新形勢下房地產企業資金管理的現狀與優化

金迪 北京理想產業發展集團有限公司

房地產企業擁有較為明顯的資金密集型特點，唯有實現對資金管理工作的創新調整，才可以使房地產企業的發展獲得更高水平的資金支持。因此，對房地產企業的資金管理現狀加以分析，并制定相應的改進策略，是很多房地產企業資金管理人員重點關注的問題。

一、新形勢下房地產企業資金管理現狀

（一）成本管理組織工作存在不足

目前，一些房地產開發商的成本管理工作比較滯后，成本管理人員專業素質不足，其業務范圍僅限于在設計圖紙基礎上的工程造價測算和核算，成本崗位的功能類似于統計，未能在工程成本的控制方案優化設置方面發揮專業技能的作用。部分房地產項目在設計階段決定了工程的主體成本，但主導此階段的設計人員缺乏對成本控制實際需求的關注，導致成本管理難以進一步提高房地產項目的建設質量。部分房地產項目的成本崗位設置缺乏合理性，成本管理方式過于嚴苛，粗暴控制成本目標，設計和工程部門在溢價高的部位無法選用高成本工程建設檔次和工藝，導致工程建設管理相關職能部門的組建缺乏合理性，無法為提高成本控制能力提供有力支持。

（二）缺乏對價值鏈的有效關注

部分房地產企業在制定資金管理策略過程中，對于價值鏈的重要價值認知存在不足，未能對房地產企業的組織結構進行相應的調整，在各類型資源的配置缺乏合理性的情況下，無法凸顯出價值鏈管理的重要作用，也使得房地產企業的資金管理方案難以得到更高水平的創新。一些房地產企業雖然進行了價值鏈的相關理論研究，但對于資金管理所涉及的各類資源總結分析不夠全面，缺乏對價值鏈管理深遠影響的總結，導致房地產企業無法提高營運資金的調配科學性，也使得房地產企業很難在提高資金周轉效率的情況下，提升價值鏈作用的開發質量。

（三）房地產企業發票管理水平較差

目前，一些房地產企業在探索資金管理工作的改革路徑過程中，雖然具備提高預收款會計處理質量的強烈愿望，但對于發票管理責任的落實情況重視程度較低，缺乏對發票管理相關部門審查責任落實情況的研究，導致發票檢查方案很難得到成熟有效的構建，無法在提高發票合規性的同時，為預收賬款會計處理工作的改良提供必要支持。此外，一些房地產企業缺乏對費用抵扣相關憑證的重視，并未結合供應商的相關情況，對發票管理所需信息進行總結，導致發票管理工作相關主體責任很難得到精準落實，無法在預收賬款管理方案的有效創新基礎上，切實提高資金管理質量。部分房地產企業在創新發展管理手段的過程中，對于發票材料復核情況重視程度較低，缺乏對預收賬款會計處理行為的重視，導致發票咨詢管理方案很難得到相應的創新，無法在提高發票更新及時性的情況下，更好地滿足資金管理方法的創新需要。

（四）房地產企業的資金回流速度較慢

目前，一些房地產企業雖然擁有加快資金回流速度的愿望，但缺乏對促銷手段的創新調整，并未對銷售環節工作在房地產企業盈利中的占比進行總結，導致房地產企業很難準確的結合市場信息，制定資金回流速度的控制方案，也使得營銷策略的構建很難在加快資金回流方面取得積極進展。一些房地產企業雖然進行了促銷手段的探索優化，但缺乏對銷售周期構成情況的考察，未能對影響資金回收速度的各方面因素進行總結，難以在有效降低財務風險的基礎上，提高資金的回流速度。部分房地產企業對于價格的設計方案缺乏有效創新，并未實現對客戶群體價格接受能力的考察，缺乏對房地產項目公眾形象樹立情況的重視，無法在提高房地產營銷質量的同時，有效的提升資金回流速度。部分房地產項目的外觀過于老氣，建筑風格未能有效體現人文關懷，在進行硬性設計和軟性設計的過程中，建筑無法提升客戶的認可度，容易出現客戶脫離該地產項目的問題，在客戶資金支付積極性受到影響的情況下，很有可能出現房地產企業資金回流速度過慢的情況。

