“上海最牛業委會”

這個業委會堪稱“上海最牛業委會”：他們不僅炒掉了管理小區長達20 年的物業公司，還請來專業團隊全面審計過去20 年賬目，向法院申請調查令，倒查20年的公共水電及停車費。最終法院判決物業公司返還全體業主4000 萬元！

96 個樓棟、1.1 萬戶居民、近5 萬總人口，這是上海內環最大的小區中遠兩灣城。這樣的體量放在全國，都是非常驚人的，社區治理就像管理一個“小縣城”。也因此，中遠兩灣城一度被稱為上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區。

近日，因為中遠兩灣城業委會起訴前物業返還全體業主4000 萬元獲勝，它再一次成為焦點，還有了另一個更傳奇的江湖封號——“上海最牛業委會”。

這個“上海最牛業委會”為何與服務長達20 年的物業對簿公堂？又是怎么把前物業公司趕下臺的？這個“別人家”的業委會，究竟是怎樣煉成的？

第三屆業委會“扳倒”20 年物業

作為一個超大型社區，坐落于蘇州河畔的中遠兩灣城已有20 余年歷史。上海中遠物業管理發展有限公司（以下簡稱中遠物業）自2001 年9 月1 日起為小區提供服務，于2021 年1 月31 日終止服務。

截至目前，中遠兩灣城總共誕生了三屆業委會。2019 年12 月第三屆業委會誕生前，還一度出現近兩年的“空窗期”。

“小區曾經召開臨時業主大會，表達對物業的不滿，還罷免了第二屆業委會，主要是覺得他們對物業的監督管理工作不到位。”2 月7 日，中遠兩灣城第三屆業委會主任韓德友說。

本次案件判決書中，作為原告的第三屆業委會稱，任期為2014 年至2017 年的第二屆業委會負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關系。業主對第二屆業委會缺乏認同。并且，第三屆業委會對第二屆業委會任職期間的統計數據不予認可，業主亦曾多次嘗試另聘物業均未果。

2020 年10 月15 日，第三屆業委會在業主大會上決定重新選聘新的物業服務企業，隨后向中遠物業發送告知函，通知雙方簽署的物業服務合同于2021 年1 月15 日解除。

此舉引起了中遠物業的反對，將業委會訴至法院。

2021 年3 月4 日，普陀區法院作出民事裁定：駁回原告中遠物業的起訴。法院認為，業主大會成立后，可根據規定程序選聘新物業服務企業或其他管理人。業主大會做出選聘物業服務企業的決定屬小區業主內部自治事項，前期物業服務企業非小區業主，無權對屬于小區內部自治范疇的事項提出異議并確認無效或者要求撤銷。

此后，由業委會重新選聘的萬科物業開始為小區提供服務，中遠物業正式離場。

20年舊賬怎么查

在中遠物業離場之前，業主已對其啟動審計。

“中遠物業為我們小區提供物業服務近20 年，業主對其服務態度極其不滿，第一屆和第二屆業委會都曾對該物業進行審計，發現存在諸多疑問。”韓德友說，比如消防系統及設備、弱電系統及設備、避雷設施等一些費用，按照合同約定，不屬于物業管理費支出成本，卻算進物業費中。

中遠物業為中遠兩灣城小區提供物業服務長達20 年，樹大根深，查賬何其艱難。

韓德友透露了一個細節：法庭上來來回回幾個交鋒，開了幾次庭，進行不下去，法院就提出司法審計，中遠物業的代理人對司法審計一開始是同意的，過后又拒絕了審計程序。

“20 年啊，物業從地上到車庫，光電表就有幾百只，甚至20年前每個月抄電表還是手工進行的，即使向法院申請調查令，要追溯到電力公司、水務公司的逐月記錄，幾乎是不可能完成的任務。我們只能從公共收益入手，有多少地面停車位、有多少廣告費用、多少部電梯的廣告款，因為這些數據是死的。”韓德友說。

最終，“最牛業委會”用幾百、幾千元一筆筆細細碎碎的單據積累成了小山一樣高的訴訟材料，同時結合被告歷年審計報告中的矛盾點和破綻，推算出了應返還金額。

據此，業委會起訴的金額為6200 萬元，一審判決把返還金額酌定為4000 萬元。

社區爭端是否有更好的解決辦法

近年來，越來越多的商品房小區期望由品牌物業為小區提供服務，因為這不僅意味著服務質量的提升，還有助房產本身實現保值增值。以結果論，中遠兩灣城小區的嘗試，對很多小區有借鑒意義。

但這起案件的訴訟歷時近兩年，耗費了業委會和代理律師大量時間精力。上海博和漢商律師事務所高級合伙人朱海峰坦言，工作量超出了律師團隊的想象。他認為，不是所有業委會與物業之間的糾紛都適合通過訴訟方式解決。

“一方面，物業糾紛涉及眾多業主，意見難統一，在業主也就是原告內部就極易產生爭議；另一方面，一些小區業委會所能支配的資金有限，很難負擔起打官司維權的成本。”朱海峰說。

打官司不是最優選，韓德友認為，業主和物業方應該通過制定更加明晰的管理規則，盡可能規避法律風險，避免合法權益受損，才是破題之道。這個案件反映的是物業行業的通病，一方面提醒物業行業以此為鑒，希望物業公司逐步規范完善，認真審視自己的經營方式，做好合規；另一方面也為業委會參與者提振了信心，讓人們意識到業主大會、業主委員會存在的作用和意義。