關于房地產開發項目全過程成本控制的思考

李尚

河南盛豪會計師事務所（普通合伙）

一、引言

房地產的項目開發過程中存在很多變動因素，在市場經濟環境不斷發展變動的背景下，企業對于項目開發過程中的管理和控制工作也應當隨之做出改變，以保障項目正常運營，為企業帶來更多的經濟效益，實現持續穩定發展的戰略目標。房地產開發項目的具體實施過程可以概括為投資決策階段、前期準備階段、建設實施階段、交付銷售階段四個方面的內容，通過將成本控制工作貫穿至這四個項目開發階段，并對各項工作環節做好對成本控制工作的監督，可以更好地實現項目工程經營效益的提升，保障項目正常運作。

二、房地產開發項目全過程成本控制概述

房地產開發項目全過程的成本控制工作主要包含對投資決策、前期準備、建設實施、交付銷售四個階段的成本控制。在進行投資決策時，其所涉及的成本控制內容不多，往往針對項目的合理與否和經濟效益的獲取方面進行研究，進而對項目的投資和選址進行明確。前期準備階段主要涉及土地的使用成本以及對項目的綜合分析，通過實地考察對其中可能存在的成本和費用進行進一步明確，并對項目開展過程中涉及的水電問題進行嚴格把控，確保項目順利實施。對建設實施階段的成本控制是項目開發的整體成本控制工作中最重要的一環，其涵蓋了房地產項目施工過程中的各項設備的使用成本和施工成本，且在具體的施工過程中還會存在一些人工和原材料成本。因而加強對施工過程中的成本管理工作可以幫助房地產企業實現項目開發過程的順利推進。對銷售方面進行成本管理主要是指對于房產的售賣，在這個過程中成本主要包括管理成本、財務成本和人工成本，且房產的銷售周期通常都較長，其成本變動因素也較多，因而其成本控制工作難度也會相對較大，不利于房地產項目的推進。

三、房地產開發項目全過程成本控制的作用

（一）實現企業經營效益的提升

當前，較多房地產企業在其日常經營管理過程中未能及時優化和改進其成本管理模式，不利于企業成本管理工作開展。現階段，大家對房地產行業的了解愈發深入，在進行房產購置時通常會綜合考慮房地產企業的社會口碑、房屋的實際質量、設計樣式以及物業管理質量。因而，房地產企業在進行項目開展全過程的成本管理工作時，應當對其各項工作流程實施精細化管理，有效提升成本管理工作的質量。同時，還可以對項目的成本構成進行深入的分析，發現其中可以降低或避免產生的成本項目，促進房地產企業實現內部資源的優化配置，降低項目開發成本，實現經營效益的提升，進而促進企業維持自身持續穩定發展。

（二）實現房地產企業管理水平的提升

在對成本管理工作不斷落實的過程中，房地產企業還可以進一步提升自身的管理水平，優化調整自身的經營狀況。在對項目開發全過程進行成本管理時，房地產企業應當根據項目推進的實際發展需求，對相應的管理模式和內容進行實時的調整，實現成本管理和其他管理工作水平的不斷提升，優化企業的資源配置和信息共享效率。同時，在進行全過程成本管理的過程中，房地產行業除了對相關方案進行調整外，還應當對各項工作流程進行規范化管理，加強相關的專業知識培訓，促進項目開展各個流程工作效率的提升，使企業的整體管理水平能夠滿足其經營發展需求。

四、房地產開發項目全過程成本控制過程中存在的問題

（一）投資決策方面

房地產企業在推進全過程的成本控制工作的過程中，對項目決策過程的成本控制效果會直接影響到項目開展各個階段成本控制工作的實施效率以及后期成本控制工作的科學性等，同時還會影響到項目的經營收益。在房地產行業項目全過程成本控制工作的實際開展過程中，大多房地產企業在進行開發項目的成本管理時，通常會受到其原有的成本控制理念的影響，對于房地產項目在決策過程中成本控制的重要性缺乏正確的認識，在實際工作中相關決策缺乏科學性，致使項目決策過程中成本控制工作的實際效用無法被充分體現出來，不利于項目運營的各個階段成本控制工作的順利進行，對企業的經營發展造成了極大的負面影響。

