我國保障性租賃住房綠色低碳發展現狀及建議

■ 宮 瑋 GONG Wei 梁 浩 LIANG Hao

0 引言

2021 年6 月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出大力發展保障性租賃住房，有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題[1]。保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要組成部分，積極執行綠色建筑等相關標準，對推動住房綠色消費、降低運行管理成本、加強政策統籌等具有重要作用。近年來，隨著支持政策相繼出臺、標準體系不斷完善、技術應用日益成熟，保障性租賃住房綠色低碳發展的支撐基礎逐步加強。但在實際發展過程中，還面臨標準技術體系不完善、推動政策和管理制度不健全、運營管理短板明顯、既有建筑綠色化改造經驗缺乏等問題。下一步，還需要完善標準支撐、創新推動機制、推動綠色建造、加強科技賦能、推廣綠色運營，不斷提升我國保障性租賃住房綠色低碳發展水平。

1 推動保障性租賃住房綠色低碳發展的重要意義

1.1 有利于推動住房消費的綠色低碳轉型

黨的十九大提出堅持“創新、協調、綠色、開放、共享”的新發展理念。十九屆五中全會提出要推動綠色發展，促進人與自然和諧共生。習近平總書記更是在七十五屆聯合國大會一般性辯論上提出我國力爭于2030年前實現碳達峰，努力爭取2060 年前實現碳中和的目標。中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于推動城鄉建設綠色發展的意見》之后，一系列相關政策文件相繼出臺：明確要建設高品質綠色建筑，并提出了具體任務要求[2]；國務院《關于印發2030 年前碳達峰行動方案的通知》提出到2025 年城鎮新建建筑全面執行綠色建筑標準[3]；住房和城鄉建設部、國家發展改革委《城鄉建設領域碳達峰實施方案》（建標〔2022〕53號）提出要建設綠色低碳住宅[4]。

推動保障性租賃住房綠色低碳發展，一方面可為租戶提供安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居的生活環境，在“住有所居”的基礎上，實現“居有所享”；另一方面，可引領轉變我國住房發展模式，推動住房消費綠色轉型，是住房和城鄉建設領域踐行習近平生態文明思想，貫徹新發展理念，落實黨中央、國務院碳達峰、碳中和重大戰略決策，滿足人民群眾日益增長的對美好生活需要的重要舉措和關鍵手段。

1.2 有利于提質增效，降低運行管理成本

《意見》提出保障性租賃住房租金應低于同地段、同品質市場租賃住房租金。保障性租賃住房租戶主要為新市民和青年人，具有居住品質要求高、生活需求多樣、人員流動性大等特點，對運營管理提出了較高要求。因此，如何以較低的租金保障運營管理效果并提供滿意的居住生活體驗，在“住有所居”的基礎上實現“居有所享”，是保障性租賃住房管理需解決的重要問題。綠色建筑的主要優勢在于充分落實全壽命期理念，不僅重視建筑設計、建設水平提升，更注重加強運行管理，在提供健康、適用、高效使用空間的同時，可有效減少運行過程中的資源能源消耗，充分節約運營成本，為上述問題解決提供了有效途徑。

1.3 有利于統籌協調各類推動政策

《意見》提出保障性租賃住房建設需要由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。為提升建筑綠色低碳水平，部分地方陸續出臺了財政獎勵、稅收優惠、容積率獎勵、綠色金融等激勵政策，與保障性租賃住房支持政策較為相似。推動保障性租賃住房綠色低碳發展，可以有效整合上述兩個領域的推動政策，加強工作統籌，協同發力。一方面，對于財政獎勵和稅收優惠等推動政策，通過協調統籌，可以避免政出多門、重復獎勵，從而提升資金利用效率；另一方面，對于金融等支持政策，可充分借助目前國家大力支持綠色金融發展的有利條件，探索采用綠色信貸、綠色債券等方式，加大保障性租賃住房支持力度，充分調動各類主體積極性，形成市場化推動機制。

