論房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)閑置的成因與盤活方法

文/覃燁杭 （梧州市名湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

閑置資產(chǎn)指的是企業(yè)在運行過程中暫時不會使用的各類資產(chǎn)，包括負效、無效以及低效資產(chǎn)，也包括被用途相同的新購資產(chǎn)替代的各類資產(chǎn)。當前隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，組織機構(gòu)更加復雜，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和技術水平不斷提高的同時，也不可避免地形成了各種類型的閑置資產(chǎn)。如何將閑置資產(chǎn)進行有效盤活，保證其效益的充分發(fā)揮，是企業(yè)降本增效的重要路徑，也是提高自身競爭力的有效手段。所以，針對企業(yè)資產(chǎn)閑置的成因與盤活方法進行研究，具有非常積極的現(xiàn)實意義。

一、企業(yè)資產(chǎn)閑置的成因——以房產(chǎn)為例

（一）炒房過熱的遺留問題

改革開放以來，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)獲得了高速發(fā)展，投資額呈現(xiàn)出了飛躍式增長，逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是隨著全球金融危機的不斷發(fā)展和國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力的持續(xù)增加，房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)出了不斷上升的趨勢，許多企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)由于錯過最佳銷售時機，房產(chǎn)空置甚至是爛尾樓問題較重。

（二）投資決策不當

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資以前，未能對行業(yè)趨勢、政策環(huán)境等進行全面的調(diào)查，設計理念較為落后，沒有明確工程項目的消費群體，營銷策略缺乏合理性，項目選址不夠科學，開發(fā)的樓盤沒有進行市政配套和公共基礎設施的建設，周邊交通條件不夠便利，這些都會造成樓盤完成開發(fā)以后無法及時售出。

（三）非房產(chǎn)服務不能滿足需求

一是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤項目缺乏配套的物業(yè)管理團隊，物業(yè)人員的綜合素質(zhì)較低，管理工作的效率和質(zhì)量較低，無法滿足新時期人們對居住環(huán)境提出的要求，容易造成房產(chǎn)的大量閑置。二是在非房產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，農(nóng)貿(mào)市場、超市等商業(yè)配套，因面積大、總價高而無法銷售，自己管理又因管理能力不足無法產(chǎn)生效益。比如開展酒店業(yè)務時，因配套有餐飲，餐飲是全包給廚師團隊，做工不積極，不為公司管控成本，又領取固定工資，造成每個月虧損數(shù)十萬元；開展農(nóng)貿(mào)市場業(yè)務時，因攤販喜歡在市場外擺攤，市場內(nèi)空置率較高。

（四）房價偏高

相較于當?shù)鼐用窬哂械馁徺I能力來說，房地產(chǎn)項目定價過高。項目開發(fā)過程中未能對當期居民消費能力進行全面分析，使得項目開發(fā)成本、稅務負擔成本、動遷成本等過高，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法通過價格降低策略推動房產(chǎn)的銷售，容易引起房產(chǎn)存量的不斷增加。

二、盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)的意義

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，資產(chǎn)利用效率的高低對于企業(yè)經(jīng)濟效益的增加具有直接的影響。資本運營指的是以企業(yè)資產(chǎn)價值的保持和增加為目標開展經(jīng)營管理，將資本經(jīng)濟獲利作為管理的中心內(nèi)容，使資產(chǎn)使用帶來的經(jīng)濟效益最大化。從本質(zhì)上來說，資本運營主要是資產(chǎn)的流動和價值增加。近些年來，經(jīng)濟全球化趨勢的不斷發(fā)展和市場消費動力的持續(xù)下降，使得企業(yè)面臨的經(jīng)濟壓力不斷加大，容易出現(xiàn)各種類型的閑置資產(chǎn)，對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，主要體現(xiàn)在財務管理、業(yè)務優(yōu)化等各個方面[1]。針對財務管理方面來說，資產(chǎn)閑置會影響財務數(shù)據(jù)的完整性和真實性，使得財務人員編制出的財務報告無法真實體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的實際運營狀況，無法為管理層制定戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。同時，閑置資產(chǎn)由于無法正常流動，會因為競爭力的下降使得其原有價值大幅縮水，影響企業(yè)利用其進行資金籌集，容易給企業(yè)帶來籌資風險問題。從綜合管理角度來說，閑置資產(chǎn)需要企業(yè)安排專門的人員進行維修和養(yǎng)護，還要設置專門的場地進行保管，這些都會使人工和管理增加，容易造成資金浪費問題。

