以租到隔斷房為由解除合同，是誰違約？

文海淀法院 孔德翰 尹黎卉

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

租戶與房產(chǎn)中介簽訂房屋租賃合同，入住后發(fā)現(xiàn)房屋系隔斷房。其要求中介公司解除合同并返還剩余房租和押金，后因協(xié)商未果訴至法院。海淀法院經(jīng)審理，判決中介公司退還王先生押金3000元。

王先生訴稱，2022年2月，其與房產(chǎn)中介白云公司簽訂《北京市住房租賃合同服務(wù)合同》，約定白云公司將某房屋的一間臥室分租給王先生，租金按照季付，押金為3000元。王先生后入住涉案房屋，如約支付第一季度租金和押金等費(fèi)用。入住月余后發(fā)現(xiàn)自己入住的房間是客廳隔斷出的封閉空間，在簽約前白云公司并未告知此情況，經(jīng)與房屋所在街道溝通，街道認(rèn)為此隔斷出的封閉空間是違建，應(yīng)立即拆除，否則會(huì)有很大安全隱患，王先生當(dāng)即將此情況反饋給白云公司，白云公司拒之不理，王先生于2022年4月底搬離涉案房屋。王先生認(rèn)為，白云公司系專業(yè)的房屋租賃機(jī)構(gòu)，其租賃行為應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)，故請求白云公司退還其剩余房租、服務(wù)費(fèi)、押金等全部費(fèi)用，共計(jì)4800元。

白云公司辯稱，雙方系自愿簽署合同，合同合法有效，房屋并未出現(xiàn)不可居住的客觀情況，白云公司也沒有接到有關(guān)部門要求拆除隔斷的通知，故王先生提前解約屬于違約。關(guān)于租金部分，依據(jù)合同約定，原告解除合同需要起訴日前提前15天在APP發(fā)起申請并承擔(dān)違約責(zé)任，原告于4月26日發(fā)起解約申請，5月1日辦理解約手續(xù)，不滿15日，需要補(bǔ)齊5月1日至5月10的租金，其余部分已經(jīng)退還。關(guān)于押金部分，白云公司同意退還押金，但是由于原告退租屬于違約，故而應(yīng)當(dāng)交納一個(gè)月租金的違約金，與押金抵扣后不予退還。關(guān)于服務(wù)費(fèi)部分，公司在解約結(jié)算時(shí)，按照實(shí)際入住天數(shù)扣除后，剩余部分退還，現(xiàn)已退還完畢。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生與白云公司簽訂的《北京市住房租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。雙方租賃合同約定：出租人保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備符合建筑、消防、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的安全條件，不改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)且滿足基本使用功能，且乙方應(yīng)在擬解約日前15個(gè)自然日在甲方APP提交解約申請，并向甲方支付違約金；若乙方解約手續(xù)辦理完畢日期在申請之日后15日內(nèi)的，乙方應(yīng)繳租金截止日期至退租申請之日后第15日。

根據(jù)雙方陳述及現(xiàn)有證據(jù)，王先生提出解約申請系因涉案房屋為隔斷，白云公司對此予以認(rèn)可，因此，王先生有權(quán)提出解約申請。根據(jù)合同約定，王先生應(yīng)提前15日提出解約申請。經(jīng)雙方確認(rèn)，王先生于2022年4月26日提出解約申請，于2022年5月1日解約。綜合考慮本案情況，王先生租金應(yīng)支付至申請解約之日起第15日。因此，白云公司應(yīng)在合理期限內(nèi)退還王先生2022年5月10日至2022年5月16日期間的租金及3000元押金。庭審中，王先生確認(rèn)已收到白云公司退還的租金，故法院判定白云公司退還王先生押金3000元。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，本案現(xiàn)已生效。

法官說法：

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。中介公司出租隔斷間的行為，違反行政管理規(guī)定，王先生雖不能據(jù)此主張合同無效，但可以依據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定要求解除合同，不構(gòu)成違約。另外，關(guān)于合同效力的認(rèn)定并不影響行政主管機(jī)關(guān)對中介公司行為的認(rèn)定和處理。

民法典第566條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。”涉案租賃合同解除后，承租人要求按照合同約定退還剩余押金和租金的，具有相應(yīng)的法律與事實(shí)依據(jù)，中介公司不得以承租人違約為由拒絕返還。

法官提示，為避免此類糾紛發(fā)生，建議承租人對房屋居住條件進(jìn)行實(shí)地考察，簽約前做好確認(rèn)，排除安全隱患，降低自身風(fēng)險(xiǎn)；簽約時(shí)雙方可在合同中對于房屋空間狀況等做出明確約定，雙方要對合同的解除條款、違約責(zé)任等重點(diǎn)條款仔細(xì)確認(rèn)；一旦出現(xiàn)一方違約或者提前解約的情形，按照合同約定及時(shí)通知對方并辦理房屋交接手續(xù)，合理避免糾紛。

（文中人物均系化名）