2 我國保障性租賃住房綠色低碳發展情況

2.1 推動政策相繼出臺

2013 年1 月，國務院辦公廳印發的《綠色建筑行動方案》（國辦發〔2013〕1 號），明確直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房自2014 年起全面執行綠色建筑標準[5]。同年，住房和城鄉建設部印發《關于保障性住房實施綠色建筑行動的通知》，提出2014 年起直轄市、計劃單列市及省會城市市轄區范圍內的保障性住房，同時具備政府投資、2014年及以后新立項、集中興建且規模在2 萬m2以上等條件的公共租賃住房（含并軌后的廉租住房）應當率先實施綠色建筑行動，至少達到綠色建筑一星級標準，并明確了具體實施機制和各方主體責任[6]。此后，各地通過綠色建筑立法、出臺推動政策文件等方式，不斷加強保障性住房中的綠色建筑推動力度，擴大推動范圍。目前，北京、天津、上海、重慶、江蘇、廣東、浙江、山東、河北、福建、遼寧等地要求新建建筑全面執行綠色建筑標準，其他省市也逐步要求保障性住房按照綠色建筑標準進行建設；廣東和福建等地還要求保障性住房按照全裝修成品住房的要求建設和交付使用，進一步提高了建設標準。

2.2 標準支撐不斷加強

為推動綠色建筑的高質量發展，住房和城鄉建設部自2006 年發布《綠色建筑評價標準》（GB/T 50378）（以下簡稱《標準》）以來，對2014 年和2019 年先后兩次修訂。其中，2019 版《標準》堅持以人民為中心的發展思想，在原“四節一環保”的基礎上，創新重構了“安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居”五大指標體系[7]，有效保障了使用者的獲得感和體驗性，為提升保障性住房綠色宜居水平提供了有力支撐。2013 年12 月印發的《綠色保障性住房技術導則》（試行）中，制定了綠色保障性住房技術指標體系，并從規劃設計、施工建造、產業化推動等方面提出了保障性住房綠色低碳技術應用要求[8]。此外，陜西、福建、深圳、杭州等地結合當地實際情況，編制了綠色保障性住房施工圖審查要求、施工圖設計說明范本、建設標準、設計規定，為保障性住房應用綠色低碳技術提供了具體技術指導。

2.3 技術應用日益成熟

在目前的保障性住房建設實踐中，裝配式建筑、全裝修、可再生能源、非傳統水源利用等綠色低碳適用技術已得到廣泛應用。部分地區還積極開展探索研究，建立了系統完善的保障性住房綠色低碳技術體系。例如，江蘇省針對公共設施配套滯后、室外環境差、室內無法保證日照、通風及噪聲環境差等保障性住房存在的突出問題，自2008 年起開展了“綠色保障性住房關鍵技術研究與應用示范”，主要從場地布局、戶型設計、圍護結構、可再生能源建筑應用等方面開展研究和示范（圖1），形成了系統的綠色保障性住房技術支撐體系[9]。截至2019 年底，江蘇境內已有186 個保障性住房項目獲得綠色建筑設計標識，綠色保障性住房覆蓋全省13 個設區市。其中，“南京丁家莊二期保障性住房項目A28 地塊項目”（圖2）還獲得了“2020 年度全國綠色建筑創新獎”一等獎。

圖1 江蘇省“綠色保障性住房關鍵技術研究與應用示范”研究成果

圖2 南京丁家莊二期保障性住房項目A28 地塊項目

3 推動保障性租賃住房綠色低碳發展面臨的挑戰

3.1 標準技術支撐體系仍需完善

（1）住房和城鄉建設部辦公廳于2021 年5 月印發《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19 號），明確新建、改建的住宅型或宿舍型集中式租賃住房應分別執行《住宅建筑規范》《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》等相關標準，但上述標準并未充分體現綠色低碳技術應用要求[10]。