企業(yè)資產(chǎn)只有處于流動狀態(tài)下才能獲得價值的提升，設備、機器、廠房等閑置資產(chǎn)都屬于一種沉默資本，當其長期處于閑置狀態(tài)下時，必然會出現(xiàn)各種無形或者有形的磨損，使得資產(chǎn)具有的應用價值得到大幅降低，而且資產(chǎn)也無法通過生產(chǎn)經(jīng)營的使用獲得價值的轉(zhuǎn)移，可能會成為企業(yè)的沉沒成本，所以，對閑置資產(chǎn)進行盤活對于企業(yè)的生存和發(fā)展具有非常重要的意義。一方面，能夠減少閑置資產(chǎn)管理所需的費用，實現(xiàn)企業(yè)管理成本的降低。另一方面，可以通過閑置資產(chǎn)出租、出售或者轉(zhuǎn)讓等方法，使沉默資本變成流動資產(chǎn)，不但可以為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還可以加快資產(chǎn)的利用，激發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的活力。同時，閑置資產(chǎn)盤活可以對決策失誤引起的投資規(guī)模過大、投資結(jié)構(gòu)不合理、投資膨脹壓力過大等問題進行及時的修正，對于企業(yè)資產(chǎn)價值的保持和增加具有非常積極的意義，是企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。

三、企業(yè)資產(chǎn)閑置盤活方法

（一）設置專業(yè)化管理團隊，優(yōu)化組織管理架構(gòu)

企業(yè)要想對閑置資產(chǎn)進行科學的管控和有效的盤活，就要設立完善的組織結(jié)構(gòu)和建立嚴格的管理制度。企業(yè)資產(chǎn)的盤活和管理會牽扯到許多的歷史遺留問題，所以要確定資產(chǎn)盤活管理部門的權威性和獨立性，為后續(xù)各項工作的穩(wěn)步推進奠定基礎。在人員構(gòu)成和崗位設置方面，企業(yè)要全面分析業(yè)務需求、資源管理、市場環(huán)境等各個因素，積極學習和參考國內(nèi)外標桿企業(yè)的成熟經(jīng)驗，對崗位編制和具體職能進行科學分配，建立起一支具有較高水平的綜合管理員工團隊，包括財務管理人員、資源管理人員、資源使用人員等，從員工質(zhì)量和數(shù)量上為閑置資產(chǎn)的盤活和管理奠定基礎，保證各項工作都與企業(yè)的業(yè)務特點和發(fā)展需求相匹配，更好地適應市場環(huán)境發(fā)展對企業(yè)提出的要求[2]。

（二）加強企業(yè)資產(chǎn)管理

首先，企業(yè)要對閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理。工作人員在對閑置資產(chǎn)進行盤活處理之前，要組織有關部門和人員對企業(yè)現(xiàn)有的各類資源進行全面的清查和盤點。其次，要對閑置資產(chǎn)進行全面梳理，找到有關的責任人。針對由于歷史遺留問題造成產(chǎn)權不明或者所屬關系不夠清晰的資產(chǎn)，要全面分析具體成因，找到當時資產(chǎn)處理的負責人。假如不能對閑置資產(chǎn)的歸屬進行有效劃分，要整理相關材料上報給企業(yè)領導層，依據(jù)產(chǎn)權政策、業(yè)務需求、發(fā)展規(guī)劃等進行重新劃分。再次，建立科學完善的資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。在對閑置資產(chǎn)的實際情況和歸屬關系進行全面分析以后，企業(yè)要建立閑置資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，對所有的閑置資產(chǎn)進行一對一的建檔管理，具體的內(nèi)容包括購置時間、投入成本、責任人、使用者、重新劃定的責任人、交接人員等信息，從而在資產(chǎn)的管理和盤活使用中進行權力和責任的有效劃分。最后，定期盤查和不定期抽查。企業(yè)在對所有資產(chǎn)進行清查時，要建立科學規(guī)范的定期盤查和不定期抽查制度，對各類資源的使用情況進行全面梳理，針對其中存在的違法違規(guī)問題進行識別和整改，將風險影響程度降至最低，以免給企業(yè)正常經(jīng)營造成影響。

（三）規(guī)范盤活行為，實現(xiàn)有效創(chuàng)收

1.劃分盤活對象

企業(yè)要對閑置資產(chǎn)進行全面梳理，不可將不符合閑置標準的資產(chǎn)、后期需要繼續(xù)使用的資產(chǎn)劃入盤活范圍內(nèi)，以免在后期管理中出現(xiàn)問題引起管理混亂。同時，針對存在糾紛的閑置資產(chǎn)，要對其歸屬權問題進行合理劃分，保證盤活計劃的合理性和針對性。企業(yè)在對閑置資產(chǎn)進行盤活的過程中，要對其中面臨的難點和熱點進行全面梳理，建立起長效管理機制，從閑置資產(chǎn)的使用、監(jiān)督、處置等環(huán)節(jié)入手，對閑置資產(chǎn)盤活工作進行統(tǒng)籌規(guī)劃，對有關工作進行規(guī)范，建立起一體化的資產(chǎn)盤活管理系統(tǒng)，對有關流程進行規(guī)范。同時，針對符合出租條件的閑置資產(chǎn)，要依據(jù)企業(yè)的業(yè)務特點和實際需求制定規(guī)范的出租方案和處理辦法，對各個部門和員工的職責進行科學劃分。為了保證各項制度可以規(guī)范高效的落實，企業(yè)要對閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一管理，加強各個部門之間的合作和協(xié)同，實現(xiàn)資源配置的合理化和科學化。