（五）資金預算控制管理質量較差

部分房地產企業在制定資金預算管理的具體方案過程中，對于項目預算管理機構的組成和運行情況重視程度較低，缺乏對房地產企業項目流程特點的關注，并未結合資金循環的相關特征，制定工程和銷售機構的整合運行方案，導致資金預算管理行為很難得到優化，也使得項目預算部門的組建無法保證擁有理想的基礎條件。一些資金預算控制管理工作在探索改良的過程中，對于項目預算監管行為的認知存在不足，缺乏對項目預算報告的規范制定，無法在董事會等重要機構的審批基礎上，提高資金預算控制水平。部分房地產企業在改良資金管理方法的過程中，對于預算審批相關工作的運行情況調查考核存在不足，缺乏對資金支出和授權管理情況的重視，導致成本費用的批準支付方案很難得到調整創新，無法在財務部門的幫助之下，切實提高預算支出額度的控制能力，也使得資金超支原因難以得到準確識別，無法為房地產企業提升資金預算控制管理水平提供更高水平的支持。部分房地產企業雖然進行了提高預算執行力的途徑探索，但并未根據資金管理的實際情況，對預算執行效果進行完整分析，導致不同類型的項目評價舉措很難得到完善，無法在預算分析結論的合理應用基礎上，實現對預算上報及核準方案的調整創新，最終導致成本超支問題很難得到有效控制，無法在提升資金預算控制管理能力的基礎上，為房地產企業提高資金管理能力創造有利條件。

（六）房地產企業的融資方式創新存在不足

目前，一些房地產企業雖然具備提高資金管理水平的愿望，但缺乏對融資方式的有效創新，未能結合限購令的相關影響，對房地產行業投資需求進行詳細考察，導致多元化融資機制的建設很難擁有更加理想的基礎條件，也使得房地產企業很難在彌補資金缺口的同時，具備更強融資方式的創新能力。一些房地產企業對于居民住房需求保障機制的建設情況重視程度較低，缺乏對國家財政資金投入情況的關注，未能根據保障性住房建設的相關需要，對多元化融資渠道進行創新構建，導致房地產企業無法在資金管理方法創新方面取得更大進展。

二、新形勢下房地產企業資金管理工作的優化策略

（一）提高成本管理組織工作水平

要加強對工程建設職能部門構成情況的重視，提高對房地產項目成本管理的精細度，增強成本管理團隊人員的專業素質。要對現有的各部門組織架構特點進行精準分析，使成本管理與工程建設設計及施工等工作可以得到更加有效的結合，以便能夠在管理部和項目部實現有效配合的情況下，進一步提高成本管理組織工作質量。成本管理需前置至房地產項目方案設計階段，讓成本優化思路在設計方案制定階段發揮作用。成本管理工作在創新過程中，還需要加強對工程建設品質的關注，以此為基礎制定技術支持的具體方案，使成本管理組織工作可以借此得到完善。以便能夠在房地產項目建設過程中，合理把握專業工作介入時間，并保證房地產項目可以在整體規劃得到有效制定的同時，為建設流程的合理調節提供幫助，并在工期得到合理控制的基礎上，實現房地產項目建設成本的有效控制。

（二）提升對價值鏈的重視程度

房地產企業在處理資金管理相關工作的過程中，務必加強對價值鏈理論的關注，尤其要對影響價值活動整體性的因素進行總結，使房地產企業的組織結構可以得到創新調節，并在各類型資源得到有效整合的同時，凸顯出價值鏈管理的優勢，為房地產企業資金管理工作的改良提供幫助。房地產企業還需要對價值鏈現階段的運行效率進行總結，從營運資金調配的角度出發，制定提升資金周轉效率的有效策略，使價值鏈的重要作用可以得到更加完整的開發，促進房地產企業資金管理工作的改良。

（三）提高房地產企業的發票管理質量

房地產企業在制定資金管理工作的改革策略過程中，要結合預收賬款會計處理的相關需要，制定發票管理工作的創新策略，尤其要對發票的接收與管理機構情況進行詳細研究，使發票審查管理的相關責任得到進一步明確，并保證在提高發票合規性的基礎上，為預收賬款會計處理工作的改良創造有利條件。房地產企業需要對費用抵扣憑證加以分析，提高對供應商和施工方信息一致性的考察，使發票管理責任得到更加精準的落實，進而提升預收賬款的會計處理水平。房地產企業需要在財務部門的幫助之下，對發票等材料的復核工作進行創新，結合預收賬款會計處理的相關需要，制定發票管理制度的改革方案，使財務專業部門可以在提高發票咨詢水平的同時，實現對增值稅發票復核管理措施的調整，并在及時更換不合格發票的同時，為預收賬款會計處理工作的全面改良提供幫助。

