新形勢下房地產企業內控建設與風險防范

□ 鄭州 柳潤澤

房地產企業內控建設與風險防范是保障房地產企業穩定發展的關鍵所在，通過現代信息技術的應用推動房地產內控建設的開展，能夠幫助企業對各部門的業務活動進行嚴格管控，提升房地產企業的經濟效益。在世界經濟形勢及國民經濟形勢變動的影響下，房地產企業面臨越來越大的發展壓力，房地產企業需要轉變傳統的發展思路，追求企業發展的質量和效益，通過內控建設提升企業資源利用效率，避免出現發展資源浪費的情況，同時適應經濟增速放緩新常態。在宏觀調控力度不斷增加的背景下，各大銀行和金融機構對房地產企業的資金支持力度越來越低。因此，為了保障房地產企業的正常發展，避免出現資金壓力過大的問題，必須做好內部控制建設，同時強化風險識別、風險防范機制的建設，提升房地產企業內部管理控制水平。

一、內部控制概述

1.內部控制定義。內部控制指的是由企業的董事會、監事會、經理層及相關責任人員開展的實現控制目標的過程，內部控制工作開展的前提是具備明確的內部控制目標，能夠提升房地產企業的運營效率并推動房地產企業的持續穩定發展。優秀的內控機制可以推動企業各項業務活動及管理工作的開展，助推企業戰略的實現，作為現代企業，房地產企業有必要推動內控機制的建設，并通過合適的內部控制方式促進企業管理活動的有序開展。

2.內部控制目的。①實現企業合法經營。在房地產這類大型企業之中，如果缺乏內部控制體系，就可能出現違規違法經營而不自知的情況，最后導致企業面臨罰款，甚至導致企業的信譽和形象受到影響。因此，通過內部控制可以對房地產的施工建設、業務經營等活動起到有效的約束作用。

②確保資產安全。房地產企業的生產經營涉及大量的資金以及人力、物力，企業必需通過內部控制建設實現對資源的有序控制及優化配置。同時，在內部控制體系發達的房地產企業內部，關鍵業務活動的開展需要經過嚴格審批，這樣就可以有效避免出現資源浪費的情況。例如，在關鍵項目投資期間，企業需要對投資對象、投資類型、投資風險及投資數額等內容進行嚴格審批核驗，從而確保投資的收益并適度規避投資風險。

③保障財務報告的有效性。房地產企業在進行決策管理的過程中需要以財務報告為依據，財務報告反映了房地產企業的實際經營情況，同時能為企業高層的戰略決策提供相應的信息。通過內部控制工作可以確保全面收集企業財務信息，并借助現代信息技術和數據處理工具對此類信息進行分析處理，從而提升房地產企業財務報告的準確性、有效性，為企業的決策和管理活動提供關鍵支撐。

④提升經營效益。企業各項經營活動的關鍵在于獲得經營效益，這就意味著企業必需借助多元化的經營方式推動企業資源的利用和開發，而在經營的過程中勢必會出現資源損耗，內部控制建設的關鍵作用之一就在于降低這種損耗，從而使企業投入獲得盡可能高的產出。

⑤助推企業戰略落實。企業將總體戰略細化為部門戰略，而后細化至小組或者個人目標，通過每一層次工作人員的共同努力，實現個人的工作目標，而后使整個部門能夠實現工作目標，最終則推動企業戰略的實現。在這一過程中通過內部控制可以確保各項具體工作能夠有效落實到位，督促個人、小組以及部門實現其工作目標。同時，借助內部控制機制也可以結合科學、高效的管理理論和管理流程為企業制定全面的、行之有效的管理方案。

二、內部控制建設要素與風險因素分析

1.房地產企業內控建設要素分析。①內部環境控制。內部環境能夠在企業開展內部控制工作的過程中對內部控制的效果產生直接影響，內部環境具體包括企業的文化環境、組織架構、資源等，企業文化能夠直接影響到企業員工的價值觀念和行為方式，而企業組織架構則能明確企業內部不同部門、不同人員的義務和責任，實現權責一致，企業資源則為內部控制建設的開展提供了充足的資源支撐。

②風險評估與控制。房地產企業在生產經營過程中會面臨各式各樣的風險因素，例如，房地產項目的施工建設容易受到多方面因素影響而導致出現工程延期，或者出現工程質量不達標的情況，這便是房地產企業發展過程中所會出現的風險因素。因此，通過房地產企業的內部控制工作，可以有效發現風險并進行風險識別，進而進行風險評估與分析，給出應對和規避風險的相關策略，幫助企業控制或者規避掉關鍵風險，確保房地產企業日常業務的有序開展。

