乾隆朝北京內城官房價格研究
——以《內務府奏銷檔》為例

王學深

清朝定鼎燕京并經過四年的旗民混居狀態后，內城演變為由旗人居住，外城由民人居住的形態，即“旗民分居”。順治五年（1648）朝廷諭旨規定：“京城漢官、漢民，原與滿洲共處。近聞爭端日起，劫殺搶奪，而滿漢人等彼此推諉，竟無已時。似此何日清寧？！此實參居雜處之所致也。朕反復思維，遷移雖勞一時，然滿漢各安，不相擾害，實為永便。除八旗投充漢人不令遷移外，凡漢官及商民人等盡徙南城居住。”①《清世祖實錄》卷40，順治五年八月辛亥，北京：中華書局，2012年。至此內城除恩賞的漢大臣府第外，基本上由旗人居住且不可將房產賣與外城漢人。

根據郭松義的推測，清初八旗官兵加上家屬、奴仆，可能會達到40 萬人，②郭松義：《清代社會變動和京師居住格局的演變》，《清史研究》2012年第1期。而全國在順治五年（1648）的八旗兵丁大致為34.7萬，共計173.5萬人，③劉小萌：《清代八旗人口的變化及其影響》，《清史研究》2021年第4期。北京占比達到23%。這一數字在數年間被京師的內城空間消化，由官方按照八旗左右翼的方位分配住房。但是，隨著康熙朝以來八旗生齒日繁，越來越多的底層旗人開始面對無房可居的狀況，甚至到了雍正年間更是“多有以口腹之故而鬻賣房產者”。①《清世宗實錄》卷56，雍正五年四月己亥。為了解決旗人住房問題，康熙三十四年（1695）朝廷要求“于大城八門外，每旗蓋造住房二千間，共萬六千間。無房屋旗人，每人給房二間居住。”②光緒朝《大清會典事例》卷1120，八旗都統·田宅撥給官房。乾隆二年（1737）朝廷再次“賞給公產地價銀十有六萬七千余兩，建造官房，分給八旗貧乏旗人居住。”③光緒朝《大清會典事例》卷1120，八旗都統·田宅撥給官房。乾隆四年（1739）內務府經過調查后向乾隆帝匯報，當時八旗奏報共得空地357處，蓋房4546間。④鄧亦兵：《清代前期北京房產市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第36頁。

除了以上官方撥款增建房屋外，清朝政府還一再翻新、維修京城內舊有房產，而至雍正朝也將官方抄沒房產作為統一分配住房和售賣之用。特別是在乾隆朝，有明確記載抄沒房產的官員達26位，共“入官房產”1848間，平均每位官員持有房產71.1間。⑤鄧亦兵：《清代前期北京房產市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第248-249頁。本文利用《內務府奏銷檔》乾隆年間的9件檔案，探析乾隆朝北京房產的售賣和租賃價格，并對乾隆朝官房買賣程序，購房旗人的社會地位，以及購房款項支付方式等內容進行探析。這九份檔案集中在乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790），是清朝國力最強盛，經濟最發達的時期，包括八份官房售賣資料和一份官房店鋪租賃資料。

需要率先說明兩點：第一，這九份檔案所載房屋交易金額，為官產官賣，大部分位于北京內城，少部分位于外城、海淀以及熱河，購買者幾乎全部為旗人。只有極少外城內務府持有的房產，可由漢官購買。不過，也正是由于這些房產的官屬性質，導致房價可能與民間個人買賣的價格存在一定差距。第二，九份檔案內所記載的售賣和商鋪租賃價格沒有記載房屋面積，而是均以“間”計算，這就導致了價格差異，單價高者可達50—60兩/間，甚至極值有280.2兩/間者，而價低者則在20兩/間上下浮動。與之同時，房產價格也受到如房屋質量、結構和使用年限等影響，但這些沒有在幾份檔案中反映。不過，九份檔案記載的房產價格，仍能在一定程度上映射出清朝18 世紀中葉至末期京城的房價概況。

一、乾隆朝九份房屋售賣與店鋪租賃檔案的整理與釋析

（一）第一份檔案

第一份檔案是內務府在乾隆三十八年（1773）五月初四日《奏報鎮國將軍弘嵩等認買入官房照例辦理折》。內務府奏稱該年官方的售賣原則是“原價多者照原價準其認買，估價多者照估價令其認買”。⑥《內務府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺北：史語研究所，第26-30頁。據檔案記載，這次申請認購者包括鎮國將軍弘嵩，蘇拉永保，副都統伊爾圖，藍翎侍衛定泰，披甲人定住兄弟等5人，依次申請購買原任將軍秦璜入官房產一所，共29間，銀466兩；騎河樓地方舊參領處房基地一塊，銀28.4兩；原任總督文綬入官房一所，共144間，銀2675 兩和原任按察使法明入官房一所，共40 間，銀860 兩。本次申請共計購買房213間，銀4001兩，平均單價18.8 兩/間。

