辦理的時限之和。根據目前不動產轉移登記的平均辦理時限計算，辦理房屋過戶至少需要1個工作日，辦理抵押登記業務也需要約1個工作日。因此，購房人辦理購房不動產登記事項所需的時限等于這2項業務單獨辦理的時限疊加，即至少需要2個工作日。若購房人屬于上班族，則至少需要請2天假。按照南寧市當前工資水平人均300元/天計算，辦理存量房轉移與抵押登記業務至少需要花費每名辦事群眾約600元的時間成本。

（三）業務分開辦理存在時間差，對相關主體存在風險

現行不動產登記業務辦理的順序，一般是買方向賣方支付購房首付款，然后賣方將房屋權屬轉移至買方名下，買方以房屋權利人的名義向銀行申請抵押貸款，并與貸款銀行一起到登記機構申請辦理房屋抵押登記業務。抵押登記辦理成功后，貸款銀行向賣方支付剩余的售房款。因存量房買賣轉移登記與抵押登記之間存在時間差，如果購房人取得房屋權屬后，以房屋為抵押向他人申請借款并辦理房屋抵押權登記，會造成發放購房貸款的銀行成為后續順位的抵押權人，按照銀行的貸款審批規定，銀行只有作為第一順位的抵押權人，才會發放購房抵押貸款。因此，在這種情形下，購房人的購房貸款必然無法通過審核，無法發放貸款，即賣方存在無法順利拿到售房尾款的風險。2021年，某地就曾發生一起購房“詐騙案”，吳某向李某支付30萬元購房首付款，辦理房屋轉移登記并向銀行申請購房貸款后，又將該房屋抵押給王某并借款80萬元。銀行在審核貸款時通過查檔發現該房屋存在其他抵押登記，即拒絕吳某的購房貸款申請，造成李某無法獲得剩余售房款70萬元，李某要求登記機構撤銷該房屋的轉移登記，把房屋權屬恢復至其名下。按照現行不動產登記法律法規的規定，該房屋權屬轉移后又辦理抵押登記，登記機構無權撤銷該存量房的轉移登記業務，李某只能通過向人民法院起訴追回售房尾款。因存量房轉移登記與抵押登記業務的銜接存在時間差，所以賣方存在巨大的風險。

二、存量房轉移登記與抵押業務并聯辦理的難點

（一）不符合不動產連續登記的原則

《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條第二款規定：“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外?！贝媪糠抠I賣涉及的購房抵押貸款業務是買方以所購房屋作為抵押物向銀行申請抵押貸款，登記機構在受理該抵押登記業務時，買方必須是該房屋不動產登記簿上記載的權利人，這才符合申請人的資格條件，即要求存量房轉移登記業務已經辦結，房屋權屬已轉移至買方名下。而買賣雙方申請辦理存量房轉移登記時，買方還不是該房屋的權利人，因此無法與貸款銀行一起向登記機構提出抵押登記業務申請。

（二）不符合銀行現行的貸款審批要求

銀行現行的貸款審批政策要求抵押人提交不動產的權屬證書作為主要審核材料，存量房轉移登記業務辦結前，買方還未取得該房屋的權屬證書，此時銀行還不能對買方申請的購房抵押貸款業務進行審核。因買方的購房抵押貸款未能提前審核，在存量房轉移登記業務受理時，銀行不會與買方一起提出抵押登記業務的申請。

三、存量房轉移登記與抵押業務聯辦模型

（一）掃清存量房轉移登記與抵押業務聯辦的障礙

1.通過存量房轉移預告登記解決不動產連續登記的問題。如前所述，在買方取得房屋權屬前，以買方的名義申請辦理房屋的抵押登記不符合不動產連續登記的原則。然而，《不動產登記操作規范（試行）》第一、二、三條規定：“未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但下列情形除外：預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記。”在實務中，存量房買賣雙方可以在正式辦理存量房轉移登記前申請辦理存量房轉移預告登記。根據《民法典》第二百二十一條的規定，“預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，預告權利人有要求賣方在將來配合辦理該房屋轉移登記的請求權。因此，可將預告權利人（買方）視為該房屋的準權利人。而買方作為房屋的預告權利人，有資格申請辦理該房屋的抵押權預告登記，是適格的申請人，符合不動產連續登記的要求。

2.通過辦理抵押權預告登記解決銀行貸款審批的問題。按照銀行現行的抵押貸款審批要求，抵押申請人需為房屋的權利人或準權利人（期房按揭貸款時，抵押人為準權利人）。存量房未辦理轉移登記前，買方確實還不是該房屋的權利人，所以不是適格的抵押貸款申請人。然而，引入存量房轉移預告登記后，通過辦理預告登記，買方已經成為該房屋的準權利人，有權申請辦理該房屋的抵押權預告登記，是適格的抵押貸款申請人。這與銀行辦理期房抵押權預告登記的做法一致，符合銀行現行抵押貸款審批要求。

（二）構建存量房轉移登記與抵押業務聯辦模型

1.存量房轉移登記與抵押業務聯辦的流程。房源核驗→簽訂存量房買賣合同→買方將首付款存入資金監管賬戶→申請辦理存量房轉移預告登記→買方申請抵押貸款→銀行進行抵押貸款預審→簽訂正式抵押貸款合同→申請辦理存量房抵押權預告登記→貸款發放進入資金監管賬戶→存量房轉移預告登記自動轉為本登記（存量房轉移登記）→存量房抵押權預告登記自動轉為本登記→將房款轉入賣方賬戶。

