中山市地籍調(diào)查技術(shù)方法及問題淺析

銀霞

(深圳市勘察研究院有限公司，廣東 深圳 518026)

1 引 言

黨的十八大提出要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，縮小城鄉(xiāng)差距，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。結(jié)合國家建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的要求，圍繞“全域中山”的理念，中山市開展了全市約 700 km2國土空間內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，同步開展地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查，以全面查清該市宅基地、集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地等土地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途和地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況，掌握真實的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，形成地籍?dāng)?shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查成果，建立城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)，為實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、城鄉(xiāng)建設(shè)及土地管理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。

2 關(guān)鍵技術(shù)及工作方法

以“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”為原則，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》《地籍調(diào)查規(guī)程》《土地登記辦法》《廣東省城鄉(xiāng)一體化地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有調(diào)查成果和登記成果，以及GIS技術(shù)、數(shù)字測量技術(shù)、傾斜攝影測量和數(shù)據(jù)庫等技術(shù)，采用內(nèi)業(yè)清理整合、外業(yè)調(diào)查、地籍房屋測量、復(fù)核審查、內(nèi)業(yè)建庫相結(jié)合的方法，完成地籍調(diào)查、房屋調(diào)查、宗地編碼、數(shù)據(jù)庫建設(shè)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計匯總等工作。

2.1 采用的關(guān)鍵技術(shù)

本項目外業(yè)采用大疆經(jīng)緯M300 RTK四旋翼無人機(圖1)并搭載SHARE 102s五鏡頭傾斜航攝儀(有效像素1.2億，APS-C畫幅，像元尺寸 3.9 um，正射焦距 25 mm，傾斜鏡頭 35 mm)，傾斜攝影照片地面分辨率優(yōu)于 1.5 cm。內(nèi)業(yè)采用ContextCapture Center Master軟件，生成高精度、高清晰度實景三維模型，利用采集軟件DP-Modeler采集房屋邊長數(shù)據(jù)并制作DLG成果。如圖2所示，本施測技術(shù)手段先進，作業(yè)方法規(guī)范，采用國內(nèi)外知名的空三加密、三維建模、數(shù)據(jù)采集等軟件，保障了內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的正確性和可靠性，極大提高了作業(yè)效率。三維模型平面精度、高程精度經(jīng)檢驗，達到設(shè)計與項目要求，精度滿足項目需求。

圖1 四旋翼無人機

圖2 模型生產(chǎn)流程圖

本項目數(shù)據(jù)入庫采用我公司自主研發(fā)的地籍調(diào)查入庫軟件。該軟件以CAD為平臺，主要功能有宗地屬性錄入、房屋屬性錄入；批量生成宗地圖、宗地草圖等各類圖件；批量導(dǎo)出地籍調(diào)查表、房屋調(diào)查表等各類表冊；一鍵導(dǎo)出地籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫等功能。如圖3、圖4所示。

圖3 批量導(dǎo)出地籍信息

圖4 批量匹配宗地信息

2.2 工作方法

本項目借鑒以往地籍調(diào)查中的工作方法，結(jié)合中山市的實際情況，嚴格按照國家、省、市地籍調(diào)查的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，以宗地為地籍調(diào)查的基本單元，對標(biāo)段范圍內(nèi)包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地等在內(nèi)的土地進行地籍調(diào)查，兼顧地上建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬調(diào)查和地籍測量工作，確保與城鎮(zhèn)地籍調(diào)查相銜接，做到不重不漏。同時在地籍調(diào)查中嚴格遵循充分使用已有成果的原則、實事求是的原則、統(tǒng)一作業(yè)的原則及分期分批提交成果的原則，保證高質(zhì)量完成中山市的地籍調(diào)查工作。本項目的總體技術(shù)路線如圖5所示。

圖5 項目總體技術(shù)路線

3 地籍調(diào)查中遇到的問題及解決措施

在地籍調(diào)查過程中為切實保護合法權(quán)益，嚴格按“權(quán)利法定、實事求是、合理誤差、村民自治”的原則進行宗地劃分，并妥善處理“道路權(quán)屬、重證”等典型問題。

3.1 宗地劃分的原則

(1)權(quán)利法定原則。經(jīng)依法登記的土地權(quán)利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。即已發(fā)證的土地應(yīng)當(dāng)按照發(fā)證范圍確定宗地，不因地物地貌的變化而變化，也不因相關(guān)單位、村委、個人的意愿發(fā)生變化，村委有不同意見的，可在調(diào)查記事中說明，如圖6所示。