然而，在以上申購的5人中，只有弘嵩和永保二人可以用現銀購買，一次性支付，而其他3人則請求以“坐扣俸銀認買”的方式繳納房款，即以“還房貸”的形式完成剩余房款的支付。內務府在查尋之前大學士尹繼善制定的官房售賣原則后奏報稱，“凡有指俸認買官房其房價銀一千兩以上者，著令預交現銀一半，其余銀兩定限坐扣八年俸餉完結。其一千兩以下者，伊等俸餉坐扣五年足敷完結即坐扣五年俸餉完結，若伊等俸餉坐扣五年不敷完結，亦令預交現銀一半，其余銀兩定限坐扣五年俸餉完結等。”①《內務府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺北：史語研究所，第26-30頁。這條準則十分重要，成為乾隆朝此后官方購買的重要支付原則與標準。

除弘嵩和永保繳納現銀無須再議外，其余兩處房產支付原則是：其一，副都統伊爾圖認購房價超過1000 兩，共2675兩，先繳納房價一半，剩余部分以八年為限，通過俸銀扣除。其二，定泰、定住兄弟二人認購房價860兩，雖然低于1000 兩的標準，但二人俸銀較低，扣俸不夠房款價格，因此同樣需要先行繳納430 兩，其余房款兄弟二人以五年為限，通過扣除俸銀方式支付。根據內務府的規定，伊爾圖和定準、定泰兄弟率先支付的現銀，“應于奏準之日限三個月內交清，如有逾限拖延不交者，仍將官房撤回”。②《內務府奏銷檔》第320冊，乾隆三十八年五月初四日，臺北：史語研究所，第26-30頁。以上購買官房5人，共需先行支付銀兩2261.9兩，占比56.1%，按扣除俸銀支付部分為1767.5兩，占比43.9%。

通過乾隆三十八年（1773）五月這四宗官有房產的交易，我們大致可以厘清乾隆中葉官有房屋售賣情況，購買流程和支付方式。檔案中并沒有提及利息，所以內務府所掌握的官房，很可能采用的是剩余房款等額分配的無息支付方式。但是，由于檔案并沒有說明房產的具體位置和房屋面積，所以官方的單價差異較大。這則檔案中所記載的幾宗房產交易認購人的官職高低差異明顯，涵蓋了宗室將軍、副都統、藍翎侍衛和馬甲等職，而“坐扣俸銀認買”的這種分期付款的支付方式，也一定程度上減輕了認購人的經濟壓力。

（二）第二份檔案

第二份檔案是內務府在乾隆四十四年（1779）五月初二日奏報《內務府官房庫所收各處入官房變價事》。內務府奏報本次有19人提出購買官房申請，共分為三種支付方式：交納現銀者11人；先行繳納房價銀一半以上銀兩，其余坐扣俸銀者2人；按期限坐扣俸銀認買者6 人。結合第一份檔案可知，清代內務府官房在乾隆朝共有三種付款方式：現銀一次性付清；先行支付一半銀兩，其余按期限扣除俸銀；完全按期扣除俸銀。

在本件檔案中，全額支付現銀的11人中包括：頭等侍衛宗室富色鏗額，員外郎朝慶，委署主事常芳，筆帖式成寧、伊昌阿、鶴書、申保，閑散人托錦、景興，員外郎八達塞、副庫掌豐紳等，共購買官房9所，地基2塊。頭等護衛保德，申請先交價銀一半其余指俸按季坐扣認買官房一所，而員外郎萬寧認購價值390兩的房產一所，先交銀240兩，剩余150兩，按俸季扣繳俸銀支付。其余6人，包括員外郎明安，六品通官寶樹，藍翎侍衛錫齡阿、掌蓋、德升，副管領達翰，筆帖式常在等6 人，以“按季坐扣認買官房”的方式認購6 所。③《內務府奏銷檔》第355冊，乾隆四十四年五月初二日，臺北：史語研究所，第226-237頁。除了第一份檔案中尹繼善所規定的支付方式和原則外，乾隆四十四年（1779）檔案還補充了乾隆四十年（1775）十一月總管內務府大臣金簡奏準的購買官房的支付原則：“準嗣后凡入官房間內有應行變價抵項房間，自九檁至三檁仍照雍正九年（1731）以前舊例，以七十兩至十兩次第分別估價，所有核減三分之一之例應請永行停止，以歸核實”。①《內務府奏銷檔》第355冊，乾隆四十四年五月初二日，臺北：史語研究所，第226-237頁。此則檔案證明了乾隆年間的官房應多為典型清式官樣木制建筑，②梁思成：《清式營造則例》，北京：中國建筑工業出版社，1981年，第87頁。售賣原則與雍正朝稍有不同，官房價格也不再核減1/3，導致價格上漲。

