關于物業公司全面預算管理體系的構建思考

田芳 許昌市騰飛物業服務有限公司

在物業公司實施全面預算管理，主要對經營活動進行全面考慮，結合現階段經營情況和財務狀況，編制出預算，對公司未來經營過程進行科學合理的判斷和估計。一般情況下，會根據公司不同物業項目編制預算，重點關注主要工作，合理編制財務報表，最后將所有項目預算報告進行合并，產生物業公司的全面預算。但是，物業行業在我國形成時間不長，在利用全面預算管理中存在較多問題，直接影響到持續發展過程，這要求應當重新梳理全面預算管理體系，加強對預算管理的重視程度，保障公司的高質量穩定發展。

一、物業公司全面預算管理的內容及價值

物業公司全面預算管理有著非常多的內容，應當對預算實施過程進行合理規劃，確保預算管理體系得到健全。物業公司和其他企業編制預算不同，因其經營盈利依靠不同物業項目產生，在預算編制過程也要圍繞不同項目進行，先進行項目預算，再結合獲取的數據合并成公司整體預算[1]。預算內容主要包括但不限于收入、費用、成本、物資采購等。其中，收入預算包括項目收入，公司總部需要計算管理酬金；成本預算包括項目管理期間承擔人、財、物等支出，有人員工資、維護費、清潔費等；期間費用包括在經營期間發生的日常費用，需要將其劃分為可控費用、固定費用等，還需要考慮費用變化是否合理，結合上一年度進行分析；采購預算包括在項目管理期間所支出的物資購買費用[2]。

現階段，市場中物業公司非常多，項目體量有限，競爭壓力大，為提升綜合實力，增強服務能力，實現內部管控，需要進行全面預算管理[3]。在全面預算管理中，管理層可以有效掌握當前的公司發展情況，可以制定出合理的戰略目標，讓資源得到合理配置，確保經營活動有序進行，促使公司逐步增強競爭力，實現高質量可持續發展[4]。

二、物業公司全面預算管理體系的構建基礎

（一）強化內部人員培訓

要想在物業公司建立全面預算管理體系，應當強化內部人員培訓，增強工作人員的綜合素質。物業本身屬于服務行業，人工成本非常高，只有對人工成本進行合理管控，才能奠定良好的預算管理基礎，增強公司員工質量，強化內部人員培訓，應當從兩點進行：第一，全面預算管理的實施，只有專業人員才能進行有效落實[5]。整個工作過程以財務和業務工作為主，讓二者實現整合，從戰略角度綜合分析，對各項資源實施合理配置，這要求采取預算管理的人員應該具備較強的財務知識，充分掌握公司發展情況和行業趨勢。根據這一點因素，公司需要制定合理的培訓計劃和內容，對財務以及管理層實施常態化培訓，讓其對財務和業務工作有著深刻認識，明確二者工作的重點，為全面預算管理體系構建奠定基礎。第二，在實施過程中，公司員工必須對全面預算有著充分認識，特別是一線服務人員，在掌握高素質服務能力的同時，還要能輔助預算工作的開展，為財務提供相應的幫助。這要求物業公司應當將培訓工作擴展到整個企業中，確保全體人員對全面預算有著深刻認識，有利于對其進行熟悉，充分提升服務水平。

（二）引進先進管理系統

在全面預算管理體系構建中，需要加大信息技術的使用，根據物業公司管理需求，引入針對性的管理系統，可以有效為預算管理落實提供技術支持。全面預算管理和以往預算有著本質區別，將財務和非財數據進行整合，結合數據分析結果，逐步對預算編制工作以及執行過程進行監督，這要求財務人員應當都對數據實現實時了解，保障數據資料的真實性。因此，在構建中，需要對管理系統進行調整和優化，將財務系統和管理系統進行融合，統一信息管理平臺，合理劃分各類數據的類別。例如，公司可以買入ERP 系統，將經營活動產生的數據實現集中化管理，為編制工作開展提供數據資料，確保編制過程可以有序開展。除此之外，還應當重視數據資料的安全性，保障資料的真實性?；谖飿I公司內容繁多，應當配置專有人員進行數據資料的保管。