2.存量房轉移登記與抵押業務聯辦模型。南寧市堅持便民高效的原則，決定通過“互聯網+”的模式構建存量房轉移登記與抵押業務聯辦模型。賣方或者受托的房地產中介代理人登錄南寧市不動產登記綜合服務平臺（以下簡稱“綜合平臺”）或者“邕e登”手機App，輸入交易房屋的產權證號及權利人名稱完成房源信息校驗。如果房屋存在查封登記或者其他限制性信息，則該業務流程中止，反之則由系統自動創建存量房轉移登記與抵押聯辦業務。然后錄入買方信息、成交價格等存量房買賣合同所需的基本信息，經買賣雙方人臉識別、簽字確認后生成存量房買賣合同。買方將首付款存入政府資金監管賬戶后，資金監管賬戶的開戶行將買方首付款的入賬信息推送至綜合平臺，綜合平臺向買賣雙方發送短信，提醒可以申請辦理存量房轉移預告登記。買賣雙方登錄綜合平臺，進行人臉識別認證后，系統自動辦理該存量房的轉移預告登記，并向買方核發不動產登記電子證明。買方憑該不動產登記電子證明向銀行提出購房貸款申請，銀行工作人員登錄綜合平臺輸入不動產登記證明號，獲取該存量房的詳細登記信息以及買賣雙方簽訂的存量房買賣合同、存量房轉移預告登記等信息，并對該購房貸款申請進行預審。銀行預審通過后，通知買方到場簽訂正式的抵押貸款合同，然后雙方登錄綜合平臺申請辦理該房屋抵押權預告登記。經雙方確認后，系統自動辦結該抵押權預告登記，并向貸款銀行核發不動產登記電子證明。銀行憑該不動產登記電子證明發放購房貸款，并將貸款轉入資金監管賬戶。資金監管賬戶的開戶行將貸款的入賬信息推送至綜合平臺，系統通過短信提醒買賣雙方繳稅。買賣雙方完稅后，系統自動將該存量房轉移預告登記轉為存量房轉移登記。買方繳納不動產登記費后自動生成不動產權電子證書，在存量房轉移登記業務登簿后，系統自動將該存量房抵押權預告登記轉為抵押權登記，在銀行繳納不動產登記費后自動生成不動產登記電子證明。系統在辦理存量房轉移預告登記與存量房抵押權預告登記轉本登記后，將信息推送至資金監管賬戶的開戶行，由該銀行將首付款及買方申請的貸款轉入賣方指定賬戶，存量房轉移登記與抵押業務至此全部辦結。

四、存量房轉移登記與抵押業務聯辦效益分析

（一）精簡流程與材料，快速辦理，取得較好的經濟效益

存量房轉移登記與抵押登記原來屬于兩個不同的流程，需由相關申請人先后兩次分別提出登記申請，需要提交兩套申請材料，辦理時限等于兩個業務辦理時限的疊加。業務分開辦理的流程如下：買方持原權利人產權證辦理貸款申請→買賣雙方辦理不動產過戶（轉移登記）手續→持新的不動產權證辦理抵押登記→放貸。整個存量房轉移登記與抵押業務的辦理大約需要10至15天。而存量房轉移登記與抵押登記聯辦后，買賣雙方在線上簽訂買賣合同、申請預告登記可即時辦結，買方申請貸款、銀行進行抵押貸款預審約3天，簽訂正式抵押貸款合同約0.5天，線上辦理存量房抵押權預告登記可即時辦結，貸款發放并進入資金監管賬戶約0.5天，存量房轉移預告登記自動轉為本登記（存量房轉移登記）、存量房抵押權預告登記自動轉為本登記可由系統即時辦結，資金監管銀行將售房款轉入賣方賬戶約0.5天。因此，在業務聯辦后，整個購房與抵押貸款流程可以在5天內辦結，比原來分別辦理節約50%—75%的時間，可大量節約購房人的資金使用成本，也可以提高不動產登記機構與金融機構的辦事效率，節約辦事成本，從而取得較好的經濟效益。

（二）業務聯辦可保障買賣雙方與抵押雙方的合法權益

一是買方支付購房首付款后，即可在線辦理存量房轉移預告登記，避免賣方將房屋一房二賣而損害買方合法權益。二是銀行（抵押權人）辦理抵押權預告登記后才發放貸款，可以確保在將來符合條件時申請辦理抵押權登記的權利，為貸款的發放提供安全保障。三是全部售房資金（含買方貸款）進入資金監管賬戶后，方辦理存量房轉移登記，可有效避免買方申請貸款未獲批或延遲發放，造成賣方房屋權屬已轉移而售房款未能及時收到的風險。四是存量房轉移登記業務登簿后，系統即時自動辦理抵押權登記業務，避免轉移登記與抵押登記之間存在時間差，從而發生上文提到的買方將房屋抵押給他人并先辦理抵押權登記進而損害貸款銀行合法權益的情形。存量房預告登記、抵押權預告登記與存量房轉移登記、抵押權登記環環相扣，售房資金統一納入資金監管賬戶后，可以確保房屋買賣與抵押登記各環節相關當事人的合法權益不受損害。

南寧市不動產登記中心堅持民生為本的理念，通過流程整合、數據共享實現存量房轉移登記與抵押業務聯辦。該業務聯辦模式通過讓“信息跑路”代替“群眾跑腿”，壓縮業務辦理時間，提高業務辦理效率。此外，存量房轉移與抵押登記有效銜接，可使買賣雙方與抵押權人的合法權益得到有效保障，從而實現雙贏甚至多贏的局面。