淺談多元合一的商務園區設計
——以珠海優派廣場項目為例

吳劍玲

廣州市住宅建筑設計院有限公司 廣東 廣州 510000

珠海優派廣場項目希望通過引入街區式商務園區概念，從總圖布局、功能復合、共享空間營造等方面塑造多元、綠色的辦公、娛樂、休閑場所，實現片區經濟、社會、環境效益的提高，帶動周邊城市的發展。

1 項目背景

珠海優派廣場項目位于珠海保稅區，處于十字門商務區和橫琴新區的中心地帶，與澳門一水之隔。項目總用地面積為51530.2平方米，南面為寶盛路，西面為寶利路，東面為寶成路，可遠眺北側加林山景、澳門繁華都市景觀。本項目擁有得天獨厚的地理位置優勢，交通便利，具有良好的發展前景。

圖1 珠海優派廣場區域示意圖

2 項目定位及概況

珠海作為珠三角西岸的核心城市，是一座具有濃郁文化氛圍的城市。這里有浪漫的海灘、人頭攢動的舞廳酒吧、休閑創新的文化廣場。但珠海目前建成的城市廣場主要集中在香洲區域，距離本項目最近的華發商圈，都相聚12公里之遠。

考慮到項目所在片區的稀缺性與延續性，本項目定位為集商業、辦公、居住、娛樂、休閑為一體的城市商業綜合體。不僅能彌補所在片區商業、辦公場所的缺失，還可作為十字門商務區的延伸和擴展，對周邊區域將產生深遠的輻射影響。

本項目總用地面積51530.20平方米，建筑面積約27.73萬平方米，容積率4.0，功能包括開放式辦公、公寓式辦公、商業、休閑廣場及其他配套公共服務功能。5棟高層塔樓、多體塊商業裙樓圍合形成具有獨特領域氣息的商業街區，通過近500米長的二層空中連廊系統、及1.5萬平方米的中心綠化廣場統籌聯系各個建筑單體樓棟，可全天候滿足上班、居住、消費、娛樂、健身各項功能需求，構成多元合一的商務園區。

圖2 珠海優派廣場鳥瞰圖

3 實施策略

3.1 功能復合與互動設計

本項目貫徹落實多功能集合的商業綜合體定位，強調多種功能復合、多棟建筑主體的互動性設計，使各樓棟各功能形成有機整體的商業街區。本項目設置了兩層地下室，共6.7萬平方米；及地上A、B、C、D、E、F棟建筑單體，地上建筑面積約21萬平方米。

A棟商業：獨立的2層商業建筑，可作為園區的藝術展示中心，可為企業提供寬闊的展示空間。也可引進大品牌主力店進行商業經營，滿足不同商業功能的使用。靈活切換具體功能，滿足多種客戶需求。

B、C、D、E棟辦公：4棟高層塔樓設于基地北側；B、C棟為開放式辦公塔樓、首層商業，建筑面積96492.89平方米，地上21層，地下2層，建筑高度98.7米；D、E棟為28層酒店式辦公塔樓、首層商業，建筑面積88076.89平方米，地上28層，地下1層，建筑高度95.8米。耐火等級均為一級。四棟塔樓將商務型酒店、高級會所等多種商務元素融入其中，首層設置底部商業、配套功能。

F棟為超高層辦公商業復合體：高度120M，是基地的視角中心和標志性建筑。低區定位為空中商業中心，高區設置總部基地，為企業提供全新的發展空間和景觀視野。

F棟裙樓為商業步行街區：采用街區式商業空間布局形式，室內外環境相互滲透，消費者可自由穿梭在其中。風雨走廊的串連，使商業街區與辦公、公寓功能有機結合。

本項目以商業街區形式，營造緊湊的組團空間，復合辦公、商業、旅居、休閑服務等多種功能，強調功能與空間的相互依存、相互影響的整體性，以緊湊集約的方式集中設置街區主要生活配套設施，滿足各項生活所需[1]。

圖3 珠海優派廣場分布圖

3.2 單元模塊推廣與差異化錯位組合

設計將整個園區劃分為超高層集中式辦公、公寓式辦公、開放式辦公、商業四大部分，通過功能定位的差異化，錯位滿足不同客戶的需求。

面對高度混合的多元化功能，我們通過多樓棟的組合形式實現差異化的功能組合，同時同一種功能盡可能采用統一的單元模塊或同一種設計手法去實現。如B、C棟均為開放式辦公，層高為4.6米，平面上采用同一個標準層模塊，但同一個標準層又分為3種基本單元模塊。D、E棟均為酒店式辦公，也是參考B、C棟的處理方式，引入單元模塊的形式進行組合設計，層高為3.3米，而酒店式辦公在當地政策上是允許設獨立衛生間的，這也成為差異于B、C棟的配設。BCDE棟在當時政策上是允許50平方米的小辦公戶型，使之成為這幾棟塔樓的主力戶型。F棟超高層辦公塔樓則定位為高端的辦公總部，標準層也是常見的長方形矩形辦公平面，核心筒位于中部，辦公占用景觀最好的外圍區域。F棟商業裙樓則定義為街區式商業，由多個簡潔的長方形玻璃體塊組合形成，A棟則作為獨立的兩層商業，可引入大型主力店、也可滿足商業零售需求、同時可作為商展藝術中心等。商業作為辦公塔樓的配套服務功能，從多方面差異化滿足多種服務要求，而風雨連廊又把多種功能有機地串聯在一起，使整個園區更加方便地服務使用者。

