新形勢下不動產權籍調查測繪的應用與研究

李浩

射陽縣自然資源和規劃局 江蘇 鹽城 224300

引言

現如今，隨著不動產登記制度在廣泛的應用和實施，不動產權籍調查在不動產登記管理的過程中基礎管理工作越來越重要。不動產權籍測繪管理在不動產權籍調查的過程中，占有非常重要的關鍵之處。為了更好地結合實際情況，管理人員挑選先進的測繪技術和系統設備，完善權籍調查工作的整個流程。不動產登記在實施登記之前，需要對不動產產權及進行調查和測繪，這些工作都能夠使工作人員對不動產調查工作有深入的了解和研究。

1 不動產權籍調查的概述

我國不動產產權管理制度的主要核心是土地資源，土地資源在具體的管理過程中需要管理人員實現不動產登記數據信息的共享，才可以將制度，做好統一的登記管理體系。在一些登記管理體系中，管理人員需要對不動產資源進行統一的管理和規劃。在具體的權籍調查管理過程中，也存在著一些測繪管理工作，這些測繪管理工作的難點比較多。在不動產權籍調查的整個過程中，管理人員需要根據當地的測繪管理體系去確定房屋，土地的數據信息。

2 常用不動產權籍調查測繪技術

2.1 內業處理技術

地理信息系統技術在計算機技術支持下，地理信息系統將各種地理信息按照空間分布順序，形成輸入、檢索、存儲、更新、數據庫管理、圖形編輯、輸出和數據綜合分析的計算機技術系統。最初主要用于建立與土地管理、土地開發規劃有關的土地信息系統，因而形成了以地理信息系統為基礎的土地開發管理信息系統模式[1]。在地理信息系統平臺上構建的土地開發管理系統能夠實現土地調查、統計、登記、評價、地籍管理等各項工作，為土地法律咨詢提供了資料參考。利用GIS技術建立的土地利用現狀數據庫，可將空間圖形數據與屬性數據完整地結合，從而實現圖形與數據的一體化和數據的分析、管理與輸出操作等。

2.2 野外測量技術

2.2.1 遙感技術。遙感技術包括傳感器技術，信息傳輸技術，信息的處理、提取和應用技術，目標信息特征的分析與測量技術等內容。它具有全天候、信息豐富、信息獲取速度快、多光譜特征等優勢。其0.61～30m范圍內的測繪數據均可在各項土地開發管理工作中發揮有效作用。隨著遙感技術分辨率的不斷提高，其已廣泛應用于土地資源調查、土地利用動態監測和規劃管理、居民住房產權調查等工作中。

2.2.2 全球定位系統技術。全球定位系統是一項測繪新技術，隨著信息的發展，全球定位系統越來越多地應用到人們的生活中，例如車載導航、手機、電腦等領域，在土地測繪中發揮著重要測繪作用。全球定位系統的優點是以最快方式固定每個測量地點的物理坐標，通過信息技術改善測繪的精度。GPS實現土地測量一般采用靜態工作模式，可以避免點與點間的通視，能夠高精準度地完成土地測量工作。采用GPS-RTK技術，能及時掌握定位數據，獲得精確的測繪精度。在工程放樣、地形測圖、地籍測量等多個領域，GPS-RTK技術應用廣泛，是土地空間數據的重要技術手段。特別是在規模大的土地管理工作中，運用GPS技術可以及時獲得土地的準確概況。GPS測量是三維的地理數據，可以避免傳統測繪方法在多次清繪、轉繪中帶來的誤差。

2.2.3 三維傾斜攝影技術。傾斜攝影測量技術是利用傾斜攝影裝置同時快速獲取傾斜三維影像和正射影像，再利用計算機自動圖形處理技術進行自動空三處理，經過影像匹配和表面紋理映射等技術手段，最大限度地真實還原地表的真實景物。傾斜攝影技術可以實現多角度影像采集，保證高效率、增加精確度、準確地理定位，實現三維實景重建，已成為國內外航測的主要技術途徑。

