淺議異議登記的實務問題

楊明霞

（東平縣自然資源和規劃局，泰安 271500）

異議登記本質上是一種暫時的保全登記，是指利害關系人認為不動產登記簿所記載的權利事項存在錯誤，但不動產登記簿的權利人不同意更改錯誤事項，導致被害關系人只能向不動產登記機構提出申請，繼而將存在的異議記載于登記簿的一種登記行為。細究異議登記可以發現，之所以重視異議登記的設立，根本目的是為利害關系人提供有效的法律救濟途徑，將所存在的異議事項記載于不動產登記簿上，可以有效達到維護和救濟自身權利的目的。從當前異議登記的實際應用來看，異議登記的作用并未得到充分的發揮，主要原因是在操作層面尚未完全理解異議登記，無法準確執行，比如在異議登記的注銷、異議登記申請的主體范圍存在認知不足的情況，導致異議登記的實務存在困惑和挑戰。本文分析探討了異議登記的實務問題，現做如下論述。

一、異議登記的出現背景

在不動產物權保護中，不動產登記是非常重要的公示手段，也正因如此，要求不動產登記機關認真、嚴格地做好不動產登記。在不動產登記過程中，登記人員必須將每一類不動產物權事項清晰、準確地記載在登記簿上，但在實際工作中會受到較多因素的影響，導致相關信息無法被準確記載。當不動產物權事項與登記簿的記載信息不相符時，即可以認定為不正確登記，按照《不動產登記暫行條例》的闡述，當登記簿的記載信息出現失誤，且第三人愿意受讓時，可以切實得到法律公信力的保護。

基于此，登記簿不正確的登記行為會對利害關系人的權利造成很大損害，要想有力消除存在的權利損害風險，必須由利害關系人重新申請，并更正登記信息。但往往這一系列的操作程序較為復雜，且比較耗時，更為重要的是，權利人之間的爭議無法一時間化解。考慮到登記簿登記工作的特殊性，為了應對一些突發性事件，同時始終保護真正權利人的合理權益，非常有必要建立異議登記這一制度。

基于異議登記的出現背景，可以明確異議登記的本質，即是一種暫時性的保全登記，屬于更正登記的前置輔助手段，并不會記錄物權變動狀態。異議登記并不會對登記的公示效果有所削弱，反而可以讓登記公示工作更加完善和有效，法律效力也更強，可以更好地保證真正權利人和第三方的權益，不至于出現利害關系人權利受損的情況。

二、異議登記的功能與法律效力

（一）異議登記的功能

就異議登記的功能來說，可集中體現在三個方面：一是可以有力保護事實權利人；二是可以對第三人起到警示的作用；三是可以有效發揮不動產的效用。

從事實權利人的保護這一方面來說，完成異議登記后，登記人可以在法律范圍內對自己所持有的不動產加以處分，而當異議登記被賦予法律效力時，此時在法律規定范圍內，異議登記的申請人的各項權益均可以得到保護。從第三人警示這一方面來說，若不動產登記簿上有異議登記信息，則在轉讓不動產和抵押交易時，第三人可以早期知曉異議登記的相關信息，繼而選擇終止交易，確保利益不受損失。再從不動產的效用發揮這一方面來說，在完成異議登記后，不動產的使用權益依然存在，登記名義人甚至可以處分不動產，但因為第三人接收到警示信息，所以交易行為會存在風險，若是強行交易則要自愿承擔風險。

（二）異議登記的法律效力

在法律約束范圍內，異議登記的法律效力是全面且有效的，登記期限內可以有效阻斷不動產登記簿的公信力，直接影響第三人的相關權益。近年來，隨著不動產登記相關法律文件的健全，異議登記的法律效力進一步明確，也發生了一些變化。