這份檔案相較于上一份而言，更加清晰的標注了房屋的地理位置，這樣便于我們更好的明晰當時京城內不同位置的房產價格。這19 人共購買官產房屋446.5 間，空基地2 塊，總價13998.6兩，其中現銀支付11239.6 兩，占比80.3%，按季扣俸銀支付2759 兩，占比19.7%。在這17處房產中，總平均單價為31.2兩/間（不含熱河房價的均值），其中單價最貴這位于海淀老虎洞，為60兩/間，最便宜房產位于阜成門內錦城坊街，單價26.1 兩/間。按照京城方位而言，以海淀老虎洞、地安門外、安定門、前門等處價值較高，多位于北城，而內城西部此時房價偏低，可能與當時這些地段商業繁華程度息息相關，也與所購買房屋面積、質量有關。如海淀老虎洞雖在城外，但早已形成繁華的市集，設有“義興當”等當鋪，而且“咫尺御園”，③《道光朝籌辦夷務始末》卷57，清咸豐內府抄本，第30頁。地理位置優越，故而價格高昂。

（三）第三份檔案

第三份檔案是永清等在乾隆四十五年（1780）三月十九日《奏為官項鋪面房租銀數目事片》。永清奏報敬事房所管官項鋪面房46.5間，一年共取房租銀三百八兩二錢六分八厘。這46間半房產分為兩處，均位于繁華地段，一處在東鬧市口，另一處在東四牌樓。東鬧市口鋪面房共計26間半，其中酒鋪樓房3間，每月租錢1600 文，單價533 文/間；磨坊4 間，每月租銀2000文，單價500文/間。盒子鋪2 間，每月租銀一兩，單價500 文/間；錢鋪3間，每月租銀一兩五錢，單價500 文/間；煙鋪6 間，每月租銀3兩，單價500文/間；素飯鋪6間，每月租銀二兩八錢，單價467文/間。此外，還有豬肉鋪茅房兩間半，每月租銀1250文，單價500文/間。東四牌樓鋪面房一處共計20間，其中鋪面房17間，樓房3 間，每月租銀12兩，單價600文/間。④《內務府奏銷檔》第359冊，乾隆四十五年三月十九日，臺北：史語研究所，第49-52頁。由此觀之，若以1兩等于1000文制錢計算，東鬧市口大約每500 文可以租賃一間店鋪，而距離相對更近的東四大街的鋪面房則在600文/間，這大體上反映了繁華地段官有鋪面的租賃價格。

（四）第四份檔案

第四份檔案是內務府在乾隆四十六年（1781）閏五月初二日《奏為認買官房支付銀兩數目事折》。據檔案記載共，本次共有14人申請購買官房，其中鑾儀衛云麾使古寧阿，筆帖式索明阿，編修吳裕德、吳鼎雯，主事吳貽桂等5 人，按照先行呈交一半銀兩，然后“按季坐扣”的方式購買官房4所。又有柏唐阿拔久，以繳納現銀的方式購買官房一所。此外，印務參領薩克慎，副參領關明，印務章京兼佐領慶安佐領和寧，員外郎福升、慶德、履謙，主事清安泰等8人申請完全按照俸銀“按季坐扣”方式購買官房9 所。內務府按照尹繼善和金簡制定的官房售賣原則復核了這些人的購置房產申請，同意按照各自所請辦理。①《內務府奏銷檔》第366冊，四十六年閏五月初二日，臺北：史語研究所，第349-359頁。

以上14 人共購置房屋341 間半，房價銀10，913.885 兩，先行繳納現銀3，909.9425 兩，占比35.8%，扣俸方式支付7，003.9425兩，占比64.2%，房屋均價在32兩/間。其中，單價最貴的房產位于外城宣武門外椿樹頭條胡同，為40兩/間，而其他幾處位于東四和東單牌樓附近的房產整體價格較高，分別為37.5兩/間，34.6 兩/間，33.9兩/間，34.7兩/間，其差異當與房屋面積有關。例如，地理位置較好的石大人胡同房產單價最低，僅為15.3 兩/間，除房屋面積因素外，筆者推測這處房屋很可能為瓦房，建筑材料相對簡易。值得注意的是，在這份檔案中，包括兩處位于外城的居所，均位于宣武門外大街一帶，屬于漢族官員的聚集地，由兩位翰林院編修購買，但是二處房產單價相差10 兩以上，也說明了在地理位置外，房屋面積、質量起著影響房價的重要作用，價格“因房而異”。

（五）第五份檔案

第五份檔案是內務府在乾隆四十六年（1781）十二月初七日《奏為福康安等人認買官房用銀數目事折》。檔案記載了福康安等7人本次申請購買官房共計339間半，地基1塊，計銀14，266兩，平均單價為42兩/間。其中以現銀支付7，828.5兩，占比54.9%，按俸祿扣交銀6，437.5兩，占比45.1%。根據內務府按照尹繼善和金簡制定的原則復核后認定，福康安以繳納房價銀一半，剩余金額1 年內交納的形式購買，而內管領春岱，頭等護衛武齡阿，候補知州蘇去疾，候補筆帖式慶文等4 人以繳納現銀的方式購買4座房產并地基一塊。員外郎兼佐領文德，按先交納現銀一半，其余以俸銀按季坐扣的方式，購買官方一所，而副管領明誠則完全“按季坐扣”認買官房一所。②《內務府奏銷檔》第368冊，乾隆四十六年十二月初七日，臺北：史語研究所，第304-312頁。

