房地產企業財務風險的防范及控制策略分析

胡楊 溫州房地產開發股份有限公司

引言

當前我國企業正處于發展轉型的重要時期，其自身發展也帶動了相關行業的快速發展，并在國民經濟發展中發揮出了重要的作用。但在企業發展過程中，由于受到各種因素的影響，所面臨的風險和挑戰也不斷增加，尤其是房地產企業，因生產經營的特殊性，其項目開發需要的資金額較大且資金回收周期較長，很大程度上導致了企業財務風險增加。因此，全面分析企業中的財務風險并制定相應的風險防范控制策略非常有必要。

一、財務風險的概述

（一）財務風險的涵義

廣義上的財務風險，指的是企業經營活動中全部與資金相關的各種風險，從本質上看，是以貨幣的形式來反映企業整體的財務狀況。在企業生產經營過程中，不可避免會受到各種因素的影響，包括宏觀環境和微觀因素，以至于企業經營周期中存在諸多不確定性。這也就要求企業在財務風險控制過程中，加強全部與資金相關的各種風險的關注和分析，了解企業具體的財務狀況，以確定財務風險的程度。

（二）財務風險的類型

1.投資風險

投資風險是房地產企業常見的一種財務風險類型，指的是在房地產開發項目從決策階段到開發建設完成階段，因受到外部市場環境不確定性因素的影響，使得實際經營利益與預期計劃目標有較大的差距，以至于企業投資所獲得的經濟利益顯著下降而產生的風險。

2.融資風險

隨著我國經濟的快速發展，物價水平不斷上升，導致房地產項目開發需投入的成本不斷增加。加上房地產行業本身也是一個需要大量資金和運作周期較長的行業，因此房地產企業項目開發需要大量的資金支持。而從房地產企業項目資金來源來看，除了企業自有資金以外，還有就是通過融資的渠道來獲得資金。

3.運營風險

由于房地產企業主要是通過銷售房產來獲得資金和實現發展，因此房產是房地產企業主要的庫存商品，而隨著國家進一步加強房地產行業的管控，并調整實施了一系列的政策措施，雖然一些房地產企業積極響應了政策進行去庫存策略，但因為未充分考慮自身的實際進行房產銷售，導致實際房產銷售并不能有效滿足項目開發投資的需求，進而使得企業運營風險增加。

二、財務風險產生的具體原因

A企業為溫州當地的一家國有房地產企業，是溫州城市建設的主力軍，尤其是在舊城改造方面發揮了重要的作用。但在經歷2009年金融危機以后，溫州房價大幅下跌，且溫州大面積的舊城改造幾乎以及宣告結束，原本的一體化城建體系發生了較大的改變，使得A企業面臨著項目大幅減少、房價下跌、存貨周轉率及資產收益率下降的難題，加上受房地產企業前期投資高、減少周期長、資金回籠速度慢等特點影響，使得該企業的負債率逐漸攀升，企業面臨的財務風險也呈現出逐漸增大、擴張的趨勢。分析財務風險產生的具體原因，主要有以下：

（一）現金流波動較大，資金管控不足

房地產行業一直被稱為是“現金為王”，資金流動是企業的命脈。如果血液阻塞，就會給企業帶來運營方面的問題。分析A企業現金流量表發現，該企業在資金收入和支出方面的管控能力較為薄弱，且在其戰略轉型期間，就曾經出現過資金鏈斷裂的情況。近幾年A企業在經營、投資、融資等方面均頻繁波動，這體現出了企業的財務穩定性較差，也反映出了該企業在資金管理方面存在薄弱環節。

（二）資本結構不合理，負債率較高

資本結構主要指的是企業通過舉債方式籌集的資金與所有者投入資金的比例關系。資本結構不合理也是企業財務風險產生的一個具體原因。從現狀來看，房地產企業負債率普遍較高，因為房地產行業本身對資金需求量較大，且短時間內無法完全收回資金，有較長的回收周期，這導致房地產行業要比其他行業有更高的資產負債率，也使得企業面臨的財務風險較大。下表1為A企業2015年至2018年的債務結構，從表1中可得知，該企業在這四年期間的資產負債率遠超過了行業平均水平，其中在2017年甚至超過了80%。盡管高杠桿的資產結構，能給企業帶來資金周轉及獲取利潤的機會，但高額負債，也會進一步加大企業的運營壓力，這容易引發財務風險。