③控制活動。在房地產企業的日常經營期間，需要通過制度建設來保障各項措施、各項活動的落實與開展。房地產企業的生產環節主要是建筑項目施工建設，而通過相關的內部控制機制，可以確保各項施工活動有序開展，既能夠提升施工效率，保障施工進度，同時也能夠對施工質量進行監督管理，確保建筑項目的最終質量。在房地產企業經營銷售期間，通過內部控制工作可以確保經營活動的服務質量，使其內部的工作人員精心服務好每一位客戶，提升企業的服務水平和品牌形象。

④信息溝通。越是大型企業，其生產經營活動越需要全面的信息，通過信息與溝通的控制，可以幫助房地產企業及時獲取到與企業相關的各類信息，包括外部的市場信息、政策信息以及企業內部的組織結構調整、戰略調整等，同時對這些信息進行加工利用，進而為企業的發展提供可行性建議。同時，通過信息溝通控制也可以促進企業內部各部門之間的信息共享，避免部分部門處于信息孤島狀態。由此可見，信息溝通控制也是房地產企業內部控制的重要要素。

⑤內部監督。內部監督指的是針對內控建設成果以及內部控制工作效果進行監督，并及時發現內部控制工作或者制度建設存在的不足之處，進而采取相應的措施加以改進，以推進內控建設的優化開展。同時，內部監督也可以對內控建設成果進行評估，并通過反饋機制使企業高層領導了解情況，在最大程度上發揮內部監督的效果。

2.房地產企業風險因素分析。①外部風險。外部風險主要包括土地政策風險、金融政策風險、行政手段風險以及市場經濟風險。房地產項目開發需要具備土地資源與資金資源，兩種核心資源缺一不可，而隨著國家對房地產行業的嚴加管控，房地產企業獲得土地審批的流程越來越嚴格，同時，房地產企業從各大金融機構獲取資金的難度也越來越高。房地產行業是我國重要的支柱性行業，不但關系到社會公眾的住房保障，更關系到鋼鐵、水泥、市政等一系列相關行業，而為了避免房地產行業無序擴張，國家出臺越來越多的政策限制房地產行業發展，并推動房地產行業發展的規范化。此外，受到疫情的影響，國民消費信心明顯下降，人們消費行為趨于保守，這也使房地產企業的銷售愈發困難。

②內部風險。內部風險主要指的是房地產企業內部環境建設不足所引發的風險，以及內部信息溝通不足、監督失效帶來的風險。在過去數十年的時間內，房地產行業獲得了迅速的發展，大量的房地產企業不斷涌現，而且房地產企業的規模也在不斷擴大，許多房地產行業處于野蠻生長的狀態，內控機制不完善，內控建設存在明顯的形式主義傾向，企業存在較為明顯的內部控制漏洞。在現階段房地產行業下行的壓力下，如果缺乏強有力的內部控制工作，將不可避免地影響企業未來的發展，甚至威脅房地產企業的正常生存。房地產企業涉及資金規模大且周轉率低，這就更需要房地產企業做好內部信息溝通及內部監督，但是現階段的一些房地產企業內部缺乏風險意識和內部控制意識，缺乏完善的內部信息溝通渠道，而且存在內部監督失效的情況，無法及時察覺企業內部風險因素，也無法對內部風險進行有效控制。

③混合風險。混合風險是由內部風險和外部風險所共同導致的，主要有市場風險導致的控制活動風險，例如，在房地產發展初期，由于市場尚未被完全開發，而且房地產進入壁壘不高，外加國家政策放寬，非理性投資規模增大，造成較多的房地產泡沫，在這一背景下住房價格不斷增加，這就導致房地產空置率上升，當房地產泡沫增加到一定程度之后，消費者無力購買房地產，就會導致住房大量積壓，給房地產企業帶來營運風險。

同時，房地產企業的資金大多來自于金融機構，而房地產資金的流動性較低，一旦房地產市場低迷就會導致房地產銷售遇到困難，資金無法在預期的期限內回籠，如果企業缺乏應急資金或者缺乏避險措施，就會出現衍生風險，影響企業資金鏈的正常運轉，甚至導致企業資金鏈斷裂。此外，成本控制和銷售定價也容易出現混合風險，這兩種風險既與企業外部環境有關，也與企業內部環境有關。以成本控制為例，房地產項目的建設成本既受到建材成本、技術成本和人工成本的影響，也受到企業內部管理的影響，如果企業內部監督管理不到位，就有可能出現違規施工，導致局部建筑施工質量不達標，而必須進行二次施工，增加施工成本，而建材、技術以及人工方面的成本則會直接影響到企業成本的變動。

三、房地產企業內控建設與風險防范分析

1.推動內部控制體系的建設與完善。面對愈發嚴峻的行業形式，作為房地產企業需要從企業整體和各部門、各層級分別出發，既要制定企業整體的內部控制規范，推動房地產企業整體內部控制體系的建立，明確企業的整體內控目標，也要將內部控制細分、落實到各部門、各層級。通過內部控制體系的建設可以有效明確責任人員的具體職責，進而將具體的控制責任落實到具體人員身上。在房地產企業生產經營期間需要做到業務流程的公開透明，做好對業務流程的嚴格審核，避免出現權責不清或一人多權的情況。

