多業態高層建筑消防管理辦法研究

摘要：大型城市商業綜合體逐漸成為城市的地標式建筑，全國各地城市興建了大量商業綜合體。這些商業綜合體集餐飲、休閑、娛樂、辦公、會議、住宿等為一體，建筑樓層多、樓層高、建筑面積廣、內部空間大、上下貫通、人流量大、功能多、業態復雜，增加了建筑消防管理難度。一旦發生火災，火勢迅速蔓延、滅火難度大、人員疏散困難，因此對多業態高層建筑消防管理工作提出新的挑戰。本文首先分析了高層建筑消防特點，探討了多業態高層建筑消防管理存在的消防管理責任不明確、消防設施保養不及時等問題，并根據這些問題提出要落實消防責任主體，加強消防設施保養。

關鍵詞：多業態高層建筑；消防管理辦法；火災救援

引言

城鎮化、工業化快速發展，大量人口涌入城市，城市人口不斷上漲，城市人口與土地矛盾日益突出。為提高土地利用率，緩解土地與人口的矛盾，建筑逐漸向高層、超高層建筑方向發展，高層建筑從過去單一的住宅、商業功能向住宅、酒店、辦公、娛樂等多業態發展。由于高層建筑規模大、建筑面積廣、建筑結構復雜、業態多、人群密集，一旦發生火災，火勢容易迅速蔓延，消防救援難度大，建筑內被困人群無法第一時間撤離到安全場所，可能造成火災事故，威脅到廣大人民群眾的生命財產安全[1]。因此，加強多業態高層建筑消防管理工作，可以及時消除高層建筑火災安全隱患。

一、高層建筑消防特點

（一）建筑規模大、通道復雜

高層建筑主體結構層數多、樓層高，尤其這幾年各地不斷興建城市地標建筑，深圳的平安國際金融中心建筑主體高度為592.5米，占地面積18931.74平方米，一共有131層，是集酒店、辦公、觀光游覽、娛樂、餐飲等為一體商業建筑。主體建筑四周有裙房，裙房內設有變壓室、配電間、廚房、倉庫等，框架采用筒體、框架，形狀為春筍形狀，建筑內部豎井、管道比較多，包括電梯井、電纜井、樓梯井、排風管、排水管道、電線管道等，火災發生后，容易通過豎井、管道快速蔓延，并形成高聳的煙囪，煙囪在豎井快速擴展，增加撲滅難度[2]。由于建筑建筑空間結構大，一旦發生火災，建筑內部人員，尤其是剛進入到建筑的人容易迷失方向，不利于消防救援工作的開展。

（二）業態豐富，用電設備多

高層建筑集住宅、辦公、餐飲、娛樂、日用百貨為一體，建筑內部可以滿足購物消費、會議、辦公、觀影、休閑娛樂等方面的需求。高層建筑內部不同業務根據行業屬性進行裝修，在裝修時，可能使用了大量可燃性材料，容易發生火災，一旦著火，可以迅速蔓延。為了維持建筑內部的正常運轉，建筑內部配置了計算機、電視機、led屏、電梯、中央空調、傳真設備等用電設備，這些設備數量龐大，長期超負荷運行，用電設備溫度不斷升高，達到建筑熔點，則設備起火，并通過線路迅速蔓延到其他設備，造成連鎖反應，甚至發生爆炸現象，造成內部人員大量傷亡，給社會帶來巨大的經濟損失[3]。

（三）人員密集，人員疏散難度大

高層建筑樓層高、建筑面積大，內部可容納的人比較多，尤其是一些商業綜合體，每天的人流量可能超過30萬人。高層建筑平面結構和立面結構復雜，一般在中心位置設置電梯、安全扶梯，外部建立疏散通道。一旦發生火災，建筑內部空間很大，人群分布在各個角落。高層建筑樓層高達數百米，發生火災時，人員疏散到地面和安全場所的時間比較長，進一步增加了火災救援難度[4]。