2.2.4 三維激光掃描技術。三維激光掃描技術又稱“實景復制技術”，是一種高效率、高精度、非接觸式的主動測量技術，它可以在多種惡劣觀測條件下進行外業掃描，大面積快速獲取目標物體的表面三維坐標數據，形成海量三維激光點云，再利用這些高密度的點云生成三角網，建立目標物體的數字表面模型，同時可以通過激光掃描儀內置或外接的同軸數碼相機拍攝的影像將點云賦上真彩色，則建立的數字表面模型就可以實景呈現掃描物體的真實場景。

2.3 野外測量技術需要改進和創新

在我國不動產權籍調查測繪管理的過程中，野外測量也具有非常重要和關鍵的測量內容。野外測量的技術種類比較多，在實際實行的過程中，類型又比較常見。管理技術人員需要對全站儀制度體系做好管理規劃，管理人員需要根據實際情況做好全站儀的測量工作，又用全站儀進行數據信息測量，可以采用詳細的電子記錄方式確定量圖體系方案。在一些測量工作中，對數據信息進行收集和管理可以對設備系統進行詳細的整理和統計。管理技術人員要采用詳細的綜合方案去考量圖系統設備，在一些數據信息電子記錄的整體設備中，儲存的記錄系統設備需要經過統一的整理和科學的統計。野外測量技術采用全站儀的不動產也可以對其進行測量和管理，根據互聯網，計算機可以將測量的結果傳遞到實際操作中，管理人員可以采用圖片的形式將測量結果展示出來，這些詳細的數據信息，可以更加全面地展示出測量結果。野外測量技術，包括遙感技術和精準的RS技術這些都是比較全面的，管理人員為了更好地提升測繪工作水平，遙感技術在利用和發揮的過程中，也需要對不動產。測繪管理制度進行調查和管理，這些都可以更好地提升測繪的工作效率和工作質量，為了保證測繪工作的結果可靠性，管理人員也提出了全新的管理制度方案。

3 不動產權籍調查測繪工作要點

管理人員在進行不動產權籍調查之前，會根據一些不動產權籍的測繪管理工作，去進行數據信息的整合和管理。在一些檔案資料管理信息中，管理人員需要對不動產權籍進行科學和理性的分析和管理，通過精準的數據信息可以比較出實際情況和具體情況之間的差異性。管理人員為了更好地確定操控，控制現場的實際情況，在土國部門和土地部門都提出了新的方案制度和策略。業務系統在數據，信息和資料的查詢和管理的過程中，需要對數據進行全面的提升和掌握，這樣可以為今后的測繪管理工作實行更加全面的基礎管理。

3.1 建立統一的地理信息系統

在現如今不動產登記制度管理的過程中，管理人員要根據國家的實際情況和科學管理方案，建立統一的地理信息系統。為了更好地實現測繪機構和登記機構的平臺管理制度，管理人員也提出了對數據信息進行有效的控制和調整。在系統管理基礎的過程中，管理人員要將數據信息進行關聯和應用，這樣才可以提高人與機器之間的數據信息共享和交流。

3.2 建立規范的測繪標準體質

不動產測繪機構管理和發展的過程中，管理人員為了更好地提升不動產測繪質量，在應用不動產測繪工作標準的過程中，會對不動產測繪工作的規范性提出更加具有科學性的知識和制度。一些地區在不動產測繪工作規范管理的過程中，會按照相關部門的登記去做不動產測繪管理工作。一些技術標準和管理系統也擁有著相映的科學關聯性，對于不動產登記部門，要和規劃管理部門和測繪單位互相溝通和協調，管理部門要針對不動產登記部門做好測繪管理工作，對發生的一些問題進行商討，要制定出有效的應急處理方案，這樣可以方便后期更加順利地開展不動產測繪管理工作。不動產測繪管理工作要合理，科學性的應對各種突發狀況，同時要保證管理人員能夠優質，高效性的完成不動產測繪工作。