房地產企業需要對各部門、各崗位進行日常檢查以實現實時監控，同時設置相對獨立的內部監督崗位，既可以推動房地產企業內部監督工作的常態化開展，也可以避免職位變動、管理層變動而導致內部監督工作受阻。同時，企業內部控制體系的建立與完善還需要推進內部控制環境建設。一方面推動內部控制文化建設，使其引導企業內部員工，進而讓員工積極配合內部控制工作的開展；另一方面要推動組織架構的建設，確保各流程、各環節內部控制的銜接和完整。此外，房地產企業需要將內部控制制度和內部控制環境的建設作為一項長期工作來抓，實現內部控制體系建設與完善的常態化開展。

2.積極樹立風險意識和動態意識，建立內部控制風險預警機制。房地產企業應當由上至下樹立風險意識和動態意識，將風險管理貫徹到房地產企業各項業務活動之中。風險意識要求房地產企業內部各級員工以及內部控制工作人員需要在工作期間保持強烈的風險意識，能夠察覺企業內部存在的風險因素，同時能夠對企業外部環境中的風險因素進行及時識別評估，并采取相應的預防措施規避風險，降低風險可能造成的損失。與此同時，風險因素是處于時刻變動中的，這也要求企業員工需要樹立動態意識，能夠針對企業所面臨的風險因素進行動態調整，并及時給出相應的解決方案。房地產企業需要推進內部控制風險預警機制的建立和完善，找出企業日常業務活動中的風險控制點，能夠在產生風險因素的第一時刻就采取風險控制措施以應對房地產企業所面臨的風險問題。

3.強化市場外部環境監測，搭建完善的信息溝通共享機制。房地產行業受到市場外部環境影響明顯，不僅需要適應國家宏觀調控，還需要關注市場外部環境的變化。因此，如何通過市場外部環境監測來發現市場風險因素，進而通過內部調整以應對此類風險因素顯得尤為重要。

房地產企業通過市場外部環境監測可以對經濟環境進行預測，同時做好行業周期分析。市場外部環境監測主要指房地產企業在與供應商、客戶、銀行、政府及其他合作伙伴進行溝通協商從而了解到相關的行業信息和經濟內容，進而將這些信息內容進行加工整理，幫助企業確定其未來的發展戰略，同時有助于企業在未來的生產經營之中做好決策。例如，企業可以根據經濟周期理論，結合國家宏觀調控政策對市場未來的經濟走勢進行預判，從而制定相應的應對策略，謹慎選擇房地產項目進行投資，在經濟下行期及時去杠桿，減小房地產庫存，做好核心項目建設，適當砍掉一些次要項目，確保資金鏈的正常運轉，準備好充足的資金，既能規避市場風險，也能夠為下一個市場上行期做好準備。

房地產企業需要推動內部信息的溝通與共享，通過信息共享機制暢通內部信息渠道。內部控制以及風險防范需要房地產企業能夠在固定的時期內獲取到盡可能多的行業信息，并對這些行業信息進行加工處理。因此，企業一方面要具備全面獲取信息的能力，另一方面也要能夠具備信息加工與處理能力。通過信息共享機制可以使行業信息更加快速地在企業內部流通，例如，市場部在開展市場調研的過程中可以及時獲得企業外部的市場信息，并通過信息共享機制將其傳輸至企業總部，而企業總部通過對信息的加工處理為接下來的決策活動提供依據。同時，信息共享機制也能夠促進企業內部風險控制開展，以房地產企業財務管理為例，在財務管理期間財務人員通過信息共享機制收集各部門的財務數據，并通過會計核算對財務數據進行加工處理，從而以財務報表的形式反映出企業各部門存在的具體的財務風險，進而根據財務風險選擇相應的解決對策。再如在預算管理期間，也可以借助信息共享機制做到預算信息的溝通共享，提高房地產企業預算管理的有效性。

四、結論

本文從房地產內部控制的角度出發，分析了房地產內部控制工作的定義，進而論述了房地產內部控制的目的，能夠推動房地產企業合法經營的開展，提升企業內部各類資源的配置效率，保障資產安全并提升企業經營效益，助推房地產企業發展戰略的落實。在此基礎上上文針對房地產企業內部控制建設要素和風險因素進行了逐一論述，為了推動內控建設有序開展同時提升企業風險防范水平，房地產企業需要推動內部控制體系的建設與完善，積極樹立風險意識和動態意識，建立內部控制風險預警機制，做好市場環境監測并推動信息溝通共享機制的完善。