具體來說，早在2008年頒布的《房屋登記辦法》便已經明確解釋了異議登記，規定在異議登記期限內，若房屋登記簿上的權利人需要對登記房屋進行申請和處理，則要停止此類業務的辦理。而若是申請登記事項還未記載至房屋登記簿時，則由第三人所提出的申請異議登記應暫停辦理，房屋登記機構要履行好自身職能，將業務受理進度和情況及時通報給申請人，按照要求必須采取書面形式。由此可以明確一點，異議登記完成后，房屋登記機構要及時處理相關業務，按照要求暫停辦理權利人處分房屋的登記申請，此時處于受理狀態的相關業務也應該及時停止，直至異議登記完成失效與注銷。除此之外，在《土地登記辦法》中，明確規定了異議登記時間期限內權利人處分土地的相關權益，進一步明確和強化了異議登記權利人的法律地位。

從2016年頒發的《不動產登記暫行條例實施細則》中可以看出，有關于異議登記的部分內容和法律效力有所變動。以其中的一條規定為例，即“異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。這一條規定實施后，強化了申請人的主體意識，可以由申請人決定是否要繼續辦理不動產處分登記。但在實務中，真正意義上的實施落實會有難度，其中一點便是如何全面向利害關系人闡釋異議登記的法律效力，往往利害關系人無法精準把握法律文件的內涵，在中止交易和繼續交易中會陷入兩難。

從法律執行力和異議登記的實務角度來說，異議登記制度的出臺勢必會對正常的交易秩序造成影響，繼續交易的選擇權落在了當事人的手中，發現異議登記存在不當或失誤的情況時，權利人可以在法律范圍內向申請人發出賠償訴求。此時，當事人在特定情況下會起訴登記機構，比如認定所出現的失誤由登記機構異議登記錯誤所致。因此可以說，在辦理異議登記這一業務時，必須審慎處理，切實保護好利害關系人的權益。

三、異議登記的實務問題論述

（一）異議登記的申請

從當前有關于異議登記的法律文件中可以看出，還未徹底明確利害關系人的范圍，存在些許模糊不清的問題。在2012年頒布的《房地產登記技術規程》中，較詳細地解釋了利害關系人的權益，即“能夠提供證據證明房地產登記結果影響或可能影響其合法權益的人”。通過分析這一條例可以明確所講的利害關系人與該房地產產權有明確的利害關系，比如在歸屬方面存在較大爭議，再比如質疑權利內容。

除此之外，還有一點需要特別明確，即不能將單純性的債權債務認定為物權法上的利害關系。《不動產登記資料查詢暫行辦法》明確規定了利害關系人，分為三類：一是因買賣、互換、贈予、租賃、抵押不動產構成利害關系的；二是因為不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的；三是法律法規規定的其他情形。

按照相關法律規定，并結合異議登記實務，在實際確定利害關系人時會有較多的情況。主要有三種情況：第一種是當事人與房屋存在交易關系，比如當事人有房屋買賣合同，或者將房屋用于抵押、租賃；第二種是當事人與登記權利人有著物權糾紛，一旦登記權利人在承擔債務的過程中出現惡意轉移房產的行為，則按照《合同法》的相關規范要求，債權人可在第一時間依法享有撤銷權，此時債權人能夠依法申請異議登記；第三種是隱形共有人，主要涉及夫妻關系，夫妻關系處于正常狀態時，當所購房產登記在男方或女方的名下時，此時未登記的共有人也認定為權利人，但需要借助婚姻關系證明身份。

另外，在異議登記的實務中，不動產登記簿上所記載的權利人也可以按照相關要求提出異議登記。舉例子來說，張某和李某是夫妻關系，張某通過自己的名義購房，開發商在代辦權證時，登記張某和李某是這一房屋的所以者。但張某認定這一房產屬于自己所有，李某不予認可，在這種情況下，張某作為房產的權利人，可以結合法律文件申請異議登記。

