房地產開發項目成本控制的問題及策略分析

時靜 江蘇九洲投資集團有限公司

目前，在房地產項目開發企業競爭日益激烈的背景下，房地產企業要想獲得較好的發展，應當重視成本控制管理。但是目前企業由于項目工程管理過程中存在一定難度，導致企業的成本控制管理水平較低，不利于企業的經濟效益發展。因此房地產企業管理者應當不斷完善相關的成本管控模式，對項目成本管理形成正確的意識，同時要對企業各個環節進行嚴格的管控，重視過程的組織管理，保證企業在各個方面能形成較好的成本管控效果。

一、房地產開發企業項目成本控制的概述及重要性

（一）房地產開發企業項目成本含義

房地產開發企業的項目成本控制主要是為了保障企業項目實際發生成本不超過企業的預算成本而展開的一系列成本管理活動。具體來說，房地產開發企業的項目成本由多個方面構成，主要指在整個項目周期內發生的總成本，包括項目開發成本、期間費用以及相關稅費等[1]。企業內部成本管控人員在項目開始之前先確定一個成本管理限額，在開發過程中重視各個項目管理階段各主體的職責權限，制定部門的成本管理目標，通過各種方法進行成本核算、監控、調節等，將項目成本控制在限額之內，最終實現企業的項目成本目標，獲得最佳的經濟效益。

（二）房地產開發企業項目成本控制的重要性

房地產行業的迅速發展，對我國經濟的發展具有重要推進作用，但同時也會受到國家政策的影響，會面臨較大的經濟壓力。一般房地產企業內部的管理結構較為復雜，開發周期較長，各環節應當注意的問題較多，通過利用合理有效的成本管控方法可以推進房地產企業持續健康發展。房地產企業進行項目成本控制管理的重要作用有：

1.有利于不斷完善企業的成本管理模式。在房地產企業項目開發整個過程中會涉及各個項目管理階段，但是目前企業在成本管控過程中主要重視前期的成本控制階段，對于中期以及后期項目管理階段較為忽視，容易導致成本管控的不全面，不科學，無形中導致企業的成本上升。通過不斷完善企業的項目成本管理可以實現對前期投資、設計、招標階段，中期的施工階段以及后期竣工環節的全流程項目管理，全面提升企業的經濟效益。

2.有利于提升企業的競爭能力。近年來，由于我國房地產企業經濟發展速度的提升，市場競爭也日益激烈，如果房地產企業不重視自身的內部管理就會導致企業的經濟效益降低，不利于企業的持續穩定發展。企業加強對項目成本的管理可以實現對項目的各個環節進行資源的管控，防止資源的浪費，推進企業市場競爭力的有效提升。

3.有利于促進企業的資源合理配置。在房地產企業的項目成本控制管理中企業應當會遵循全面控制原則、動態控制原則。對項目涉及的各個部門以及員工都應當進行有效的成本管控，同時，各部門的資源利用以及成本消耗等情況都會實現動態的監控，通過有效的成本管控可以實現企業資源的有效配置。

二、房地產開發企業項目成本控制存在的問題

（一）缺乏項目成本控制的意識

在房地產企業的成本管控過程中員工的成本管理意識是十分重要的，關系到企業項目成本管理的有效性。但是目前部分房地產企業管理者對項目成本管控沒有進行全面的理解，對成本管理的重視不足，使得企業成本管理的效益不足。一是企業管理者對各部門員工沒有進行清晰的職責權限劃分，員工對成本管理的意識不強，主要體現在管理者在項目細分過程中未建立完善的項目責任制度以及溝通管理制度，導致在項目實施過程中員工出現較多問題而沒有有效的制度遵循，同時，員工在管理中未進行全方位的監督，使得項目管理存在較多不合理行為，導致成本的攀升。二是企業管理者對成本管理的認識不全面，一般來說，成本的管控會涉及企業項目管理的各個方面，但是目前大多數企業成本管理僅僅重視對項目施工前的管控，對施工過程中以及施工后的管理較為忽略，難以達到成本管控的實際意義。

