提前還貸難緩解的背后：利率差能否縮小

王艷玲

有消息稱，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示，監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

據證券日報報道，經過銀行優化提前還款服務，包括北京、上海、杭州等地多家銀行提前還房貸預約難的問題已明顯緩解，但等待時間似乎并沒有顯著縮短，基本上仍需等待兩個月以上。

南都灣財社記者采訪的多位專家認為，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現象。

“親自跑一趟銀行申請提前還貸，沒想到要排隊兩三個月才能達成！”近日，多位市民向南都灣財社爆料反映，近期向多家國有銀行申請提前還貸，被告知需要排長隊，扣款時間被安排在四五月份。隨后，南都·灣財社記者致電三家國有銀行，獲悉排隊時長兩三個月的情況基本屬實。

事實上不僅廣州，“提前還貸”連續多日登上全國各地的熱搜話題。

有媒體計算，假設在2018年10月購套，當月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點。以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業貸款，貸款年限30年，那么每月還款額為5810.34元，應還利息總額為109.17萬。眼下在2023年2月提前還貸20萬元，那么每月還款額為4555.07元，相比不提前還款，節省利息17.53萬元。

圍繞該話題，微博網友展開熱烈討論。

有網友認為“造成這種情況主要是貸款利率降得太快，存量利率和現在貸款利率差距太大造成的”，有網友認為“銀行如果缺錢還會再降低，本身就是散戶與銀行的博弈，建議打工人不要馬上開卷”。

也有網友認為，“錢是相對的，而不是絕對，我們說現在還貸20萬元，節省17萬利息，這是一個事實，但是現在20萬是現在的20萬，而再過10年，這20萬就是現在5萬的感覺，甚至還不到5萬的感覺。現在錢在自己的手里，如果有其他事可以干，或是有好的投資，并不一定要省這17萬。因為17萬是10-20年陸續付出的，時間越久遠，相比價值就越低”。

回顧2021年下半年以來，全國房地產市場進入深度調整周期，2022年貨幣政策不斷發力穩定市場，全年與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調了3次，共下調35個基點。2023年1月，央行、銀保監會決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，各地積極跟進調整首套房貸利率下限，2023年以來有近30城調整首套房貸利率下限至4%以下，與之前房貸利率高點相比，部分城市存量房貸利差在200個基點以上，較高的利息支出成為當前居民選擇提前還貸的關鍵影響因素。

除此之外，2022年居民存款總額明顯增加，對投資收益、防通脹等的要求也一定程度增加了居民提前還貸的意愿。

人民銀行近日發布的最新數據顯示，2023年1月份我國人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元，其中，住戶存款就增加了6.2萬億元，創下單月歷史新高。事實上，2022年居民存款就已經大幅增長，去年全年住戶存款增加17.9萬億元，比2021年的9.9萬億元多增了8萬億元，其中活期存款大約增加了4.09萬億，定期存款增加了13.81萬億。

值得關注的是，房貸并不是每個人提前還都很劃算，提前還貸劃算與否，主要與貸款償還方式、剩余年限和房貸利率有關。

目前房貸主要有兩種還款方式，一種是等額本金，是將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。一種是等額本息：是借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。

業內專家分析認為，當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，該支付的利息都差不多支付完了，再考慮提前還款意義不大。

有幾類人是適合提前還款的。第一類，有錢任性，提前還了還有充足的余糧，確實還不還都無所謂；第二類，近一兩年年房貸利率非常高的人群，比如利率都超過了5%甚至有些可能達到6%的，那可以適當提前還款。但是這么高利率的人基本也就這一兩年的人會多些，早些年甚至基準利率還打折的人，三思而后行。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已連續半年保持不變。

1月信貸數據“開門紅”顯示企業融資意愿增強，當前降息的必要性不高。2月10日，央行公布1月金融數據。1月新增信貸4.9萬億，同比多增約0.9萬億元，創下自2001年有記錄以來單月增量新高；新增社融6萬億，同比少增約0.2萬億元；廣義貨幣（M2）同比增長12.6%，增速分別比上月末和上年同期高0.8個和2.8個百分點，增速創6年新高。新增信貸、新增社融、M2同比數據均超Wind市場一致預期。

2022年1-2月累計新增居民貸款為0.5萬億元，2023年1月已實現去年1-2月的一半左右的水平，今年2月新增居民貸款大概率會超過1月，1-2月的累計居民貸款需求不會下降，反而會有所回升。

但是，也有專家指出，考慮到有效降低購房負擔和貸款成本，以提升居民購房需求的政策取向，不排除后續5年期以上LPR非對稱下調的可能性。

1月5日，央行、銀保監會發文，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。截至目前，已有近30個城市調整了首套房貸利率，其中多個二線城市開始執行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三、四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執行。目前廣州首套房貸利率保持在LPR不加點，也就是4.3%，算是歷史低位。

貝殼研究院認為，2022年市場調整期多地陸續出臺了支持剛性和改善性住房需求的多項舉措，伴隨市場量價觸底和預期修復，前期支持政策以及當下各地的精準施策將對接下來房地產市場平穩健康運行發揮重要作用。展望全年，居民在消費端尤其是居住消費相關的修復或將成為全年經濟的壓艙石以及信貸社融增長的引擎。

針對面對提前還貸潮，關于調降存量房貸利率的呼聲日漸高漲。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受某家媒體采訪時表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少居民提前還款行為，促進房地產市場健康平穩發展，提振居民擴大消費的意愿和能力。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，當前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率，但在購房者大量提前還貸的情況下，不同地區根據當地實際情況靈活調整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現象。

提前還貸潮是否會影響正在復蘇的樓市？在廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理、廣東房協土地與產業中心主任趙卓文看來，2023年的關鍵，是要達到5%以上的高質量的經濟增長，全面提升投資回報水平。樓市和股市，都是重點。房價穩，并有溫和上升，才能堅定房地產市場信心。

陳文靜認為，購房者大規模提前還貸直接影響著銀行的收益和資產配置，對樓市的直接影響相對較小。當前，伴隨著各地樓市政策的進一步優化調整，部分城市市場情緒有所修復，市場活躍度回升，短期看，基本面較好的城市，特別是核心一、二線城市市場有望率先企穩恢復，樓市“小陽春”或在部分城市出現，從而帶動信貸端好轉，新增信貸可對提前還款額度進行補充，房地產銷售市場回暖或一定程度改善銀行延遲購房者提前還貸的意愿。