表1 A企業2015-2018債務結構情況

（三）長遠投資戰略布局不夠成熟

在近些年行業發展背景下，房地產企業面臨重資產模式難以維持運營狀況的問題，因此積極進行轉型，A企業在2012年開始實施輕資產戰略。輕資產戰略可減少固定資產等資金的投入，可將企業資金解放出來，投入企業品牌文化、營銷渠道等高附加值等方面。但由于轉型后的A企業采取的是市場擴張策略，在中心城市擴張開發投資性項目，投資支付的現金額較大，且因轉型過程中對外部環境把控不到位，導致投資策略失誤、大額匯兌損失等問題出現，企業盈利能力非常低。這體現出了A企業在投資決策上還有不足的地方，缺乏成熟的長遠的投資戰略布局，以至于投資風險發生。此外，A企業在轉型后雖進行了多元化投資，但因為風險管理意識薄弱，在擴張前未充分進行投資可行性分析、市場調研等，導致企業盈利能力下降，財務風險增大。

（四）受外部環境影響較大

因受到房地產行業性質的影響，房產項目開發周期較長，這期間容易受到外界各種因素的影響，對企業財務管理有較大的影響，相應也使得財務風險發生的概率增加。具體的影響因素有兩個方面：一是政府因素。當前我國經濟快速發展，但也面臨著較為嚴峻的供過于求的問題，房地產行業自然也不能幸免。過去因為存在投機行為，房地產行業盲目擴張的現象非常普遍，使得大量的資金流入，形成了房地產泡沫現象，房地產行業呈現出“高庫存、高杠桿”的狀態。針對這一問題，政府倡導去庫存、去杠桿，并加大了房地產行業的監管，實施了一系列的監管措施，目的在于遏制行業的投機行為。在這之后還出臺了限購政策，進一步限制了房地產企業從投資土地到房產開發再到銷售的整個過程。加上現階段房地產行業的發展對銀行貸款依賴性較大，而銀行給予的貸款額度及利率又是在國家管控下。2017年央行開始實施穩健緊縮的貨幣政策與審慎的貸款原則，加大了對各種違法房地產融資交易行為的調查、監管。這無論是對企業還是個人來說，都有較大的影響。面臨嚴峻的融資政策，企業融資成本增加，并在外部環境變化下，企業生產運營也受到了影響，從而使得企業財務風險發生概率增加。在市場緊縮的情況下，A企業盈利水平很大程度下降，受政策影響非常明顯。二是房地產市場競爭非常大。目前大多數房產企業會將盈利點重點放在土地增值業務上，但受到各種因素的影響，行業市場愈發不景氣，加上土地成本、材料和人工費用不斷增加，使得企業的盈利空間逐漸縮小，且與行業領頭公司比較，A企業的劣勢更加明顯。如A企業2018年房地產業務毛利率是22.81%，相比行業巨頭萬科同期毛利率37.48%，要落后一大截。盡管近些年A企業將業務范圍逐漸擴張至其他城市，但在市場競爭愈發激烈的環境下，A企業仍不占優勢，因此導致企業利潤下降，財務風險也由此產生。

三、企業財務風險防范與控制策略

（一）加強現金流量風險控制

企業健康發展的根本在于穩定持續的現金流量，對于前期需要投入較大資金的房地產企業更應該如此，如果出現資金鏈斷裂的情況，給企業帶來的影響常常是毀滅性的。因此，房地產企業需要加強現金流量風險管控風險防范。一方面，A企業在轉型后現金流量水平較低，有較大的風險，對此，應結合企業發展實際要求，建立完善的現金流量監控體系，實現對企業生產、營銷、銷售等各個環節每一筆資金變動的監控，強化事前、事中、事后監控。同時在現金流量監控過程中，也要有機結合預算，在項目實施過程中，對實際現金流量與預算進行比較，以明確資金使用的具體情況，降低現金流斷裂風險的發生，可一定程度上提高企業的運營能力，保障企業良好發展。另一方面，A企業還需要進一步加強現金流量管控力度，企業管理層要充分意識到負現金流量會給企業帶來高風險，因此需要不斷完善現金流量預算管理財務體系，優化資金配置，既要及時回收符合預算及項目建設的資金訴求，也要注意收支的平衡，通過預算調整或干預當前資金使用，確保資金使用與回籠良性平衡。

