房地產公司土地增值稅統籌規劃方法的探究

來葉華 浙江富成建設集團有限公司

引言

現階段，雖然已經有部分房地產公司已經意識到納稅籌劃的重要性，并且在國家相關稅務法律下，合理地安排稅務籌劃管理活動。然而，受限于長久以來的意識不到位和專業人才的匱乏，這部分房地產公司的稅務籌劃，往往流程呆板，方式僵硬，在籌劃稅務活動時，既缺乏創新的思維，也缺乏必要的知識。受此影響，大部分企業所實施的稅務籌劃活動，實際上并沒有真正取得較為明顯的收益，更多的僅是作為企業財務管理的一部分，甚至反而加大了企業在稅務方面的人力負擔和經濟支出。優化稅務統籌規劃的措施，務必要從項目實際出發，事前模擬好房地產公司土地增值稅統籌規劃方法，以期達到節稅減負的目的。

一、以土地使用權的方法進行土地增值稅統籌規劃

納稅籌劃是公司通過多種策略，如國際商務、公共經濟學、稅務、金融、法律和會計等，來籌劃其稅收事務，合法地減少稅收的能力，是房地產公司在實現公司可持續發展戰略中，所必須重視的財務管理環節之一。其中，土地增值稅作為稅收籌劃中重要的稅務支出，逐漸在房地產公司的稅收籌劃中，地位穩步上升。增值稅是指在進口、生產和分銷的各個環節中，根據每個環節中銷售商品或交付服務的增加值的一定百分比征收的多步稅。[1]在這方面，土地使用權獲取成本是項目總成本的重要組成部分，通常就地獲取所涉及的稅金數額較大。現行法律和政策提供了許多與土地使用權獲取成本相關的稅收抵免。為此，房地產公司從拿地階段就可以進行土地增值稅的稅務籌劃工作了。

例如，某房地產公司以20,000萬元的價格，收購某化工企業200畝土地及地上建筑（單價為100萬元/畝）。此時，若按照企業自行轉讓進行土地收購，則需要按照相關稅收規定，繳納7665萬元的土地增值稅。此種情況下，房地產公司最終的凈利潤為5,876.25萬元。但是，如果在收地階段，以該企業經營已經影響周邊環境為由，企業進行自主搬遷，房地產公司照例接收。此時，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四、五款規定，可對土地增值稅進行減免。此種情況下，雖然房地產公司需要支付3,875萬元的所得稅，較籌劃前多繳納1,916.25萬元，但是，節省了7,665萬元的土地增值稅。總體上，房地產公司的凈利潤增加到11,625萬元，較籌劃前多收益5,748.75萬元。具體的效益分析如表1所示。

表1 企業自主搬遷稅收籌劃效益分析 單位：萬元

二、以項目運作模式的方法進行土地增值稅統籌規劃

稅務籌劃又被叫作“合理節稅”，是納稅人在合理合法的情況下，通過對經營、投資、理財活動等進行一個事先的安排和準備。在此背景下，土地增值稅作為一種附加稅（或替代稅），房地產公司的土地增值稅費用不能立即扣除（也稱為“支出”）。這就為合法、合規、合理地進行土地增值稅的統籌規劃提供了空間。[2]具體來說，房地產公司在進行土地增值稅的籌劃時，可以采取“合作建房”的項目形式，將原本的直接轉賬，轉變為“合作”的形式，將原本的現金交易轉變為分得建筑物（即，商品房）后，通過建筑物的售賣來獲取收入。

例如，某客戶在2021年取得了某地塊，并在2022年準備出售給某房地產公司。該地塊最終估價9,500萬元，原本應由房地產公司通過直接轉賬的形式支付給客戶，并為此需要繳納299.25萬元的營業稅及附加和2,017.8萬元的土地增值稅。但是，采取了項目運作模式的稅務籌劃，將原本的9,500萬元費用，轉變為與客戶的“合作建房”。按照合同，客戶可分得5,937.5萬元的建筑物，而這些建筑物最終的出讓價格為9,500萬元。通過這種轉化過程，最終房地產公司需要繳納438.9萬元的營業稅及附加和438.33萬元的土地增值稅。具體的效益分析如表2所示。