2.分類可盤活資產(chǎn)

企業(yè)要結(jié)合閑置資產(chǎn)的實際情況制定出針對性的盤活計劃：規(guī)模較大的資產(chǎn)或者質(zhì)量較高的房產(chǎn)可以公開選擇適合租賃的目標進行出租；針對出租難度較高的房產(chǎn)要制定針對性的盤活計劃，加強互聯(lián)網(wǎng)技術的應用，積極通過各種媒體進行租賃信息的發(fā)布，主動與客戶進行溝通與聯(lián)系，拓展招租的范圍，從而創(chuàng)造出更多的價值；針對閑置時間較長或者運營效率較低的資產(chǎn)要積極利用產(chǎn)權充足或者資產(chǎn)流動保證其繼續(xù)創(chuàng)造經(jīng)濟效益，比如針對企業(yè)沒有實際使用需求的土地在明確產(chǎn)權歸屬的前提下，可以對其進行出租或者出售[3]。因為許多企業(yè)閑置資產(chǎn)規(guī)模較大，為了集中進行管理，在進行出租、出售或者轉(zhuǎn)讓時，要保證招投標過程的公開性和透明性，嚴格遵照有關的政策方針和法律法規(guī)進行落實，通過資產(chǎn)的科學評估和預算的嚴格落實將各類閑置資產(chǎn)獲得的收益進行收繳，以免招標人員和經(jīng)辦員工出現(xiàn)暗箱操作情況，使閑置資產(chǎn)盤活動可以為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟價值。

3.制定多種形式的盤活方案

企業(yè)在對閑置資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓或者出租時，要全面分析自身業(yè)務特點和發(fā)展需求，對轉(zhuǎn)讓出租的實際意向進行科學設計，對符合接收資格的企業(yè)進行科學篩選，重點考察通過閑置資產(chǎn)出租轉(zhuǎn)讓可以與自身建立起良好合作關系或者可以幫助自身進行產(chǎn)業(yè)規(guī)模和經(jīng)營范圍拓展的企業(yè)，從而通過閑置資產(chǎn)的有效盤活，幫助企業(yè)獲得更好的市場發(fā)展空間。比如，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，政府通過“三公”費用政策的出臺和推行，可以將周邊環(huán)境較好、房屋使用狀態(tài)優(yōu)良但是長期處于虧損狀態(tài)的賓館酒店等，改造成為辦公專用的樓盤，用來安排關聯(lián)機構(gòu)進行統(tǒng)一辦公，或者通過出租和出售增加經(jīng)濟收益，從而有效利用自身優(yōu)勢加快閑置資產(chǎn)的盤活，不但可以有效減少生產(chǎn)和管理所需的費用，而且能夠帶來更多的經(jīng)濟效益。企業(yè)還可以利用公共資源交易中心進行統(tǒng)一拍賣，利用新媒體網(wǎng)絡進行宣傳，保障公開處置的透明性，加強對報名管理、資質(zhì)審核、風險管理等環(huán)節(jié)的重視，保證競價方式和秩序的規(guī)范性。

4.加快多元化經(jīng)營發(fā)展

企業(yè)在對閑置資產(chǎn)進行盤活的過程中，要改變過去的傳統(tǒng)落后方法，對自身理念進行升級轉(zhuǎn)變，不能將自身始終處于出讓方立場，要根據(jù)實際情況進行角色轉(zhuǎn)變。企業(yè)要對政策方針和市場發(fā)展的實際情況進行全面分析，將閑置資產(chǎn)盤活作為切入點，對企業(yè)全面發(fā)展規(guī)劃進行科學調(diào)整，發(fā)揮牽頭引領作用，積極與各類社會主體和意向企業(yè)加強合作，不但可以保證閑置資產(chǎn)得到重新利用，而且可以為企業(yè)拓展經(jīng)營范圍，有利于企業(yè)多元化發(fā)展模式的實現(xiàn)。企業(yè)要對市場經(jīng)濟的變化進行動態(tài)關注，建立閑置資產(chǎn)市場化交易平臺，以區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權交易中心為基礎，通過資產(chǎn)市場化配置模式的優(yōu)化，為閑置資產(chǎn)的市場化運作提供服務，從而在市場化交易的流轉(zhuǎn)模式下，完成閑置資產(chǎn)的盤活和優(yōu)化。