（二）前期準備方面

隨著社會經濟的發展，施工企業在項目的實際推進過程中起著愈發重要的地位。項目準備工作主要就是施工企業對于項目的施工時間進行確認。現階段，大多房地產企業的項目施工企業通常都是通過招標來選取，國家也頒布了相應的招標政策對具體的招標工作進行規范。但在實際工作中，其招標過程仍然存在較多的違規現象。如未能按照相關政策要求進行公開招標、施工企業提前內定等現象，這些弊端致使政府部門的相關招標規范化政策難以發揮其真正的作用。另外，在實際招標過程中，一些項目的施工企業為了提高自身的利益，往往在建筑材料的選取方面偷工減料，以降低自身的施工成本，致使項目的實際質量較差，項目安全得不到保障，在實際入住后由于出現較多的質量問題而被投訴整改等，這就導致了房地產企業后續房產的售賣以及社會聲望受到嚴重影響，對其后續工作的開展造成了較大的阻礙作用。

（三）建設實施方面

建設實施在全過程成本控制工作中占據著最為重要的地位，其實施的主要難點有：

一方面，缺乏對施工現場各項工作的監督。房地產企業在其項目的實際施工階段，往往會存在部分原定設計方案無法落實到實際施工環節的現象，因而對設計方案進行變更就必然會存在。而當前，一些房地產企業對于設計方案的變更缺乏規范化管理，對相關的設計方案變更類型缺乏專門的部門和人員進行管理，對設計方案變更的相關責任難以進行實際的追責，在項目結算階段容易產生不必要的糾紛。

另一方面，缺乏對甲控材料和加工材料的區分。房地產開發企業在其具體的施工過程中，往往忽略了對甲控材料和加工材料的區分，對原材料的管理較為混亂，使得其成本控制工作無法有效地開展。

另外，對于資金使用計劃的執行缺乏完善的監管機制。在施工過程中，由于對資金的使用未能執行相應的使用計劃，致使房地產企業無法通過資金的使用情況對施工進度進行明確的判斷，各項工程款項的支付不符合實際的施工進度，在資金的實際支取超過計劃額度時，相關成本控制人員無法及時找出原因，致使資金超額使用的現象無法得到有效解決。

最后，房地產開發企業在進行成本控制的過程中，往往忽略了對施工過程中所產生的增值稅的控制，對自身適用的增值稅計稅方法未能進行及時的了解，使得其對施工過程的成本控制效果不夠明顯，成本控制結果不夠準確。

（四）交付銷售方面

房地產企業進行資金回收的主要方式就是對已經竣工的房產項目進行銷售，這也是房地產企業項目工程的最后一個環節。房地產企業的房產銷售通常是委托相關的代理機構進行銷售，其過程中存在的成本主要是廣告宣傳以及代理銷售人員的傭金等費用支出。現階段，房地產企業在銷售過程成本控制通常會存在廣告費用較高以及代理銷售人員的缺乏穩定性，離職率較高、流動性較大等問題，且相應的銷售管理系統也存在較大的不足，致使銷售人員在實際工作過程中缺乏積極性，對公司的歸屬感較差，進而導致房產項目的整體出售周期變長，其所消耗的銷售成本也就隨之增加，降低了房地產企業的整體經濟利益，不利于其維持自身的市場競爭地位，保持自身的穩定發展。

五、房地產開發項目全過程成本控制的有效措施

（一）構建評價指標體系，合理設置成本目標

投資決策過程是房地產企業實施全過程成本控制的基礎部分，因而在具體實施過程中應當構建完善的指標評價體系，構建合理的成本控制目標，以實現成本控制工作中的科學決策，為成本控制工作的后續開展提供良好的依據。在進行項目施工可行性分析時，房地產企業應當組建專業的成本控制分析團隊，由專門的人員對項目施工過程中可能產生的各項成本進行分析，結合當前的市場經濟發展狀況以及材料和人工的定價標準，完善相關設施的使用規范，為項目的實施制定科學的成本控制目標。另外，還應當對社會效益指標進行充分考量，對項目開發過程中存在的阻礙因素進行合理的規避和解決，并做好相應的風險防范措施和相關材料、設施價格變動預算，促進房地產企業開發項目的順利實施。

（二）改進施工方案的設計，加強在招投標方面的管理

在房地產開發項目的準備階段，其應當嚴格按照決策過程中所制定的具體實施方案進行相關設備、材料和人工等方面的準備。在這一過程中，想要保障成本控制工作順利進行，就應當在其實施具體實施方案進行設計時對相關的成本管理開展嚴密的控制，同時對招標工作做好相應的監督和管理。因此，在實際工作過程中，對項目準備過程進行成本控制的主要方式就是通過對決策過程中相關方案和數據的分析，以及房地產企業當前的實際發展狀況，確保相關方案設計科學合理，其具體內容應當囊括項目施工區域的土地使用權限、經濟發展狀況、政府部門相關政策要求以及當地的消費水平等各方面內容，以免在實際施工過程中存在影響附近居民正常生活或項目施工目標不符合當地實際經濟發展狀況的情況，保障項目準備階段各項工作的可行性，確保房地產企業相關項目可以順利地開展和實施，確保相關房地產項目的施工和售賣環節能夠更加順利地進行。