（2）《綠色保障性住房技術導則》（試行）主要參照2006 版《標準》編制，尚未修訂，與最新的綠色低碳技術應用要求銜接還不充分，也未明確規劃、設計、施工、竣工、運營等不同階段的技術落實方法，無法有效指導相關工作實踐。

（3）各地在推動保障性住房執行綠色建筑相關標準的過程中，積累了豐富的實踐經驗，但還缺乏系統總結與梳理。同時，保障性租賃住房租戶對建筑功能和居住環境的需求，與之前主要推動建設的公租房、共有產權房等有較大不同，還需考慮其特殊性，建立適用的技術標準體系。

3.2 推動政策和管理制度仍不健全

（1）保障性租賃住房開發涉及農村集體經濟組織、企事業單位、產業園管理機構、存量閑置房屋業主、代建企業等不同主體，如何充分調動各類主體積極性，在滿足相關強制要求的基礎上，因地制宜采用更多的綠色低碳技術，提升綠色宜居水平，還需要進一步探索。

（2）保障性租賃住房建設包括新建、改建、改造，以及單獨建設和配建等不同方式，在各種建設方式下，綠色低碳技術要求的落實程序、質量把控關鍵節點各不相同，還需要系統梳理，制定完善的工程質量管理制度，保障相關要求真正落地實施。

（3）保障性租賃住房監管涉及發改、財政、自然資源、金融、稅務、銀保監、證監等不同部門，綠色低碳技術要求落實也需要各部門協調配合。因此，如何將相關要求納入各部門工作范圍，建立工作協作機制，也是需要解決的關鍵問題。

3.3 運營管理短板明顯

推廣綠色運營、實施精細化管理，是有效降低保障性租賃住房運行成本，以較低租金提供優質居住環境的重要手段。然而，目前我國綠色建筑發展“重建設輕管理”問題突出，相關要求與現行物業管理程序融合不充分，從業人員專業技術知識和經驗不足，未形成完善的綠色運營管理模式，導致無法充分發揮綠色低碳技術的經濟環境效益，同時，可滿足保障性租賃住房特點的運營管理經驗更為缺乏。例如，其租戶多為上班族，有較為統一的生活和出行規律，即白天上班晚上回家，且在主要節假日會返鄉探親，對于能源供給如何基于以上時空行為規律進行精準匹配，從而起到節能減碳效果，還需要研究探索。

3.4 既有建筑綠色化改造經驗缺乏

《意見》提出，對于閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。因此，對既有建筑進行改建、改造，是增加保障性租賃住房供給的重要手段，也是其應用綠色低碳技術標準應關注的重點。但目前我國相關工作的推動主要針對新建建筑，既有建筑的綠色改造經驗較少，改造組織方式、技術支撐體系都不完善。因此，還需針對商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等可改造為保障性租賃住房的主要建筑類型，探索綠色化改造方式和技術路徑，以支撐實踐工作開展。

4 推動保障性租賃住房綠色低碳發展的建議

4.1 完善標準支撐

系統總結保障性住房執行綠色建筑標準的相關經驗，梳理不同氣候區、不同建筑類型和不同建設模式的技術應用情況和組織實施經驗。在此基礎上，依據2019 年版《標準》、《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141—2015）、《近零能耗建筑技術標準》（GB/T 51350—2019）等相關標準，通過修訂《綠色保障性住房技術導則》等方式，針對保障性租賃住房使用和管理特點，堅持以人民為中心的發展思想，充分考慮新建、改造、改建等不同建設方式，明確適用技術體系，并研究規劃、設計、施工、竣工驗收、運營管理等不同階段的具體技術實現路徑，為實踐工作開展提供技術支撐。

