基于城市更新理念的城鎮老舊小區改造工作探究

武媛

（山西省城鄉規劃設計研究院有限公司，山西太原 030001）

0 引言

山西省部分老舊小區由于長年缺乏有效管理，諸多問題顯現，因此，以城市更新作為主要理念，對老舊小區進行科學合理的改造顯得十分必要。城市的更新并不是對舊城區進行簡單的改造，而是一個由量變引起質變的過程，從而能夠使城市的整體結構得到優化。在對山西省老舊小區進行改造時，相關部門要緊隨時代的發展，使用先進技術，做好統籌規劃，使得城市煥發新面貌。

1 城市更新背景下城鎮老舊小區改造工作的必要性

基于城市更新的老舊小區改造，主要分為場地的再開發、生活環境的改造以及生態環境的保護與改善等。

1.1 場地再開發的必要性

場地的再開發通常指的是將現存的建筑設施拆除，并在原址重新建造的方法。通常來說，這種方式的改造方法存在時間長、涉及部分多、成本高等問題。因此，在對老舊小區進行改造時，要充分使用新技術，最大程度上避免這些問題，使老舊小區的改造最大程度上提升居民的幸福指數。

1.2 生活環境改造的必要性

生活環境的改造主要是針對老舊小區的各項基礎設施以及公共設施缺失的問題。目前，隨著社會的快速發展，我國老齡化的問題逐漸顯現出來。結合第七次全國人口普查數據的結果來看，我國無論南方還是北方，老年人群體所占的比重越來越大，圖1為第七次全國人口普查背景下的老年人口占比[1]。山西省由于地處我國中部地區，屬于人口凈流出省份，導致許多城市的空心化問題較為嚴重，老齡化問題也更為凸顯。目前，許多老舊小區的生活主體為老年人，小區的生活環境無法滿足老年人的生活需要，因此，對老舊小區進行改造也是十分必要的。

圖1 第七次全國人口普查背景下的老年人口占比

1.3 生態環境改造的必要性

由于許多老舊小區長年缺乏有效管理，導致其生態環境堪憂，加強對老舊小區的改造，能夠使老舊小區得到全方位的提升，從而全面改善老舊小區內部環境。

2 老舊小區存在的普遍問題

2.1 建筑主體問題

山西省許多老舊小區大多為20世紀70年代以后建設的，建筑主體結構大多為磚混結構，且樓板的主要材料為水泥。受到當時的技術以及工藝的限制，老舊小區的建筑主體不具備良好的抗老化性能，同時，老舊小區長年缺乏整體性的維護，導致建筑主體的各部分都出現了不同程度的破損，居民的居住安全存在一定程度的隱患。并且，許多老舊小區建筑主體的保溫層普遍存在損壞或者缺失的問題，導致建筑內部溫度失控，影響居民的生活質量。最后，建筑主體的供電系統也有著嚴重的老化現象，如果用電安全出現了隱患，將會對居民的人身財產安全造成非常不利的影響[2]。

2.2 基礎設施問題

受到過去設計理念的影響，許多老舊小區的基礎設施無法滿足當今城市化以及社會快速發展的需求，導致老舊小區的基礎設施出現了各種問題，對居民的生活造成了影響。經過現場踏勘以及現狀調研資料的整理，小區目前在基礎設施方面存在的問題較多，主要包括道路交通路面破損嚴重、場所規劃不合理且混亂、小區配電安全無保障等。此外，老舊小區的排水系統由于長期得不到維護也出現了生銹、堵塞甚至損壞現象。同時，老舊小區的消防系統規劃也不夠合理、消防設施不夠智能，經常出現損壞現象，影響居民的人身安全，存在非常大的安全隱患。

2.3 公共設施問題

伴隨著經濟的發展，人民生活質量也得到了提升，小區居民對自身居住環境的需求也日益升高。然而，就公共設施配套而言，部分老舊小區的公共設施配套缺乏且質量偏低，很難滿足小區居民的日常生活需求。造成這種情況的主要原因是老舊小區缺少物業管理，導致小區的公共設施管理不到位，使得小區居民無法開展日常的公共社交活動以及健身活動等。同時，老舊小區的公共設施沒有針對老齡化社會做出調整，導致老年人在生活上存在諸多不便。

3 基于城市更新理念的城鎮老舊小區改造策略

3.1 策略一：加強基礎設施建設

3.1.1 現狀道路改造升級

首先要對老舊小區的道路進行翻新修復，開展路面改造的有關工作。小區的內部道路是與外部交通進行連接的重要部分，由于長年承受較大的交通壓力，導致路面變得凹凸不平。為此，設計人員要對小區路面的改造制定相應的方案，做好設計圖紙。在制定方案的過程中，施工人員要明確需要改造的具體路段，并統計工程量，高效推進項目的進展。在施工過程中，有關部門要指派檢查人員定期或不定期地對工程進展情況進行巡查，并對不符合操作規范的行為及時糾正。同時，在路面改造工程中，要做好每一步的質量檢測，在保證質量合格之后方可開始下一階段的工作。

3.1.2 現狀市政設施配套完善

由于人們生活水平的提高，許多居民都擁有了私家車。關于對私家車的管理，要合理規劃現有小區道路系統，將機動車與非機動車合理分離。關于車輛停放問題，小區要合理規劃非機動車停車區，并提供非機動車充電樁，在一定程度上減少私加電線的問題，保證居民的生活安全。同時，要合理劃分停車位，使其能夠做到有序停放。