（二）項目成本控制管理機制不完善

在房地產開發階段由于項目流程管理較復雜，各個環節之間的環環相扣，但每個階段成本管理的重點各不相同，會導致成本管理的關聯性降低，使得成本管理的效果不佳。企業在各個階段成本管理過程中會存在較大的弊端，在項目的開發以及決策階段企業的前期準備工作不完善，如缺乏對施工場地的核查以及對政策的了解不足等導致方案的制定不合理。在企業的項目施工階段，如果存在設計圖變更以及對施工場地核查不準等情況會影響企業整個施工效益，施工現場缺乏管理也會造成資金的使用效果不佳。在企業竣工階段，企業管理者應當重視對各項成本費用的合理化應用以及竣工結算過程的細節成本控制，如果缺乏對決算工作的重視，可能會造成企業的預算成本與實際的成本管控之間差異化嚴重，使得工程項目難以順利實施。

（三）成本控制的方法不合理

目前，大多數房地產企業在成本管理中成本核算方法不夠合理，難以達到成本管理的效果，主要原因是管理者受到傳統成本管理方式的影響，僅僅依靠原有的經驗對項目成本進行估算。傳統的成本核算方法主要是在企業進行項目成本預估中先對目標地區的市場行情等進行評價分析，以評估結果做出整體的銷售預估報告；然后相關人員在銷售收入基礎上根據行業計價標準以及建筑總面積計算成本估值，推算目標利潤是否在可接受范圍之內[2]。但是這種成本控制方式不夠合理，企業的項目在擬開發中成本估算的時間較短，在成本方案的設計中難以準確計算目標成本，同時如果企業的成本控制流程不夠完善，可能會造成企業的成本方案的各項指標頻繁修改，造成成本測算的準確度不高，出現成本超出的現象。

（四）缺乏對過程的組織管理

在企業的施工過程中，建筑安裝工程費是企業成本費用中占比較多的一部分，因此企業應當加強對全過程的管控，但是目前大多數企業在管理中材料采購體系不夠完善，成本的動態反饋機制較為落后，影響企業把控成本的實施情況。

一方面，企業在材料采購過程中會對多個材料供應商進行比較，遵循價格最低原則，但是如果企業沒有與固定的供應商建立聯系，會出現材料價格波動導致材料成本增加。同時，企業的現場施工過程中的材料管理也很重要，但是部分企業在施工中沒有健全的材料領料制度以及監管制度，會造成材料浪費情況。例如，A 項目施工過程中對材料的存放地點沒有進行規劃，同時對項目施工中的水泥、鋼材等材料耗用情況為及時核對，導致企業的庫存材料數量不夠明確，影響企業的材料采購，同時材料領用制度的不完善也會造成材料的浪費嚴重。

另一方面，企業的成本控制中動態的成本管控對企業來說是重要的管理手段。一般來說，動態成本主要包括企業的合同成本、非合同成本以及待發生成本，如果企業動態成本反饋機制缺失，會導致企業難以把握項目的施工進度[3]。實際中如果項目施工過程僅僅重視對合同成本的記錄，對于非合同成本未及時反映可能會造成成本偏差，當企業的項目進行到80%，此時實際成本超過預估成本會導致目標成本失去參考價值。

三、房地產開發項目成本控制的策略分析

（一）加強成本管理與控制的觀念

房地產開發企業要想推進企業的成本有效控制應當提升項目實施過程中各部門員工的成本管控意識。一是管理者要正確認識成本控制，成本控制應當遵循全面控制管理原則，不僅僅是某一環節的成本管理，在項目開發過程中管理者應當堅持全面性原則，實現對招標環節、施工環節以及竣工環節的全方位監控。同時在項目開發中還應當注重風險管控，不斷優化成本控制體系，促進企業項目整體效益的提升。二是房地產企業管理者應當重視對員工的專業素養進行提升，企業的項目管理離不開高素質的員工，因此企業要加強優化員工的專業水平，發揮成本管理的成效。具體來說，在對員工管理中要明確各部門員工的成本管理職責，建立人性化的管理模式，同時進行一定的競爭管理，全面提高員工的綜合能力。