以上房產中，單價最昂貴者是福康安購買的位于東四牌樓二條胡同的住房，為50.6 兩/間，這與第四份檔案中勒爾錦家人曹祿、趙啟龍同樣位于東四牌樓二條胡同售價33—37兩/間的價格區間，有了不少的漲幅，可能與房屋面積直接相關。原房主諾明阿所居154間房，應屬3—4 進的四合院，是一處較為完善的整套居所，比之曹祿和趙啟龍的房產大很多，正因如此才吸引了福康安的認購，適合購房者單獨居住，并與其家世地位相匹配。這也提醒我們，房間數較多、面積較大的房產整體售賣，要比較小的房產價格為高。又如在此份檔案中，文德購買的東華門外南灣子的房產有99間，因地理位置和面積原因，總價和單價均較為昂貴，達到41兩/間，而王亶望所原有的瓦房價格僅為17.3兩/間，質量一般，大致與同期勒爾錦家人曹祿在石大人胡同所蓋相似。

（六）第六份檔案

第六份檔案是內務府在乾隆四十七年（1782）十二月初六日《奏報認買入官房間人名房價折》。該奏折中長蘆鹽政征瑞等4人申請用現金購買官房4 所，宗室公永琨等11人按照先交現銀一半，剩余部分以扣除俸祿的方式支付購房11 所，而常慶等8人則完全依靠扣俸購買房屋8 所。以上23人，共申請購買官房23 所，房867間，共計27，385.7兩，先行繳納現銀共15，220.35 兩，占比55.6%，扣俸支付12，165.35兩，占比44.4%。③《內務府奏銷檔》第373冊，乾隆四十七年十二月初六日，臺北：史語研究所，第469-483頁。經內務府復核后認定，申請扣除俸銀方式支付的官員均可以在年限內支付完房款，因此同意所請，上報乾隆帝。

以上這23所房產中，單價最高的為280.2兩/間，位于阜成門內錦什坊街養馬營胡同，雖然僅有6間房，但考慮到原屋主穆和倫曾擔任較高級的職官，所以這6間房產的總面積應該不小。單價最低者為地安門內簾子庫胡同內的灰房7 間，單價17 兩/間，與以上第四、五兩份檔案中瓦房價格相近。就總平均房屋單價而言，為31.6 兩/間，與第二、四兩件檔案相近，維持在31—32 兩/間的區間。就方位而言，地安門一帶房價較貴，崇文門一帶價格較為穩定，在30兩/間左右。

（七）第七份檔案

第七份檔案是內務府在乾隆四十九年（1784）十月二十八日《奏報購買官房清單折》。內務府奏報本次呈請購房者中，公阿克東阿等5 人按照先行支付一半，其余“按季坐扣”的形式購買官方5所，郎中赫紳泰等5人繳納現銀支付的方式，購買官房4所，地基1塊，井1眼。二等侍衛呢堪等7人申請“按季坐扣”方式購買官房7 所。以上17 人，共申請購買官房16 所，房509 間，地基一塊，井一眼，共計銀17，106.882 兩，先行支付現銀10，562.771 兩，占比61.7%，扣俸支付6，544.111 兩，占比38.3%。①《內務府奏銷檔》第386冊，乾隆四十九年十月二十八日，臺北：史語研究所，第3-13頁。經內務府核查，所有人申請購買人均可按照尹繼善所定原則于規定日期內完結房款。

以上16 所住房中，單價最貴者是兵馬司胡同一處房產，共38.5間，計2，100 兩，平均單價54.5兩/間，而價格最低者是位于海淀六郎莊的一處住房31間，共385兩，平均價格是12.4兩/間。此處住房不僅距離內城較遠，而且可能也是瓦房結構，導致價格偏低。總體而言，17人共購買490 間房屋（除去熱河19間），共花費銀16，810.122兩，平均34.3兩/間。就方位而言，位于城西的房價比之前檔案統計有所上漲，比如兵馬司胡同和阜成門一帶。

（八）第八份檔案

第八份檔案是內務府在乾隆五十三年（1788）三月十六日《奏報認買雅德入官房間事折》。內務府專折奏報尚書福長安個人申請購買雅德入官的細瓦廠住房事。該處房產共計228間，總量龐大，體現了福長安的經濟實力與家世背景，與第五件檔案中福康安購買154間房產情況類似。在這228間房內，七檁房36間，每間房價銀50兩，共1，800兩。六檁房23間，每間價銀40 兩計，共920兩。六檁垂花門一座40 兩。五檁房47間，每間價銀30兩，計銀1，410兩。四檁群房25間，每間價銀20兩，計500 兩。四檁游廊96 間，每間價銀20 兩，計銀1，920 兩。②《內務府奏銷檔》第407冊，乾隆五十三年三月十六日，臺北：史語研究所，第71-73冊。以上228 間房，共計銀6，590 兩，平均28.9兩/間，比乾隆朝時期內城總體房價稍低。這件檔案不僅說明了此處官產是木制建筑，可以佐證其他在相近價格區間的材質，而且七檁至四檁完全按照金簡在乾隆四十年（1775）的定價，分別為：50兩/間，40兩/間，30兩/間和20兩/間，依次遞減。