（二）異議登記的失效與注銷

現行的《物權法》對異議登記的失效與注銷有較明確的規定，申請人未能在規定時間內起訴時，異議登記失效，規定時間是異議登記之日起的15日內。所以，申請人在辦理異議登記業務后，必須在15日內依法向法院提出訴訟，有關于物權法的細則由法院依法評定。申請人并未在規定時間內起訴時，則登記簿記載的權利人不能依法辦理處分登記，這會誘發多方面的不利問題，比如不動產的交易和流轉無法正常進行，登記簿記載權利人的正常利益無法得到保障。

在異議登記實務中會出現這樣一種問題，即“在規定時間內，利害關系人依法向法院提出訴訟，且法院正常受理，此時能夠產生什么樣的法律效力？”對于這一問題，當前的觀點較多，比如一種觀點認為在法院受理后，利害關系人可以申請法院進行查封登記，原因便在于法院依法持有相關的立案材料，登記機構可以在法律范圍內直接注銷異議登記。

再比如，有一種觀點指出，按照所實施的《物權法》的相關規定，利害關系人沒有在15日進行起訴，則異議登記行為失敗，同時15日內完成起訴，則繼續生效。結合現有的法律法規文件，異議登記的實務處理應考慮多方面因素，應該有這樣的一種科學觀點，即在完成異議登記后的15日，法院沒有受理，或者將利害關系人的訴訟請求駁回，則異議登記在不予受理和訴訟請求駁回的當日便應該失效。不動產登記機構要將法院所出示的書面材料和相關信息記載到登記簿。法院正常受理利害關系人的訴訟后，受理當日便可以出示異議登記失效的文書。此時異議登記之所以可以快速失效，原因是起訴行為產生后，可隨即進行查封不動產這一行為，利害關系人的切身權益可以得到法院保護，異議登記的臨時性保護作用也會消失。

在異議登記的失效與注銷中，要深刻理解和明確失效與注銷的本意，兩者是不同的概念。異議登記失效的本意是異議登記不再具有法律效力，不能再阻止受讓人成為善意第三人，也不會影響登記簿記載的權利人的處分行為。異議登記的注銷需要利害關系人將證明材料提交至登記機構，申請完成異議登記注銷。由此可以看出，在異議登記的失效中，利害關系人不需要做什么，而在異議登記的注銷中，利害關系人必須提出注銷登記申請。在目前的異議登記注銷的實務中，利害關系人在注銷時通過提供申請材料，大大提高了異議登記的注銷效率，尤其是登記機構可以做到有法可依，這對異議登記實務的高質量開展大有裨益。

（三）損害賠償責任

異議登記行為不當時，勢必會損害到權利人的利益，可以向申請人提出損害賠償。在異議登記的實務中，損害賠償責任的劃定和實施會有難度，后續應在這一方面加大落實力度。目前有一些觀點認為，為防止申請人濫用法律范圍內的申請權，登記機構可以要求申請人提供一定的財產，將這些財產作為擔保。若是申請人的異議登記申請存在不當導致權利人利益受損，則可以直接使用申請人所提供的財產，避免出現向登記機構索賠的風險。

但實際上，這樣的行為是不當且錯誤的，原因之一便是違背了“法無授權不可為”這一行政法基本原則。因此，在確定損害賠償責任時，是否造成損害和損害程度均應該由法院判斷，而登記機構要做的是確保異議登記的正確和合法，可以滿足法律的規定。當異議登記的程序和實體均滿足國家法律的規定時，登記機構不會因為權利人的訴訟行為而承擔相關責任。這也提示一點，登記機構在受理異議登記時，要將權利人的利益放在首位，始終保持中立，且不能隨意受理異議登記，努力平衡各方利益，確保異議登記的合法性。

結 語

異議登記涉及較多的專業知識，雖然當前相關的法律文件對異議登記做出了明確規范，但實務開展依然會有難度。為此，后續要進一步完善異議登記的相關法律文件，同時提升異議登記相關工作人員的專業能力，明確異議登記更多的專業知識，以求更好地參與到異議登記實務中，確保異議登記的合法性。