針對老舊小區污水處理問題，小區要積極開展雨水污水分流管道的建設工作，老舊小區的排水系統由于規劃與老化等原因已經無法滿足當前需求，可能會導致污水未經處理便直接流入河流中，造成生態環境的破壞。因此，有關部門要基于施工要求以及小區的實際情況科學規劃雨污分流管道，有效解決對水體的污染問題。

針對老舊小區消防系統問題，小區要在各個可能引起安全隱患的區域配備消防設施，保障各個安全通道暢通，并在物業部門增設消防預警智能系統，可以對發生的問題進行及時處理[3]。

3.2 策略二：加強建筑主體改造

針對老舊小區建筑主體進行改造，技術人員要對每棟樓的情況進行詳細了解，并結合不同建筑主體的實際情況開展改造工作。

首先，經過實地踏勘和資料收集，老舊小區建筑主體主要的破損區域大都為樓梯間及其配套設施。因此，施工人員要對遭到破壞或功能上有缺失的樓梯間進行修復，并在工程結束之后要確保樓梯間的安全性，同時，在樓梯間的日常使用中，要安排專門的人員對樓梯間定期進行清掃。還有部分小區的樓梯間規劃設計不夠合理，導致目前在投入使用時產生諸多不便，整體美觀度也受到一定影響，基于此種情況，要派施工人員對墻面進行美化處理，以及樓梯間的亂堆雜物進行清理，使之整潔美觀，滿足居民的使用需求。

其次，部分老舊小區的防盜門由于使用年限較長，加之疏于管理，已經失去了防盜功能，因此，相關部門要高度重視并且及時處理，更換新的防盜門，定期對其防盜性能進行檢查，確保小區居民的人身及財產安全。

再次，關于老舊小區溫度失衡問題，施工人員要統一修復，重新鋪設保溫層，部分老舊小區的窗戶也有著不同程度的漏風情況，對此，施工人員也要對其進行統一更換，加強建筑主體的密閉性，從而更加有效保障建筑主體的溫度。

最后，針對老舊小區電路老化的情況，相關部門要定期對線路進行排查，并且及時對存在安全隱患的線路進行更換。

3.3 策略三：加強公共設施適老化改造

由于老舊小區的居住主體大多為老年人，所以相關部門要針對老舊小區開展適老化改造。具體來說，相關部門要針對老舊小區公共設施現狀建設情況進行詳細摸底調查，并按照調查的結果來制定公共設施的具體改造方案。

首先，為了方便老年人開展社交活動，小區內部要根據居民日常的活動區域以及圍繞現有的公共場所進行改造。在小區內部增設健身器材，豐富居民日常的鍛煉。其次，相關部門也要對小區內部的綠化進行合理改造，種植適應當地氣候的植物，并按照美觀度進行修剪或按序種植，使得小區局部的氣候環境得到改善，同時也有助于人們的身心健康。最后，針對行動不便的老年人，在小區內部還要增設無障礙設施，使老年人能夠在沒有出行顧慮的前提下出門，在一定程度上也有助于提高適老化社交場所的使用率。例如，在對老舊小區進行適老化改造中可以加裝電梯來解決老年人上下樓困難的問題，如圖2所示。

圖2 老舊小區加裝電梯方式

此外，小區內部可以設立兒童活動場所，提升老幼互動氛圍。對公共設施進行適老化改造，不但能夠方便老年群體，也能夠為小區居民提供便利，使老舊小區的生活品質進一步提升。

3.4 策略四：建立滿意度評價系統

針對改造完成的小區，相關部門要建立滿意度評價系統，促進小區的各項設施能夠滿足時代的發展以及居民的需求。因此，相關部門要建立老舊小區改造滿意度評價系統。圖3為老舊小區改造滿意度系統模型[4]。

圖3 老舊小區改造滿意度系統模型

如圖3所示，居民對老舊小區的改造需求會形成居民的期望，從而能夠影響老舊小區的感知質量以及居民的滿意度。同時，改造的過程以及改造完成后的效果，在一定程度上會對感知質量產生決定性影響。如果改造的需求與改造的效果不匹配，則會影響到居民對改造的滿意度。因此，有關部門在小區改造之前，一定要充分征求小區居民的意見，并在改造完成后對居民的滿意情況進行及時調查并且修改完善。同時，居民要對改造過程中或改造后的問題總結并及時反饋，為工程的高效開展和居民的日常生活起到積極作用。此外，也可以考慮結合圖4所示的流程開展改造[5]。

圖4 基于資源統籌的老舊小區改造

4 結語

老舊小區的改造是一項規模巨大且操作煩瑣的工程。因此，相關部門要意識到老舊小區改造的重要性以及對推動城市化的重要意義。以城市更新為基礎，針對老舊小區現狀存在的普遍問題，開展相關改造工作。在改造過程中，要重點對老舊小區中的基礎設施、建筑主體、公共設施進行改造提升優化以及功能上的完善，并建立針對老舊小區改造的滿意度評價系統，推動老舊小區改造工作的順利進行，使得改造效果達到最優化。