除了平面外，立面上也采用了統一的元素和手法進行設計。立面采用現代化手法，以簡約的方體造型為原型，對造型進行切割、組合，并搭配白色的豎向線條元素，使塔樓更加挺拔，多層小商業則因為細部豎向裝飾線條的加入而更加親人。同時結合二層連廊、平臺等挑板水平構造，使建筑自然地分成下部基座與上部主體兩段式，使建筑比例更加協調。

整個園區功能的復合多元性，決定了園區平面功能的差異化，但設計從平面到立面上，均采用了統一的單元模塊、設計元素化解這這種復雜性，使設計、施工更加簡單化，又能實現街區式商務園區的多樣性、趣味性[2]。

3.3 立體多元的開放性公共空間

本項目注重建筑群、綠化庭院、遠處自然山景、周邊街區景觀之間的共生互存關系：室外庭院綠化在建筑體之間通過不同的街道空間、節點空間與外部城市街區取得聯系；二層空中連廊通過室外平臺與塔樓住戶空間相連，并在南側與商業裙樓相連，形成共享性商業購物平臺；在首層還可作為風雨連廊溝通聯系各樓棟，在商業園區內可便捷地到達各個區域。本項目以全開放的街區花園的理念，對人群提供休憩歇息的空間。

室外中心庭院、共享連廊在首層與二層兩個不同的標高體系，分別在不同的層面立體性回應商業街區內部與外部之間的空間聯系，相映成趣，形成立體多元的開放性公共空間，對內營造私密內斂的場所歸屬感，對外強調融入城市公共空間的自然延伸。地上及空中兩個不同標高空間，在三維空間下產生多種空間動線交疊，實現具有趣味性的交流行為，進而實現更為開放、多元、動態、活力的公共空間。

3.4 節能環保、實現二星綠建標準

在總平面布局上，充分利用中心廣場綠地，綜合開發利用地下空間，建筑沿中心綠化廣場圍合而建，塔樓布置在北側及西南角，多層商業設于南側沿街，并通過合理地控制體形，確保獲得適當的采光和日照。同時，在首層局部設置建筑架空、平臺懸挑、建筑通廊等，形成建筑群落間的冷巷，有助于提高建筑群的導風和散熱性能，從而有效地改善室內外熱環境。

在建筑平立面設計上，按不同的單元模塊組合成差異化的功能和樓棟；立面上采用豎向構造柱、平臺飄板、鋁合金百葉及金屬格柵等統一的立面元素，構筑簡潔的造型，同時有利于建筑遮陽、減少空調能耗。

建筑材料構造上，屋頂采用擠塑聚苯乙烯泡沫板作為隔熱層，外墻采用加氣混凝土砌塊，外窗采用Low-E中空玻璃，同時結合綜合遮陽構件，減少太陽直接輻射，改善室內采光。同時采用節能電梯等技術手段，為今后項目的高效運營提供有利的硬件條件。項目整體實現二星綠建標準。

3.5 營造整體合一、雙倍賦能的街區式商業園區

本項目重視建筑群體與周邊環境的協調關系，追求相互依存、相得益彰的效果。通過縱橫交錯的空間軸將園區建筑群、中心花園、節點廣場連系貫通，形成統一的整體。室外中心花園與發散式射線通廊具有強烈的導向性和識別性，把原本松散的室外空間及建筑單體編織整合成有序、嚴謹的建筑群體。二層空中連廊環繞串聯了多棟塔樓、裙樓，共同圍合在中心花園四周，強化了商業街區的復合功能屬性，成為促進交流，塑造商業氛圍的紐帶。

本項目不光有美好的外部花園環境，項目在設計過程中注重營造建筑內部辦公體驗，將室外立體景觀、自然通風、采光等通過連廊、平臺、玻璃面相互滲透影響，營造花園式綠色辦公環境，形成一個與城市功能配置相接近的立體城市空間模式，并融入城市公園的理念，強化作為辦公場所的舒適、便捷、高效。

園區內外多重空間的整體合一，使之最大限度地發揮了街區式商業地塊的輻射效應，雙倍賦能，不僅能滿足自身園區內豐富多樣的使用需求，成為周邊商務區的外延載體，并為片區周邊居民提供舒適、優質的生活共享空間。

圖4 珠海優派廣場動線分布圖

4 項目設計與綜合效益

本項目的建成對提升保稅區整體形象具有重大的促進和提升作用，在經濟、社會、環境等方面均帶來不可忽視的效益。

本項目可提供2061個停車位，1188戶、57845.95平方米酒店式辦公，69537.28平方米開放式辦公，65977.67平方米超高層辦公，11876.02平方米商業街區，及其他配套設施，提供全方位辦公、商業、購物等需求，直接帶來經濟效益。

項目周邊現狀大多為工業用地，環境欠佳。本項目為企業提供舒適的就業辦公空間，吸引高端企業入駐，提供良好的就業、創業機會；項目配套建設的商業，花園廣場，酒店也將帶動保稅區內的消費，充分挖掘提升地塊的商業價值，進而帶動周邊地塊的改造升級，整體性提高片區的社會效益。

本項目全開放的立體街區花園理念，給城市提供了綠色環保、公共開放的休憩空間，將自然、藝術、人文與商業融合，打造綠色生態、充滿活力的時尚生活圈，對提升城市環境帶來積極影響。

5 結語

本項目引入街區式商務園區概念，綜合辦公、購物娛樂、休閑健身、旅居交流多種功能，注重室內外環境的相互影響，在經濟、社會、環境方面均帶來積極的效益。多元合一的商務園區設計給使用者帶來多元化的體驗，更好地服務大眾、促進城市建設與發展。