表2 合作建房稅收籌劃效益分析 單位：萬元

如表2所示，同樣的地塊轉讓，經過項目運作模式的土地增值稅統籌后，雖然在營業稅及附加方面增加了139.65萬元，但是，在增值額方面減少了3,583.4萬元，從而使得公司在應繳土地增值稅方面，相較于籌劃前的40%的超率累進，項目運作模式下使用30%的超率累進。加之增值額的減少，使得公司在應繳土地增值稅方面，減少了1,579.47萬元。最終，經過項目運作模式的土地增值稅統籌后，同樣的地塊轉讓，公司的利潤總額由籌劃前的3,190.81萬元，上升至籌劃后的4,466.19萬元，利潤增加1,275.38萬元。當然，此收益由于采取了“合作建房”的形式，因此需要通過業務交易間接分享給房地產公司，這里不作贅述。

三、以項目銷售收入的方法進行土地增值稅統籌規劃

項目銷售收入涵蓋多種方法，包括稅率臨界點籌劃法和收入剝離籌劃法。[3]其中，相較于稅率臨界點籌劃法，需要調低銷售價格以規避進入收入無效區間，收入剝離籌劃法要更加有效和簡便。現階段的房地產公司所開發的地產項目，在出售的時候，常常以“精裝修商品房”為主。在進行土地增值稅報稅的時候，也是以精裝修為項目收入進行申報，結果就是公司往往需要負擔較高的增值稅。但是，精裝修項目本身可以拆分為“毛坯銷售”和“裝修工程”兩部分，且兩部分所承擔的增值率是完全不同的。相對來說，裝修工程的增值率更高。通過拆分，可以將包含在精裝修內的裝修工程的增值率分離出來，最終達到節稅的目標。

例如，某房地產公司的精裝商品房價值25,000萬元，若直接銷售并進行土地增值稅申報，則需要繳納1350萬元的應繳土地增值稅。但是，如果將25,000萬元的精裝商品，拆分為20,000萬元的毛坯和5,000萬元的裝修，通過稅務籌劃活動，能夠將應繳土地增值稅，從1350萬元，降到750萬元，節稅600萬元。具體實施和收益分析，如表3所示。

表3 收入剝離籌劃效益分析 單位：萬元

如表3所示，在保持項目總收入25,000萬元不變的前提下，通過項目銷售收入的方式，運用收入剝離籌劃法，精裝銷售拆分為毛坯銷售和裝修工程兩個部分。此時，籌劃前的增值額與扣除項目金額之比為22%；而籌劃后的毛坯銷售的增值額與扣除項目金額之比為14%，裝修工程的增值額與扣除項目金額之比為66%。由于裝修工程的增值率遠高于毛坯銷售的增值率，因此，在應繳土地增值稅部分不予繳納。在同樣的超率累進取30%的情況下，籌劃前需要足額繳納土地增值稅，即1350萬元；而籌劃后，裝修工程部分不需繳納，僅繳納毛坯銷售部分，即750萬元。綜合來看，公司少繳納土地增值稅600萬元。

結語

綜上所述，土地增值稅作為房地產公司稅務繳納的大頭，理應受到房地產公司管理人員的重視。一方面，通過靈活且創新的稅務籌劃工作，降低企業在土地增值稅方面的稅率，以達到減少應繳稅款，減少企業稅負，提升企業利潤空間的目的；另一方面，通過土地增值稅的稅務籌劃工作，實現我國稅制改革的深化，為稅制改革創新提供經驗借鑒。在此基礎上，本文所作研究切準房地產公司土地增值稅籌劃的難點和要害，所提出的稅務籌劃方法，能夠應用于房地產公司的實際，為房地產公司的土地增值稅籌劃提供了參考。