（四）提高房地產企業資金回流速度

房地產企業需要從創新促銷手段的角度出發，制定提升資金回流速度的具體方案，尤其要對房地產項目各環節的搭配運行情況進行細致研究，使影響資金管理質量的因素能夠充分明確自身影響力，并在科學把控市場走向的情況下，為房地產項目銷售管理措施的改良提供幫助，使資金的回流速度得到有效提升。房地產企業需要對影響促銷手段合理性的各方面因素進行總結，切實縮減銷售工作周期，并在降低財務風險概率的基礎上，提高資金的回流速度。房地產企業一定要加強對產品定價管理行為的關注，尤其要從優化公眾形象的角度出發，制定促銷手段的創新方案，使新型宣傳手段可以更加充分的滿足客戶需求，以此促進資金回流速度的提升。房地產企業需要對營銷專業人才進行高水平培育，加快改良房地產企業的社會形象，在充分獲得市場和社會認可的情況下，為營銷工作的開展提供更加理想的基礎條件。房地產企業還需要對消費主體的興趣傾向進行考察，尤其要對新型促銷手段創新所需條件進行總結，使銷售目標可以得到更加合理的設定，以便能夠在精準結合顧客偏好的情況下，有效改良促銷管理手段，使房地產企業的資金回流速度可以得到有效提升，以此提高資金管理綜合質量。

（五）提高資金預算的控制質量

房地產企業在創新資金管理手段的過程中，需要加強對資金預算控制行為的重視，結合房地產項目開發流程的特點，對資金預算控制方案進行有效調整，并在財務部門、銷售部門和規劃部門的協調配合之下，切實提升資金循環過程的管控質量，使資金預算控制能力可以得到進一步加強。房地產企業需要對預算管理工作機構進行統籌規劃，完善資金預算監管體系，尤其要對資金預算管理部門進行合理規劃，使項目預算報告的制定可以擁有理想的基礎條件，并在董事會的審批之下，保證項目預算報告具備更高的規范性。房地產企業資金管理策略的構建還需要加強對項目預算執行細節的考察，提高資金支出監控能力，保證房地產企業的各項業務授權制度得到合理構建，使成本費用的批準支付管理舉措可以得到有效改良，以便能夠在有效控制預算支出額度的情況下，提升預算超支原因的識別和應對水平，保證資金預算控制管理行為得到進一步優化。房地產企業還需要根據資金管理工作改革的相關需要，對預算分析和考核行為進行調整，使資金管理指標的設置擁有更加理想的條件，保證預算考核結果可以在業績考評中發揮更大的影響力，以此提高房地產企業的資金管理綜合質量。

（六）提高房地產企業融資方式的創新質量

房地產企業在探索資金管理工作的改革路徑過程中，需要將創新融資方式作為工作重點，結合限購令的相關影響，對房地產行業的投資需求回落情況進行詳細研究，使融資方式的創新路徑可以得到更加有效的構建，并保證在資金缺口問題得到有效應對的基礎上，為房地產企業提高融資方式創新水平提供更加有力的支持。房地產企業在構建多元化融資途徑的過程中，需要對資金的流動風險進行妥善應對，提高利率風險和信用風險的管控質量，使房地產企業可以在各類融資方式的成本得到明確的情況下，為融資方式的更高水平創新提供有力支持。房地產企業需要對企業的資本結構進行探索改良，為降低融資成本支出創造更加理想的條件。

三、結論

提高資金管理質量是保證房地產企業更好適應新時期市場競爭需求的關鍵，由于房地產項目的開發周期較長，且資金需求量較大，受到國家調控等諸多因素的影響，迫切需要通過資金管理的方式提高競爭力。因此，對房地產企業資金管理的相關問題進行總結分析，并制定符合房地產企業實際情況的改進策略，對確保房地產企業在新時期的高質量發展，具有十分重要的意義。