住宅產品綠色健康建筑認證的增量成本專項解析
——以中國鐵建 理想家項目實踐為案例

文/云荻，陳煥朵，林晗

1.得樂室（北京）建筑科技有限公司，2.中鐵房地產集團北方有限公司

隨著“3060”雙碳目標和“健康中國2030”的不斷推進，建設人民群眾滿意的好房子“是大勢所趨”。一方面住宅產品的綠色低碳表現(xiàn)已成為開發(fā)商所必須履行的社會責任；另一方面，住宅產品的商業(yè)屬性要求其最終住戶能夠充分感知到產品價值，于是健康性能作為住宅產品品質提升的重要抓手，也被越來越多的開發(fā)商所關注和應用。

綠色健康建筑的認證是檢驗項目最終綠色健康性能的有效卡尺。然而，很多房地產開發(fā)商對綠色健康建筑認證存在較大疑慮，認為綠色健康技術的投入勢必會造成較高的增量成本，于是對綠色健康建筑認證的應用望而卻步。中國鐵建理想家項目由中國鐵建房地產集團開發(fā)，項目定位獲得中國綠色建筑評價標準三星級認證、LEED 綠色建筑標準金級認證，中國健康建筑標準二星級認證，以及WELL 健康建筑標準金級認證。本項目在開發(fā)過程中對綠色健康技術的成本進行詳細分項計量，為綠色健康建筑認證的實際增量成本提供了實際數據。

中國鐵建 理想家項目內涵蓋居住用地和教育用地兩種屬性，居住用地為企業(yè)持有的租賃型商品房，教育用地為幼兒園。本次項目對綠色健康技術的增量成本統(tǒng)計僅覆蓋居住用地的商品房部分。項目內的居住用地面積總計46849 m2，地上建筑面積13 萬 m2，地下建筑面積68000 m2，共計戶數1418 戶。

中國鐵建 理想家項目將綠色健康技術高度融合應用于項目的開發(fā)建設，并在開發(fā)建設中對項目所應用的綠色健康技術的成本進行詳細統(tǒng)計，測算綠色健康建筑認證的成本增量。這里的“成本增量”指將按照傳統(tǒng)開發(fā)配置的住宅產品作為基準項目，為達到綠色健康建筑認證的相關要求而額外采取的綠色健康措施或配置的設備，致使本項目發(fā)生高于基準項目對應成本的費用。

本項目的基準項目按照北京市相關標準及執(zhí)行政策，結合常規(guī)住宅商品房開發(fā)建設的一般做法，實現(xiàn)對本項目綠色健康技術的增量成本進行邊界的界定。根據2021 年北京市出臺的《關于規(guī)范高品質商品住宅項目建設管理的通知》，在北京開發(fā)建設的高標準商品住宅的最低品質要求應滿足綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%，并設置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。因此項目增量成本匯總如表1 所示。

表1 本項目綠色健康認證技術的增量成本計算

上述應用于本項目中的綠色健康技術的總成本共計約11149 萬元，單位建筑面積的成本約558.78 元。在參考基準項目進行增量成本的邊界劃定和修訂后，最終確定的本項目綠色健康技術的增量成本約3599 萬元，單位建筑面積的增量成本約180.35 元。

從中國鐵建 理想家項目的成本測算可以看出，綠色健康技術的總成本與增量成本是不相同的。約68%的總成本發(fā)生于基準項目，這是項目開發(fā)為了響應地方標準或政策所必須發(fā)生的費用，而真正實現(xiàn)綠色健康建筑認證所發(fā)生的費用僅占到總成本的約32%。這表明，綠色健康建筑認證并不會給項目開發(fā)帶來過多的增量成本，反而有可能通過項目的綠色性能獲得政策補貼的紅利，并通過項目的健康屬性提升產品市場競爭力，加快產品去化、提升溢價。

在進一步分析本項目為滿足綠色健康建筑認證所帶來的增量成本時，位于首位的“空調系統(tǒng)及建筑節(jié)能”的增量成本主要來源于空氣源熱泵和戶內分體空調。實際上，空氣源熱泵由于其集熱效率高，可以極大地減少項目在運行階段的用電量，節(jié)約運行成本。從空氣源熱泵的啟示來看，綠色健康建筑認證的增量成本不可只考慮項目在開發(fā)建設階段帶來的初投資的增加，還應從項目全生命周期的角度將運行、維護的經濟效益全面地考慮其中，以動態(tài)成本的計量模式判斷綠色健康建筑認證的價值。

綠色健康建筑是全生命周期內最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、降低污染，為人們提供舒適、健康、與自然和諧共處的高品質生活空間。綠色健康建筑認證通過全面、量化的條款和指標要求建筑開發(fā)者投入更多的精力和專業(yè)人才來實現(xiàn)項目綠色健康性能的最終落地。在進行綠色健康建筑認證時，雖然會在一定程度上導致項目初投資成本上升，但是其帶來的綠色健康收益價值可能高于初投資成本，且對我國綠色健康建筑的規(guī)范性建設及實踐發(fā)展具有至關重要的價值。

在國家“3060”雙碳目標與“健康中國2030”戰(zhàn)略部署下，未來幾十年，國家仍將大力推進好房子建設，而這也將引導越來越多的綠色健康技術和產品不斷更新迭代，并且應用于越來越多的項目開發(fā)建設中。對應綠色健康項目產生的技術增量成本有望持續(xù)降低，綠色健康項目帶來的經濟效益和社會認知將持續(xù)增高。綠色低碳健康建筑正在成為建筑行業(yè)的長期趨勢，持續(xù)引領建筑行業(yè)向著更好的生活質量、更可持續(xù)的方向闊步前行。