（三）強化關鍵環節控制

從現階段物業公司出現的問題看，主要原因是沒有全面預算開展的經驗，導致無法對預算編制環節進行控制。這要求在構建全面預算管理體系中，應當對重點環節實施管控。在實施中，明確各部門、各環節的責任主體，明確預算管理部門，降低主觀因素的影響，一旦出現任何問題，可以直接進行追責。物業公司可以設立預算編制管理小組，對預算構建體系進行全面監督，有效協調好各部門的工作，確保全面預算體系構成。結合全面預算實施過程，將預算目標進行劃分，劃分到不同人員和部門，有效提升員工的工作熱情。物業公司也要關注到當前行業發展趨勢，對現金流進行重點管理，充分加強對應收賬款的重視力度，有效保障維修資金。針對服務業務較為分散的，應當開展多個費用收取方式，以此保障流動資金的穩定。

三、物業公司全面預算管理的現狀

物業公司在實際工作中，主要依據服務合同對所負責的區域進行物業管理，滿足使用者的需求等。但是，物業行業屬于服務行業，在實施過程對人員和物資需求量大。而且，我國物業行業在改革開放后才形成，發展時間遲，更多還是采用粗放式管理模式，導致很多資源被浪費。通過全面預算管理的實施，對整個工作流程進行管控，也做好內控控制以及風險預防，加大信息資料共享，有效發揮內部監督，不斷提升管理水平。在全面預算管理中，為增強服務水平，降低服務同類化對公司的產生的影響，有效增強附加值，也關注到市場需求的變化，開放針對性的服務，有效實施科學合理的管理。

當前，有很多企業都認識到全面預算管理的重要性，在內控管理基本上已經按照全面預算進行執行，對很多項工作進行優化，但是在實施全面預算管理中，還存在很多問題，造成預算管理停留在上層，無法落實到一線中，難以將風險因素進行認別。例如，有的企業在遇到生產、經營等方面的資金短缺等情況時，并沒有基于相關項目的應急措施，也沒有對處理過程進行完整的流程設計，甚至有的公司會認為全面預算管理對經營收益沒有起到作用。因此，在后續全面預算管理執行中，公司需要先對主要矛盾進行分析，結合企業的成本情況，有序開展全面預算管理工作，提升物業公司服務水平。

四、物業公司全面預算管理的策略

（一）業務財務一體化

物業公司要想構建全面預算管理體系，應當認識到整個管理要有效落實就需要做好業務、財務的一體化，充分獲取各方面的數據資料，有效提升預算編制的精準性。在預算編制中，根據物業公司的經營戰略開展全面預算管理，讓二者實現深度銜接；在執行階段中，嚴格按照編制內容進行，確保預算數據、業務數據、財務數據等三者統一化、一致性，讓預算推動業務活動有序落實，對其中不合理的問題進行調整，實現預算管理的客觀性和靈活性，體現出預算管理的作用；在評價過程中，結合預算內容、業務活動、財務等實現數據共享，從而反映出物業公司的經營情況。根據物業公司成本、收入等數據，構建出收益模型，將經營戰略作為研究過程，將物資價格、管理方式等作為基礎，逐步對公司現階段的盈利以及現金流進行分析，有效提升管理水平。因此，在全面預算管理中，管理層應該認識到預算管理是不同的，全面預算要求更多，涉及非常多的因素，直接影響到業務財務一體化。物業公司應該加強業務、財務等數據的融合，促使企業可以認識到業財融合的必要性，有效提升預算管理水平。

（二）構建多層次預算責任主體

在市場經濟法中，城市化進程加快，物業公司數量以及規模不斷擴大，業務內容呈現多元化，以往的預算管理制度基本上不能保障現有企業發展。管理層雖然在經營管理上認識到預算管理的重要性。但是，很多預算管理制度更多是依托房產企業建立的，沒有及時進行更新和完善，只能滿足規模較小、業務單一的小型物業企業。在當前的經濟環境中，物業公司不對預算管理進行改善，其預算工作效力和工作質量將會下降?，F有物業公司業務規模大，預算管理委員會需要處理更多的數據資料，但是缺乏全面預算管理人員，導致無法對預算數據進行有效處理。因此，公司管理層應該將集中化權利進行分攤，給下屬企業進行放權。