福長安的支付方式是先行繳納房款總價的一半，剩余銀兩請以兩年為限繳納完結，計每年還銀1647.5兩。雖然這里福長安沒有說明是按俸扣除還是按養廉銀扣除，但他自我呈請設定的兩年期限大致是根據他的侯爵和一品官員俸銀計算出來的。正如我們所知，福長安不僅家世顯赫，而且在乾隆朝晚期與和珅過從甚密，他若想一次性付清這6，590 兩的房價應該不成問題，但之所以他只先行支付一半，又按俸祿所得設定兩年期限，大概就是不想過于張揚，合理“隱匿”灰色收入，示人以“清廉”的印象。

（九）第九份檔案

第九份檔案是內務府在乾隆五十五年（1790）九月二十九日奏《內務府官房租庫收入》。內務府奏報本次呈請購買官房者共29人，房屋27 所，共計669.5 間，地基3 塊，應繳納22，432.96 兩，其中繳納現銀16，747.96 兩，占比74.7%，繳扣俸銀支付5，685 兩，占比25.3%。護軍參領巴延伯等14 人購買官房12所，地基3塊，以繳納現銀方式購買。副都統布延達賚等5人購買官房5所，先行繳納一半房款，其余“按季坐扣”俸銀繳納。員外郎滿保等10 人申請完全以“按季坐扣”方式購買官房10所。①《內務府奏銷檔》第421冊，乾隆五十五年九月二十九日，臺北：史語研究所，第38-52頁。經內務府核查，申購人均可以按期繳納完房款，同意呈請。

以上購房交易中，共涉及房屋642.5 間（除承德27 間），計銀21，894 兩（除承德與地基），平均34.1兩/間。單價最貴者為南兵馬司胡同的房產，共82 間房，計4，200 兩，平均51.2 兩/間，其次為西府夾道，單價50兩/間和43.2兩/間，最便宜者為海淀蔣家溝的40間房屋，共756兩，平均18.9兩/間。總體而言，乾隆五十五年（1790）這份檔案中所載的房產價格，除去承德一所外，大體上大體維持了乾隆中后期以來的京城房屋區間價格，與之前的幾份檔案相比略有上漲。

二、乾隆朝房屋售賣與店鋪租賃的價格與支付方式

以上筆者整理、分析了乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790）的九份《內務府奏銷檔》，其中八件檔案共涉及京城房屋3540間（除三處熱河房產與地基數量），金額114,861.707兩，平均單價32.4 兩/間。根據內務府大臣金簡乾隆四十年（1775）制定的九檁至三檁房屋定價原則與福長安所購官房檔案，不僅證明了內務府內城官產房屋大多為木制材料建筑，而且明晰了九檁至三檁房間的單價從70 兩/間至10 兩/間依次遞減的價格標準。與之相比較，內城瓦房的價格則便宜一半左右，大致為15—17 兩/間，而外城瓦房則為12—13 兩/間。至于內城地基，更為便宜，均價穩定在0.018兩/平方米左右。

此外，根據第三件檔案信息，內城官方出租店鋪的收益大體以經濟繁榮程度房間大小與地域距離為關鍵因素。按照檔案統計，東鬧市口大約500文可以租賃一間店鋪，而東四大街的鋪面房則在600文每間。這一價格與四十年前雍正末年時期屬鑲紅旗和正紅旗轄區內的官房租賃價格有著較大幅度的上漲。根據雍正十二年（1734）十月十一日鑲紅旗漢軍副都統署理正紅旗漢軍副都統金通保的奏報，當時規定的九檁房每間的租金最貴為三錢五分八，即350文錢，而八至三檁房間的價格依次遞減，分別為300 文、250 文、200 文、150 文、100 文和80 文。②《宮中檔雍正朝奏折》，雍正十二年十月十一日，鑲紅旗漢軍副都統署理正紅旗漢軍副都統事務，檔案號：402005935。雖然房價會受到地理位置、房屋質量、使用年限等多方面影響，租賃店鋪也受到類似因素限制，但筆者認為32.4 兩/間和500—600文/鋪位的數字，大致能夠反映乾隆中葉至后期北京內城官房售價和租賃店鋪的情況。