5.健全績效考核和審計機制

建立科學完善的獎勵懲罰措施，對績效考核模式進行優(yōu)化是加快企業(yè)閑置資產(chǎn)盤活的重要路徑。企業(yè)只有建立嚴格的獎懲制度，才能對閑置資產(chǎn)盤活的各項工作流程進行規(guī)范和約束，將具體負責的工作人員在壓力下工作轉(zhuǎn)變?yōu)槠渲鲃訁⑴c，有利于員工主觀能動性的提高。企業(yè)在資產(chǎn)盤活過程中，不但要加強對經(jīng)濟效益和使用效率等財務指標的評價，還要重點分析綜合管理水平、社會形象等各種非財務指標，建立科學完善的績效考核指標體系，因此，企業(yè)要積極利用平衡計分卡，建立以財務指標為中心，員工成長與學習、內(nèi)部控制建設、市場發(fā)展與客戶滿意等指標為輔助的全面績效考核模式。通過真實客觀的數(shù)據(jù)報表，為閑置資產(chǎn)的盤活提供依據(jù)，有效解決行政考核模式下的主觀問題，以免出現(xiàn)等級工資制度下的不公平問題[4]。同時，在對閑置資產(chǎn)進行全面盤活的過程中，企業(yè)要積極利用內(nèi)部審計監(jiān)督部門和外部審計機構(gòu)對整個過程進行動態(tài)監(jiān)督，對資產(chǎn)盤活管理層和操作層的行為進行規(guī)范，保證操作流程的合規(guī)性和科學性，避免出現(xiàn)徇私舞弊等風險問題。

6.發(fā)展房產(chǎn)租賃市場

企業(yè)在進行閑置資產(chǎn)盤活過程中，要對處理方法進行創(chuàng)新，建立多元化的盤活模式。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，要對存量房產(chǎn)進行有效的篩選，將具有市場價值的產(chǎn)品從銷售市場轉(zhuǎn)入租賃市場當中，將長期無人問津的房產(chǎn)變成可以靈活使用的商品，這是房產(chǎn)盤活的重要路徑。房產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)通常都存在大量的流動人口，他們在區(qū)域內(nèi)停留的時間在幾個月或者幾年不等，收入水平也存在較大的差異，但是多數(shù)人群都具有房屋租賃的時間需求，因此房產(chǎn)企業(yè)可以將存量房進行有效的類別劃分，針對性地為這些人群提供房屋租賃服務，投入一定的資金對閑置資產(chǎn)進行內(nèi)部裝修和設施配置，從而通過房屋租賃回收項目投資資金[5]。

（四）加快信息化建設，提高資產(chǎn)管理效率

現(xiàn)代化企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，需要積極利用信息技術有效提高管理效率和質(zhì)量，因此企業(yè)在對閑置資產(chǎn)進行盤活處理時，也要順應時代發(fā)展需求，結(jié)合企業(yè)業(yè)務特點和發(fā)展需求建立起科學完善的信息化管理網(wǎng)絡，實現(xiàn)對閑置資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，將企業(yè)資產(chǎn)管理狀況、合同履行進度、款項結(jié)算情況、稅務管理事項等各個環(huán)節(jié)的系統(tǒng)進行有效對接，對所有信息數(shù)據(jù)進行動態(tài)跟蹤和及時更新，保證系統(tǒng)內(nèi)各類數(shù)據(jù)資料的真實性和完整性，以免由于長時間不更新造成賬目和實物之間不一致問題的出現(xiàn)，有效提高企業(yè)業(yè)務處理的標準化和規(guī)范化，加快各個部門之間數(shù)據(jù)信息傳遞的速度，使資產(chǎn)管理部門所有員工可以及時進行數(shù)據(jù)的分享和調(diào)用，解決企業(yè)經(jīng)營管理中不同部門在財務收入和支出、資產(chǎn)購置和使用等方面存在的信息孤島問題，強化企業(yè)對閑置資產(chǎn)的管控，加快資產(chǎn)盤活流程驅(qū)動，快速建立閑置資產(chǎn)盤活所需的各類業(yè)務數(shù)據(jù)，為企業(yè)制定盤活計劃提供數(shù)據(jù)支持，從而幫助企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟價值。

四、結(jié)語

閑置資產(chǎn)的盤活可以降低企業(yè)的管理成本，實現(xiàn)資產(chǎn)使用效率的提高，在企業(yè)資本的增值保值中具有非常重要的作用，所以企業(yè)要積極創(chuàng)新資產(chǎn)盤活理念，通過組織結(jié)構(gòu)的完善、盤活行為的規(guī)范、信息化技術的應用等措施，建立起科學完善的閑置資產(chǎn)盤活路徑，使所有資產(chǎn)得到高效科學的利用。