大部分物業公司都是集團化企業，下屬分支機構非常多，每個分支機構在發展中都結合區域服務特點形成獨特的優勢，但是從整體分析，很多分支機構的物業管理職能是相似的，應當對其進行明確劃分，按照不同分支機構所提供的物業服務內容進行分類，將其預算管理工作下放到分支機構中，要求相同的物業服務內容應該采取同樣的預算機制。每個分支機構預算管理中，需要每年年初上報年度預算計劃，每月提報上月實際完成的預算情況以及下月的預算管理計劃等，從而確保集團物業公司可以對預算管理工作進行統籌。

集團公司預算管理應該根據董事會制定經營目標進行執行，通過預算管理委員會制定預算方針、測算預算目標、分解年度目標；分支機構按照集團總部分解后的預算指標，制定本級公司的預算管理辦法，經過分支管理層審批通過后進行實施，并且上報集團公司進行備案；各分支機構的項目管理單位對預算管理進行分解，確定出項目管理中的物業指標，并且編制出預算初稿，項目管理者進行審批，并且將其上報分支機構中。多層次預算管理責任主體相互間聯系非常密切，能夠在預算管理中相互影響、相互作用，促使預算工作效率提升。從具體情況分析，相同服務內容的物業公司所實施的預算管理是相同的，加上項目管理者對實際工作非常熟悉，能夠有效執行預算管理。

（三）強化戰略規劃和預算編制關系

首先，在物業公司進行全面預算管理，需要讓預算管理和物業公司的戰略管理實現有效融合，有效協調二者在執行中存在的時間差問題。根據以往預算管理各方面進行了解，企業在經營管理中，將戰略目標進行單獨分解，也實現不同體系的運轉，導致預算管理是獨立執行的。這造成二者沒有產生干擾，但是從現有經濟環境和經營管理中，需要將戰略規劃和預算編制進行有效銜接。首先，結合戰略目標明確企業發展中的關鍵因素。物業公司持續發展的關鍵因素在分析中，需要重視公司經營情況和戰略目標以及計劃。在財務管理中，企業作為國民經濟的主要組成部分，并不是非盈利單位，完全是將盈利作為主要目標，這要求應當降低成本，增加收入，有效提升利潤空間；公司在經營管理中，需要增加物業服務增值過程，逐步保障物業服務質量，既可以維系好老客戶，也可以吸引更多新客戶；企業要實現持續化經營，需要重視服務效率和質量，增強客戶體驗感，有效擴大市場和獲取更多客源；在規模數量不斷增長中，物業企業各方面的服務內容、管理內容等也發生顯著變化，應當增強對員工的綜合素質培訓，加大人才引進力度，充分提升企業各類人員的專業素質和服務能力，有效解決信息不對稱的問題。

其次，明確關鍵績效指標。企業在判斷戰略目標以及預算編制是否有效完成，都通過績效指標進行衡量。從物業公司經營活動分析，關鍵績效指標包括但不限于累計收費率、營業收入、利潤總額等，還要計算出管理費效、收費及時率等；在運營管理中，將使用者滿意度、暗訪等作為關鍵指標；在經營范圍和規模擴展中，將項目合同、收并購企業生產總值作為關鍵指標；在人力資源管理方面將員工流失率、人才培訓體系、信息化建設等作為關鍵指標。

最后，明確每個績效考核指標的權重。從物業公司全面管理實施過程分析，不同的績效考核指標對公司經營發展影響是不同的，有的對公司影響非常大。這要求企業績效考核逐步權重中進行合理的劃分，確保預算編制成效得以體現，有效推進物業公司的高速發展。

五、結束語

在市場經濟體制形成后，現代服務業得到發展，企業競爭間加劇，物業公司經營發展空間縮小，經濟效益持續下滑。物業公司想要提升競爭力，只能通過全面預算管理作用的發揮，結合預算體系的配置基礎建設，逐步建立健全管理制度，有效提升管理水平。應該實施業財融合一體化，充分反映出公司現階段的經營情況，有效制度出合理的措施；加快多層次預算管理責任主體的建設，讓集團物業公司進行權力下放，將部分預算管理職能給予分支機構，保障預算管理的有效落實；加強戰略規劃和預算編制的關系，預算編制一般體現了公司戰略目標，能夠為預算目標制定提供方向，也保障物業公司預算目標實現，推動物業公司可持續發展。