4.2 創新推動機制

對于保障性租賃住房應用綠色低碳技術，可采用“基本強制”和“鼓勵提高”的推動方式。所謂“基本強制”，是指在土地出讓、劃撥、租賃、土地用地性質變更、項目立項等階段，明確綠色低碳技術應用要求；同時，建立全過程閉合管理體系，與現行工程建設管理程序充分結合，明確不同階段監管部門責任，以及不同環節工作銜接方式，并盡量簡化管理程序和各部門工作量，提升工作效率。所謂“鼓勵提高”，是指在基本建設要求的基礎上，加強政策引導，通過財政獎勵、稅收優惠等方式，鼓勵建設高星級綠色建筑、超低能耗建筑；同時，積極應用綠色金融等手段，建立市場化推動機制。例如，北京建立了綠色建筑保險和信貸聯動機制，在融資階段由建設單位投保綠色建筑保險，獲得保險增信后由銀行發放綠色貸款，有效解決了融資階段銀行無法確定項目后續是否能夠真正建成綠色建筑以及無法納入綠色信貸授信范圍的問題；中海地產、當代置業等企業通過發行“綠色債券”等方式，支持綠色建筑建設。這些經驗值得借鑒。

4.3 推動綠色建造

針對保障性租賃住房在住區規劃、建筑形式、戶型設計、室內裝飾等方面個性化要求不高的特點，為保障建設質量，節約建設過程中的資源能源消耗，應大力推動綠色建造。

（1）實施標準化設計，完善設計選型標準。實現建筑平面、立面、構件和部品部件、接口標準化設計，推廣少規格、多組合設計方法。

（2）對于新建項目，大力推廣裝配式建筑，重點推動鋼結構裝配式建筑建設，有效保障施工質量。

（3）推廣裝配式裝修，通過管線分離、一體化裝修、集成化模塊化建筑部品應用等方式，提高裝修品質，降低建設和運維成本。

（4）采用工程總承包、全過程工程咨詢等新型組織管理模式，提升管理水平。

4.4 推廣綠色運營

（1）推動保障性租賃住房專業化、規模化運營，培育專業租賃企業，培養專業運營管理技術人才，將綠色低碳運營管理要求與物業服務內容深度融合，建立完善管理制度。同時，考慮到保障性租賃住房的供應模式多樣、規模大小不一，可探索推廣集中運營管理模式，充分發揮規模 效益。

（2）鼓勵采用合同能源管理、碳交易等市場化服務模式，實現所有人、使用人、運營服務單位利益 共享。

（3）推動開展綠色建筑后評估，不斷優化綠色設施、設施運營水平。

（4）加強綠色宣傳教育，引導綠色生活方式。

4.5 加強科技賦能

積極推動數字科技、智能管理等新一代信息技術應用，加強建設管理，提升居住體驗。

（1）在建設階段：加強BIM 技術在試點項目設計、生產、施工階段的集成應用，以5G、物聯網、區塊鏈、人工智能等技術為支撐，推動智慧工地建設和建筑機器人等智能裝備設備應用。

（2）在運營管理階段：①針對保障性租賃住房人員流動性大的特點，設置智能安防系統，加強人員管理；②采用智慧能源管理系統，進行精準的能源匹配，有效節約能源消耗；③加強室內空氣質量實時監控，提供健康居住環境；④搭建空間共享預約平臺，推動租戶日常生活中低頻低私密的空間或公共空間共享，提高公共空間的復合使用效率，降低住戶享受公共服務支出的同時，為運營單位提供可觀收入；⑤建立網絡溝通服務平臺，滿足租戶入駐和退租管理、日常報事報修、通知推送方面需求，提升工作效率和租戶滿意度。

5 結語

保障性租賃住房是有效解決新市民、青年人等群體住房困難問題的民生工程。綠色低碳技術在該領域的應用，對改善居住生活體驗、節約運營成本具有重要作用，但需要各類主體積極探索，結合存在的問題，從標準、政策、建造方式、運營模式、新科技應用等方面進行創新，不斷加強推動力度，持續提升發展水平，建設讓人民滿意并與自然和諧共生的好房子。