3.3 建立詳細的測繪管理機制

管理人員在對不動產數據信息進行調查和管理的過程中，需要以宗地的實際發展單位為統一進行數據信息管理。在儲存類型的檔案數據信息中，有紙質和電子信息兩種。不動產權籍在調查測繪工作數據信息管理的過程中，需要將技術進行更新和管理。同時對于不動產測繪工作人員的要求比較高，需要工作人員擁有專業知識能力和全方位的操作技能。測繪管理人員需要擁有豐富的知識經驗，這種先進的調查測繪技術可以使工作人員對測繪工作有全面的管理。不僅可以提高測繪工作的效率，同時也可以保證測繪工作的質量。

4 不動產權籍調查測繪難點

4.1 測量的成果數據不共享

①測繪機構之間數據不共享。各單位委托的測繪機構不同，并且處于競爭關系導致各測繪機構之間不愿意共享本機構的測繪數據。導致重復測繪的產生、前后測繪成果數據之間的不關聯。②政府部門之間數據不共享。由于各審批部門建設的審批平臺數據標準不統一，各種收取各自的審批材料，導致各審批部門之間的數據不共享。③審批中各個環節之間數據不共享。同一審批單位在不同的審批環節要求的測繪數據要求、標準不一致，導致測繪數據的通用性差、導致各審批環節的測繪數據難以共享。

4.2 測量的技術多規程并行

根據《國土資源部關于做好不動產權籍調查工作的通知》為保證不動產權籍調查工作的連續運行和平穩過渡,繼續執行現行的《地籍調查規程》、《海籍調查規范》、《無居民海島使用測量規范》、《房產測量規范》、《森林資源規劃設計調查技術規程》等標準規范，有序開展不動產權籍調查工作[2]。涉及土地、海域的調查，按照《地籍調查規程》、《海籍調查規范》和《無居民海島使用測量規范》等標準開展；涉及房屋等建筑物、構筑物的調查，按照《房產測量規范》等標準進行；其他不動產權籍調查，依據相關的國家標準及行業主管部門規定實施。在五年過渡期間，涉及耕地承包經營權的權籍調查，繼續按照農業部門相關標準規定實施。

4.3 測量的數據要求不統一

《房產測量規范》中房屋的結構、產別、用途、建筑面積計算、共有建筑面積分攤等內容比較成熟，權屬調查部分相對薄弱，并且日常調查的規定較為簡單；《建筑工程建筑面積計算規范》主要用于規劃階段的建筑報建和規劃審批階段，建筑面積用途存在較大差異。《建筑工程建筑面積計算規范》主要用于規劃階段的建筑報建和規劃審批階段，建筑面積用途存在較大差異[3]。導致前面審批的數據與不動產登記數據存在較大差異。

5 不動產測繪調查流程

不動產測繪在調查和測繪管理過程中，需要將數據信息進行深刻的研究和探討。房屋建筑工程位于一些住宅小區的特殊街道。這些房屋建筑的順序號比較復雜，管理人員要將不動產測繪調查，測繪管理工作進行全面的勘察和研究，根據實際情況采集各類基礎數據信息，這樣可以更加全面的提高測繪工作管理的質量和效率。管理人員在對工程建筑內部進行處理得過程中可以結合實際的發展情況選用權籍進行調查。根據房屋建筑的整體情況，實行繪制邊線管理，同時在對房屋建筑工程進行數據信息錄入后，要對各項錄入內容進行數據信息的檢查。

6 結束語

根據上面我們所了解的情況，可以得知，在不動產權籍調查，測繪管理工作進展的過程中，隨著登記制度的創新和改進，權籍調查測繪工作重要性也得到了體現。隨著科技的進步和政府機構職能的整合，有望建立整合多規范、貫穿全流程的測繪技術規程，在實際的不動產權籍調查工作中，管理人員要結合實際的發展情況，選擇合理科學性的測繪技術。測繪工作在整個發展的過程中，管理人員要對測繪的實際調查結果進行統計分析，不動產權籍登記管理工作要經過詳細的數據信息管理才可以為登記管理工作提供更加可靠的依據。這些優勢都可以使不動產權籍調查測繪工作在后期順利的發展和進行。