在八份官房售賣檔案中，共涉及115 人次，分為三種支付方式：按照現銀一次性支付；先行支付一半，其余按期限扣除俸銀；完全按期限扣除俸銀。除現金一次性支付外，其余兩種方式應按尹繼善在乾隆朝對官房交易做出的規定支付，即價格超過1，000兩者，先行支付一半現銀，其余分八年扣俸繳納。價值在1，000兩以內者，可以扣俸繳納。但若俸銀不敷房價，則仍需先行支付一半現銀，其余分5年繳納完畢，而應付的現銀于奏準之日內三個月內交清。尚需說明的是，“坐扣俸銀”的償還金額也可由申購者的親屬或指定人償還，但需要單獨呈報。例如，乾隆四十九年（1784）八月二十三日，戶部為太醫院院使陳世官購買官房扣繳房價銀兩一事咨文內務府。陳世官在乾隆四十一（1776）年購買煤渣胡同原革職知府王立柱入官房產，價銀2，185 兩。陳世官選擇以先行支付一半銀兩，其余戶部代繳的方式支付房款。在他支付50%房價后，剩余1092.5兩按照8年16季時限扣款，每期扣銀68.3兩，最后一期扣銀68兩。然而在扣款12期，扣銀819.6兩后，陳世官因故已無俸可扣，故而戶部轉扣其親屬272.9兩以完成官房尾款的支付。①中國第一歷史檔案館編：《乾隆朝太醫院事務檔案》（下），《歷史檔案》2022年第1期。結合《內務府全宗》檔案可知，由于官員的俸銀為戶部發放，而官房由內務府出售，所以“坐扣俸銀”是由戶部代為扣繳的。在扣款期間，如若申購人職務變動，則按新任官職扣繳。②中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆四十九年三月，為鑲白旗漢軍副都統薩克慎調補盛京錦州副都統其認買官房應交未完房價銀兩移于新任坐扣等情事致內務府等，檔案號：05-13-002-001851-0061。如果申購者可以按期繳納房款則由戶部向內務府發給房款收訖咨文。若申購人因出公差或其他情況沒有及時或無法完結剩余房款，先由戶部致函內務府或相應旗屬都統追繳房款。③中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆五十三年六月二十八日，為鑲紅旗滿洲筆帖式特克慎認買官房應交價銀俟該員隨駕熱河回京之日再行催交咨復總管內務府，檔案號：05-13-002-001861-0093。中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆五十年五月，為正黃旗公阿克東阿并鑲黃旗筆帖式博施認買官房一半價銀不敷坐扣銀兩咨行各旗滿洲都統催追事致內務府等，檔案號：05-13-002-001854-0041。進而確實無法繼續繳納者，則由戶部咨文內務府詢問具體辦法，④中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆三十四年七月二十七日，為三等侍衛多羅額駙景亮等認買官房坐扣俸銀并咨查不敷扣抵銀兩作何完結等事致內務府，檔案號：05-13-002-001819-0078。中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆三十五年五月十七日，為請將正黃旗佐領兼郎中四達色等認買官方所欠房價銀兩不敷坐扣銀兩自乾隆三十五年秋季起入檔坐扣事致內務府，檔案號：05-13-002-001821-0020。或由坐扣俸銀改為坐扣養廉銀支付，或收回官房。

在以上八份《內務府奏銷檔》記載的115 位購房官員中，選擇現金一次性支付者41 人，占比35.6%；選擇先行支付一半，其余按期限扣俸銀者34 人，占比29.6%；選擇完全按期扣除俸銀者40人，占比34.8%。三種支付方式差異不大，均可視為清代旗人購買官產時“主流”的支付方式。此外，在以上檔案中，沒有記載扣除俸銀或養廉銀支付會收取利息，因此可以視為在內務府同意以一定價格售賣房產后，購買者只要按年限依原價繳納房款即可，這樣不僅可以減少瞬時的經濟壓力，而且是一種較為劃算的購買支付方式。如福康安和福長安兄弟在購買大宗官產房屋時，雖然他們有著良好的家世背景，但同樣采用先行支付一半現銀進行購買。除了經濟考量外，可能有出于“隱匿”資產，不授人以口實的目的。

因此，我們不能想當然的認為品級越高的旗人經濟條件越好，購買力越強，反之亦然。在以上八份購房檔案中不乏一些總額數量大，但是由低官職旗人一次性支付的案例。如工部筆帖式玉福，一次性購買102間秦老兒胡同的住房，共計3，530兩，單價34.6兩/間，他采用了現銀一次性支付的方式繳納房款；又如閑散人象曾購買圓恩寺胡同110間房屋，共計銀3，932 兩，單價35.7兩/間，同樣選擇現銀一次性支付。再如閑散人托錦購買地安門外張旺胡同45.5間房產，總價共2，070兩，單價高達45.5兩/間，也同樣選擇現銀一次性支付。相較而言，一些爵位或職位較高的官員卻選擇扣俸方式支付。例如，公阿克東阿在購買阜成門內翠花街60 間房產時，需要花費2，600兩，他選擇先行支付一半，其余以養廉銀抵扣的方式支付。即使如此，阿克東阿一度剩余款項無法繳納，被戶部催討。①中國第一歷史檔案館藏：《內務府全宗》，乾隆五十年五月，為正黃旗公阿克東阿并鑲黃旗筆帖式博施認買官房一半價銀不敷坐扣銀兩咨行各旗滿洲都統催追事致內務府等，檔案號：05-13-002-001854-0041。再如一些相比價格較低的房產，也有以全扣俸方式支付者，如苑丞奇玖購買總價65兩的房屋，捕盜步軍校二達塞購買武定侯胡同90兩的房產，均采用扣俸銀購買。無論采用哪種方式支付，既有經濟因素的考量，也有支付策略的選擇。