另外，在實際招標過程中，房地產企業應當充分掌握并遵守政府部門頒布的相關政策規范，在法律規定的范圍內進行公平、公開的招標活動。在對項目的施工企業進行選擇時，應當全面考量其整體的發展水平以及企業信用等級，并進行擇優選用。在具體的施工過程中對其施工成本進行科學監督和控制，保障相關成本支出的合理性，并在此基礎上更好地提升項目的施工質量，確保項目施工過程順利推進，避免由于材料或費用問題影響項目的施工進度，進而有效地進行成本控制工作，實現房地產企業經營效益的有效提升。

（三）提高成本核算水平，加強資金管理

在對房地產企業相關項目的建設施工階段進行成本控制時，應當綜合考慮以下三個方面的內容：

首先，在施工階段，如因實際工作需要需對前期的設計方案進行調整時，應當對其調整的相關流程以及調整需求進行明確，建立專門的審核機構，并將相關責任進行明確，制定相應的追責制度，若由于方案變更而在結算階段出現糾紛，應當確保可以追責到人，避免由于制度不完善而為企業帶來經濟損失。

其次，還應當注重對甲控材料和加工材料的區分。甲供材料主要是指由房地產企業直接提供給施工方進行投入使用的材料，其材料質量與施工方的關聯不大，但施工方有義務對材料進行檢查，若由于施工方未詳細檢查材料而產生問題，施工方同樣需要擔負責任。在進行工程結算時，一般需要扣除加工材料的99%，剩余1%作為加工材料的保管費。甲控材料主要是指由施工方購買，經由房地產企業認價后投入使用扥材料，除企業指定品牌材料外，其材料質量主要有施工方進行負責。在進行成本控制時通常由建筑單位根據市場價適當地加上一定的利潤進行認價并計入成本。

另外，房地產企業應當根據實際的資金使用情況，通過與資金使用計劃和成本的實際發生狀況進行對比，來判斷項目的具體施工進度，按時撥付相關的款項，若出現實際資金使用額度超過計劃額度的情況，應當及時對其發生原因進行分析，并采取相應的措施對其進行嚴格控制。

最后，房地產開發企業也需要繳納一定的增值稅。一般情況下，房地產開發企業的一般納稅人所使用的增值稅率為9%，但在稅率的劃分過程中有一種較為特殊的情況是房地產老項目，其既可以使用一般計稅方法也可以采用簡易計稅。房地產老項目主要是指《建筑工程施工許可證》注明的其合同開工日期在2016 年4 月30 日前的房地產項目，這種項目可以由開發商自行選擇有利于自身的稅負方式。房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%。

（四）加強人員費用管理，提高銷售環節的成本管理

對已經竣工并投入市場的房地產項目進行售賣的過程進行成本管理是房地產企業實施全過程成本管理的最后一個階段，其也是對前期成本控制效果進行評價的重要依據。在這一過程中，成本控制的主要內容就是相關銷售人員的薪資等費用支出，因而房地產企業應當根據房產項目的實際銷售情況以及相關銷售人員的構成，對其人才管理制度和相應的成本控制體系進行完善，實現房產項目售賣過程的進一步管理和規范，提高相關銷售人員的工作積極性和責任意識，促進其在具體工作中更好地發揮自身的銷售潛能，幫助企業對這一過程中的成本支出進行更好的控制，進而縮短了房產項目的售賣周期，加快資金回收，實現房地產企業的持續穩定發展。

六、結束語

綜上所述，實施全過程成本控制在房地產企業當前發展趨勢中的重要性已經逐漸凸顯，但其實際推進過程中仍然存在較多的問題需要解決，且不同的房地產企業在經營性質方面會有所差別，其具體的實施方案缺乏一定的通用性，因而房地產企業應當充分考慮自身的實際發展狀況和經營情況，對全過程成本控制理念進行詳細了解，通過對項目開展的投資決策、前期準備、具體實施以及投入銷售四個方面的成本控制內容進行具體分析，構建符合自身發展規劃的全過程成本控制體系，并不斷加大其在企業內部的推進力度，更好地促進房地產企業成本控制工作的優化和完善，進而實現其持續穩定發展的戰略目標。