二、多業態高層建筑消防管理難點

（一）消防主體責任不明確

大型商業綜合體竣工后，有的商業綜合體由建設單位自主運營，有的商業綜合體建設后交給第三方運營機構運營，運營單位會面向社會招商，招募不同品牌入駐到商場開店，包括餐飲品牌、服裝品牌、汽車、超市百貨品牌、化妝品等，這些商家入住到商業綜合體后，由于每一層的業態不同，業主經營范圍、經營面積不同，建筑內部的產權關系復雜，有的是租賃關系，有的商鋪自營。商鋪的經營權、使用權不一樣，建筑內部的經營主體比較多，一旦出現消防安全問題，產權單位、運營單位、使用單位等相關主體單位相互推諉責任，從而造成消防制度無法落實[5]。雖然有些高層建筑建立了消防管理機構，明確了建筑內部相關主體的責任，但是沒有落實到消防管理中。一些商家在經營過程中，為了方便自己，可能占用消防緊急疏散道、安全出口，一旦發生火災，可能影響到消防救援工作的開展。受到高層建筑運營模式的影響，建筑內部經營業主是由運營單位通過招商來的，尤其是一些大型品牌，運營單位在招商過程中，給商家提供了免租金等優惠政策，在租賃合同中，建筑單位、業主單位和運營單位未約定各方在建筑消防安全管理中的責任，從而造成消防管理工作流于形式。

（二）多業態高層建筑消防安全管理制度不完善

商業綜合體的運營單位重視業務，輕視消防安全管理工作。運營單位注重招商工作，沒有制定相對完善的建筑消防安全管理制度和管理機構，消防安全管理工作由商場的行政部門擔任，行政部門工作內容繁多，沒有定期對商場內部進行消防安全巡查，大多數商場可能在節假日、季度時進行消防安全巡查，沒有實現消防安全檢查常態化、制度化[6]。由于商業綜合體的業態比較復雜，不同業態的消防安全管理存在一定差異，在制定消防安全管理制度時，消防安全管理小組沒有制定針對性的消防安全管理制度，從而造成消防安全管理制度流于形式。

（三）消防設施設備缺乏保養

高層建筑竣工驗收過程中，建設單位會根據消防管理規范技術要求，采購和安裝消防設施設備。有的建設單位通過初次消防驗收后，缺乏后期的消防設施設備保養，多業態高層建筑的消防設施設備種類廣、數量多，不同的消防設施壽命不同，有的消防器材已經過了保質期，但是由于運營單位沒有及時更換，從而可能造成消防器材失效，無法發揮正常作用。維修保養人員專業技術不足。多層高層建筑規模大、內部空間廣、人流密集，消防安全管理要求高，內部安裝了消防聲光自動報警器、感煙系統、智能傳感器等智能消防設施，這些設施設備的敏感程度比較高，需要定期進行維修保養，才能保證消防設施的各項功能正常[7]。在實踐過程中，很多高層建筑的消防器材維修管理人員的專業技能不足，維修保養不到位。

（四）人為破壞消防設施

高層建筑的業態比較復雜，包括商業住宅、餐飲、休閑娛樂等不同業態。建筑完工后，商家入駐到內部時，商家可能根據品牌調性、產品的特點對內部裝修進行改造，在改造過程中，可能破壞原有的消防設施位置。一旦建筑發生火災，建筑內部的消防設施無法進行聯動。還有的商家在經營過程中，出現占用安全通道、堆放貨物的現象，一旦出現火災，內部人員無法通過安全通道離開現場，從而造成大量人群被困建筑內部，增加消防救援難度。

三、多業態高層建筑消防安全管理辦法

（一）明確建筑消防安全主體

多業態高層建筑商業綜合體的消防安全管理主體一般由建筑運營單位、經營業主構成，運營單位直接管理，也是消防安全管理的第一責任人，運營單位必須認識到消防安全管理的重要性，將消防安全放在第一位，建立健全高層建筑消防管理管理制度，明確每一個業主的消防安全責任。商家入駐到商城后，運營單位和商家簽訂租賃合同時，要明確消防安全責任，建立消防安全責任制，將消防安全落到實處，禁止商家在裝修時，隨意改動消防設施設備；經營轄區嚴禁吸煙、明火作業，不能隨意占用消防通道，搬運貨品時，需要及時清理通道的商品或貨品[8]。商業綜合體運營單位要做好消防安全日常巡查工作，發現商家占用消防通道、改建消防設施設備，需要立即進行制止，并及時與商家進行聯系，保證消防設施設備的完整性。