若進一步分析這115 位購買官房者的背景可知，他們的職位涉及八旗內外方方面面，既有宗室、公、尚書、總督等旗人內高級別成員，也包括了如柏唐阿、筆帖式、蘇拉等低級別職務。具體而言，包括宗室3人，公1人，尚書1人，總督1人，散秩大臣1人，都統1人，副都統2人，長蘆鹽政1人，佐領2 人，護軍參領1人，前鋒參領1人，印務參領1 人，副參領2 人，印務章京1 人，鑾儀衛1 人，頭等侍衛2 人，二等侍衛1人，頭等護衛2 人，二等護衛1 人，三等護衛1 人，護衛1 人，藍翎侍衛4人，內管領1人，副管領3人，郎中2人，兵部郎中1人，員外郎12人，主事5人，主事職銜1人，委署主事1 人，刑部主事1 人，禮部主事1人，太仆寺員外郎1人，編修2 人，候補知州1人，翼尉1 人，筆帖式22 人，候補筆帖式1 人，都察院筆帖式1 人，提督衙門筆帖式1 人，工部筆帖式1 人，戶部筆帖式1人，柏唐阿3人，候補守備1人，領催1人，庫掌1人，副庫掌1人，庫守2人，掌蓋1人，六品通官1人，苑丞3人，步軍校1人，披甲2人，贊禮郎1人，官學生1人，蘇拉1人，閑散3人。

以上115 人并非集中來自八旗內的上層社會，而是更多源自員外郎、主事和筆帖式這些八旗內的中下層官員。據祁美琴的研究顯示，內務府官職為包衣專屬職缺，除非科目出身者，否則不許外任部院與縉紳為伍。②祁美琴：《清代包衣旗人研究》，北京：人民出版社，2019年，第146頁。結合以上檔案記載，若為部院職官會注明書寫，如刑部主事、禮部主事或都察院筆帖式、工部筆帖式等，因此不加注明者筆者認為可能均屬內務府職官，而這一部分的認購官房者達到近60%，是認購房產的主力。由于清代“入官房產”是內務府查收與售賣，③祁美琴：《清代內務府》，沈陽：遼寧民族出版社，2009年，第131頁。所以這凸顯出官房在內務府內部的高流動性，和以購置房產作為居住、投資的手段。

陳志武、云妍和林展三人對于清代200多個數據，和具體145個案例的研究在一定程度上駁斥了高級官僚更多購置土地、房產的觀點，強調以房屋作為資產的“隱匿性”差，并提出“財產非法性程度越高，持有相對引人注目的土地資產的比重越低”④云妍、陳志武、林展：《官紳的荷包:清代精英家庭資產結構研究》，北京：中信出版社，2019年，第381頁。的觀點。然而，當我們回到本文所給出的檔案時發現，既有如福康安一次性購進諾明阿原154間房，福長安一次性購進228間房，征瑞一次性購進國泰204 間房產的購買案例，也不乏抄家沒入內務府，被視為官產住房承安的404.5 間，索諾穆策凌的238.5間，郝碩父子的205間等記載。此外，根據另一份《內務府奏銷檔》顯示，一位名叫四達塞的內務府旗人官員曾擁有房屋532間，地178傾又91 畝，隨地瓦房472間等資產，以及其他眾多可移動資產。⑤《內務府奏銷檔》第222冊，乾隆十五年五月初十日，臺北：史語研究所，第357-429頁。這在一定程度上反復提醒我們，購置住房可能依舊是清代官員的重要選擇之一，特別是內務府官員對于房產的傾向。因此，對于滿漢官員，甚至是旗人中內務府和外八旗官員的置產差異化值得進一步研究。

三、檔案呈現售賣房產的地域與交易規模

根據雍正朝劃定的八旗界址，八旗官兵在京城大體按照左右翼旗屬居住，但是在官房的申買中卻既有同旗購買，又有跨旗購買的案例。例如，頭等侍衛宗室福色鏗額為禮親王代善后人，承襲星海之后以輔國將軍世襲罔替，屬正紅旗滿洲人。他所購的阜成門內中廊下胡同屬于正紅旗界內，為同旗購買。又如，鑾儀衛云麾使古寧阿為正藍旗人，他所購買的崇文門內大石橋胡同位于正藍旗界內，也屬同旗購買。再如，鎮國將軍頭等侍衛宗室永璨申請購買的正紅旗界內西四牌樓抄手胡同的官房為同旗購買。①《內務府奏銷檔》第409冊，乾隆五十三年六月十三日，臺北：史語研究所，第82-86頁。然而，在以上官房交易中也存在越旗購買的現象。比如，福康安旗屬滿洲鑲黃旗，他所購買的東四牌樓二條胡同房產已經超越旗界，在正白旗界內，屬于跨界購買。又如薩克慎為滿洲正白旗人，他所購買的原勒爾錦家人曹祿位于東單牌樓二條胡同的房產屬于鑲白旗界內，也屬于跨旗購買。再如，侍講學士法式善為正黃旗籍，但他呈請購買的安定門內法通寺胡同卻屬鑲黃旗界內。②《內務府奏銷檔》第409冊，乾隆五十三年六月十三日，臺北：史語研究所，第82-86頁。所以，雖然清代內城以旗界作為居住原則，但也不乏跨旗購買的事例，體現出當時房屋交易的地域流動性。