（二）建立完善的項目成本控制機制

在房地產開發企業項目管理中應當建立全面的成本管控機制，強化施工過程中的全面性、全程性動態管理，保證成本管控實際深入到項目管理過程中。主要環節的成本管理有：

1.決策設計環節的成本管控。房地產開發初期的決策設計環節十分重要，關系到企業整個項目過程的成本管控。在這一階段設計出較合理、成本較低的設計方案尤為重要，將會提高整個項目開發過程的成本管理質量。在決策環節應當遵循因地制宜的原則，企業管理者應當安排專業人員實地對項目區域的環境特點、市場材料的價格、地價情況、拆遷補償費用情況等進行調查，根據預測成本與收益情況為企業管理者決策提供有效的信息[4]。在設計過程中應當注重對設計方案的完善，應對不同方案中的技術、成本、施工難度等因素進行考慮，選擇質量較高的成本設計方案。

2.招投標階段成本控制，在招標階段企業在參加投標活動過程中要多分析各個競標企業的不同信息，如工程施工方案、價格信息、工程清單等，綜合考察投標單位的實力，結合企業的經濟狀況理性選擇承包單位。

3.施工階段成本控制。在施工環節企業進行成本控制的關鍵點在于優化施工環節不斷提升成本利用率，實現成本控制的目的。由于施工環節企業項目管理涉及的成本較多，成本管理的復雜程度較高，因此企業應當對施工進度進行合理控制，對施工環節成本消耗情況進行監控，將實際成本消耗與預計成本進行比較，及時調整進度有效降低成本，同時企業內部各個部門應當對成本控制方法進行掌握，減少成本浪費問題。

4.竣工之后的成本管控。在竣工結算環節企業最根本的目的是進行銷售，在企業將項目的驗收工作以及款項支付之后，應當制定完善的銷售計劃及時拓寬市場渠道，加快企業的銷售進度，促進資金的回籠。因此，在銷售階段企業為達到銷售目的應當對產品進行包裝，在廣告費、銷售人員的費用以及品牌包裝的費用上應進行有效控制，避免資源浪費的產生。

（三）制定完善的目標成本核算方法

房地產企業在成本控制的關鍵點是要做好目標成本的管控，這對企業的成本管控的效果具有較大的影響，因此企業可以制定完善的目標成本管理方法。首先，在測算目標階段，根據市場環境以及國家政策擬定企業開發項目的目標利潤，利用倒退法即產品市場銷售價減去目標利潤所得的成本確定預測目標成本，然后在初步估算的目標成本上不斷進行成本優化直到確定。其次，在目標成本的分解階段，縱向分解根據項目的生命周期將目標成本分解到各個階段，橫向分解即將目標成本根據企業的組織架構分解到各個職能部門的員工身上，目的在于明確各個員工的職責權限，便于目標成本的有效執行。

（四）加強對施工過程的組織管理

房地產項目施工過程中應當加強對施工過程的組織管理，主要體現在企業進行動態的成本管控、材料的管理等方面。

一是企業在施工過程中要不斷完善材料管理體系，材料是房地產項目管理中最重要的一環，關系到企業成本的控制。首先，企業應當做好供應商的管理工作。企業在項目開發過程中應根據供應商的供貨能力以及產品質量、供貨時長等方面進行記錄和評價，保障對供應商的有效管理。其次，還應當優化材料的采購方式[5]。對項目開發過程中涉及的混凝土、水泥砂石、鋼筋等材料先根據開發計劃測算需求量，然后再根據多家供應商的價格對比進行選擇。最后，企業要重視對施工現場的材料管理，完善材料領用制度以及監管制度，施工過程中要充分使用材料限額領用單，對于超出的材料及時找領導簽字，避免打亂了企業的采購計劃。同時對施工現場工作未落實到位情況要及時監管，防止產生質量問題。

二是企業應當重視動態的成本管控工作。在施工過程中動態的成本管控重點在于對成本情況的監控并及時進行反饋，企業可以編制動態的成本月報表詳細記錄目標成本、合同實際金額以及成本變動情況，同時也可以設立預警值，一旦超出應當及時進行調整。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在經濟發展背景下，需要不斷優化自身的管理水平，適應激烈的市場環境。目前，房地產企業由于在施工管理過程中濫用材料，施工質量較低，主要是在施工過程中缺乏有效的成本管控。房地產企業要想實現經濟效益的提升，應當重視成本項目管控方式的創新，實現對施工各個階段進行有效的成本管理，同時，對項目工程進度、質量以及工程材料等進行全面把控，實現良好的成本管控效果，還應當完善企業的管理工作制度，提高員工的成本管理意識，推進企業的健康發展。