（二）完善多業態高層建筑消防安全管理制度

多業態高層建筑是消防安全管理的重點區域，運營單位必須引起重視，明確消防安全責任主體的同時，還要完善消防安全管理制度，預防和減少火災發生，保證廣大商戶、顧客的人身財產安全。高層建筑運營單位要建立消防安全管理小組，商場的總經理擔任小組組長，商場各個部門的主管領導擔任副組長，各個商家負責人擔任小組成員，還可以聘請注冊消防工程師擔任消防技術負責人，對商場消防工作進行技術指導。結合商場的經營業態、區域、商戶制定消防安全管理制度，根據不同業態，成立餐飲、電影院、超市、娛樂場所、兒童游樂場等重點場所消防安全管理小組，根據這些不同業態開展針對性檢查，指定專項應急預案，實現商戶的精細化管理；消防安全管理小組應定期組織商場員工進行消防安全培訓，讓商場的員工了解消防應急知識，正確使用消防器材；做好消防設施維護和保養工作，消防安全管理小組制定商業綜合體的消防器材維修保養計劃，定期對消防設施設備進行維護保養，保證這些消防器材可以正常運轉；消防安全管理小組定期對商場進行巡查，發現消防安全隱患，立即聯系相關責任人進行處理，最大限度預防和減少火災事件；制定完善的消防應急救援預案，定期組織商場員工進行消防應急演練，讓商場的商戶和員工熟悉建筑內部構造、疏散通道、安全出口、消防水池、消防控制室、消防車道等，一旦出現火災，可以第一時間組織人員進行疏散和安全逃生[9]。

（三）加強消防設施設備維護保養

高層建筑投入使用后，運營單位必須嚴格按照《建筑防火通用規范》采購配套的消防設備，要選擇具備一定資質的消防設備生產廠家和經銷點，最大限度保證消防器材質量。消防器材采購后，需要對器材的各項性能進行質量檢查，檢查合格后才能投入使用。消防器材投入使用后，還需要做好定期維護與保養，這樣才能確?；馂陌l生后，這些消防器材可以正常使用。高層建筑的火災自動報警系統、感煙感溫系統、噴淋系統、傳感設備等設施需要重點維護，否則會影響到設備的靈敏性，日常的消防設備需要定期進行檢查，檢查消防器材是否過期，過期的器材需要及時更換[10]。建筑消防安全管理小組每個月組織消防設施的點檢，委托第三方機構對商場的消防設施設備的性能進行檢測和安全評估，發現問題及時處理，可以確保建筑內部消防設施的質量。

（四）加強消防安全宣傳教育

建筑運營單位可以邀請專業的培訓機構在商場開展消防安全教育，組織商家、商場工作人員、顧客等參與，在現場播放火災視頻，讓他們認識到各種建筑火災隱患以及火災造成的嚴重后果，從而讓商戶、消費者認識到消防安全的重要性，在日常經營過程中，做好消防安全工作，避免惡意破壞消防設施設備。商場需要定期組織消防應急演練，明確建筑內部發生火災后，如何采取緊急措施進行滅火，如何開展救援工作，組織被困人群進行緊急有秩序疏散，最大限度降低消防救援難度。

結語

多業態高層建筑的經營范圍廣、業態復雜，消防安全隱患多，經營者、物業單位要重視消防安全管理工作，完善消防安全管理制度，加強日常消防安全巡查和消防安全教育，提高商戶的消防安全意識，最大限度減少商場內部的消防安全隱患，保證廣大游客和內部職工的生命財產安全。

參考文獻

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作者簡介：高麟（1983- ），男，漢族，研究生學歷，中級專業技術職務，研究方向：消防監督。