圖6 宗地范圍法定原則

(2)村民自治原則。未核發(fā)土地證(或超出發(fā)證范圍)的空地、臨時性建筑(簡易房、活動板房、圍墻)，按村指界工作小組意見確定宗地范圍。如圖7所示：

圖7 村民自治原則

(3)事實認定原則：未核發(fā)土地證(或超出發(fā)證范圍)的永久性建筑，按實際用地范圍將未核發(fā)土地證(或超出發(fā)證范圍)劃分為一個宗地，不因單位、村委、個人的意愿而隱瞞不報。如圖8所示：

圖8 事實認定原則

(4)合理誤差原則：屬集體土地的，由于實際使用范圍和發(fā)證范圍套合時部分界址點點位存在輕微差異，依照前面所述原則劃分宗地時，會產(chǎn)生細小圖斑。此時，允許對發(fā)證范圍進行適當(dāng)糾正，以減少碎小圖斑。國有用地應(yīng)嚴格按照發(fā)證界線進行指界。對集體土地發(fā)證范圍進行糾正時，界址點點位移動不能超過 15 cm，移動時應(yīng)盡可能包含永久性建筑。如圖9所示：

圖9 宗地范圍允許誤差原則

3.2 遇到的問題及解決措施

(1)道路權(quán)屬的確認

對于有權(quán)屬來源的土地，按權(quán)屬來源材料確認權(quán)屬并劃分宗地；而對于無權(quán)屬來源的土地，按照實際范圍劃為一個宗地，暫不確定權(quán)屬。

(2)樓盤小區(qū)、集資房等情況宗地劃分

未發(fā)小證的，按大證劃分宗地；未發(fā)大證的，按小證劃分宗地。既發(fā)大證又發(fā)小證的，以發(fā)小證的分攤土地為單位劃分宗地，從大證中扣除，剩余部分作為一個宗地。

(3)已發(fā)證宗地和未發(fā)證宗地指界的確定

已發(fā)證宗地和未發(fā)證宗地都應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定完成四鄰雙方指界；對于未完成四鄰雙方指界的，應(yīng)采用公示方式。

(4)重證問題

重證是指同一地塊有兩本產(chǎn)證，但出證的時間不一樣。針對該問題需要查詢檔案，屬上下手關(guān)系的，以最終檔案為準(zhǔn)。不屬于上下手關(guān)系的，經(jīng)雙方權(quán)利人協(xié)商同意，以實際指界為準(zhǔn)，并在調(diào)查表的調(diào)查記事中說明。雙方權(quán)利人有爭議的，按爭議地處理。

(5)土地實際使用人與發(fā)證權(quán)利人不一致問題

針對土地實際使用人與發(fā)證權(quán)利人不一致的(因權(quán)利人已故、私下轉(zhuǎn)讓、出租、被他人侵占等)情況，調(diào)查表填寫應(yīng)以發(fā)證的數(shù)據(jù)資料為準(zhǔn)，相關(guān)情況可在調(diào)查記事中說明。權(quán)利人已故的，調(diào)查表中權(quán)利人后增加“(已故)”，相關(guān)指界簽字工作由所有法定繼承人共同簽字或委托其中一人指界簽字。

(6)界址點的相關(guān)問題

已發(fā)土地證且土地證上以落水位為界址點的，按土地證確定宗地界線。未發(fā)土地證或土地證不包含落水位的按以下方式處理：

①不與其他人的宗地發(fā)生沖突、不影響公共區(qū)域使用的，經(jīng)村委會同意，可以將落水位以內(nèi)的土地納入實際使用范圍，但不作為發(fā)證范圍。

②與其他人的宗地發(fā)生沖突或影響公共區(qū)域使用的，屬公共用地的落水位不納入使用范圍。

4 結(jié) 語

中山市地籍調(diào)查以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為基本原則，完成測區(qū)內(nèi)的宅基地、集體建設(shè)用地、國有建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查、地籍測量以及地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查工作，全面查清了各類用地的數(shù)量、規(guī)模，分布、位置、權(quán)屬等情況。建立了以宗地為基本單元，集圖件、表冊、數(shù)據(jù)、權(quán)屬來源掃描件于一體的健全地籍檔案，建立了標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、格式規(guī)范、數(shù)據(jù)一致的城鄉(xiāng)一體化市級地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫及地籍管理系統(tǒng)。實現(xiàn)了辦證系統(tǒng)和圖形系統(tǒng)一體化管理，真正實現(xiàn)了“以圖管地”，提升權(quán)籍信息的社會化應(yīng)用水平，服務(wù)中山市經(jīng)濟社會建設(shè)。