筆者根據以上檔案中可以清晰歸入京城旗界的房產（除地基交易）統計，其中鑲黃旗界內交易9宗，平均34兩/間；正白旗界內交易15宗，平均33.6兩/間；鑲白旗界內交易11宗，平均32.8兩/間；正藍旗界內交易9 宗，平均30.2 兩/間；正黃旗界內交易19 宗，平均29.9 兩/間；正紅旗界內交易10宗，平均30.8兩/間；鑲紅旗界內交易7宗（除去一宗異常值房產交易外），平均27.4兩/間；鑲藍旗界內交易5宗，平均29.4兩/間。外城交易6宗，平均27.6兩/間；城外交易7宗，平均27兩/間。就以上統計數字而言，乾隆朝北京內城房產東部價格明顯整體性高于西部，特別是在鑲黃旗、正白旗和鑲白旗區界內。若按照旗屬對應方位而言，東部房屋單價高于西部差值分別達到4.1兩/間，2.8兩/間，5.4兩/間和0.8 兩/間。具體以3540 間京城房產交易單價排序計算，價格前列者集中于西府夾道、地安門外東大街、南兵馬司和東四牌樓附近，契合了按照旗界房產交易均值的統計。此外，內城北部價格高于南部，以及內城總體價格高于外城和城外價格，也是北京房產交易的兩大趨勢。

那么，如何界定單宗房產交易的規模呢？根據順治五年（1648）朝廷題準的規定，“一品官給房二十間，二品官給房十五間，三品官給房十二間，四品官給房十間，五品官給房七間，六品七品官給房四間，八品官給房三間。撥什庫、擺牙喇、披甲給房二間”。③光緒朝《大清會典事例》卷1120，八旗都統·田宅撥給官房。可見針對旗人分撥官房的標準按照官職從20間至2間不等。順治十六年（1659），朝廷又在此基礎上酌量減少了分配間數，一品核減6間，二品核減3間，三品、四品核減2間，五品核減1間，直到最低等級的披甲人也從原來的2間變為了1 間。具體如下標準：“旗下官員撥給房屋，各照舊例酌減，精奇尼哈番品級（一品）各十四間。阿思哈尼哈番品級（二品）各十二間，阿達哈哈番品級（三品）各十間，拜他喇布勒哈番品級（四品）各八間，沙喇哈番品級（五品）各六間，六品七品官各四間，八品九品官各三間，撥什庫，擺牙喇各二間，披甲人各一間”。①光緒朝《大清會典事例》卷1120，八旗都統·田宅撥給官房。

雖然從順治到乾隆年間房價標準可能上浮，但是我們不妨仍拿其作為一個官方認可的參照。在以上涉及的3540間京城房產的交易過程中，若以一品官員標配的20間房作為房產交易基準的話，共發生54宗交易，涉及房間578.5 間，占整個購房“間”數的16.3%，其中21—100間體量的房產交易共44宗，而100間以上房產交易7宗，房產交易案例數成正金字塔式分布。這些房產交易很多是旗人官員或出于改善居住環境，或出于投資置產的目的，進行超標準購置房產，不乏單次一二百間的交易案例。

結 論

本文通過分析《內務府奏銷檔》中乾隆朝的九件檔案，概述了乾隆朝中葉至后期的京城官房價格情況，內城房屋均價在32.4兩/間，東部房價整體高于西部，北部高于南部。而內城作為整體，房價又高于外城與城外地段。按照申購程序，先由購房者自己向內務府提交購買呈請，寫明繳納房款方式。一般而言，可以分為現金一次性支付，先行繳納一半現銀，其余坐扣俸銀支付，和完全繳扣俸銀支付三種。然后由內務府根據尹繼善和金簡制定的房款繳納政策和估價原則，為官產房屋定價并核對申購者支付能力。

根據檔案記載，內城官房交易以同旗界內購買為大準則，兼有跨旗購買的案例。在105宗房產交易中，購買20間及以下面積者達到54宗，占51.4%，是購房最大比例者，而像鄧亦兵所言“百間以上至千間的（房產）是最富有的”②鄧亦兵：《清代前期北京房產市場研究》，天津：天津古籍出版社，2014年，第28頁。的情況只有7宗，官房買賣承正金字塔式分布。不過，購房金額與面積的大小并不直接反應申購者的經濟實力，文中已經例證了一些中下層旗人官員，甚至閑散人等，可以一次性支付兩千兩，甚至三千兩的房價。與之同時，分析115位購房者背景大體可知一半以上來自內務府系統，凸顯了官房在內務府內部的流動性，映射出18世紀以房產為代表的官方管控下的商品化經濟形態。以上統計大體能夠反映乾隆朝中后期京城官房價格的情況，也在一定程度上反復提醒我們，購置房產依然是清代旗人官員，特別是內務府官員重要的生計策略選擇。