（二）調整優化資本結構，控制負債率

考慮到企業財務風險的出現與資本結構不合理有很大的關系，因此還需要企業重視資本結構的調整優化。房地產企業運營發展所需的資金量較大，要求企業要具備過硬的資金周轉能力，這樣企業在舉債籌集時才能有效提升經營能力。這期間就需要企業優化資本結構，依據企業實際情況尋找最優的資本結構，選擇適合企業的籌資方案，滿足企業發展所需資金的同時，降低負債資金占比。一方面，需要房地產企業合理規劃長短期負債占比，確保二者的權重與行業特性、企業實際經營發展情況匹配，對于A企業這類成熟期的企業，考慮項目資金回收周期較長，因此建議盡可能地選擇長期負債進行融資，以避免資金回流過慢引起短期債務危機。另一方面，需要企業加強資產負債率控制，當前A企業負債率要比行業平均水平高，這意味著企業面臨的債務危機較大，這就需要企業加強資本結構的優化分析，可適當增加權益性投資，減輕利息壓力，降低籌資成本。此外，面對企業資產負債率高的問題，還需要企業不斷提高自身的經營成長能力，如加強對市場現狀分析研究，制定符合企業實際的發展戰略，在合理范圍成本范圍內提升盈利空間，通過多種措施改善企業經營管理，從根本上解決企業資金短缺的問題。內源性融資具有風險性小、操作便捷、融資成本低等優勢，A企業也可借助這一融資方式來降低企業的財務風險。

（三）強化投資管理，控制投資規模

近些年A企業處于快速擴張的發展階段，但企業盈利能力卻不斷下降，可見，還需企業進一步加強投資管理，以提升投資質量，從而保證企業穩健發展。一方面，A企業實施的是多元化投資戰略，在選擇投資領域時，應順應國家政策變化，并充分了解國內外經濟形勢，結合企業發展實際進行投資，不應盲目擴張投資領域，應當圍繞主營業務在整合資源的基礎上進行投資，由此提高企業的行業競爭力。另一方面，高水準的內部投資決策，可保障企業資金鏈持續供應，可有效規避企因資金鏈中斷給企業帶來財務危機，對此就需要A企業認清自身的不足，提高內部投資決策水平，可在戰略目標下建立一個獨立的投資決策委員會，由此優化決策系統。

（四）提高政策及市場變化的應變能力

市場機制、宏觀政策、行業競爭、市場供需關系等，均會對房地產企業的生存與發展有較大的影響。從風險規避的角度，企業難以消除客觀因素導致的風險，但可采取有效的措施進行預防。對此，房地產企業應立足自身實際，可從企業文化、發展戰略等方面出發，制定相應的管理策略，應更好地應對市場的變化。同時房地產企業管理層應及時結合國家相關政策的變化，加強對市場利率變動的關注，適時調整業務計劃，從而有效規避財務風險。

近幾年溫州房地產公司數量不斷增加，新建樓盤數不斷增加，出現了商品房供過于求的現象，導致A企業業績不斷下滑，存在較為嚴重樓房積壓的問題。為解決這一問題，A企業采取了適當促銷手段，以刺激市場消費。同時，為防范財務風險的發生，A企業在房地產項目開發初期，非常重視市場調研，由此確定目標群體，再根據群體偏好需求確定新項目選址并設計與目標群體需求相匹配的戶型，盡可能地迎合市場需求。在社會發展的大環境下，外來城市的員工比例不斷增加，考慮大部分購買者為年輕人，購房對他們來說有較大的經濟壓力，因此相比較大戶型，中小戶型更受年輕群體的歡迎。

結語

財務安全是企業發展過程中較為突出的一個問題，這關系到企業健康可持續發展。房地產企業因其行業的特殊性，在實際生產經營過程中，會受到各種因素的影響，財務風險發生的概率較大。但財務風險是客觀存在的，無法實現對財務風險的徹底消除，只能通過有效的防控措施和防范，減少財務風險的發生及其造成的影響。本文具體分析了財務風險的類型及原因，并結合原因提出了相應的風險防控措施，希望能為相關企業財務風險管理提供有效的參考。