“房貸年齡可延長(zhǎng)至80歲”意味著什么

? 據(jù)報(bào)道，2月11日，廣西南寧多個(gè)樓盤對(duì)外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”。2月16日，南寧建發(fā)地產(chǎn)營(yíng)銷海報(bào)中更是以“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”作為賣點(diǎn)，該海報(bào)稱子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸款至100歲。記者咨詢南寧部分銀行的工作人員，大都表示并未執(zhí)行，相關(guān)貸款政策沒有發(fā)生明顯變化，且當(dāng)前尚不支持接力貸；但確實(shí)有部分銀行松綁，將這一限制放寬。

? 無獨(dú)有偶，據(jù)多家媒體報(bào)道，北京、寧波、武漢、成都等地近期也有“松綁”跡象，部分銀行放寬“購房年齡+貸款期限”上限。有業(yè)內(nèi)人士指出，“房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”或許并非只是簡(jiǎn)單個(gè)例，在其背后折射出銀行、房地產(chǎn)市場(chǎng)在壓力中謀求破局之道。

? 此前，銀行對(duì)房貸的態(tài)度還是以“控額”“限額”為主。2020年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。此后，各地銀行陸續(xù)出現(xiàn)貸款額度緊張，甚至“一貸難求”。

? 但近期以來，銀行“保額”房貸的舉措不斷，“攻”“守”兼?zhèn)洹Ｒ贿吺恰皠裢恕碧崆斑€貸，防大量資產(chǎn)流出；另一邊是“組合拳”支持房貸投放，今年以來，多地密集出臺(tái)政策調(diào)低首套房貸利率、下調(diào)首付比例、帶押過戶、放寬“購房年齡+貸款期限”上限。

? “1月以來，提前還貸的人數(shù)比之前增加了50%左右，我們這兒就提前還了1億多元，今年壓力很大。”東莞某股份行網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理何思萍介紹，她最近明顯感受到工作壓力陡增。不少銀行開始為“提前”還貸加設(shè)門檻，“堵”提前還貸。

? 堵住房貸缺口的同時(shí)，在政策利好下，銀行也在不斷積極發(fā)力新增房貸。自央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，已有多地銀行調(diào)整了首套房貸利率。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年開年首月，中國(guó)調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市。

? 某國(guó)有大行支行個(gè)貸相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，政策利好力度高于預(yù)期，目前其所在的銀行也在積極備戰(zhàn)，“搶收”房貸市場(chǎng)。據(jù)他介紹，目前他所在的支行商業(yè)按揭貸款額度相對(duì)充足，因此在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上，會(huì)加快手續(xù)辦理和放款流程。

“最近信貸‘開門紅’，一般會(huì)放全年貸款總額的50%左右，額度充足、審核寬松，趕快咨詢。”東莞某股份行的客戶經(jīng)理小林（化名）最近在某社交平臺(tái)上不斷“攬客”，在他看來，從去年底開始，東莞房貸利率下調(diào)、首付比降低、限購放開等多重利好因素疊加，不少觀望中的客戶躍躍欲試，正是發(fā)力拓展客戶的好時(shí)機(jī)。

“現(xiàn)在銀行其實(shí)是比較鼓勵(lì)房貸的。”佛山某熱門樓盤的銷售湯明（化名）感觸很深，在兩年前他表哥買房的時(shí)候，首套房需要三成首付，同時(shí)資金來源、購房名額都會(huì)嚴(yán)格審查。各大銀行貸款利率普遍在5.8%左右，只有部分小銀行能做到5.4%。

“那時(shí)候每天最擔(dān)心聽到的消息就是客戶貸款審批被卡了。因?yàn)橘J款額度有限，如果因?yàn)橘Y料有誤錯(cuò)過時(shí)機(jī)，可能還要繼續(xù)排隊(duì)。”湯明回憶。但是從去年開始，他發(fā)現(xiàn)銀行額度充足起來，有時(shí)候貸款資料上有一些小問題，銀行工作人員還會(huì)主動(dòng)與客戶約時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)溝通。

? 現(xiàn)在，對(duì)于他而言，銀行頗具性價(jià)比的貸款政策也成為他“撬動(dòng)”客戶的買房秘訣之一。他向記者介紹，在最近和客戶交流的過程中發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)利率、首付方面的一些優(yōu)惠政策非常敏感。“有的客戶觀望這個(gè)樓盤半年了，如果有一些新的優(yōu)惠利好釋放給客戶，那真的就是‘臨門一腳’，立馬簽約。”

? 從“限額”到“保額”，銀行轉(zhuǎn)換攻守之勢(shì)的原因何在？從居民存貸款數(shù)據(jù)中或許可窺見端倪。

? 一方面從2022年起，雖然存款利率不斷下調(diào)，但居民存款熱情不減。央行數(shù)據(jù)顯示，1月份人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元。其中，住戶存款增加6.2萬億元，創(chuàng)下單月新高。2022年全年住戶存款增加17.84億元，遠(yuǎn)高于2021年。

? 另一方面房貸增長(zhǎng)“引擎”失速，銀行關(guān)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的焦慮逐漸升級(jí)。央行數(shù)據(jù)顯示，2023年1月居民中長(zhǎng)期貸款增加2231億元，較上年同期（7424億元）減少超5000億元。截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長(zhǎng)1.5%，比上年末增速低了6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

? 房貸增速趨緩、存量萎縮、住房按揭貸款的重定價(jià)等因素使得銀行凈息差不斷承壓。2022年三季度末商業(yè)銀行整體凈息差為1.94%，值得注意的是，這是自2010年以來該項(xiàng)指標(biāo)首次低于2%。

? 有業(yè)內(nèi)人士指出，在銀行目前的情況下，“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”等風(fēng)聲的釋放其實(shí)不足為奇，這類政策可以和利率下調(diào)、首付降低等舉措一起形成“組合拳”，緩解銀行目前的資產(chǎn)焦慮。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》王方然）